长春写字楼市场调研报告.doc
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长春写字楼市场调研报告.doc
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长春写字楼市场调研报告
目录
一、长春写字楼市场概况 1
二、长春写字楼发展现状及趋势 2
1、写字间项目分布特点 2
2、长春市写字间市场现状 3
2.1、供应情况 3
2.2、需求情况 9
2.3、租售价格 11
2.4未来供应 12
2.5市场总结 13
三、重点项目分析 13
1、写字楼产品特征分析 13
2、总结 15
一、长春写字楼市场概况
近几年,长春写字楼市场一直表现平平,延续平淡,其新增供应量和销售均价皆无明显变化,主要表现在写字楼产品投资不旺,新项目开工量不足,入市项目少,在价格上,写字楼与住宅楼盘形成倒挂的局面,写字楼售价低于高端住宅售价。
截止到09年底,长春市写字楼总供应面积为140万平方米,供应区域主要集中在市商务商业区,从供应产品的品质来看,主要以中低端产品为主,缺乏高品质项目。
从写字楼的出租情况来看,品质相对较好的项目出租率保持在一个相对较高的水平,平均出租率达到90%左右,企业对高品质写字楼的需求旺盛。
长春写字楼开发大多属于短期行为,企业为了快速回笼资金,将所开发的写字楼产品进行出售,直接造成企业用户的良莠不齐,影响了项目的整体形象和品质,为将来的物业管理带来不便;在服务配套上面临配套不足,附属设施不完善的问题;在物业服务上,疏于物业管理,服务细节做得不够到位,整体服务水平有待提升;在车位配套上,呈现严重的供应不足情况,停车难成为影响写字楼租售的一大弊病。
二、长春写字楼发展现状及趋势
1、写字间项目分布特点
如上图所示,我市写字间主要集中于以上六个区域中,即西安大路CBD,解放大路商务带,红旗街商务区,桂林路商务区和环铁商务区。
²西安大路位于重庆路商圈内,周边商业商务氛围浓厚,聚集了大量的金融机构和企业机构,香格里拉、金安大酒店等的集中也为该区域的商务发展提供了重要条件,随着各种资源的聚集和对外辐射能力的增强,西安大路渐渐成为长春的CBD。
²我市早期的写字楼多集中于桂林路区域,区内的火炬大厦、通汇大厦等项目都是在1995年长春市写字楼的发展初期建成,现该区域内的商务发展远远落后于其它商圈。
²红旗街商圈主要辐射长春市西南区域,随着工农大路IT数码一条街的打造,该区域的产业优势也渐趋明显,周边写字楼开发随之兴起,其中亿龙国际项目的开发,将引领该区域商务市场的新发展。
²解放大路全长5公里,有长春“金街”之称,该区域内聚集了大量的金融结构,随着长春经济发展,政府招商引资力度的加大,长春渐渐成为外地金融机构投资新宠,而解放大路区域也必将成为其办公的首选之地。
²除此上五个区域以外,长春高新技术开发区也形成了商务区的格局,随着长春经济的发,高科技产业日益增多,高新技术开发区内对写字间的需求量日益扩大。
2、长春市写字间市场现状
2.1、供应情况
2.1.1、CBD(西安大路)区域(档次的评定主要以硬件与物业为参考标准)
CBD(西安大路)区域集中了本市大多数的中高档写字间,截至2007年末,区域内在租(售)写字楼建筑面积达到303866平方米。
04年以前
档次
项目名称
建筑面积(㎡)
所属街路
中
高
档
卓展写字楼
3200
西安大路
香格里拉
5000
西安大路
中
档
润天国际
15000
西安大路
中银大厦
30000
西安大路
国际大厦
30000
西安大路
光明大厦
25000
西安大路
百聚商务广场
16000
西安大路
低
档
金三角大厦
12288
西安大路
天庭大厦
13440
西安大路
中山大厦
18000
西安大路
财源大厦
26000
