房地产企业融资股权的内容有哪些.docx
- 文档编号:6568283
- 上传时间:2023-01-08
- 格式:DOCX
- 页数:5
- 大小:22.58KB
房地产企业融资股权的内容有哪些.docx
《房地产企业融资股权的内容有哪些.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产企业融资股权的内容有哪些.docx(5页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
房地产企业融资股权的内容有哪些
Youcan'tmeasureit,youcan'tmanageit.通用参考模板(页眉可删)
房地产企业融资股权的内容有哪些
房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析,融资方为何会钟情于项目?
及对项目做出符合市场价值的评估;其次也是最重要的一点,如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证,即对融资资金的进入和退出的交易结构设计,要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。
房地产是近年来的热门话题,房地产企业也是越来越多,但是房地产企业在发展的过程中也面临了一些问题,那就是资金不足限制了企业的发展,为此也就需要融资,融资少不了的就是房地产企业融资股权的问题,对于融资以后的股权又是一种什么情况,感兴趣的可以到本文进行详细了解。
一、房地产企业融资股权的内容如何
房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样,但是,简单、直接、明了的描述就是两个字:
找钱。
找钱、找到有钱的企业、机构、个人,已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作,许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门,也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。
这些老总或融资人员大多数时间都是在与“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。
而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”,一个极富戏谑性的称谓,一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角,一个为融资中介(掮客)善用的工具和谋取钱物酒食的借口。
房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析,融资方为何会钟情于项目?
及对项目做出符合市场价值的评估;其次也是最重要的一点,如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证?
即对融资资金的进入和退出的交易结构设计,要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。
实际上,我国房地产行业的融资活动中,成功的融资案例是极其少见的,比如,上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。
目前,比较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式(具体概念的相关描述参见《房地产项目融资操作实务研究》一文)。
二、房地产融资的十六种途径
房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为,开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的,如果不借助于各种融资手段,开发商将寸步难行。
同时,融资渠道作为产业链中的首环,一直以来便是房地产开发的瓶颈,需要金融业和健全的资金市场作为后盾。
然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析,确定最优的融资结构:
1、自有资金:
开发商利用企业自有资本金,或通过多种途径来扩大自有资金基础。
例如关联公司借款,以此来支持项目开发。
通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有,自行支配,灵活使用;必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。
121号文件规定,自有资金比例必须超过30%。
全国房地产企业的数量多,但有规模和有实力的企业少,随着投资规模的不断加大,对自有资金的需求也会变得越来越大,众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。
:
2、预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎,因为对于开发商而言,销售回笼是最优质、风险最低的融资方式,提前回笼的资金可以用于工程建设,缓解自有资金压力,还能将部分市场风险转移给买家;而对于买方而言,由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益,所以只要看好房产前景,就会对预售表现出极大的热情。
121号文件规定,商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款,而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房,没有住房贷款的支持,房地产开发商很难把房子预售出去,也就很难获得预收房款。
房地产项目从开工建设,办得“五证”,到“结构封顶”平均需要1年左右时间,这段时间正是资金最为短缺的时间,预收房款的不足,会使自有资金压力更大,项目开发难以为继。
3、建设单位垫资:
一种是由建筑商提供部分工程材料,即“甲供材”;一种是延期支付工程款。
据建设部统计,房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%,它解决的资金有限,而且也只是缓解,不能解决根本问题。
121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制,严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。
年起国家大力清欠农民工工资,继而引发大力清欠工程款,使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。
4、银行贷款:
在我国,房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性,一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。
据保守估计,房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款,如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等,至少应有70%。
而近年来,国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面,:
房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。
银行之所以肯贷款,也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益,最终有限度地给予放贷。
当前形势下,银行信贷,对于我国的房地产企业而言,依旧是首选,它便捷,实际经济成本较低,财务杠杆作用大,可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。
但由于银行贷款门槛被大大抬高,面对资金瓶颈,开发商亟待开拓新的融资渠道。
5、房地产信托:
现阶段信托产品主要有两种模式:
一种是信托投资公司直接对房地产项目投资,另一种模式是债权融资。
相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。
由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新尔后再与银行贷款充分结合起来就形成了一种新的组合融资模式即信托银行。
:
6、上市融资:
上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。
房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。
商业地产的开发要求资金规模较大投资期限较长上市可以为其提供稳定的资金流保证开发期间的资金需求。
从企业规模上看由于上市的门槛比较高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买:
(借):
壳上市进行融资,从而达到增发和配股的要求,实现从证券市场融资的目的。
7、房地产资产证券化房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。
:
资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后,虽然要让出部分收益,但能够迅速得到资金,建立良好的资金投入机制,顺利启动项目;它还有助于房地产投资与消费两方面的实现,依托有价证券作为房地产产权的转移载体,能吸引更多的资金进入这一领域;:
同时,基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期,这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。
年12月1日起《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》:
正式施行为房贷证券化提供了政策和法律依据。
