gqy房地产估价心得.docx

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gqy房地产估价心得

房地产估价心得

在大三下学期，我们工程管理专业学习了《房地产估价》这门专业课。

总的来说，通过对这门课程的学习，让我对当代中国房地产市场有了一个大致的认识，对各种房地产估价方法也有了初步了解，再加上自己动手做的房地产估价报告，我觉得自己的收获还是非常大的。

下面我将对自己所学的知识做出如下总结。

一、房地产估价的含义

房地产估价是模拟房地产价格形成的规律，将房地产客观合理的价格测算出来的过程。

这就要依据一定的估计理论和方法，也必须掌握房地产估计的概念、特征以及估计基本要素，掌握估计对象房地产区位、实物、权益的界定。

二、房地产估价的本质

1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。

2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。

房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。

估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。

3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：

咨询性或参与性；鉴证性或证据性。

后者的法律责任大于前者。

4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。

估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。

5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。

正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依靠实践经验。

三、房地产估价的必要性

1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：

（1）独一无二性。

（2）价值量较大。

具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格。

房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。

2、房地产估价是估价行业主流的原因：

房地产具备专业估价的条件，房地产量大面广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。

四、几种常用估价方法的介绍

1、市场比较法

挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。

这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。

2、成本法

（1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。

该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

（2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

3、收益法

不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。

房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。

剩余法

房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。

常用于房屋或土地的单项估价。

4、假设开发法

对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。

5、基准地价法

针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。

这种方法有一定的政策性。

6、路线价法

土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：

宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

五、房地产估价方法运用中应注意的问题

（一）评估方法的选择

在选择评估方法时，主要依据如下两方面情况:

1、各种估价方法的适用范围。

2、估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。

（二）运用估价方法进行价格试算的注意事项

依据某种方法直接计算出来的估价结果，还不足以令人信服，因此，在估价作业上一般不作为最终估价结果。

这种价格，称为试算价格。

（三）调整试算价格的注意事项

运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的，即使是运用同一估价方法，因所依据的资料不同，也会得出不同的计算结果。

因此，必须对试算价格进行综合分析并予以调整，使之不致产生重大的差误。

试算价格之间所存在的差异，可能是因为所用的估价方法不同，也可能是因为所依据的资料不同。

因此，调整试算价格主要应考虑如下两方面：

1、资料的可信程度。

要使估价结果能得到社会承认，所依据的资料不仅要全面，而且必须准确。

因此，在调整试算价格时，首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。

检查时，不仅要分析资料的真实性，还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当，有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当，价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。

2、估价对象的种类。

如果判明所依据的资料是可靠的，则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。

对此，一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。

（四）各种方法常见的改错项目

市场比较法：

1、交易情况修正对于交易情况非正常负担的修正2、交易日期修正中关于定基价格指数，环比价格指数，逐渐递增或递减（等比），期内平均上升或下降（等差）的修正3、区域因素和个别因素修正中的间接比较修正和用加权平均法综合可比实例的得分问题地产估价理论4、比较物与参照物互相颠倒的问题。

收益法：

1、租约期内与租约期外年客观收益的计算问题。

2、利息不能作为管理费和税金的计算基础之一的问题。

3、收益年限确定错误的公式。

4、漏算了营业税及其附加的问题。

5、没有考虑出租率或公共流通比的问题。

成本法：

1、没有选择估价时点的正常成本（如：

重置价）的问题。

2、耐用年限确定错误的问题。

3、计息期确定错误的问题。

4、没有将各成本项目统一到相同的年限内的问题。

5、对有偿出让土地的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年限修正的问题。

6、利息的计费基础多少项目的问题。

如：

销售税费不能计算利息。

7、销售税费的计算基础错误的问题。

基准地价修正法动态方式不存在投资利息。

假设开发法：

（1）没有确定最佳的开发利用方式　最佳开发利用方式的确定需要依据规划限制条件，但不能把规划限制条件直接作为最佳的开发利用方式。

（2）没有计算待开发土地或待完成房地产的利润（3）把利息和税金也作为计算利润的基础（4）贴现期确定错误（5）当利息率和贴现率一致时，还计算了利息。

（6）未来楼价的确定完全依据市场比较法，没有结合长期趋势法。

（7）遗漏了买方购买待开发土地或待完成房地产的税费。

（8）贴现期确定错误的问题。

（9）管理费、销售税费及利润的计算基础错误的问题。

六、我的房地产估价报告的介绍

估计对象：

估价对象为河南省周口市商水县的法姬娜欧洲城2号楼401室房地产，房屋建筑面积为123平方米，三室两厅两卫，框架结构，南北朝向，简单装修，个人完全产权；估价目的：

运用自己所学的知识，并检验自己对所学知识的掌握情况；估价时点为2013年6月3日；价值类型为估价对象的公开市场价值。

选用市场比较法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：

306166元，单价：

2489.15/m2。

估价步骤：

1．选择可比案例根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交易案例，分别为：

法姬娜欧洲城、融辉城、南阳国际公馆进行比较；2．比较因素的选择，根据可比案例与估价对象实际状况，选用影响房地产价格的比较因素，主要包括：

交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素；3．比较因素修正，将可比案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格。

选用收益法其为计算公式：

V=A*[1-1/（1+Y）^n]/Y，资本化率依据安全利率加风险调整值法确定,安全利率采用银行存款利率3%,风险、管理等补偿按5%，房屋出租总费用：

管理费+年维修费+年保险费+年税金+年折旧费年房地总费用=7191.6（元），年房地纯收益

为4808.4（元），最后得出V=59758.65（元）

选用成本法本例是仅对建筑物进行估价，其计算公式为积算价格＝建筑物重置价格-建筑物累积折旧，本估价报告中的估价对象是框架结构，建筑物的重置价格为800元/平方米，故此估价对象的重置造价为800*123=98400（元），建筑物年折旧额为1377.6元，最后得出计算积算价格94267.2元。

以上就是对房地产估价概述的心得和体会，非常感谢老师对我们的细心教导。

（注：

可编辑下载，若有不当之处，请指正，谢谢!

）