论我国物业管理制度存在的问题及完善对策.docx
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论我国物业管理制度存在的问题及完善对策
国国情的物业管理法
律体系,为我国物业管理法制建设提供一些建议。
关键词:
物业管理,物业管理制度,业主自治,前期物业管理
Y玉028662
摘要
物业管理在我国作为一种朝阳产业,是伴随着住房制度改革和房地产业的
发展而逐渐出现的,其产生具有必然性。
然而,良好的物业管理必须建立在完
善的法律基础之上。
加速物业管理立法,建立和完善物业管理法律体系并加强
司法救济制度是依法管理物业管理行业的迫切需要。
2003年6月8日国务院颁布并于同年9月1日正式实施粼物业管理条例》,
它标志着我国物业管理进人了法制化、规范化发展的新时期。
《物业管理条例》
在坚持物业管理权利和财产权利相对应、维护全体业主合法权益、现实性与前
瞻性有机结合、从实际出发、实事求是等原则基础上,确立了业主大会制度、
业主公约制度、物业管理招投标制度、物业承接验收制度、物业管理企业资质
管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住房专项维修资金制度等,明确
了业主、物业管理企业,物业开发建设单位,物业行政主管部门等各方主体的
权利义务、职责范围以及业主大会、业主委员会的成立、职责、运作,确立了
物业管理的基本制度,对维护房屋所有权人和物业管理企业的合法权益,防范
和解决物业管理纠纷,改善人民群众的生活和工作环境,规范物业管理行为,
具有十分重要的意义。
《物业管理条例》的出台,适应了市场经济的发展需要,
掀起了物业管理法制化的序幕,同时也标志着我国物业管理走上了法制化轨道。
然而,作为一个新兴的行业,物业管理在我国尚处于起步阶段,在其逐步
走向成熟的过程中暴露出许多深层次的法律问题,主要有:
立法上存在诸多不
足,业主自治制度不完善,前期物业管理制度疏漏多等。
由此可见,《物业管理
条例》等相关法律规范还有很多不足的地方,影响着物业管理行业的发展,这
就要求我们进一步完善物业管理的立法。
本文对我国物业管理制度存在的问题
作了仔细的分析和研究,通过比较我国与外国的物业管理立法制度,对如何完
善我国物业管理立法提出了个人之见,包括:
借鉴国外的物业管理立法经验;
完善我国物业管理法律法规体系;加强我国物业管理的救济制度建设。
物业管理行业能否健康发展,各法律关系主体的合法权益能否得到有效保
护,存在的法律问题能否得到妥善解决,将直接影响人民生活水平的提高和社
会稳定。
有鉴于此,笔者选择了“论我国物业管理制度存在的问题及完善对策”
这一课题,试图在审视我国物业管理现行立法的基础上,借鉴发达国家物业管
一I一
乡
··......'....····.............……21
第三节前期物业管理制度疏漏多···································,··························……24
一、前期物业管理概述···················,················.·........................................……24
二、我国法律规范对前期物业管理的相关规定······································……25
三、前期物业管理制度疏漏多的表现······················································……27
第四章完善我国物业管理制度的对策.............................................……29
第一节借鉴国外物业管理的经验···············.....··....··................................……,.29
一、选择适合我国物业管理的立法模式···················……:
························……29
二、借鉴国外物业管理的先进之处··························································……31
第二节完善我国物业管理的法律体系······················································……犯
一、制定《物业管理法》·······························……,··.....··.……,...................……33
二、尽快出台《物权法》···························................................……,.....……,.,40
三、加强物业管理相关法律制度的建设··················································……41
第三节加强我国物业管理的救济制度建设···················,··························……42
一、推广物业管理纠纷仲裁制度······························································……42
二、明确共同诉讼和单独诉讼的界限······················································……43
三、将业主对开发商及物业管理企业的诉讼实行举证责任倒置··········……44
结语···············································································································……45
参考文献..................……`.........……,..........................................................……46
