《辽宁省城镇老旧小区改造技术导则试行》.docx

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《辽宁省城镇老旧小区改造技术导则试行》

辽宁省城镇老旧小区改造技术导则（试行）

目次

1总则3

2基本规定3

3房屋综合改造3

3.1一般规定3

3.2结构加固4

3.3屋面修缮4

3.4立面改造4

3.5楼道整修5

3.6建筑节能5

3.7管线改造6

3.8地下空间改造6

4基础设施改造6

4.1一般规定6

4.2小区道路改造6

4.3室外综合管线改造7

4.4环卫设施更新改造7

5公共设施改造8

5.1一般规定8

5.2公共空间8

5.3绿化环境8

5.4节水9

5.5照明9

5.6停车9

5.7公用厕所9

5.8其他设施9

6安保、消防改造10

7电梯10

8传统文化街区保护10

9无障碍及适老化改造11

10改造实施和验收11

10.1技术管理与材料设备11

10.2施工过程质量控制11

10.3改造项目监理12

10.4改造项目验收13

11后期管理与维护13

12引用标准规范14

1总则

1.0.1本导则适用于辽宁省城镇范围内老旧小区改造规划、建设与验收。

1.0.2本导则老旧小区是指环境条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍设施缺失、管理服务机制不健全，且不宜整体拆除重建的居住小区。

1.0.3老旧小区改造应贯彻消除安全隐患，完善基本功能及公共配套设施，提升小区品质的指导思想，按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的方式统筹推进。

应由地方政府部门引导和统筹协调，动员群众广泛参与，保证改造工作顺利推进，确保改造取得预期效果。

1.0.4老旧小区改造应遵循宜居、协调、绿色、共享、提升、延续发展的理念，营造安全、卫生、方便、舒适、美丽、和谐以及多样化的居住生活环境。

1.0.5老旧小区改造除应符合本导则规定外，尚应符合国家和辽宁省现行有关法律、法规及标准的规定。

2基本规定

2.0.1本导则的主要内容包括：

总则、基本规定、房屋综合改造、基础设施改造、公共设施改造、安保消防改造、电梯、传统文化街区保护、无障碍及适老化改造、改造实施和验收、后期管理与维护等。

2.0.2老旧小区改造前应对小区及建筑物进行综合排查和评估，广泛征询小区管理单位、物业服务公司和居民意见，排查评估和征询意见结果作为确定老旧小区改造范围及内容的依据。

2.0.3老旧小区改造前应进行现场勘查，制定安全合理、经济可行的改造技术方案，绘制小区改造总图及项目施工图。

对影响主体结构、抗震安全和消防安全的改造设计应进行施工图审查。

3房屋综合改造

3.1一般规定

3.1.1老旧小区房屋综合改造主要包括结构加固、屋面修缮、立面改造、楼道改造、节能改造、管线改造、地下空间改造等相关内容。

3.1.2房屋改造前应充分结合周边环境和居民要求，合理确定老旧小区内房屋的改造内容和改造重点。

3.2结构加固

3.2.1根据《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292和《建筑抗震鉴定标准》GB50023

当建筑物存在以下情形时，应由专业检测机构对建筑物进行检测鉴定。

建筑物存在大修、改造或改扩建；建筑物改变用途和使用环境；

建筑物接近或达到设计使用年限；建筑物遭受灾害或事故；建筑物存在较严重的质量缺陷或出现较严重的锈蚀、损伤、变形、裂缝时；建筑物原设计未考虑抗震设防或抗震设防要求提高时；建筑物存在私拆乱改等对原结构构件造成损伤时。

