机电设施设备手册.docx

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机电设施设备手册

机

电

设

备

手

册

一、管理规程

1、机电设施设备管理程序

●设备的分类、编号

●设备的配置、验收、建档

●设备的使用管理

●设备运行和检查

●设备的维护保养

●设备（系统）的更新改造、报废

2、设施设备大修管理规定

3、设备重大故障维修规程

二、设备基础资料

1、物业项目机电设施设备系统一览表

2、设施设备台帐

●设备清单

●设备登记表（设备明细表）

●设备卡

●缺陷设备登记表

●现场图片

3、使用说明、保养保修手册

三、设备运行管理资料

1、运转记录

2、巡检记录

3、故障处理记录

4、季度检查评分表

四、设备的维修、保养资料

1、维保单位一览表

2、维护保养计划

●机电项目管理组设备维护保养年度及月度计划表

●外委维保单位设备维护保养计划表

3、维护保养记录

●系统维护保养记录一览表

●设备维护保养记录表

4、设备维修记录

●系统大修情况一览表

●设备维修记录表

五、设备外委维修、维护保养的管理

1、管理规定

2、供方服务质量检查表

3、维保单位服务质量评价表

机电设施设备管理程序

1.0目的

通过对机电设施设备（以下统称设备）的管理控制，保证管理过程有能力满足服务的要求。

2.0适用范围

本程序适用于机电设施设备管理组与物业管理处对所有设备的管理控制

3.0主要职责和权限

3.1机电设施设备管理组负责管理区域内设备设施的运行管理、维修及保养工作。

4.0程序内容

4.1设备的分类、编号

管理组将设备分为六大类：

空调、消防、电梯、弱电及公司设备，按对物业服务的影响程度，将设备分成三个级别：

Ⅰ级设备——对服务有直接影响；

Ⅱ级设备——Ⅰ级设备的附属设备；

Ⅲ级设备——对服务无直接影响。

Ⅰ级设备：

电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷洒泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制系统、消防联动控制柜、高压开关柜、变压器、冷水机组、冷却泵、冷冻泵。

Ⅱ级设备：

正压风机、可视对讲监控系统、职能停车场管理系统、排烟风机。

Ⅲ级设备：

除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。

如：

小型控制箱（配电箱）维修机具、潜水泵、盘管风机等。

各类设备编号原则如下：

设备级别（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ）

设备流水号（000~999）

专业代号

物业项目代号

JT01-□□-□□□-□

4.1.1小区代号规则

JT01高新西区政务中心JT02高新西区创新中心

JT03高新西区模具园JT04高新西区出口加工区

JT05高新西区员工公寓&员工公寓

JT06顺江小区&滨河春天

*以开发时间的先后对小区进行排序编号

4.1.2专业代号：

KT—空调DT—电梯RD—弱电XF—消防

GS—公司设备

4.2设备的配置、验收、建档

4.2.1配置

设备管理组须对所有设备状况足够了解，同时根据物业服务需求和实际工作情况提出设备申购计划。

4.2.2验收

设备项目管理组配合物业管理处负责对设备的验收，经验收合格的设备方可接管投入使用。

4.2.3建档

普通设备应登记在《设备明细表》中，作为设备管理台帐；对重要或核心设备除登记在《设备明细表》中外，还应填制《设备卡》2份，一份悬挂于设备上，另一份保留在机电项目组存档（机电项目组存档的设备卡应包括大修记录，悬挂于设备上，不包括检修内容）。

设备管理组按照设备类型，分别填写设备登记卡，建立设备台帐，并装上“设备卡”，同时收齐设备的各种随机资料,整理归档。

4.3设备的使用管理

4.3.1《机电设施设备管理工作手册》的编制

项目组负责编制Ⅰ、Ⅱ级设备的管理工作规程，其中应包括设备的操作、安全操作规程等要求。

Ⅲ级设备由使用人参照其设备的使用说明书操作，或由项目组专业工程师对操作人员进行必要的培训，Ⅲ级设备的操作人员负责每日对设备进行的清洁、润滑、更换易损易耗件。

4.4设备运行和检查

4.4.1设备运行

物业管理处设备操作人员根据《机电设施设备管理工作手册》进行设备操作，并根据运行情况填写操作表格；对正在运行中的设备，随时记录运行状况。

发现异常，及时处理。

4.4.2设备巡查

机电项目组巡检人员根据《机电设施设备管理工作手册》对空调、电梯、消防、弱电系统等进行巡查，并填写下列表格：

A．《空调系统巡查记录表》

B．《弱电系统巡查记录表》

C．《电梯运行巡查记录表》

D．《消防系统巡查记录表》

对于委外维护保养的设备应在《分包合同》中注明维护保养的内容，工作检查标准、频次等要求，由机电项目组编制相关工作规程，并据此对供方的工作进行检查、监督，并填写下列表格：