西安大路
05年新增
低档
鸿基名筑
31210
西安大路
06年新增
中高档
新润天国际
29728
西安大路
中档
晨光国际
25000
西安大路
低档
旺座大厦
12000
西安大路
07年新增
中档
典石广场
12000
西安大路
西安大路位于重庆路商圈辐射范围之内,周边聚集了大量的企事业单位、政府机构,该区域的写字楼总供应量约占全市总供应市场的24%,该区域写字楼硬件上大多面临硬件设施落后、附属配套不足,物业服务不到位等问题,整个区域的商务办公环境有待提升。
2.1.2、桂林路区域
桂林路区域内的写字楼如火炬大厦、通汇大厦等项目都是在1995年长春市写字楼的发展初期建成的,04、05年度区域内无新增面积,截至2007年末,区域供应面积达到82506平方米。
04年及以前写字楼、办公楼
档次
项目名称
建筑面积(㎡)
所属街路
低
档
威宝数码大厦
18006㎡
同志街
火炬大厦
26000㎡
同志街
科贸大厦
8500㎡
同志街
通汇大厦
20000㎡
同志街
06年新增
低档
汇华大厦
10000
同志街
本区域的写字楼多为上个世纪90年代的旧有建筑,所以其内部设施旧化十分严重,从硬件方面已无法满足当前企业办公的基本需求。
本区域客户类型多为广告、旅游、以及培训等行业,客户需求面积小,租金承受能力低,且在人力资源和生员等方面依托于周边学校。
由于写字楼的年限都比较长,军产和政府产业居多,在软性服务方面有所欠缺,多在租金内包含物业费,并不另行收取,且为保证出租率,通常可以给出比较大的折扣和优惠政策。
2.1.3、红旗街区域
红旗街是长春西南区域主要商圈,商业环境十分成熟,随着红旗街商圈对外辐射能力的增强,以及政府关于工农大路数码一条街的打造,该区域内的产业集群优势逐渐显现,同时车位配套也成为制约该区域商务发展的最大瓶颈。
截至09年底,写字楼总供应面积为177049平方米,区域内写字楼的发展方向也渐渐向城市综合体形式发展,主要代表项目是“盛世城”和“亿龙国际”项目。
04年及以前写字楼
档次
项目名称
建筑面积(㎡)
所属街路
中
档
时代大厦
20800
红旗街
星宇名座
27129
红旗街
长影商务景都
13120
建设街
07年新增
中档
百脑汇
32000
工农大路
中高档
盛世城
22000
工农大路
09年新增
高档
亿龙国际
62000
工农大路
红旗街写字楼市场近年来出租情况良好,但区域项目从产品硬件方面看都出现了明显的旧化,区域客群以广告公司和医疗器械等代理企业居多,随着百脑汇以及亿龙国际项目的建成,使区域形成了数码电子核心区的格局,区域未来的商务格局将发生一定的改变,IT型企业将逐年增多。
2.1.4、站前区域:
站前商圈集中了我市60%以上的批发市场,集服装与医药批发于一体,是长春市人流、物流、信息流等重要的集散地,由于该商圈主要满足大众消费需求,以批发业为主,因此该区域写字楼的租户也以小型散户为主。
截至2007年末,在租售写字间项目建筑面积已达到265473平方米。
04年及以前写字楼
档次
项目名称
建筑面积(㎡)
所属街路
中高档
吴太商务中心
20800
胜利大街
中档
长春银都
23700
新发路
低档
远东服装大厦
30000
亚泰大街
05年新增
中档
建设大厦
51979
上海路
中档
中韩友谊大厦
27394
辽宁路
07年新增
中档
凯越世纪广场
56600
凯旋路
潜在项目
中高档
金座大厦
55000
人民大街
该区域内具有代表性的写字楼项目为“吴太商务中心”,该项目是由吴太集团开发建设,为区域内档次较高的写字楼,全部物业用以自持并对外出租,目前出租状况良好,但同时也面临硬件设施不足,物业服务不到位,以及交通不便利等问题。
2.1.5、高新技术开发区