3.2.2根据检测鉴定结果，对需要加固的建筑物，由设计单位进行加固设计，经专业审图机构审查合格后，方可使用。

3.2.2既有建筑的检测鉴定、加固设计和施工，应由具备相关资质的单位和有经验的专业技术人员承担。

3.3屋面修缮

3.3.1对存在局部渗漏的建筑物屋面，应查清原因，并对损坏的防水层进行修缮。

3.3.2对漏水严重的建筑物屋面，宜结合建筑物屋面节能改造，新做保温隔热层、防

水层及保护层。

屋面防水做法应符合《屋面工程质量验收规范》GB50207。

333根据《建筑物防雷设计规范》GB50057寸屋面防雷装置进行修缮。

原建筑已经设置屋面防雷装置的，应对破损部位进行修复；原建筑未设置屋面防雷装置的，应根据规范要求进行相应增加。

3.4立面改造

3.4.1寸较完整的建筑物外墙饰面宜进行清洗或重新饰面粉刷，并与周边环境风貌相协调。

3.4.2对破损、陈旧、风化严重的房屋外墙应先进行防渗处理，再进行饰面修补、粉刷。

3.4.3修缮雨水管、雨棚、散水等建筑构配件。

通过维修或更换破损雨水管，整修破损雨棚、散水等，使其满足建筑功能要求。

3.4.4空调外机位宜整齐或设计遮挡装饰，空调冷凝水管宜设置有组织排水。

对住户原有空调外机支架进行检查，对不满足安全要求的，应督促采取加强或防护措施。

3.5楼道整修

3.5.1对破旧、黑暗、杂乱的楼道应进行修缮、清理和粉刷，达到安全、明亮、整洁的标准，楼道内公共区域应设置照明系统，光源宜为节能型灯具。

3.5.2对楼梯踏步面层损坏严重，影响正常使用，存在安全隐患的，应进行修补。

3.5.3对楼道护栏及扶手缺失、损坏，影响正常使用的，应进行修配。

3.5.4对缺少玻璃的楼道内采光窗，应配齐玻璃；对缺扇、没有维修价值的采光窗宜进行整体更换。

3.5.5楼道建筑入口门斗、雨棚、台阶、无障碍坡道等设施损坏严重影响正常使用或存在安全隐患的，应进行修补或更换。

3.5.6楼道整修宜与管线改造同步进行，综合考虑与管线改造需求有关的管井和设施布置位置。

3.6建筑节能

3.6.1老旧小区建筑节能改造应执行辽宁省地方标准《既有居住建筑节能改造技术规程》DB21/T1823根据小区实际情况，可进行综合改造，也可进行单项改造。

3.6.2屋面节能改造宜与屋面防水修缮同步进行，改造后的建筑屋面平均传热系数应满足改造设计所依据的节能标准要求。

3.6.3外墙节能改造宜与立面改造同步进行，改造后的外墙平均传热系数应满足建筑所在地区的节能设计标准。

3.6.4宜更换节能型外窗，改造后其传热系数、气密性等级应满足改造设计所依据的节能标准要求。

3.7管线改造

3.7.1对室外楼栋管线入口至分户计量表前的老化、破损、跑漏严重的管道及电气线路应予以更换。

3.7.2对楼栋内老化、破损、跑漏严重的排水管道应根据排查评估和征询意见结果进行改造。

3.8地下空间改造

3.8.1对破旧、黑暗、杂乱、渗漏水的地下空间应进行修缮、清理和粉刷，宜设照明、应急照明系统，光源宜为节能型灯具。

3.8.2对需要进行安全防范的区域，可增设安防摄像头等设备，进行监控。

4基础设施改造

4.1一般规定

4.1.1老旧小区基础设施改造应包括小区道路改造、综合管线改造、环卫设施更新改造等内容。

4.1.2基础设施改造前，应充分调查老旧小区周边和内部道路、管线系统现状，居民出行规律及出入口分布，并对路网、管网、道路质量、管线设施、环卫设施等多种要素进行调查、评估，确定改造内容、范围，制定改造方案。