后记··..·····...····....···...····...····.·········································································……49
一Vl一
.................................……1
第一节物业管理概述··········································............……,.........................……1
一、物业的概念及构成····································...·.····...................................……1
二、物业管理的概念及特点···························································.............……2
第二节我国物业管理制度·····························································...............……5
一、物业管理制度的概念·······················.....................................................……5
二、我国物业管理制度的立法情况··············································..............……5
第二章国外及香港物业管理立法,.....................................................……7
第一节国外及香港物业管理立法概况·········································..··...........……7
一、法国的物业管理立法概况···························.........................................……7
二、美国的物业管理立法概况····································································……7
三、日本的物业管理立法概况··································································..……8
四、新加坡的物业管理立法概况······……。
···················································……8
五、我国香港的物业管理立法概况·········.........................·........……`.`........……8
第二节国外物业管理立法的特点································································……9
一、以建筑物区分所有权的立法为轴心····················································……9
二、建筑物区分所有权的概念界定不一··················································……10
三、注重业主管理团体成员权的规定······················································……10
四、物业管理组织和操作体制的规定较为详细······································……11
第三章我国物业管理制度存在的法律问题···.····,···························……12
第一节立法上存在诸多不足······································································……12
一、我国物业管理立法的特点··································································……12
二、立法上存在诸多不足的表现······························································……巧
第二节业主自治制度不完善······································································……19
一、业主自治概述····································..................................................……19
二、我国法律规范对业主自治制度的相关规定······································……20
—V—
夕
构、室外墙面、屋面
等部位。
2.配套设施
配套设施包括附属设备和公共设施。
附属设备即房屋建筑内部的各项附属
设备,是物业的有机组成部分。
现代的房屋功能,已从过去的挡风避雨发展为
服务人们舒适的生活和工作,因此物业的附属设备种类日益增多,以居住物业
为例,附属设备包括住宅内部的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、
燃气管道、电线等设备,也包括住宅内部由整幢住宅业主、使用人使用的供水
管道、排水管道、.落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电
梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等。
公共设施一般指物业管理区域内,由
业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窑井、
垃圾箱等设施。
3.相关场地,
相关场地,即物业所占用的土地。
二、物业管理的概念及特点
(一)物业管理的概念
物业管理是房地产综合开发的派生物,它作为房地产市场的消费环节,实
质上是房地产综合开发的延续和完善,是一种综合性的经营服务方式。
