某市棚户区改造工程建设项目152271.docx
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某市棚户区改造工程建设项目152271
某市棚户区改造工程建设项目
可行性研究报告
附表
1.总投资估算表
2.建设期利息估算表
3.项目总投资使用计划与资金筹措表
4.某还迁点房屋现场勘察统计表
附件
1.项目法人营业执照
2.项目法人机构代码证
3.验资报告
4.关于加快推进棚户区改造工作的实施方案
5.关于推进某城市圈“两型”社会综合配套改革实验工作备忘录
6.国有土地使用权出让批准通知书
7.建设用地规划许可证
8.关于某还建点项目环境影响报告书的批复
附图
1.平面布置图
2.鸟瞰图
第一章总论
1.1项目简述
项目名称:
某市棚户区改造工程建设项目(一期)
建设单位:
某某城市住房投资有限公司
建设性质:
新建
建设地点:
某开发区某
建设期:
3年
建设规模:
规划总用地面积138468m2(折合207.7亩)。
一期工程总建筑面积382583m2,其中住宅建筑面积353078m2,公共建筑面积29505m2。
项目总投资:
人民币75631.1万元。
1.2可行性研究报告编制的依据、原则和内容
1.2.1编制的依据
《某市城区总体规划》
《某市住房建设规划(2008-2012)》
《城市居住区规划设计规范》
《某棚户区改造某还建点规划设计》
《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)
某省工程建设造价信息
某省颁布的相关定额和费用指标
建设单位提供的相关资料
1.2.2编制的原则
1.2.2.1执行国家对小区住宅建设的有关规定和技术要求,实施高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理,促进还建社区住宅建设可持续发展;
1.2.2.2坚持整体与局部相协调的原则。
按照某城市总体规划,小区整体设计与分期建设工程的局部设计相协调,各项基础设施与服务设施相配套,风格特色与城市环境相一致,营造现代人文与艺术于一体的时代空间,建设人与自然高度和谐的居住环境;
1.2.2.3坚持建设与适用相结合的原则。
尤其在安全、消防、通讯及现代科技成果的应用等方面,使其既是一个多功能、适用性的住宅小区,又是地域文化和精神风貌集中体现的窗口;
1.2.2.4采用先进科学的技术手段,对小区的设计、设备、材料、要做到先进、可靠、经济、合理。
1.2.3可行性研究的内容
项目研究的主要内容为:
项目建设的必要性,需求分析及建设规模,建设地址及条件分析,总体规划,建设方案,配套工程,环境保护及消防、安全,建设管理与组织机构,项目实施进度,投资估算与资金筹措等。
1.3项目建设概况
1.3.1项目概况
棚户区改造主要范围为某棚户区和某棚户区改造。
某棚户区由某及某社区构成。
上窑某地区,是由袁仓煤矿作为职工宿舍的某平房得名,其历来在某人心目是环境脏乱、治安差、居住环境恶劣的代表。
自上个世纪90年代以来,袁仓煤矿可采储量急剧下降,逐步陷入资源枯竭的地步,同时因为负担重、效益差、经营不善,煤矿基本处于半关半停状态,矿区职工大量下岗。
而整个某地区矿区职工及家属占了大部分,由此导致该地区居民生活水平普遍低下,成为某棚户区的代表。
某棚户区居民贫穷,大多数靠政府救济、饲养家禽、路边摆设摊点为生,还有部分孤寡、残疾人,人口状况根据初步统计,需要拆迁户数共有1852户,人口约6000人,家庭结构以三代同住为主,趋老龄化。
现有房屋的产权状况十分复杂。
人均居住面积不足15m2,其中公房居多,而多数私房属乱搭乱建,既无宅基地又无产权登记。
由于家庭人口的不断增多,居民多自行扩建、加盖,造成脏、乱、差现象,导致居住环境恶劣。
98年洪水导致该区域受灾,部分房屋成为危房,直接影响了居民的居住安全,因此棚户区改造迫在眉睫。