4.2小区道路改造

4.2.1应按功能要求优化小区交通流线，设置道路标识，建立完善小区车行、人行道路系统，明确消防通道和无障碍通道。

4.2.2小区道路应能满足消防、救护等车辆通行。

4.2.3对出现龟裂、坑槽、沉陷等问题的道路可根据情况进行局部修补，对损毁严重、无修补价值的道路可进行重建。

4.2.4对小区道路路面改造时宜采用柔性路面（沥青混凝土为面层的道路），宅间路可采用刚性路面（砼路面结构），人行道部分宜采用透水性较好的混凝土透水砖路面。

4.2.5老旧小区道路改造应考虑道路坡度及排水，并符合《城市居住区规划设计标准》GB50180中道路要求。

4.2.6老旧小区道路改造宜与室外综合管线改造同步进行,综合考虑室外综合管线的敷设位置高度和走向。

4.3室外综合管线改造

4.3.1小区各类管线改造，宜选择地下敷设的方式。

不能埋地的管线应由相应的专业经营单位进行梳理归整，在满足相关规范要求的同时，宜统一高度和线路走向，做到美观、安全、耐用。

相关产权单位对楼体线缆应先做好排查工作，无用线缆应拆除。

4.3.2对室外老化、破损、跑漏严重及不能满足功能需求的管道应予以更换。

对雨水、污水管道以及化粪池应进行全面的疏通清淤，并接入城镇雨、污水主管网，对存在破损及淤堵管段进行重点检查，更换或重建局部管道、检查井等。

在新建或重建道路时，应分别建设雨水和污水管道系统，实现雨污分流。

4.3.3对供热锅炉房、供热管线、换热站等进行排查。

宜拆并小锅炉房及过渡性热源，对因供热管线老旧影响居民采暖效果的小区进行管网改造升级，具备条件的宜安装分户热计量表。

4.3.4对光纤、城镇燃气等已覆盖范围内的小区，管线应敷设到户，具备条件的小区宜推广安装燃气泄漏报警装置。

4.3.5对老旧落后的二次供水设施要纳入改造。

二次供水设施的改造要加强物防、技防建设，推行封闭管理模式，切实提高安全供水保障能力。

二次供水设施改造后，二次供水设施管理单位应与供水企业签订托管合同，委托供水企业管理。

4.4环卫设施更新改造

4.4.1老旧小区改造应将生活垃圾分类设施设备纳入统一规划，同步设计、同步建设、同步投入使用。

442按照《生活垃圾收集站技术规程》CJJ179的要求设计、建设垃圾收集点，设置垃圾分类投放点，实现垃圾分类处理。

4.4.3垃圾分类投放点应设有害垃圾、厨余垃圾、可回收物、其他垃圾分类收集容器，且应有明显分类标识

4.4.4垃圾分类投放点应设置在便于投放和清运的位置，地面应硬化，并划定垃圾收集容器投放区域，且不得影响道路通行和小区景观。

4.4.5对垃圾分类设施设备应进行保洁维护，部件缺失、破损的应及时更新或维修，确保垃圾收集容器的外观和功能完好，摆放整齐，干净卫生。

5公共设施改造

5.1一般规定

5.1.1老旧小区公共设施改造包括公共空间、绿化、照明、停车、健身器材、公共宣传栏、无障碍设施、大门围墙（围栏）、标识标牌等设施的改造。

5.1.2老旧小区公共设施改造应结合国家规范要求和居民需求，合理确定老旧小区内公共设施的改造内容和改造重点。

5.2公共空间

5.2.1宜增设总平面示意图、社区引导牌、道路引导指示牌等指示标识，应补齐小区楼、单元、门牌等标识。

5.2.2宜在小区主入口或公共活动场地附近设置公共宣传、信息发布设施。

5.2.3老旧小区改造宜尽可能开辟具有休息、活动、娱乐等公共空间。

5.2.4应根据小区实际情况和居民需求，合理配置健身设施。

健身设施的设立应保证安全，并设置相应的保护措施。

5.3绿化环境

5.3.1拆除占绿、毁绿的违章建筑物（或构筑物），并进行绿化覆盖。

5.3.2优化绿化空间布局，合理调整、设置乔灌木配比和常绿植物比例，改善居住景观环境。

5.3.3宜保留小区原有的高大乔木、立体绿化等绿化特色，可适量增加座椅、花架、廊架、景亭等景观小品。

5.4节水

5.4.1具备条件的小区宜采用“渗、滞、蓄、净、用、排”等技术措施，建设雨水收集利用设施，道路、广场、停车场改造应选用透水性能及蓄释性能好的材料；屋面雨水径流应尽量引入花坛、绿地，经自然净化渗透后，再进入人工入渗设施。