长春高新技术开发区建设于上个世纪90年代,是长春市高新技术产业聚集区,截至2006年年末,区域供应面积已经达到159580平方米。
04年及以前写字楼
档次
项目名称
建筑面积(㎡)
所属街路
中档
阳光大厦
23580
前进大街
低档
硅谷大厦
28000
硅谷大街
05年新增
中档
吉大科技园大厦
40000
高新技术开发区
中档
高科技大厦
50000
前进大街
中档
联邦国际大厦
18000
高新技术开发区
长春高新技术开发区内高科技产业已经初步形成规模,并且形成了以硅谷大厦和阳光大厦为核心的辐射圈,本区域以研发型企业为主,企业规模小,租金偿付能力较强;且由于高新技术开发区能够为研发企业提供较优惠的政策,故大多数从事高科技研发的本土和外来企业进驻该区域写字间,使区域写字间的租赁市场取得了良好的市场效果,对比租赁市场,销售市场则不看好,区域市场对出售为主的写字间有一定的抗性。
究其原因主要是因为:
一方面受限于客群的一次性支付能力,一方面商务氛围的薄弱大大的削减了投资者的投资信心,所以无法从终端客群和投资者两个角度实现销售,销售成绩普遍不佳。
2.1.6、“金街”解放大路商务区
解放大路是长春新兴的商务聚集区,冠有长春市“金街”之称,该区域为长春市金融企业总部所在地,中小企业、服务结构众多,写字楼林立,涵盖了高、中、低三种档次的产品,产品线丰富,截至2009年末,区域总供应面积达到272000平方米。
04年及以前写字楼
档次
项目名称
建筑面积(㎡)
所属街路
中高档
光大银行
32000
解放大路
中档
二十一世纪商务总部
80000
解放大路
低档
金碧阁
13000
解放大路
中档
国际商务中心
35000
解放大路
05年新增
中高档
通钢国际
20000
亚泰大街
中档
网通大厦
30000
人民大街
06年新增
中高档
兆丰国际
39000
人民大街
07年新增
中档
盛荣大厦
23000
解放大路
2010年新增
中高档
国际金融中心
40000
解放大路
解放大路商务区是长春市众多金融机构聚集地,区域内大客户、优质客户居多,经济实力较强,因而对写字楼的品质也提出了更高的要求,该区域的写字楼市场整体品质相对较高,大部分写字楼为金融企业自建,如网通大厦、光大大厦等,一方面自建物业不仅可以提升企业自身形象,彰显企业实力,还可以获取一定的出租收益,另一方面也可作为公司资产保值增值的重要手段,目前该区域写字楼产品出租情况良好,尤其是高品质写字楼项目,其年出租率保持在90%以上,区域整体租金价格较高,平均租赁价格甚至高于西安大路CBD。
长春市政府对本区域的规划是依托现有中国人民银行、光大银行、农业发展银行、建行长春分理处、农行长春分理处、光大证券等金融机构,拓展金融业务,为国际国内金融机构进入长春搭设平台,区域内商务物业未来发展空间巨大。
2.1.7、其他区域
除六大商务版块之外,我市其他区域也有部分写字间物业存在,但规模较小,且其客群针对性比较强。
截至2007年末,总建筑面积149634平方米。
04年及以前写字楼
档次
项目名称
建筑面积(㎡)
所属区域
中档
天骄大厦
29000
南湖大路
中档
中天大厦
16920
普阳街
05年新增
中高档
伟锋国际
36714
人民大街
06年新增
中低档
鸿城西域
15000
东南湖大路
中高档
鸿石大厦
18000
自由大路
中低档
万晟第一区
10000
亚泰大街
08新增
中档
财富领域
24000
人民大街
2.1.8、供应市场小结
据统计,截至2009年末,长春市在售(租)写字间项目53个,总建筑面积达到1410108平方米。
不同区域市场的写字楼在档次与规模上有所不同:
CBD(西安大路)区域已经形成了中央商务区的基本格局;而环铁区域和桂
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