北京写字楼市场分析.docx
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北京写字楼市场分析.docx
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北京写字楼市场分析
目录
北京写字楼市场分析
第1章北京写字楼市场分析1
1.1供给分析1
1.2需求分析3
1.3租金分析4
第2章写字楼热点区域分析5
2.1CBD商圈5
2.1.1供给分析5
2.1.2需求分析5
2.1.3租金分析6
2.1.4区域解析6
2.2东长安街商圈7
2.2.1供给分析7
2.2.2需求分析7
2.2.3租金分析8
2.2.4区域解析9
2.3金融街商圈10
2.3.1供给分析10
2.3.2需求分析10
2.3.3租金水平11
2.3.4区域解析11
2.4中关村西区商圈12
2.4.1供给分析12
2.4.2需求分析12
2.4.3租金水平14
2.4.4区域解析14
北京写字楼市场发展视点
视点一:
供应区位郊区化16
视点二:
(超)甲级写字楼更加注重形象与品质16
视点三:
写字楼的租售抉择——高端物业,只租不售17
视点四:
纯写字楼的发展路径——从景观、绿化到健康17
视点五:
物业管理影响保值18
视点六:
商务自身配套设施综合化18
视点七:
投资需求主体选择差异化18
视点八:
写字楼市场与奥运会19
附表22
图表索引
图1-1北京市近三年写字楼供应量(万平方米)1
图1-2北京市甲级写字楼历年供应量(万平方米)2
图1-3北京市2007年一季度各级写字楼存量分布情况2
图1-4北京市写字楼入住量和空置率(万平方米)3
图1-5北京市2007年一季度交易情况3
图1-6北京市2007年一季度各大商圈写字楼交易(平方米)4
图1-7北京市甲级写字楼租金走势(元/平方米/天)4
图2-1CBD甲级写字楼空置率6
图2-2CBD商圈甲级写字楼租金走势(元/平方米/天)6
图2-3东长安街商圈写字楼空置率8
图2-4东长安街商圈人均使用面积(单位:
平方米/人)8
图2-5东长安街商圈写字楼租金走势(元/平方米/天)9
图2-6金融街甲级写字楼空置率11
图2-7金融街商圈甲级写字楼租金走势(元/平方米/天)11
图2-8写字楼人均使用面积13
图2-9中关村甲级写字楼空置率14
图2-10中关村西区商圈甲级写字楼租金走势(元/平方米/天)14
附表1北京市部分大体量甲级写字楼情况一览表22
附表2北京市2007年第一季度写字楼主要交易一览表22
附表32005年和2006年写字楼大单交易一览表23
附表4CBD商圈近期即将入住的项目24
附表5金融街近期即将入住的项目24
附表6中关村西区商圈近期即将入住的项目24
附表7北京部分写字楼项目情况25
第1章北京写字楼市场分析
1.1供给分析
土地供应
“8·31大限”的土地提前供应,再加上各大商圈成熟较早,主城区的综合用地在2005年以前基本上以各种形式划拨或者出让完毕。
这直接导致2005年和2006年综合用地交易量下降。
尤其是2006年,综合用地规划建筑面积46万平方米,仅占全年土地交易规划建筑面积884.7万平方米的5.8%。
2005年8块土地平均楼面价格3743元/平方米,其中有三块在中关村西区挂牌上市,有一块综合用地在东长安街商圈附近的雅宝路挂牌上市。
2006年6块土地平均楼面价格4252元/平方米,仅有一块靠近东长安街商圈,其他土地位置相对较偏。
写字楼供应
2006年写字楼供应量呈现井喷势,同比增加56%,相比2004年增加69%。
图1-1北京市近三年写字楼供应量(万平方米)
2004年五环外写字楼的新增供应占总量的4.6%,2005年占3.4%,而2006年则突增至16.7%。
图1-2北京市甲级写字楼历年供应量(万平方米)