5.4.2公共设施用水应安装计量装置，分级按表计量。

5.5照明

5.5.1完善小区功能性照明系统。

从小区大门至任一单元入口均应设有路灯，且宜采用太阳能路灯及LED光源。

5.5.2所有住宅楼楼道及公共空间均应设置照明系统，宜采用LED光源。

5.5.3室外路灯照明系统回路宜增设剩余电流动作保护装置，并在每个灯杆处设置单独的短路保护装置且金属灯杆部分均可靠接地。

5.6停车

5.6.1结合小区道路交通条件及居民意见，合理设置机动车、非机动车停车位，最大限度满足居民停车需求。

对用地紧张的小区可考虑建设立体停车场。

5.6.2明确机动车辆停放区域，实行统一管理，停车标识规范。

具备条件的，可配置或预留新能源汽车充电设施。

5.6.3因地制宜设置非机动车车棚，并配置充电用安全插座。

5.7公用厕所

5.7.1增加居民使用对外开放公用厕所的便利性，如增加标识等设施。

5.7.2对老旧小区原有公共配套用房的厕所进行改造，并对小区居民开放使用。

5.7.3城市新建公用厕所应考虑周边小区居民使用的便利性。

5.8其他设施

5.8.1全面维修、改造小区围墙（围栏），改造后的围墙（围栏）应整洁美观，安全稳固

5.8.2老旧小区应对缺失、破损的信报箱进行更新或维修，有条件的可设置智能信报箱。

5.8.3根据小区户数及实际情况，可引入第三方公司设置和运营的智能物流终端系统。

5.8.4具备条件的，在公共区域的主要出入口、住宅出入口等位置宜增设无障碍坡道

5.8.5整治配套用房，对被占用或闲置的公建配套用房进行清理、清退和调整，恢复原有使用功能。

可根据小区实际情况，采用新建、改建或扩建的方式提供社区管理服务用房和物业管理用房，满足社区综合服务、卫生服务、养老、抚幼、家政保洁、便民市场等功能要求。

6安保、消防改造

6.0.1老旧小区安保、消防设施改造包括小区防盗、监控和消防设施的改造。

6.0.2根据小区实际情况，可在小区主要出入口设置大门及门卫值班室，宜增加小区大门门禁系统及车辆道闸管理系统，安装、修复小区单元防盗门，满足小区安全管理需要；有条件的宜增加可视对讲系统、燃气泄漏报警系统等。