某棚户区改造地块位于某大道北侧,长江干堤南侧,属于某市老城区,区域内道路狭窄,市政基础设施老化,公共配套不齐全,建筑物绝大多数始建于上世纪50-80年代,以中低层为主,自建民房占总建筑物比例较高,房屋间距小密度大,居住环境较差。
区域内总户数为1761户,总人口为5639人,多为中低收入家庭。
某市棚户区改造拆迁某还建点位于某开发区居住组团的重要地段,西面与植被良好的山体相连;南北介于47号路与广州路之间;东邻大畈路,交通便利。
区位条件优越,环境良好。
某还建点规划用地面积13.8468公顷,净用地面积11.7762公顷。
地块狭长,用地内地势北高南低相对平坦。
1.3.2指导思想
规划设计坚持“以人为本”与可持续发展的原则,把居民对居住环境,居住类型和物业管理三方面的需求作为规划设计重点,注重处理好人-自然环境-住宅建设之间的关系,实现山景滨水景观与城市、居住小区的互动。
1、坚持城市自然、人文特色动态延续
小区规划以尊重原某地区历史文脉和居民生活模式为前提,努力适应某地区的自然环境,使小区良好的融入在城市的大环境中。
规划重视建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调,充分结合原有地形、地貌等自然景观资源和区位,创造出一个自然景观资源丰富的田园居住环境。
2、坚持以人为本和生态环境保护
坚持以人为本,创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。
规划的用地布局及空间组织以人的需求为依据,充分考虑还建居民的人口比例,生活习惯等客观要求,考虑每一处景观游乐、配套设施的可达性、便捷性及舒适性,做到以人为本,为人服务。
在满足日照、采光和通风的基础上,着重进行绿地系统规划,使居民最大程度接近自然、享受自然,保证居民的身心健康。
3、坚持可持续发展
坚持可持续发展原则,按照动态体系进行规划。
注意采用具有灵活性和可改性的技术处理方法,在建设中留有发展余地,在道路、停车位等方面作前瞻性的策略布置,使规划具有弹性,做到宏观可控,微观可调。
1.3.3主要建设规模和内容
1、建设规模:
某市棚户区改造一期工程建设项目总投资为75631.1万元(含建设期利息),总建筑面积382583平方米。
计划入住总户数为5008户。
2、建设内容:
建设住宅353078平方米,住宅楼为18~33层,框剪结构;建设配套公建29505平方米;水、电、气、道路、绿化等配套基础设施。
1.3.4项目建设单位
项目建设单位为某市某城市住房投资有限公司(以下简称公司),公司于2009年6月18日经工商注册登记,注册资本为3000万元人民币,系由某市房地产管理局投资的国有企业。
其主要职责为受某市政府委托承担某市的棚户区(城中村旧房)改造,公共租赁住房的开发建设、经营运作以及后期管理工作。
1.3.5项目总投资及资金来源
1.3.5.1项目总投资
项目总投资为75631.1万元,其中建设投资估算为70285.10万元(建筑安装工程费用和小区配套工程费用52318.85万元;工程其他费用14619.34万元;基本预备费3346.91万元),建设期利息5346万元。
1.3.5.2资金来源
本项目总投资75631.1万元,拟申请银行贷款60000万元,企业资本金15631.1万元。
1.3.6项目主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标见表1-1。
表1-1主要技术经济指标汇总表
序号
指标名称
单位
数据
备注
1
地上总建筑面积
m2
382583
1.1
住宅总建筑面积
m2
353078
1.2
公建总建筑面积
m2
29505
含幼儿园、社区服务中心、居民活动中心、市场。
2
总户数
户
5008
3
容积率
2.76
4
停车位
个
2000
人防地下停车位1700个
5
绿地率
%
38
6
项目总投资
万元
75631.1
6.1
建筑安装及配套工程费用
万元
52318.85
6.2
其他费用
万元
14619.34
6.3