A．《电梯维护保养记录》

B．《消防系统维护保养检查记录》

C．《空调系统维护保养检查记录》

D．《弱电系统维护保养检查记录》

4.5设备的维护保养

4.5.1设备维护保养工作规程的编制

机电项目组负责编制Ⅰ、Ⅱ级设备的维护保养工作规程，其中应包括保养项目、保养频次、保养时间、保养内容等。

4.5.2日常维护

物业管理处设备操作人员负责按照《机电设施设备管理工作手册》的要求，对设备进行日常维护保养，并填写《设备设施保养记录》。

4.5.3定期维护保养

4.5.3.1定期维护保养计划的制定

机电项目组负责在每年12月编制下年度《设备年度维护保养计划》。

在每月的下旬编制下月的《设备月度维护保养计划》，以据此安排维护保养工作。

4.5.3.2定期维护保养的实施

机电项目组根据《设备月度维护保养计划》和《机电设施设备管理工作手册》实施设备的定期维护保养工作，如属备用设备，应定期用手动起动备用设备，确认设备能随时启用。

保养人员根据维护保养情况填写《设备设施保养记录》

4.6设备的维修

4.6.1设备自行维修

当设备不能正常运行、操作人员无力维修时，设备管理组应组织专业人员进行检查维修，并根据维修情况填写《设备设施维修记录》。

设备大修还应填写在设备管理组保存的设备卡中。

4.6.2设备委外维修

当设备故障超出设备管理组现有维修能力时，设备管理组填写《设备外委维修申请单》报管理处审核、公司批准后，选择合格供方实施委外维修。

4.7应急处理

设备管理组负责对各系统建立《机电设备系统应急处理方案》，以满足在设备出现故障或紧急情况下，能尽快排除故障，减少损失，使广大业户满意。

4.8设备（系统）的更新改造、报废

当设备系统不能满足服务运作需要时，设备管理组应根据《设备管理组工作手册》要求实施技改。

设备选型、费用估算、实施计划安排等方面的内容，报管理处审核、公司审批后执行。

当设备无法维修或维修成本太高、不经济时，由设备管理组填写《报废单》报管理处审核、公司审批后作报废处理。

4.9质量记录的保存

工程部负责按照《文件控制程序》、《操作记录控制程序》的要求保存与设备管理有关的记录。

5.0支持文件

5.1《机电设施设备管理工作手册》

5.2《设备年度维护保养计划》

5.3《机电设备系统应急处理方案》

5.4《设备月度维护保养计划》

5.5《分包合同》（供方提供）

6.0质量记录表格

6.1《设备设施清单》

6.2《设备登记卡》、《设备卡》

6.3《设备（设施）维修记录》

6.4《设备（设施）保养记录》、《设备（设施）维保单位一览表》

6.5《空调系统巡查记录》

6.6《空调系统维护保养记录》

6.7《弱电系统巡查记录表》

6.8《弱电系统维护保养检查记录》

6.9《消防系统维护保养检查记录》

6.10《消防系统巡查记录》

6.11《设备对外委托维修申请单》

6.12《电梯维护保养记录》

6.13《电梯运行巡查记录表》

6.14《供方服务质量检查表》

6.15《维保单位服务质量评价表》

6.15《报废单》

设施设备大修管理规定

1.0目的：

规范设备维修程序，确保设备正常运行。

2.0适用范围：

适合物业机电设备、设施的维修。

3.0职责：

3.1机电管理组组长负责指挥、组织指导监督。

3.2机电管理组工程师协同维修技工负责具体实施。

4.0基本内容：

4.1设备设施需要进行计划大中修理时必须由管理组工程师做好设备设施维修费用、所需维修时间，以及所造成的停水停电等计划报告，交由管理处审批。

4.2在管理处审批同意后，应将因设备维修所造成的一切不便通知客服中心，以便提早书面通知住户。

4.3对设施进行维修时，必须做好各项安全措施。

4.4管理组必须做好一切准备工作，包括材料、人员配制等。

4.5对于中央空调、电梯、消防系统的大修必须有专业资质单位进行维修。

4.6维修时间不允许超过8小时。

如必须超过8小时的则须由管理组书面报告管理处，经管理处同意。

4.7如因设备突然出现故障，则管理线即刻组织力量进行抢修。

以最快速度使设备恢复正常运行。

4.8在设备正常运行后12小时内向有关用户作出解释。

5.0支持性文件和记录

5.1《操作票》

5.2《设备维修记录表》

设备重大故障维修规程

1.0目的:

保证设备维修规范,确保设备运转质量。

2.0适用范围:

物业设备的重大故障维修。

3.0职责:

3.1设备管理组负责组织指挥及监督工作。

3.2设备管理组工程师协同维修技工负责具体维修工作的实施.

4.0基本内容:

4.1维修流程:

故障报告1）发现故障及时报告

管理线制定方案2）维修部制定维修方案,联系厂家、确定费用等

有关事项通知业主报公司审批3）报公司审批后，将有关事宜通知业主。

所需配件购置管理组实施方案4）通知厂家维修

试机验收5）维修完毕后进行试机验收

整理记录存档6）将有关资料整理记录存档

5.0支持性文件和记录

5.1《设备（机具）外委维修管理规定》

5.2《外委维修保养申请单》

5.3《设备维修记录表》