对物业
管理的定义我们可以从广义和狭义两方面来界定。
广义的物业管理,是指业主
对物业依法进行的自治管理和受物业业主选聘、委托的物业管理企业进行的专
业管理的结合石而狭义的物业管理,是指依法成立的物业管理企业通过公开、
公平、公正的市场竞争机制接受物业业主选聘、委托,依据物业管理法规的规
定和物业管理合同的约定行使管理权,运用现代管理科学和新方法、新技术,
对受托管理的物业进行维修、养护、改良、经营,以发挥物业的最大使用价值
和经济价值,对基于受托管理的物业发生的公共秩序实施监护,对物业的业主
和非业主使用人提供特约服务,并依约定合理收取单纯物业管理报酬和特约服
务报酬的专业服务性行为。
`我国《物业管理条例》采取了狭义的物业管理解释,
第2条规定,“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主
和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地
进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
”该定义主
一2一
述
第一节物业管理概述
一、物业的概念及构成
(一)物业的概念
要理解物业管理,首先要了解“物业”的基本含义。
现代物业管理法上的“物
业”源于我国香港地区地产业通行的说法,20世纪70年代末我国实行改革开放
政策后由香港地区传人内地。
我国一般认为物业只不过是“房地产”的一种方言
表述。
在法律上,房地产的概念往往与开发经营活动有更直接的联系,而物业
一定是指已建成的房地产,而且更强调以共有所有权为纽带、以各业主的专有
所有权为核心的权利体系。
现在“物业”的概念已为人们接受,而且我国房地产
法学界和有关物业管理的规范性文件,对“物业”概念的内涵和外延的理解基本
趋于一致,即物业泛指各类房屋、附属设施以及相关的场地,既可以是整个住
宅小区全部与住宅相关的整体产业,也可以是单体的房屋财产,如高层或多层
住宅楼单位、综合大楼、写字楼、商业大厦、宾馆、厂房、仓库等。
国务院公
布并于2003年9月1日起施行的((物业管理条例》没有对“物业”下一个明确的
定义,但是,我们从第二条`本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理
企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设
备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活
动”中不难看出,该条例所谓的“物业”就是指“房屋及配套的设施设备和相关场
地”。
其中的“房屋”,根据《城市房地产管理法》第2条第2款,“本法所称房
屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。
(二)物业的构成
物业是一种物质存在形态,是由土地和附属建筑物构成,是建筑物与建筑
地块的统一。
具体而言,一个完整的物业一般由以下三个部分构成:
1.建筑物本体
建筑物本体可以是供居住用的住宅房屋,也可以是非居住用的厂房、仓库、
商场等。
以居住物业为例,建筑物本体既包括业主、使用人自用的卧室、客厅、
厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位,也包括一幢住宅内部
由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯
一l一
企业应该是业主所选聘
的物业管理企业;第二,从事物业管理专业活动的直接依据是有关物业管理的
规范性法律文件和物业服务合同;第三,物业管理的对象是物业,而其服务的
对象则是人,对物业的管理是其表象,而为业主提供服务应该是其建立的最终
目的;第四,物业管理是一种社会化、专业化、市场化的管理活动。
其实质是
一种综合性的经营管理活动。
(二)物业管理的特点
1.物业管理的规范性
规范性是市场经济发展的必然要求,也是企业走向现代化、科学化的必然
要求。
对物业管理公司来说,规范化不仅指公司必须按照国家公布的有关法律
法规的要求和程序设立,还指公司的管理运作制度必须规范。
例如,业主委员
会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合
同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资
金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
物业
管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
物业管理企业未能
履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担
相应的法律责任。
·另外,在物业管理公司企业化的过程中,要设立规范的岗位,
这是文明服务、优质服务的前提。
我国为规范物业管理颁布了一系列的法律法规,
如规范物业收费的((物业服务收费管理办法》,规范物业管理企业的《物业管理
企业资质管理办法》,规范物业服务质量的《全国优秀管理住宅小区标准》等。
2.物业管理的专业性
专业性有三个含义:
一是有专门的组织机构;二是有专业人才,《物业管理
条例》第33条规定,“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业
资格证书”;三是有专门的管理工具和设备,作为一种统一管理,物业管理将有
关物业的各项专业管理都纳人了物业管理公司的业务范围之内,物业管理公司
可以通过设置专门的职能部门来从事相应的管理业务。
随着生产力的不断进步,
社会分工日趋细化和专业化,物业管理公司也可以将一些专业管理业务再委托
给相应的专业经营服务公司。
例如,环境卫生可以委托给专业清洁公司;保安
服务可以委托给保安公司;机电设备维修业务可以委托给专业设备维修公司;
园林绿化可以承包给专业绿化公司等等。
《物业管理条例》规定,物业管理企业
可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区