在经历了2003年甲级写字楼供应低谷后,供应开始增加,且大体量的甲级写字楼供应开始受到关注。
截止2007年第一季度,写字楼的存量达到1233万平方米。
其中甲级和超甲级存量紧逼500万平方米,占40%。
图1-3北京市2007年一季度各级写字楼存量分布情况
第一季度有七个写字楼项目落成,均为甲级,新增建筑面积约56.6万平方米。
七个项目分别是CBD商圈的世贸天阶D座(6.5万平方米)、华贸中心2号楼(6.3万平方米)、万达广场B座(2.5万平方米)和金融街商圈的凯晨广场(18.1万平方米)、中国证券大厦(即中国网通大厦,14.7万平方米)、卓著大厦(3.5万平方米)和中关村区域的威盛电子大厦(5万平方米)。
由于2006年有部分写字楼推迟上市,预计余下三个季度会有近100万平方米的甲级写字楼上市。
1.2
需求分析
图1-4北京市写字楼入住量和空置率(万平方米)
空置率从2005年二季度开始持续下降,到2006年第四季度,空置率达到近三年来最低15.52%。
一方面,部分公司有扩租需求,但在原有位置附近很难满足其需求,使得这些公司青睐于新上市的项目。
另一方面,“民宅禁商”令迫使许多小型企业选择乙级写字楼代替住宅办公,使得空置率进一步降低。
据统计,北京2007年一季度写字楼需求量在33.3万平方米左右,25%缘于续租,新租占了约32%,搬迁占了约29%,剩下14%则为扩租需求。
图1-5北京市2007年一季度新增写字楼租赁需求情况
“限外令(《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》)”对外资进军写字楼市场产生了不利影响,尤其是对外资整栋购楼。
从2005年凯德置地购买了中环世贸,美林收下银泰中心开始,到2006年,亚洲国际金融投资有限公司(22亿元)投资华普中心,日本Replus(24亿元)定下华贸中心写字楼1号、2号楼,11月西环广场1座和3座写字楼被花旗集团(7亿元)整栋买下,另外部分被嘉德置地(13.2亿元)收入囊中之后,截至2007年4月北京再没有出现外资整栋购楼的案例。
不少外资转换投资形式,开始以合作入股的形式变相进入市场。
图1-6北京市2007年一季度各大商圈写字楼交易(平方米)
无论是迫于市场压力,开发商转售为租也好,还是迫于经济实力,企业选择租赁代替购买,2007年1季度的写字楼购买成交量同比下降33.4%,环比下降69.8%。
1.3租金分析
北京甲级写字楼租金近三年的表现都比较平稳,徘徊在5.85元/平方米/天左右,并伴随小幅波动。
图1-7北京市甲级写字楼租金走势(元/平方米/天)
尽管2007年一季度上市甲级写字楼很多,但租金没有受到供给量方面带来的压力,反而由于新上市项目品质较好,上升近2%。
预计今年还有近100万平方米的甲级写字楼将要上市,供给与品质对租金产生相互作用,租金第四季度相比第一季度会上升2%左右。
第2章写字楼热点区域分析
2.1CBD商圈
2.1.1供给分析
2006年一季度到2007年一季度是CBD写字楼集中放量的时期。
2006年以中环世贸(23.5万平方米)、通用国际中心(地上建筑面积5.9万平方米)为代表,供应量达到131.1万平方米。
2007年一季度写字楼供应则包括世贸天阶D座(6.5万平方米)、华贸中心2号楼(6.3万平方米)和万达广场B座(2.5万平方米)。
一季度开始入户的项目包括万通中心(13.6万平方米)、北京万达广场二期(4.8万平方米)、华贸中心一期(16.7万平方米)、远洋国际中心(8.5万平方米)和北京银泰中心东楼(7.8万平方米),共计51.4万平方米。
2.1.2需求分析
截至2007年一季度,CBD汇集了109家外资金融机构代表处及北京地区80%以上的外资银行类机构,形成了以公司总部为核心、以外资金融保险机构为保障、以咨询服务机构为配套的产业链。