基本预备费
万元
3346.91
6.4
建设期利息
万元
5346
7
总投资资金来源
万元
75631.1
7.1
申请银行贷款
万元
60000
7.2
企业自筹
万元
15631.1
8
项目建设期
年
3
1.4结论简述
本项目以科学发展观总揽棚户区改造工作,以棚户区改造为载体,把保障性住房建设与棚户区、危旧房改造有机结合起来。
某作为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区,在某城市圈先行先试开展有关住房和城乡建设的改革事项,有利于统筹城乡规划发展,转变城乡建设模式,改善城乡人居环境,促进城乡建设全面协调可持续发展,为探寻“两型”城镇化发展道路发挥示范和带头作用。
住房建设是城市规划建设中的重要组成部分,合理规划城区建设用地,打造城市生态框架,建造康居工程,是反映社会文明和进步的重要标志。
本项目贯彻“统一规划,合理布局,因地制宜,综合开发,配套建设”的方针,是提高住宅建设的整体效益,推进全面建设小康社会,满足长期使用要求的一项重要举措。
项目建设规模适度,能满足居民安置住房的需要。
项目规划设计方案系统完整,具有示范性;采用的技术方案先进、适用、经济、安全,技术上是可行的。
项目建设体现了建设与适用相结合的原则,投资合理。
建设中所选用的新材料、新设备等遵从设计的整体要求,达到为住户提供舒适、安全、便利的人性化居住环境的目的。
第二章项目背景及运作模式
2.1项目提出的背景
中共中央政治局常委、国务院副总理李克强8月在哈尔滨出席城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会并讲话,他强调指出,要按照党中央、国务院的要求,加大保障和改善民生工作力度,有序推进棚户区改造,提高人民生活水平和质量,促进经济平稳较快发展。
会议上,有关省(区、市)负责同志就棚户区改造工作交流了经验做法。
李克强指出,棚户区基本上是我国工业化初期形成的简易住宅区,房屋破旧,环境很差。
住在这里的职工群众多数是产业工人,长期以来为国家建设作出了贡献,但目前收入仍然较低。
推进棚户区改造,是实施保障性安居工程的重要内容,也是实现住有所居目标的重要举措,对于增投资扩消费、保增长惠民生都具有重要作用。
为使城市居民“住有所居”,近年来,某市大胆探索、积极创新,大力实施棚户区改造,努力加快廉租房建设,多措并举提高城市居民住房保障水平,取得了可喜的成绩。
某市委、市政府将棚户区改造、旧城改造、危旧房改造列为全市“一把手工程”、“一号工程”,明确提出要用3年时间,全面解决80%以上城镇低收入家庭住房困难。
成立了由市委书记任政委,市长任组长,各个城区、单位和部门负责人任组员的棚户区改造领导小组(住房保障工作领导小组)。
同时,每个棚户区改造项目都成立指挥部,由城区一把手任组长,切实推进棚户区改造进程。
在市房产局内成立了副县级的市住房保障中心,具体负责棚户区改造和公共租赁住房制度建设等工作。
成立了某城市住房投资有限公司,以国有直管公房、政府投资建设廉租房和部分货币资金为公司注册资本,借助公司投融资平台,集中筹措资金,统筹使用棚户区改造和保障性住房建设资金,着力解决保障性住房和棚户区改造资金瓶颈问题,并对公共租赁住房的建设和经营管理履行职责。
2.2棚户区现状概况
某区是某的老工业区,东西长22公里,南北宽9公里,最窄处1.5公里,呈带状。
自西向东分布着胡家湾煤矿、袁仓煤矿、袁华煤矿、大冶钢厂、道仕洑煤矿。
城区过去主要依托大冶钢厂和矿务局两大企业而建。
大冶钢厂、矿务局进城的务工人员,许多住进企业的简易公房或沿黄荆山沿线自建简易房屋居住。
由于历史等多种原因,在建成区范围内形成了集中连片、平房密度大、贫困人口居多、建设使用年限久、结构简易、人均居住面积小、居住条件恶劣、基础设施不齐全、道路狭窄、治安消防隐患较大、卫生环境脏乱差的棚户区。
某棚户区位于某区八泉街办,涉及飞娥山和袁仓两个社区。
北起湖滨东路,南至黄荆山山麓,东起芳通制药,西止飞娥山。
