土增税报告模版.docx

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土增税报告模版

土地增值税清算

鉴证报告书

兴华会计师事务所

土地增值税清算鉴证报告

【鉴】字（2011）第x-xxx号

胜科房地产三塑公司：

我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位××（项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。

贵单位的责任是，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。

我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。

在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。

现将鉴证结果报告如下：

一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况

在审核过程中，我们了解、测试了贵单位与土地增值税有关的内部控制及其有效性，对贵单位提供的会计资料及纳税资料等进行了审核、验证、计算和合理的职业推断，已充分获取与贵单位土地增值税有关的各项内部和外部有效证据。

二、鉴证结论

经对贵单位××（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：

1.收入总额：

   元；

2.扣除项目金额：

   元；

3.增值额：

   元；

4.增值率（增值额与扣除金额之比）：

   %；

5.适用税率：

   %；

6.应缴土地增值税税额：

   元；

7.已缴土地增值税税额：

   元；

8.应补（退）缴土地增值税税额：

   元。

清算事项的具体情况详见附件。

本鉴证报告仅供贵单位报送的主管税务机关受理土地增值税清算审核之用，不得作为其他用途。

非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。

税务师事务所所长（签名或盖章）：

中国注册税务师（签名或盖章）：

地址：

税务师事务所

年 月 日

（此页无正文）

附件：

1.

2.涉税鉴证业务约定书。

3.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。

4.土地增值税纳税鉴证有关附表。

（1）《土地增值税清算税款鉴证表》

（2）《房地产转让收入鉴证表》

（3）《扣除项目汇总表》

（4）《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》

（5）《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》

（6）《前期工程费鉴证表》

（7）《建筑安装工程费鉴证表》

（8）《基础设施费鉴证表》

（9）《开发间接费用鉴证表》

（10）《公共配套设施费鉴证表》

（11）《与转让房地产有关的税金鉴证表》

（12）《土地增值税缴款情况汇总表》

企业基本情况和土地增值税清算

税款申报审核事项说明

一、基本情况

（一）企业基本情况

1.企业名称:

 沧州市胜科房地产开发有限公司三塑项目部

2.成立日期：

2008年8月13日

3.税务计算机代码:

099103616

4.税务登记证号：

1

5.地 址：

沧州市运河区北环中路75号（三塑院内）

6.负责人：

陈亮

7.企业类型：

企业非法人

8.经营范围：

房地产经营、物业管理服务**

（二）项目基本情况

1.项目名称及地址

沧州市三塑高层商住楼工程，位于沧州沧州市运河区北环中路75号（三塑院内）

2.开发项目类型

普通标准住宅及商业

3.项目建设规模

（1）总建筑面积    平米

（2）公共配套设施面积     平米

（3）总销售面积   平米

（其中已售面积   平米,未售面积    平米）

二、主要会计政策

1.公司执行《房地产企业会计制度》及有关规定

2.公司会计核算基础：

采用权责发生制

3.会计核算原则:

采用历史成本

三、土地增值税的审核情况

（一）土地增值税应税收入的审核

我们对“XXX区”应税项目取得收入的确认主要依据以下证据和资料：

一是贵公司的账薄记录，包括主营业务收入和预收账款的售房款合计数；二是销售合同；三是贵公司提供的商品房销售清单；四是贵公司提供的记账凭证、发票；五是对开发产品的实地观察记录。

（二）土地增值税扣除项目的审核

1.取得土地使用权所支付的金额

贵公司取得土地使用权所支付的金额   元.支付的土地出让金   元,支付地价款金额     元,缴纳的有关税费     元. 