另据统计,截至一季度,入住CBD区域的各类法人单位共计4470家,其中外资及港澳台企业783家,所占比例为17.86%;服务业企业约占入住CBD全部法人单位的60%,是CBD的主导产业;共计102家世界500强企业在此设立分支机构或代表处。
2006年2季度开始,甲级写字楼集中供应,且体量都比较大。
短时间内,写字楼无法迅速得到消化,空置率开始出现高升。
但这部分空置率主要是由新增加供应量带来的。
除去2007年新上市的写字楼,CBD甲级写字楼空置率大约在14%左右。
而早期的甲级写字楼,如中国国际贸易中心、嘉里中心早已经是满租状态。
图2-1CBD甲级写字楼空置率
2.1.3租金分析
图2-2CBD商圈甲级写字楼租金走势(元/平方米/天)
近期上市和开始入住的写字楼品质都有较大提高,从而拉动了租金上扬。
华贸中心租金在9至11.6元/平方米/天,佳程广场租金在6.5至7.5元/平方米/天,远洋国际中心租金也在7元/平方米/天以上。
2.1.4区域解析
2007年余下三个季度,CBD会有50万平方米的甲级写字楼上市,绝大部分是只租不售。
预计空置率会继续停留在20%左右,从而会对租金产生一定压力。
甲级写字楼平均租金在今年底会下调至7.1元/平方米/天。
据统计测算,CBD区域土地楼面价格在8200元/平方米,标准甲级写字楼重置成本在7300元/平方米左右。
按照7元/平方米/天(含物业费)租金,70%有效出租率,75%有效收益率,1.5%长期年租金增长率,50年收益期,最终年投资回报率在9.2%左右。
如果按照个人投资写字楼,售价在23000元/平方米左右,仍然采用上述参数,年投资回报率在6.5%左右。
2.2东长安街商圈
2.2.1供给分析
2005年下半年,北京商界、尚座大厦、万博商厦等写字楼相继进入市场,使得东长安街商圈写字楼市场存量增加,同时,这也标志该商圈的写字楼供应进入冬眠期。
截至2007年1季度,写字楼数量83座,总建筑面积约450万平方米。
即将上市的光彩国际中心将新增19.3万平方米的供应量,缓解该商圈的需求压力。
商圈内,甲级写字楼总建筑面积390万平方米,其中70%以上为2000年后建成;乙级写字楼70万平方米,其中约70%为2000年前建成。
2.2.2需求分析
受长期无新写字楼进入市场,东长安街商圈空置率从2006年开始逐渐下降,到2007年1季度末,空置率停留在5.9%左右。
这一水平在京城各大商圈中是最低的。
甲级写字楼更为理想,空置率从2006年开始就稳定在4.4%左右。
不少的写字楼都处于满租状态。
中粮广场A座出租率100%,B座也高达99.52%;新东安市场入住率达到95.72%;恒基中心也超过95%。
图2-3东长安街商圈写字楼空置率
入住东长安街商圈的企业基本上都是具有相当规模的企业。
从花旗银行到摩根士丹利,从中粮集团到中国联通,东长安街代表的就是强大的综合实力。
西面的中央政务区,和东面的使馆区使得东长安街内的甲级写字楼非常适合大型金融机构的立足,尤其是跨国企业。
除了花旗银行和摩根士丹利外,还有中国农业银行总行、中国银行零售业部、澳大利亚新西兰银行、苏格兰皇家银行、万事达卡国际组织、蒙特利尔银行、中国银行及南方证券等。
从甲级写字楼租售面积情况来看,50%以上的企业租售面积在500平方米以上。
在乙级写字楼里,这一指标不到30%。
图2-4东长安街商圈人均使用面积(单位:
平方米/人)
2.2.3租金分析
有较明显的两极分化。
甲级写字楼的租金大部分落在4.5-7.5元/平方米/天的范围之间,平均租金在6.81元/平方米/天;乙级写字楼租金大部分在3.5-5.5元/平方米/天之间,平均在4.75元/平方米/天。
尽管租金分布上是连续的,实际上,租金在4.0-4.5元/平方米/天阶段的写字楼供应量非常少。
早期的写字楼乙级居多,各项配套设施较差,租金较低,入住企业主要以中小企业为多。
中国加入WTO以后,越来越多的跨国企业选择该商圈作为办公地点。
图2-5东长安街商圈写字楼租金走势(元/平方米/天)