一3一
策
域内的全部物业管理一并委托给他人。
这些专业性服务企业的成立,表明社会
分工在进一步加深,服务领域进一步专业化。
物业管理的出现促进了城市管理
的专业化,这为城市管理向现代化方向的迈进创造了条件。
3.物业管理的社会性
物业管理的社会性是指物业管理将分散的社会工作集中起来,统一承担。
除了房屋及机电设备的维护养护外,诸如水电、清洁、保安、消防、绿化等直
接关系到人们的日常生活的工作都由物业公司承担。
每位业主只需面对一家物
业管理公司,就能将所有关于房屋和居住环境的日常事宜安排好,不必要分别
面对各个不同部门,业主只需根据收费标准缴纳管理费和服务费,就可以获得
相关服务。
这既方便了业主,也便于统一管理,是充分提高整个城市管理社会
化程度的重要措施。
物业管理的出现有利于发挥物业的整体功能,实现经济效
益、社会效益、环境效益的统一和综合改善。
4.物业管理的企业性
物业管理公司是企业,不是事业单位,也不是行政机关的分支机构。
《物业
管理条例黯犯条规定,“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”。
“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”。
物业管理公司作为一个
独立的法人,应按照《公司法》的规定运行,不受任何行政干扰。
目前,我国
有些物业管理公司仍然带有翻牌公司的性质,带有一定的行政色彩,而且有些
公司仍然承担着一定的福利职能。
因此,《物业管理条例》实行后,物业管理公
司必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争,依靠自己的经营能力和优
质服务在物业管理市场上争取自己的生存空间,用经营业绩去争取更多的客户。
当然,物业管理公司在运作过程中还要处理好与公安、市政、街道、居委会、
邮电、公用、交通等行政或事业单位的关系,以提供优质服务为目的,塑造良
好的服务氛围,为业主创造一个方便、整洁、安全、清净的居住和工作环境。
5.物业管理的经营性。
物业管理的经营性与企业性是联系在一起的,它是指其服务是有偿的,不
是无偿的。
物业管理公司所提供的服务是以盈利为目标的,它通过收取服务费
用实现自身的维持和发展。
但是,一般的物业管理公司都是保本微利的,它主
要通过多种经营,使物业的管理走上。
。
以业养业,自我发展”的轨道,2从而使物
业管理成为一个相对独立的行业。
这有利于房屋维修、养护、环卫、治安等工
作的开展,有利于减轻政府和各主管部门的经济压力,也有利于提高服务质量。
一4一
法规,例如1983年国
务院颁布的((城市私有房屋管理规定》,以及2003年6月颁布的《物业管理条
例》,标志着我国物业管理行业进人了依法管理的轨道。
第四层次,是国务院主
管部门、县级以上各级人民政府依照法律规定的权限制定和颁布的行政规章,
其中以建设部的规章居多。
例如1990年《城市危险房屋管理规定》、1990年((城
市异产毗连房屋管理规定》、1992年《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》,
19%年《城市小区物业管理服务暂行办法》等。
1994年,建设部下发的《城市
新建住宅小区管理办法》,明确要求在新建小区推行物业管理制度:
1994年以
来,建设部和有关部门先后制定了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、
《住宅共用部位设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》
等部门规章。
(二)地方立法清况
1994年深圳颁布我国第一个物业管理地方法规((深圳经济特区住宅区物业
管理条例》,随即一些物业管理先行地区均出台了物业管理的地方性法规。
上海、
广东、海南、江西、珠海、宁波、深圳、青岛、厦门、武汉、吉林等省市出台
了物业管理条例,北京、天津、重庆、山东、四川、江苏、浙江、宁夏等十多
个省市则出台了物业管理办法。
这些地方性法规在我国物业管理发展初期发挥
了重要作用,对促进各地的物业管理的快速发展提供了有力保障,进一步丰富
了我国物业管理的法律体系。
但是,各地进行地方性立法的过程中,主要依靠
借鉴发达国家与地区特别是我国港台地区物业管理立法,很多法律制度不符合
当地物业管理发展的实际。
注释:
周坷:
《物业管理法教程》,法律出版社2004年版,第6页
2陆敏:
《物业管理实务指南与案例分析》,工商出版社2003年6月第1版,第57页
3官以德:
《物业管理与家居装修》,人民法院出版社2006年版,第65页
一6一
管理立法
第一节国外及香港物业管理立法概况
一、法国的物业管理立法概况
法国最早在民法典中规定建筑物区分所有权的是1804年((法国民法典》的
第664条,它为物业立法奠定了理论基础,开辟了19世纪各国在民法中对物业
管理进行立法的先河。
第一次世界大战后,随着住宅短缺和建筑物共用部分的
日益重要,民法典中规定的区分所有权已不适应新形势的需要。
1938年法国制
定单行的物业管理法律一((有关区分各阶层不动产共有之法律》,该法律规定了
区分所有权人团体关系之设立及解散、有关区分所有权之间法律关系、区分所
有权规约的追加或修改等。
1965年法国立法机关对1938年的规定进行了修改,
加上1967年颁布的行政命令,编纂了((法国住宅分层所有权立法》,沿用至今,
其内容详尽,是现代各国物业管理中具有代表性的一部法律。
该法律规定了区
分所有权的定义及机构、物业管理者的义务和责任、管理团体之债权及专有场
所的改良、增设附属设施等权利的行使等内容。
二、美国的物业管理立法概况·
美国1961年通过了《国家住宅法》,1962年美国联邦住宅局制定了((公寓
大厦所有权创设之形态法》标准规范,供各州立法时参考。
1968年国会通过了
《新住宅法案》。
在美国,物业设有专门的管理机构并拥有一批高素质的专业人
员。
美国各级政府机构中,都设有房产管理局,其职责是制定房地产法规并监
督检查。
美国的房地
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