物业进驻管理方案.docx
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物业进驻管理方案.docx
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物业进驻管理方案
一、物业项目概况
二、物业管理计划
(一)、工作流程
(二)、进驻前工作计划
三、项目进驻前期工作计划
(一)、进驻前期工作计划
(二)、项目管理工作前期培训内容要求
(三)、关于进驻当天的有关要求
四、常规期物业管理方案
(一)、甲方物业管理需求说明
(二)、常规期物业管理工作计划表
(三)、组织架构
(四、人员配备
(五)、管理标准和主要工作措施
物业管理方案
一、物业项目概况
(一)项目概况
1、项目位于:
2、总建筑面积
3、外墙总面积
4、外围停车位0个,地下室停车位0个。
5、区域内道路0米。
(二)宿舍楼项目概况
1、项目位于:
2、总建筑面积0平方米,建筑层数:
0层。
3、外围停车位0个。
二、物业管理计划
(一)、工作流程
(二)、进驻前工作计划
序号
项目
内容
完成时间
责任部门
1
与沟通前期准备
1、收集办公室分布,建立主要人员联系电话
2、收集报纸、杂志发放清单
3、收集、建立甲方车辆登记表
4、收集、建立水、电、煤气、社区、派出所等市政部门电话,编制管理处通讯录。
5、与协调有关事宜
正式进驻二天内
项目负责人
2
管理处外包方确定
1、负责清洁、消杀、白蚁防治外包方的选择,合同洽谈
2、落实清洁人员到位、进场,编制开荒计划,并组织实施,即由清洁公司增派人员对建筑物、设施、道路、停车场、设备、沟渠、池等进行全面彻底地清洁
3、普查绿化品种、数量及长势情况,制定维护、整改计划,组织实施。
正式进驻一周内
项目负责人
3
组建管理处
1、跟踪落实人员到位
2、分组现场跟踪,提成清服务要点和细节
3、修订岗位职责,编制服务流程程序、标准
4、岗前培训
进驻前一周内
项目负责人
4
进驻准备
1、拟制筹备、接管进驻计划
2、拟制进驻后的工作/排班计划
3、参加承接查验工作
进驻前二天内
项目负责人
5
接管进驻
1、各专业人员到岗
2、管理物资、装备到位
3、妥善安排工作人员
4、与协调有关事宜
进驻前二天内
各专业组
三、项目进驻前期工作计划
(一)进驻前期工作计划
序号
项目
内容
完成时间
责任部门
1
管理处各专业组人员进驻
1、管理人员、维修工、保安员、清洁工统一着装进场;
2、对及宿舍楼整体环境进行了解;
3、按及宿舍楼出入口、区域,设置配置人员到岗。
2012年7
月14日
各专业组
2
清洁拓荒
清洁增派人员对建筑物、设施、道路、停
车场、设备、沟、渠、渠、池等进行全面彻底地清洁
进驻后两天内
清洁组
3
绿化管养
1、普查绿化状况,作好绿化现状记录,并制定维护、整改计划;
2、做好绿化管养实施的;
3、统计绿化品种数量等。
进驻后一周内
环境组
4
资料交接
分局相关资料的交接、存档,技术资料、图纸资料、设备设施说明书等交接。
进驻后二天内
维修组
5
与沟通
对工作进展向主管部门汇报,听取建议,及时按的需求进行改进和调整方案。
进驻后
项目负责人
6
每周例会及管
理内容培训
管理处每周组织管理骨干召开会议,总结当日工作不足,布置明日工作,并对物业管理内容和具体措施进行培训。
进驻后5天
项目负责人
7
安全管理
1、排查安全防范重点部位,修改巡逻路线和频次;
2、排查安全隐患,提出整改方案;
3、结合现场情况修订应急预案;
4、落实岗位技能培训、训练;
进驻后一周内
保安中队长、分队长
8
内部管理
1、统一考勤、排班、考核的该当、表格;
2、统一交接班、夜间报岗的时间次数,集中受理;
3、统一维修材料的入库、发放的控制方法;
4、现场跟踪修订各岗位作业文件;
5、统一、落实工作汇报制度。
进驻后
现场负责
人
9
现场标准化
1、制度上墙(值班室、设备房)
2、统一记录及签到本的挂放、归档、存放;
3、机房、设备房管理标准化;
4、消火栓、防火门标签完善,洗手间挂保洁卡;
5、统一材料、工具、清洁用品的分类、集中摆放。
进驻后一月内
项目负责
人
10
设备设施承接
查验
1、与甲方单位一起对供配、给排水、安防、监控、道闸、电梯等设备设施进行普查交接;
2、普查登记设备设施数量,验收设备设施运行状况,编制承接查验资料;
3、档案技术资料交接、钥匙交接。
进驻后一月内
项目负责
人
11
档案资料
1、制度、表格领取、分发、登记;
2、承接查验资料收集、整理、归档。
进驻后一月内
客服组
12
环境管理
1、落实清洁、绿化、消杀到位,落实监管责任人
2、制订、提交环境整理、整顿计划;
3、整理、整顿清洁、绿化问题。
进驻后一月内
环境组
13
维修养护
1、室外井盖、管道、设施、停车线油漆;
2、制订设备设施巡视路线、点检部位、保养计划;
3、制订接管问题整改计划,分步实施
进驻后一月内
现场维修
工
14
标识完善
针对现场状况统计和上报标识标牌和上墙制度
进驻后一月内
现场负责
人
15
总结元善
根据进驻情况,对拟订的规章制度及管理方案进行修订完善,保证满足使用人的要求