2.2.4区域解析
光彩国际中心即将入住,租金水平在7.2元/平方米/天左右,以缓解该区域需求。
因此,下月该商圈的租金水平会略有上升,写字楼空置率会提高到6.5%左右,甲级写字楼空置率会提高到4.5%左右。
长期而言,该商圈甲级写字楼供给还是显得不足,因此空置率会逐步回降到4%左右。
据统计测算,东长安街附近土地楼面价格在8400元/平方米左右,标准甲级写字楼重置成本在6900元/平方米左右。
按照7元/平方米/天(含物业费)租金,90%有效出租率,75%有效收益率,2%长期年租金增长率,50年收益期,最终年投资回报率在11.9%左右。
如果按照个人投资写字楼,售价在26000元/平方米左右,仍然采用上述参数,年投资回报率在7.7%左右。
2.3金融街商圈
2.3.1供给分析
2007年一季度,有两个项目在金融街上市,分别是凯晨广场(18.1万平方米)、中国证券大厦(即中国网通大厦,14.7万平方米)和卓著大厦(3.5万平方米),带来了36.3万平方米的新增供应。
实际上,在2006年,金融街写字楼总体完工率已经达到了80%。
在销售方式方面,金融街商圈与其他商圈不同,只租不售的项目相对较小。
这主要是由于入住企业绝大部分是国内大型企业,其实力庞大,使得该商圈大体量买单占有比例相对其他商圈要多。
2.3.2需求分析
目前为止,除了三大金融监管机构外,还有35家中央部委机构、9大国内商业银行总部、58家中央直属企业、19家上市公司,以及21家外资金融机构进驻金融街。
除了入住企业自身资本实力以外,该商圈的优惠政策也相当诱人。
根据《关于促进首都金融产业发展的意见实施细则》中有关金融机构落户购房、租房的规定,西城区前后一共只付了4亿多元。
而且,根据金融街建设的继续,这一数额还将进一步增多。
另一方面,区政府对入住金融街的金融企业高管子女入学问题也投入不少精力。
除此以外,政府还对入住金融机构提供直接或者间接的税费或者租金的减免。
这也使得该区域的真实租金难以统计。
2007年一季度,四单大笔购买交易中,中国人寿和邮政银行分别投下金融街的金融街F1大厦和金鼎大厦。
而在2006年四季度,同样是四单大笔购买交易,其中泰康人寿购买的金融街F2大厦B座,花旗银行购买的西环广场南侧T1、T3两栋写字楼(泛金融街)。
不过,吸纳量还是远低于市场供应量。
金融街商圈连续两个季度甲级写字楼空置率回涨。
图2-6金融街甲级写字楼空置率
2.3.3租金水平
图2-7金融街商圈甲级写字楼租金走势(元/平方米/天)
近期金融街上市写字楼项目比较多,对金融街租金产生了不小影响。
但是,由于凯晨广场开价非常高,租金在11元/平方米/天以上,使得该商圈的租金仅下调0.14%左右。
2.3.4区域解析
随着大批国内外金融机构和企业陆续进驻金融街,如银监会、证监会、保监会三大监管部门,三大国有商业银行及交通银行、招商银行、民生银行以及国内主要大的保险公司,再加上中国电信、中国移动、中国网通、中国联通等。
该商圈的含“金”量已变得越来越高。
金融街1号是金融街商圈的收官之作。
预计泛金融街商圈会向西扩展。
不过,在扩展之前,金融街商圈尚有近100万平米的写字楼项目没有开始入住。
而这些楼盘会在明年中之前陆续进入运营。
金融街商圈的升值潜力要比其他商圈略高一些。
源于其供应即将结束,而其需求没有下降的趋势,预计空置率会在年底达到13.4%左右,并开始持续走低。
租金也会在以每年2.5%的速率上长期递增。
据统计测算,金融街附近土地楼面价格在6200元/平方米,标准甲级写字楼重置成本在6600元/平方米左右。
按照6.4元/平方米/天(含物业费)租金,80%有效出租率,75%有效收益率,2.5%长期年租金增长率,50年收益期,最终年投资回报率在13.8%左右。
如果按照个人投资写字楼,售价在21000元/平方米左右,仍然采用上述参数,年投资回报率在9.3%左右。
2.4中关村西区商圈