6.0.3小区宜安装视频监控系统，并接入公安部门“雪亮工程”系统。

小区的主要出入口、主要路段、公共设施、车辆集中停放等区域宜设置监控摄像头。

已安装智能化监控系统的小区应对现有设备及线路进行检修，及时更换损坏设备。

6.0.4老旧小区应按消防规范要求完善消防配套设施，清理消防通道并确保畅通。

7电梯

7.0.1对没有电梯设施的老旧小区，在征求业主同意的前提下，可根据实际情况及需要，结合无障碍及适老设施改造，因地制宜增加电梯等设施。

7.0.2对使用期限超过15年的老旧电梯（含15年），宜进行更新改造。

7.0.3对检验不合格或不能正常使用的原有电梯，应进行维修、改造或更换，并落实后期维护保养相关事宜。

8传统文化街区保护

8.0.1老旧小区改造应尊重、保护和利用具有历史文化价值的住区文化、街巷道路、历史建筑和特色景观，改造修缮后应做到风貌协调，并尽可能多的保留历史信息。

8.0.2涉及历史文化名城（名镇）、历史文化街区、历史建筑及文物保护单位的老旧小区改造，必须遵守国家有关法律法规、名城（名镇）街区保护规划与建筑控制规定。

8.0.3对于传统文化街区改造应遵循“应保尽保”、“合理利用”、“风貌协调”、“精细改造”的原则。

9无障碍及适老化改造

9.0.1老旧小区无障碍及适老化改造应遵循易识别、易到达、保安全的原则进行。

9.0.2宜通过设置无障碍入口，增设无障碍电梯，公共建筑走道、住宅走廊增设扶手，配设无障碍设施和康复训练设施等进行适老化改造。

9.0.3宜结合光纤入户改造，增加居民家庭适老助老呼救系统。

9.0.4宜结合《城市居住区规划设计标准》要求配套建设社区居家养老服务设施。

10改造实施和验收

10.1技术管理与材料设备

10.1.1施工、监理等单位应具备相应的资质，专业技术人员应当具有相应的职业资格，现场管理人员和技术工人配备应与改造项目相适应，且有相应的机具设备。

10.1.2施工单位应根据设计文件编制施工组织计划，并根据施工组织计划要求制定专项施工方案，并应经监理单位审核批准后组织实施。

施工前，应组织对设计文件进行交底和会审。

由施工单位完成深化的设计文件应经原设计单位确认。

10.1.3施工使用的材料、产品和设备，应符合国家现行有关标准、设计文件和施工方案的要求。

材料、半成品和成品进场时，应对其规格、型号、外观和质量证明文件进行检查，并应按现行国家、省标准规定进行检验。

10.2施工过程质量控制

10.2.1施工现场应具有健全的质量管理体系、相应的施工技术标准、施工质量检验制度和综合施工质量水平评定考核制度。

10.2.2施工单位应熟悉施工图、编制施工组织设计和专项施工方案、图纸会审纪要及技术变更等有关资料；细化施工人员、机具的配置方案等；进行技术交底，制订相应的质量控制计划，明确关键部位的质量控制点。

10.2.3施工过程中，作业人员应严格按照施工操作工艺标准、技术交底进行施工，选用的材料、工用具、操作方法并结合作业环境条件按要求执行；应按照有关施工工艺、检测方法的要求，做好现场检测检查工作。

10.2.4各施工工序应按现行国家、省施工技术标准进行质量控制。

每道施工工序完成后，经检查合格后，才能进行下道工序施工。

对检査中发现的质量问题，应按规定程序及时处理。

对于委托监理单位的工程，监理单位提出检查要求的重要工序，应经监理工程师检查认可，才能进行下道工序施工。

对于未委托监理单位的工程，建设单位相关人员应履行监理职责。

10.2.5在施工过程中，对隐蔽工程应进行验收，对重要工序和关键部位应加强质量检查或进行测试，并应做详细记录，同时宜留存图像资料。

10.2.6改造施工中的安全措施、劳动保护、防火要求等，应符合国家、省现行有关标准的规定。

施工单位应保证施工资料真实、有效、完整和齐全。

施工项目技术负责人应组织施工全过程的资料编制、收集、整理和审核，并应及时存档、备案。

工程项目实行总承包管理的，总包单位应负责收集、汇总各分包单位形成的工程档案，并及时向建设单位移交；工程项目由几个单位承包的，各承包单位应负责收集、整理其承包项目的工程档案，并及时向建设单位移交。

10.3改造项目监理

10.3.1工程监理单位实施监理时，应在施工现场派驻项目监理机构。

10.3.2项目监理机构的监理人员应由总监理工程师、专业监理工程师和监理员组成，且专业配套、数量应满足改造工程监理工作需要。

10.3.3监理应编制监理规划和监理细则

10.3.4监理规划应结合工程实际情况，明确项目监理机构的工作目标，确定具体的监理工作制度、内容、程序、方法和措施。

监理实施细则应符合监理规划的要求，并应具有可操作性。

10.3.5项目监理机构应根据工程特点和施工单位报送的施工组织设计，确定旁站的关键部位、关键工序，安排监理人员进行旁站，并应及时记录旁站情况。

10.4改造项目验收

10.4.1工程竣工验收由改造负责单位组织实施。

10.4.2工程符合下列要求方可进行竣工验收:

1、完成工程设计和合同约定的各项内容；

2、施工单位在工程完工后对工程质量进行了检査，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。

工程竣工报告应经项目经理和施工单位法定代表人审核签字；

3、对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。

工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位法定代表人审核签字；

4、改造负责单位通知设计单位对设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通

知书进行了检查，并提出质量检查报告。

质量检查报告应经该项目设计负责人和设计单位法定代表人审核签字；

5、有完整的技术档案和施工管理资料；

6、有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的出厂合格证和进场试验报告，以及工程质量检测和功能性试验资料；

7、已按合同约定支付工程款；

8、有施工单位签署的工程质量保修书；

9、有完整的安全生产验收备案材料；

10、法律、法规规定的其他条件。

1043施工质量验收应符合《建筑工程施工质量验收统一标准》GB5030C和相关专业

验收规范的规定。

11后期管理与维护

11.0.1小区改造完成后，应同步建立小区的后续管理机制。

规范引入物业管理服务或实现小区业主自治管理，落实物业管理措施，巩固改造成果，防止先改后乱，建立健全小区长效管理机制，实现物业管理全覆盖。

11.0.2应对承担老旧小区服务任务的物业企业给予经营激励政策。

在法律范围内，可将物业管理区域内（不含市政道路和政府投资的公共设施）的广告发布权、便民服务亭设置和经营权、停车收费权、快件智能存储柜（物流自提设施）场地租赁收费权等，一并赋予小区物业企业，所收费用用于小区日常运行管理及维护。

11.0.3顺应群众意愿，鼓励物业企业积极发展社区养老、托幼、医疗、保洁、健身、文化娱乐、停车等有偿服务。

12引用标准规范

12.0.1老旧小区改造除应符合本导则规定外，尚应符合国家和我省现行有关法律、

规及标准的规定。

12.0.2本导则编制过程中参考及引用以下相关主要规范。

《城市居住区规划设计标准》GB50180

《民用建筑设计统一标准》GB50352

《建设设计防火规范》GB50016

《建筑防烟排烟系统技术标准》GB51251

《无障碍设计规范》GB50863

《住宅建筑规范》GB50368

《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26

《既有居住建筑节能改造技术规程》JGJ/T129

《民用建筑热工设计规范》GB50186

《屋面工程质量验收规范》GB50028

《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223

《工程结构可靠度设计统一标准》GB50153

《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068

《建筑抗震设计规范》GB50011

《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292

《建筑抗震鉴定标准》GB50023

《建筑抗震加固技术规程》JGJ116

《建筑结构检测技术标准》GB/T50344

《建筑给水排水设计规范》GB50015

《民用建筑节水设计标准》GB50555

GB50846

《生活饮用水卫生标准》GB5849《消防给水及消火栓系统技术规范》GB50984《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50068《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084《建筑灭火器配置设计规范》GB50140《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB50836《城市工程管线综合规划规范》GB50289《城镇供热管网设计规范》CJJ34《城镇燃气设计规范》GB50028《室外给水设计规范》GB50013《室外排水设计规范》GB50014《城镇给水排水技术规范》GB50888《供配电系统设计规范》GB50052《低压配电设计规范》GB50054《民用建筑电气设计规范》JGJ16《建筑照明设计标准》GB50034《建筑物防雷设计规范》GB50058《火灾自动报警系统设计规范》GB50116《电力工程电缆设计规范》GB50218《公共建筑节能设计标准》GB50189《公共建筑节能改造技术规范》JGJ176《供热计量技术规程》JGJ173《住宅建筑电气设计规范》JGJ242《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300《混凝土结构工程施工规范》GB50666《建筑结构加固工程施工质量验收规范》GB50550《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411《屋面工程施工质量验收规范》GB50207建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210建筑给水排水及采