地势南高北低,地形呈漏斗状,新建路贯穿中心连通南北(具体以市规划局下达的规划红线为准)。
据评估调查结果,棚户区内需要拆迁居民1852户,总人口约6000人。
占地面积约270亩,拆迁面积约20万平方米(其中:
搭建部分约5万㎡)。
该处是某矿务局袁仓煤矿的采空区,也是塌陷、滑坡等地质灾害和山洪水渍等自然灾害的频发区。
棚户区内有8条高压线路通过,地质及环境情况比较复杂。
且难以组织地质勘测和具体的规划设计。
居民房屋多建于上世纪五六十年代,私房建设杂乱无序,间距狭窄,无基础设施和公共配套设施,脏、乱、差现象严重,消防、治安等安全隐患突出。
同时,棚户区临近袁仓煤矿煤场,环境污染十分严重,空气质量极差。
某地区是某市最典型、最具代表性的棚户区,也是近年来,市人大代表、政协委员和当地居民要求改造呼声最强烈的棚户区。
某棚户区改造地块位于某大道北侧,长江干堤南侧,南北宽约为200米,东西长约500米,距武黄高速、某长江大桥约1公里。
交通十分便利。
该地块属于某市老城区,区域内道路狭窄,市政基础设施老化,公共配套不齐全,建筑物绝大多数始建于上世纪50-80年代,以中低层为主,自建民房占总建筑物比例较高,房屋间距小密度大,居住环境较差。
区域内总户数为1761户,总人口数为5639人,多为中低收入家庭。
该地块原有公房大部分已经房改,另有部分为办公经营用房,通过房改取得产权的家庭居住面积一般较小,多数属于生活困难户。
2.3项目运作模式
2.3.1运作模式
某城市住房投资有限公司作为融资平台,集中筹措资金,统筹使用棚户区改造和保障性住房建设资金,着力解决保障性住房和棚户区改造资金瓶颈问题,对廉租房建设和棚户区改造实施统一融资,同时,履行公共租赁住房的建设和经营管理职责。
某市排棚户区改造一期工程建设项目是全市实施棚户区改造、旧城改造、城中村改造工作的先行工程,是某市推进住房保障、棚户区综合改造的示范工程,也是某城区实施“三改”工作的一项创新工程。
棚户区居民的搬迁安置实行集中安置、异地安置、产权置换安置为主。
整个项目采取先建还建小区后整体搬迁的办法,切实保障居民生活秩序和降低拆迁成本。
1、新建小区集中安置。
某市政府规划207.7亩土地,把某陈佰臻还建点作为全市棚户区改造集中还建点,统一规划、统一建设,计划2009年9月份开工,力争2012年6月份建成。
某和某棚户区改造作为试点先行项目,优先安排某和某棚户区搬迁居民,在小区规划建设中充分考虑棚户区居民怀旧情怀。
某还建点红线范围内有少量民房,均采取原地还建。
2、充分利用某列入全国公租房试点城市的政策,探索公共租赁房、共有产权房相结合安置的新制度,根据搬迁居民经济能力,利用共有产权房先租后买逐步过渡,缓解居民购房压力。
2.3.2相关政策及保障
1、住房面积保障:
某棚户区产权置换实行1︰1.15比例。
产权调换的房屋每户不足30㎡的,调换后不少于30㎡。
原建筑面积不足40㎡的,安置房面积控制在60㎡左右,原建筑面积40㎡—60㎡的,安置房控制在85㎡左右,原建筑面积60㎡以上的,自主挑选一套安置房。
超面积部分按成本价购买。
某棚户区产权置换单位房、直管公房实行1:
1比例,私房实行1:
1.2比例。
2、鼓励拆迁户自拆。
凡主动与指挥部签订拆迁协议并动迁,可按主动签约奖励和带头动拆奖励。
按5000—8000元/户标准进行一次性奖励,个人与指挥部签订协议并动迁的,直接奖励个人,单位公房集体动迁的,奖励单位。
3、鉴于某公私房临时搭建并形成实际居住面积的历史事实,对在规定的时限内签订拆迁协议的,且临时搭建的住宅用房搭建年限、层高符合相关规定的,视同有效面积予以货币补偿。
4、地面构筑物以评估价据实予以补偿,其他临时搭建及地面附着物按黄物价文[2004]112号补偿。
5、对因拆迁造成居民种植、养殖等补充生活来源的损失可协商适当予以补偿。
6、有无权证的区别:
有合法权证的房屋,还建后不承担相关办证费用,无合法权证的房屋还建后,自行承担相关办证费用。
7、困难救助及奖励政策:
对重大疾病户、特困户、残疾人户等困难情况经核实并公示认可之后,每户给予3000元—5000元的救助。
对在规定期限内签约的住户按签约时间先后分别给予8000元、5000元、3000元的奖励。
第三章项目建设的必要性
3.1项目建设对构建和谐社会意义重大
近年来党中央、国务院要求,加大保障和改善民生工作力度,有序推进棚户区改造,提高人民生活水平和质量,促进经济平稳较快发展。
某市位于某省东南部,是我国中部地区重要的原材料基地、某城市圈副中心城市和全国第二批资源枯竭型城市,以钢铁、有色金属、煤炭、水泥等矿产开发与加工为支柱产业和主要经济来源。
现辖一市(大冶市)一县(国家级贫困县——某)四个城区和一个省级开发区,总面积4630平方公里,总人口257万人,其中市区城镇户籍人口71万人,市区常住人口81万人。
在某进行公共租赁住房制度试点具有较强的典型意义和诸多有利条件,对构建和谐社会意义重大。
某市委、市政府高度重视保障性住房建设工程,将之列为“一号工程”、“一把手工程”,明确提出用3年时间,全面解决80%以上城镇低收入家庭住房困难,并围绕这一目标制定了相关配套政策措施。
同时,某市作为某城市圈副中心城市,具有“两型”社会综合配套改革先行先试的政策优势,能整合各项资金与政策资源,为棚户区改造项目提供体制保障和政策支撑。
此外,某市和下辖的大冶市均被国务院列入资源枯竭型城市,某一直是国家级重点贫困县,便于利用国家对资源枯竭型城市、贫困地区的相关政策。
项目的建设对解决棚户区居民、城市低收入家庭和住房困难家庭的居住问题意义重大。
3.2项目建设是某城市圈发展的需要
作为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区,在某城市圈先行先试开展有关住房和城乡建设的改革事项,有利于统筹城乡规划发展,转变城乡建设模式,改善城乡人居环境,促进城乡建设全面协调可持续发展,为探寻“两型“城镇化发展道路发挥示范和带动作用。
某市棚户区改造一期工程建设项目所在地位于某城市圈之中。
从宏观的视野来看,该区域是承接某市传统产业转移的区域,处于某市“l+8”城市圈重要地带。
项目建设不仅具有示范带头作用,还可为临近地区和产业区提供劳动力,拓展就业市场,增加区域经济活力。
项目建设从大区域的城市布局上来讲具有重要的战略意义。
随着某城市圈城际铁路的开通,作为某市后花园的某市将面临巨大的临时住房需求。
某市大城市、大产业、大园区“三大战略”的实施和城市空间的拓展,必然导致企业引进人员、外来务工人员和农民工等数量的大幅上升。
而棚户区、城中村、危旧房改造后,大量市场租赁房屋灭失,将进一步加剧对保障性住房的市场需求。
3.3项目建设是建立和谐的生态人居环境的需要
根据《某市城市总体规划(2001—2020年)》要求,某市正加快现代化城市进程,努力把某市营造成山水园林式的城市环境,现代国际性城市空间,建设和谐的生态人居环境,使其成为华中地区城市群中具有特色城市风貌、高度城市化经济发达地区。
总体规划中特别突出了以非建设用地、绿地和低密度建设区为骨架,环境保护为基础,开发强度控制和景观引导为手段的城市自然人口生态系统,建设具有生态环境良性循环的现代化山水园林生态城市。
本项目建设区域,其得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的自然风光,将构成理想的人居环境。
项目建设有利于改善生态环境,构筑城市生态框架,顺应了人居环境不断改善的社会需求。
某市棚户区改造一期工程的建设是社会文明和进步的标志,将起到良好的示范作用。
住房状况和住房标准,体现了社会经济发展的水平,反映出社会文明进步的程度。
过去较长一段时间,由于城镇住宅建设缺乏统一规划、统一建设的力度,住宅建设基本趋于各自为政的状况,导致住房造型单调,影响城市形象;房距不符合要求,影响居住安全;建筑结构不合理,影响使用效果;施工不规范,影响建筑质量;乱搭乱建,违章建筑。
近几年来住宅建设虽有所改善,但仍没有解决根本问题。