中关村西区是中小企业的集聚地,也是IT业的成长域,也是“民宅禁商”的最大收益者。
海淀区独有的文化特色使得该商圈写字楼供需与众不同。
2.4.1供给分析
2007年一季度,中关村西区没有新的供给。
而2006年,中关村西区写字楼供应31万平方米。
从2000年开始建设中关村西区,至2005年“第三极文化中心”进入市场,标志该区域写字楼供应暂告段落,中关村写字楼存量达到150万平方米,占总建筑面积的74%。
其中,甲级写字楼43万平方米。
自2002年开始集中供应,由于中关村西区写字楼差异性太小、规模偏低、综合性不足,使得写字楼租售竞争激烈,租金和空置率一直都不理想。
直到2005年,个性化、综合性写字楼逐步上市,如左岸工社、新中关和第三极文化广场等项目,这一局面才得以改善。
2.4.2需求分析
中关村西区的写字楼供应主要是面对中小企业和IT行业。
这主要是缘于其周边高等教育环境。
包括北大、清华等78所高校在内的30万在校生、237所科研机构的40万职工及家属、近15万在中关村西部地区工作的白领人士在内的200多万人口,这些组成了商圈发展的重要科技与智力支柱。
也正是因为这些支撑着中小企业发展,中关村西区也成为“民宅禁商”的最大受益者。
该政策出台以前,北京市大约有60%的公司选择住宅内办公,总建筑面积约1200平方米。
该政策出台迫使一部分中小型企业转向乙级写字楼。
相对于CBD、金融界等区域而言,中关村西区乙级写字楼租金是可以让大部分中小企业,尤其是创业者所接受的。
乙级租金水平在2元/平方米/天至3.2元/平方米/天之间。
从租售面积来看,中关村西区内,75%左右的企业租售面积不足500平方米。
从人均办公面积来看,低于15平方米/人的公司占了80%。
在这之中,人均办公面积5平方米以下的占22%,5-10平方米占36%,10-15平方米的占22%。
这些数据都反映了入住中关村西区的大部分的企业还是中小型企业。
随着sina和sohu两个曾经离开中关村西区的公司的回归,也暗示西区的发展已越来越符合大型企业的需要了。
图2-8写字楼人均使用面积
整个商圈写字楼空置率在18%左右,甲级写字楼要稍微理想一些,约13%。
但相比其他商圈而言,这是一个偏高的数值。
图2-9中关村甲级写字楼空置率
写字楼交易方面,租售面积比例大约各占一半。
2.4.3租金水平
图2-10中关村西区商圈甲级写字楼租金走势(元/平方米/天)
2006年二季度,不少甲级新项目开始进入市场,提高了甲级写字楼租金水平。
而随后几个季度,新增供应减少,租金开始进入平稳期,停留在5.4元/平方米/天左右。
2.4.4区域解析
中关村西区的租金偏低,与其说是一个优势,不如说是由劣势带来的。
首先,该区域离各个火车站都较远,离机场也有一段距离。
年底之前,该区域也是不会有地铁通过。
尽管公交巴士很多,但对于商务人士来说,道路通畅程度才是他们所最关注的。
而西北三环路口的四通桥和南边的大华路口在上下班期间可以说是水泄不通。
其次,该商圈的配套商务设施严重缺乏。
西区最后三块地让给了酒店,但附近的商务配套设施也仅仅靠友谊宾馆、燕山以及当代、双安、家乐福支撑。
最后一点,该区域空间发展余地为零。
这使得前两个不足之处更加明显。
总体而言,中关村西区更像是一个门户区域,而不是一个完整的商务区域。
其写字楼很可能在长时间内都将面对中小客户,使得其投资风险偏大。
但随着地铁4号线和10号线通车,该商圈的交通会有相当的改善,对该地区的投资者而言是个利好消息。
据统计测算,中关村西区附近土地楼面价格在5000元/平方米,标准甲级写字楼重置成本在6000元/平方米左右。
按照5.4元/平方米/天(含物业费)租金,80%有效出租率,75%有效收益率,1.7%长期年租金增长率,50年收益期,最终年投资回报率在15.4%左右。
如果按照个人投资写字楼,售价在14000元/平方米左右,仍然采用上述参数,年投资回报率在12.6%左右。