《管理办法》就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定,为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。
8、联合开发:
联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。
这种方式能够有效降低投资风险实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。
地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调使双方获得稳定的现金流有效地控制经营风险。
目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在:
35%及以上。
因此对于中型开发企业来说选择联合开发这种方式可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障避免资金链条断裂。
多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的对商业特性和商业规律的把握存在着偏差套用住宅开发的模式开发不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来这就会带来巨大的投资风险。
联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位并且地产商与经营商强强联合可以通过品牌组合产生经营优势。
开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。
9、开发商贴息贷款:
开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款并由开发商补贴一定期限的利息其实质是一种“卖方信贷”。
对商业银行来讲通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险也能获得可观的手续费等中间业务收入。
对于房地产开发商来讲委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题实现提前销售。
回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金也可直接投入工程建设还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题使他们更容易得到商业银行的开发贷款。
:
同时,商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材,:
购房者感觉更有保证,也刺激了房产的销售。
开发商还可根据情况,将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行,:
获得一定比例的现实贷款,:
来解决临时性资金需求。
这种融资是在销售过程中实现的,安全可靠,但不是所有的开发商都可以尝试的,因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回,所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业,而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。
10、售后回买及回租:
售后回买指开发商将自己所开发的物业,出售或典当给贷款机构,以获得大量现金,:
用于再投资;同时,在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式,再将该项物业赎回。
这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构,也可以是资金雄厚的实业公司。
售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资,用于连续开发其他项目,还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令,在赎回物业后还能得到产权,:
再次销售。
这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商,对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。
但在售后回买过程中会发生两次交易税费,还要付给贷款机构一笔不小的销售价差,以作贷款利息,因而资金成本相对较高,在操作前要缜密分析经济可行性。
售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后,再租回来自营或委托他人经营。
在售后回租过程中,拥有某项物业的开发商可获利二次:
他先出让了该物业的所有权,使开发资金即时变现回笼,以达到减少资金占用和获得销售利润的目的;同时,又保留了对该物业的使用权,以在今后的租赁中长期获得经营收益。
:
整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报,也就是经营能否达到预先计划的盈利水平,为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营计划,有值得信赖的委托经营机构,否则就有销售欺诈之嫌。
这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资,如酒店、商场等。
11、海外融资:
海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。
一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于房地产市场的持续发展;另一方面,融资方式的多样化,也可以起到分散金融系统风险的作用。
但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规,海外地产基金在中国投资还存在诸多风险,国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高,投入项目后在运作过程中要求规范而透明,而国内一些房产企业运作不规范,所以海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。
12、融资租赁:
根据《合同法》的规定房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后由出租人向房地产销售一方购买该房屋并交给承租人使用承租人交付租金。
:
出租人通过收取租金获得收益在存款利率不断下降的情况下出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。
房地产融资租赁与银行贷款相比,具有更简单,快捷的优势。
尽管租赁的租金相对较高,但与银行借款相比,申请过程更简单快捷,另外,租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排,还款方式更具有灵活性,以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的发展。
13、非上市增资扩股:
——:
私募股权融资:
:
受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响,年3月20日恒大地产在香港全球公开发售(IPO)未获一家机构认购而被迫放弃,显示了国际资本市场的十足寒意。
在这种情况下,恒大地产选择了非上市增资扩股,其中,香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元,占公司股份3.9%;中东某国家投资局投资1.46亿美元,占公司股份3.8%;德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。
14、夹层融资:
夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品在房地产领域常常是对不同债权和股权的组合处于公司资本结构的中层具有灵活性高、门槛低的优势。
近年来欧美的抵押贷款渠道变窄房地产开发商融资的:
15%:
至:
0%:
是靠夹层融资来补足的。
:
对于房地产商来说可以根据募集资金的特殊要求进行调整股权进去后还可以向银行申请贷款资金回报的要求适中;:
对于项目要求较低不要求“:
四证”齐全投资方对控制权的要求较低。
对夹层融资的提供者而言还款方式灵活投资风险比股权小;:
退出的确定性较大比传统的私有股权投资更具流动性。
15、债券融资:
由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例,因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。
监管部门为规范债券市场,采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。
诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入且发行成本较高对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。
16、项目融资:
所谓项目融资,指以项目的资产、收益作抵押来融资。
这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式来实现融资目标和风险屏蔽的作用。
相信大家已经有所了解。
房地产企业和其它企业一样都需要融资,融资的过程必然也会涉及到股权的问题,当然融资不一定就会改变股权但是在很大程度上会影响之前股权的结构,也就意味着有新的股东要参与到公司的经营中来,甚至也会改变企业的发展方向。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产企业 融资 股权 内容 哪些
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)