进驻后一月内
现场项目
负责人
二)、项目管理工作前期培训内容要求:
1、仪容仪表与言行规范
2、客服维修岗位礼仪
3、物业项目基本情况:
委托管理内容及特别要求;公司的承诺和标准。
4、客服类:
员工的岗位职责;主要工作程序;表格的填写。
5、环境管理类:
员工的岗位职责;清洁作业流程及注意事项;绿化作业流程及注意事项;
6、消杀服务标准和监管程序;各类表格填写规范。
7、安全管理类:
消防知识培训;治安重点位置防护;重点物资管理;岗位职责;应急突发事件处理和流程。
备注:
具体培训记录和考核记录见《培训记录》
(三)、关于进驻当天的有关要求:
1、2012年-月-日上午,管理处拟制好联系电话一览表,明确管理处电话、联络人,并上交甲方领导。
2、承接查验小组提前准备好检查工具及承接查验表格,分为设备、环境、安全查验组分别进行查验。
并在承接查验结束后,将记录、图片整理、装订后交甲方签收并存档。
3、管理处负责人检查保安员、维修工的仪容仪表是否符合公司要求,个人的工具、装备、服务、工牌是否配齐。
4、管理处人员必须按商定的时间提前到达,确保人员、物资全部到位。
四、常规期物业管理方案
(一)、甲方物业管理需求说明
1、管理范围:
区域内所有隶属本单位管理的物业以及周边10米区域内(正门到侧门间的人行道及车辆辅道)的物业管理及相关服务。
2、房屋建筑本体的养护、管理。
3、配套设施、设备的维修、养护、运行和管理。
物业管理范围内的机电设备设施(包括配电系统、给排水系统、强弱电、消防系统、室内外照明、空调)的运行管理、日常维护保养、定期维护、故障维修。
4、清洁卫生管理。
包括室内、室外、墙体的清洁卫生,垃圾的收集、清运,以及四害消杀、化粪池清理、白蚁防治、补给清洁用品,办公桌椅、电脑设备的保洁等。
5、室外绿化的养护和管理;节假日、会议花卉摆放(花卉采购方提供)、室内植物花卉养
护。
624小时秩序维护员和安防值班及公共秩序管理。
(1)实行24小时的门岗、消防监控和安全防范,及时发现和处理各种安全事故隐患,迅速有效处置突发事件;
(2)秩序维护员根据要求对出入大楼的车辆、人员、物品进行登记检查;
(3)秩序维护员要穿着统一的制服,工作规范,作风严谨;
(4)负责每天报纸杂志、信件的接收,做好相关的登记记录;
(5)按照采购单位要求完成临时性勤杂工作、
(6)管辖区域内的交通、车辆行驶和停泊管理。
(7)物业档案资料管理。
(二八常规期物业管理工作计划表
序号
项目
内容
责任部门
工作标准
1
保安消防安全管理
1、保安管理;
2、办公楼秩序管理;
3、消防及生产安全管理;
4、各类应急事件的处理。
安全组
完成公司品
质服务标准、达到甲方满
意
2
车辆行驶和停放
1、机动车辆的停放和安全;
2、非机动车的停放和安全。
安全组
完成公司品质服务标准、达到甲方满意
3
局本体及相关公共设施维修养护
1、分局本体定期养护和维修计戈
2、公共设施的维修养护管理。
维修组
完成公司品
质服务标准、达到甲方满意
4
机电设备设施运行管理和养护
1、基础资料管理;
2、设备的运行管理;
3、设备的维修养护;
4、节能和环保。
维修组
完成公司品质服务标准、达到甲方满意
5
智能化设施管理
1、智能化设施的维护;
2、掌握操作和预防故障。
维修组
完成公司品
质服务标准、达到甲方满
意
6
电梯运行
管理
1、电梯的运行管理;
2、掌握操作和预防故障。
电梯中心
完成公司品质服务标准、达到甲方满意
7
环境管理
1、室外绿化养护;
2、室内外清洁、保洁、维护;
3、四害消杀。
环境组
完成公司品
质服务标准、达到甲方满意
8
文化活动
1、与委托方共同举办各项文化活动;
2、为委托方提供辅助性文化活动。
客户服务组
完成公司品质服务标准、达到甲方满意
9
品质管理
1、IS09001质量体系管理与质量检杳;
2、IS014001环境体系管理与质量检杳。
客户服务组
完成公司品质服务标准、达到甲方满意
10
绩效考核和
行政管理
办公、培训、考核、薪酬。
客户服务组
完成公司服务标准
11
成本管理
1、财务账务;
2、费用收取与开支;
3、米购、仓储、办公设备、装备。
客户服务组
完成公司品质服务标准
12
档案管理
1、各种资料管理;
2、各类信息的及时发布。
客户服务组
完成公司品质服务标准、
(三)组织架构
(四八人员配备
序号
项目名称
人员配置数量要求表
主任
管理员
会务员
维修工
保安员
清洁工
绿化工
合计
1
2
3
4
5
6
7
8
9
(五)管理主要工作措施
序号
指标名称
甲方标准/
公司品质
要求
测算
依据
投标指标
主要措施
1
达到《深圳市物业管理考核评比(写字楼)标准
三年内
专家考评、打
分
90分以
上
1、进驻当日即进行全面拓荒,消除卫生死角;
2、建立环境管理制度,完善监督考核机制;
3、制订创建实施计划,落实专人负责;
4、实施效果与个人的薪酬待遇,年终考核挂钩;
5、实施14001环境管理体系,以及5S的管理办法,保证目标的完成。
2
业主满
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