北京写字楼市场发展视点
随着对外开放程度的日趋增加,加上近期北京经济的持续高速发展和消费市场的不断扩大,北京已成为万众瞩目的投资城市。
面对各种优惠政策,越来越多跨国企业纷至沓来,先后在北京设立地区总部、研发机构、营销机构等,其中也不乏世界500强企业。
另一方面,随着这些跨国企业的相继入住,刺激了写字楼市场需求,也促进其价格的不断走高。
中国的民营企业的迅速发展壮大对写字楼的需求也做出不少贡献。
视点一:
供应区位郊区化
主城区的综合用地基本已经完毕。
(超)甲级写字楼供应一年至两年内将集中在CBD和中关村区域。
预计2008年奥运会结束后,高端写字楼市场会受到一定负面影响,因此不会再有甲级写字楼集中上市的现象出现。
伴随而来的,会是部分写字楼翻新改造项目出现。
未来一年至两年内乙级写字楼新项目的供应大部分将在五环外,集中在中关村科技园区和上地商务区。
与中关村科技园区的写字楼主要面对IT企业不同,上地商务区的写字楼则面向各类行业,侧重于发展studio式的小空间个性化办公间,以满足小企业需求。
视点二:
(超)甲级写字楼更加注重形象与品质
随着用地减少,各大开发商都已经意识到持续发展的重要性和必要性。
越来越多的开发商和投资商着眼于持有物业,而非出售。
因此,形象与品质将决定投资者能否持续经营(超)甲级写字楼成败关键。
为了吸引大中企业入住,除了交通便捷外,品质将是投资商们的关注重点。
这包括建筑物外立面、内部布局风格、电梯配置情况与质量、停车位数量等等。
2006年6月开始入住的西环广场的外立面为曲线型设计,以流畅的线条结合纯净的玻璃幕墙,带来相当的视觉冲击。
衍生于中国“卐”字的凯晨广场无疑成为了金融街的一大标志性建筑。
第三极的玻璃幕墙和中关村e世界的波浪造型也成为各自建筑的亮点。
形象与品质提高,将直接影响租户的结构。
有一定背景的租户,就会像磁石一样,不断吸引相似等级的租户入住。
一般来说,大中企业的租赁面积都在500平米以上,且能长期提供稳定的租金。
更多的,入住的企业总数量少,群体优势明显,便于业态管理,保证入住公司整体实力。
相反,将(超)甲级写字楼切割成小块物业出售或者出租,虽然总体收益可能会提高,但无疑会增加物业持有成本,回报率也会相应下降,影响整体业态水平。
视点三:
写字楼的租售抉择——高端物业,只租不售
写字楼市场出现两大趋势:
其一,大量写字楼项目转售为租,因此市场新增供应“井喷”,但销售型写字楼所占的比重却越来越小;其二,寻求外资机构及大型国企整购。
写字楼开发商面临新的市场博弈中。
从全球写字楼发展来看,只租不售与写字楼品质没有太大相关性,但就北京近五年和未来十年状况而言,只租不售不仅仅是因为土地稀缺,保证开发商、投资商的持续收入才会导致高端物业只租不售,还有其他重要原因。
在散卖的过程中,由于处于初始阶段,项目的销售情况、管理情况、出售或者出租策略和方法等都不明晰。
所以对一些跨国企业来讲,他们在选址的过程中,或者是一个租户在选址的过程中,将更多的考虑风险规避。
为了避免大的风险,这些企业会趋向于选择只租不售的写字楼。
视点四:
纯写字楼的发展路径——从景观、绿化到健康
各大商圈土地都是寸土寸金,但并不是说投资在出租的写字楼上才会有收益。
任何一个企业都有自身的文化,而任何一个文化都是以关怀员工为中心。
无论是楼层里的空中花园,还是建筑外的景观布局,都为员工能赏心悦目,心旷神怡,为下一步工作充电。
在位于知春路与学院路交汇处,“金融走廊”最东端的学院国际大厦内办公,不仅可以独享窗外的美景,还可以欣赏其独具匠心的建筑结构。
该项目总建筑面积76666平方米,标准层高3.5米,外立面全部采用干挂花岗岩,并配置大面积可开启的弧形玻璃幕墙;楼宇内部采用了最新一代高科技环保型地温中央空调系统,在利用地下水
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