当前,某正进入一个新的城市建设时期,城市规模不断扩大,城市地位进一步提升,城市功能日趋协调,城市空间环境更加合理。
按照总体规划、统一布局、配套建设的方针,本项目改零星分散建设为集中成片开发,使商业网点、文教、服务设施与住宅同步实施;应用现代建筑技术、现代通信技术、现代控制技术和现代计算机技术,使住宅结构、设备、服务和管理形成最优组合;实现人居与自然的高度和谐,为住户提供舒适、安全、便利的人性化居住环境,形成小区建设的整体效益。
这对于改变城市建设中的“散、乱、差”现象,建设生态城市、绿化城市、公园式大都市,创建社会文明和进步的窗口,对全市乃至全省城市住宅建设将起到良好的示范作用。
综上所述,本项目建设是规范城市住宅建设发展的需要,对打造城市生态框架,创建社会文明和进步的窗口,是十分必要的。
第四章需求分析及拟建规模
4.1需求分析
4.1.1住宅面积需求分析
棚户区基本上是我国工业化初期形成的简易住宅区,房屋破旧,环境很差。
住在这里的职工群众多数是产业工人,长期以来为国家建设作出了贡献,但目前收入仍然较低。
推进棚户区改造,是实施保障性安居工程的重要内容,也是实现住有所居目标的重要举措,对于增投资扩消费、保增长惠民生都具有重要作用。
本项目拆迁还建某棚户区由某及某2个社区构成,需要拆迁户数共有1852户,搬迁人口约有6000人。
某棚户区需要拆迁户数共有1761户、人口5639人。
结合实际情况,制定拆迁安置的具体办法,按照“拆一还一”的原则确定每户居民置换的还建房,优先安排某和某居民,某部分还建面积在其他还建点解决。
经测算,某还建点将安排某棚户区还建住宅建筑面积为173621.26平方米;安排某棚户区还建面积为138080.85平方米,某棚户区尚有46483.04平方米还建面积需在其他还建点另行安排;某还建点用地范围内现有居民79户及9个单位的职工宿舍实行就地还建,还建面积为41375.89平方米。
还建面积共计353078平方米。
经评估人员现场调查及查阅政府相关产权产籍资料,得出相关数据见表4-1至表4-3.
表4-1某棚户区拆迁还建面积汇总表
序号
公私房
户数
公房
私房
公私房建筑面积小计m2
户数
建筑面积m2
搭建面积
户数
建筑面积m2
已售
未售
已售
未售
有证
无证
有证
无证
搭建
第一组
130
0
93
0
2873.57
4198.58
10
27
509.02
2997.48
4300.32
10578.65
第二组
101
0
36
0
1026.3
907.53
0
65
0
6163.61
5700.98
8097.44
第三、五组
324
68
191
3992.72
8470.65
1372.55
20
45
2418.74
7732.92
7100.56
23987.58
第四组
339
6
260
158.23
13080.85
597.21
4
69
396.25
5893.26
4000.30
20125.8
第六组
193
13
139
602.16
3526.88
3505.62
0
41
0
6993.99
4987.45
14628.65
第七组
204
92
79
7630.69
3591.75
620.81
0
33
0
3980.95
3973.48
15824.2
第八组
157
80
18
4385.75
738.02
1345.31
0
59
0
10636.57
4609.62
17105.65
第九组
165
54
47
3447.08
3926.14
2670.12
43
21
3825.87
2731.06
3723。
28
16600.27
第十组
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- 特殊限制:
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- 关 键 词:
- 某市 棚户区 改造 工程 建设项目 152271