取得土地使用权所支付的金额。

贵公司自报取得本项目的土地使用权支付金额为     元。

经审核，确认允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为    元。

2.房地产开发成本。

贵公司本项目自报房地产开发成本    元；经审核，确认允许扣除的房地产开发成本为     元。

（1）贵公司自报土地征用及拆迁补偿     元；经审核，确认允许扣除的土地征用及拆迁补偿为     元。

（2）贵公司自报前期工程费     元；经审核，确认允许扣除的前期工程费为     元。

（3）贵公司自报建筑安装工程费     元；经审核，确认允许扣除的建筑安装工程费为    元。

（4）贵公司自报基础设施费     元；经审核，确认允许扣除的基础设施费为     元。

（5）贵公司自报公共配套设施费     元；经审核，确认允许扣除的公共配套设施费为     元。

（6）贵公司自报开发间接费         元；经审核，确认允许扣除的开发间接费为     元。

3.房地产开发费用。

4.与转让房地产有关的税金。

贵公司自报转让房地产有关税金为    元。

经审核，确认允许扣除的开发间接费为     元。

（1）贵公司自报转让房地产有关营业税税金为    元； 

（2）贵公司自报转让房地产有关城市维护建设税税金为   元；　

（3）贵公司自报转让房地产有关教育费附加费为     元；

5.税收规定的其他扣除项目。

贵公司自报财政部规定的加计20%扣除数   元。

经审核,允许扣除的财政部规定的加计20%扣除数   元.  

（三）应缴土地增值税的审核

贵公司自报转让房地产土地增值税税额为     元；经审核，应缴土地增值税税额为     元.

附表1

土地增值税清算税款鉴证表

清算截止日期：

  年  月  日            金额单位：

元

纳税人名称

计算机代码

项目名称

项目地址

项目

行次

审核数

一、转让房地产收入总额

1

其中

转让土地收入

2

转让地上建筑物及其附着物收入

3

二、扣除项目金额合计

4

1.取得土地使用权所支付的金额

5

2.房地产开发成本

6

其中

土地征用及拆迁补偿费

7

前期工程费

8

建筑安装工程费

9

基础设施费

10

公共配套设施费

11

开发间接费用

12

按核定标准扣除的四项成本数

13

3、房地产开发费用

14

其

中

利息支出

15

其他房地产开发费用

16

4、与转让房地产有关的税金

17

其

中

营业税

18

城市维护建设税

19

教育费附加

20

5、财政部规定的加计20%扣除数

21

三、增值额

22

四、增值额与扣除项目金额之比（%）

23

五、适用税率（%）

24

六、速算扣除系数（%）

25

七、应缴土地增值税税款

26

八、免缴土地增值税税款

27

九、已缴土地增值税税款

28

十、项目清算应补（退）土地增值税税额

29

十一、项目单位建筑面积成本费用

30

附表2

房地产转让收入鉴证表

取得收入起止日期：

  年  月  日至  年  月  日     金额单位：

元

纳税人名称

计算机

代码

项目名称

项目地址

开发商品房收入类别

普通住房

其他商品房

其他项目

合计

销售货币金额

换取非货币性资产作价金额

分配股东作价金额

分配投资人作价金额

用于职工福利作价金额

用于职工奖励作价金额

对外投资金额

抵偿债务金额

取得其他收益金额

合计

填表说明：

1、直接转让土地使用权、在建工程整体转让的清算项目，收入数填入其他项目栏中。

附表3

扣除项目汇总表

金额单位：

元

纳税人名称

计算机

代码

项目名称

项目地址

项目

有效凭证金额

清算成本分摊比例

本次扣除金额

本次未扣除金额

1.取得土地使用权所支付的金额

2.房地产开发成本

其

中

土地征用及拆迁补偿费

前期工程费

建筑安装工程费

基础设施费

公共配套设施费

开发间接费用

按四项成本核定数扣除

3.房地产开发费用

其

中

利息支出

其他房地产开发费用

4.与转让房地产有关的税金

其

中

营业税

城市维护建设税

教育费附加

5.财政部规定的加计20%扣除数

合计

附表4

取得土地使用权所支付的金额鉴证表

纳税人名称

计算机

代码

项目名称

项目地址

项目

有效凭证金额

清算成本

分摊比例

本次扣除金额

本次未扣除金额

支付的土地出让金

支付地价款金额

交纳的有关税费

其中：

合计

金额单位：

元

附表5

土地征用及拆迁补偿费鉴证表

金额单位：

元

纳税人名称

计算机

代码

项目名称

项目地址

项目名称

有效凭证金额

清算成本

分摊比例

本次扣除金额

本次未扣除金额

土地征用费用

耕地占用税

劳动力安置费

安置动迁用房支出

拆迁补偿款

合计

附表6

前期工程费鉴证表    

金额单位：

元