浅谈商业地产项目前期定位的重要性之购物中心的管理与运营二.docx
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浅谈商业地产项目前期定位的重要性之购物中心的管理与运营二
购物中心的管理与运营
(二)
朱文俊:
大家下午好,正好这回我们的课是购物中心,我们这几年经常去日本,我们利用这样的一个机会,给大家讲一下日本的五个购物中心,这是我从一个考察报告里面专门摘的一部分,简要地给大家介绍一下,可能这些购物中心能给大家实际工作带来一些启发,我会重点讲一下前面的三个:
第一个是大阪的难波城公园;第二个是表参道的HILLS;第三个是东京的六本木新城;第四个是三井开发的MIDTOWN,第五个是丰州的LALAPORT。
一、大阪的难波城+难波公园
这个项目分成两部分:
老的部分叫难波城,新的部分是原来的建筑改造的难波公园,这部分是美国JonJerde设计,这部分就是难波公园式的购物中心,这部分还有一个高档屋、一个瑞士酒店,这部分总的面积是27万平米,分成两期开发。
可以看到它综合体的几个部分,这是它的瑞士酒店,这是它的写字楼,写字楼的背后还有一个40层的高层公寓。
三条城际列车一直可以开到这里。
这部分是它的商业部分难波公园。
这个是难波城的竖向交通图,最上面的三层是三趟城际列车,通过大量的垂直交通,有很多是自动扶梯直接把人流引到地下一层,地下一层是大阪的地铁网,这就是三趟城际列车的进站口,日本的自动扶梯在日本的商业里面运用的是非常多的,让人流快速地通过中间的商业设施。
然后下到一层的地铁网,大阪的地铁有十几条,人流进来以后,很快地分流出去了。
下班以后,人流经过很多两边的商业,再回到城市里面,或者坐城际列车再离开。
最大的特点就是所有的交通人流被非常有效地运用到商业里面,商业有非常好的价值。
这部分是难波公园,2004年得过奖的,分两期开发,有日建设计的写字楼,大部分的商业;二期还有一部分的商业,还有高层住宅。
这是当时杰德设计的商业部分,一共是地面八层,最大的特点是创造出来一个像公园式、山坡式一样的绿地,每一层都会有不同的商业设施,把整个空间不仅仅作为商业的购物环境,同时作为城市休憩的场所,这样让客流的停留时间也增长了。
中间这一条峡谷就是杰德最重要的创意,这条峡谷是运用美国大峡谷的创意,创作出了一条非常曲线的购物中心聚客场所,这是从写字楼往下拍的景象,这是整个八层,从二层开始,逐渐每一层都有不同的商业。
这是就是我们看到的感觉是自然山坡上堆起来的,整个山坡上有2万多株植物,有200多种。
这是往山坡上的入口。
这是它的商业平面图。
这是大峡谷的入口部分,中间的空间都非常丰富,两边的视线非常通透。
这是屋面部分,做了很多的空中小型剧场;这层是有11块屏幕的电影院。
高层住宅部分、高层公寓部分有直接的通道,可以到住宅屋顶的平台上,和商业共享的屋顶花园,中间五层有一个店,有局部的放大,做一个小广场,然后进入到商场里面。
这块空间就是跟难波城接口的地方,通过这样一个小的广场,非常精细,不像我们国内做得很多很大的广场,这个尺度是非常精细,是和难波城联系的入口。
上面是城际列车停靠的车站。
它的夜景非常漂亮,商业部分非常好。
二、表参道HILLS
这个项目在我们国内二、三线城市非常有参考作用。
它在东京非常老的一条商业街表参道上面,把老的住宅区拆了以后改造的部分。
它的交通部分在两面,里面有自动扶梯,这面的三角形部分都是坡道,表参道本身有3%的坡度,把室外的坡度也引进来,内部也是3%的坡度。
室外长度是700米,室内坡道也是700米,把老的商业街的人脉引进室内来。
通过这样的坡道,人在里面走到尖角的时候,自然而然转到第二层,把层的转化过程尽量弱化了,所以一共是地下三层、地上三层,每一层的商业价值都运用得非常好,不像国内许多的商业,一层价值最好,二层、三层越往上价值越低。
这是它的一个特点。
另外一个特点就是它的中厅设计得非常好,尺度非常合适,这是他开业的时候专门请的乐队,来做了一个演出,平时都会有三到五个人的小乐队,晚上的时候会在这里演出。
圣诞节的时候会在这个平台上有非常大的圣诞树,作为很重要的一个活动空间。
另外,在它的顶棚有非常多的声光电的设备,有很好的激光打到顶棚上,有非常梦幻的效果,音箱非常好,有一个激光产生设备,会不停地转,人在不同的地方,听到的声音是在变化的,通过这样声光电的效果,人一边走在坡道上,一边欣赏中间的演出和感受到声光电的效果,会产生一种非常梦幻的感觉,使人在里面的逗留的时间更长,通过这两种手法,提升了他每一层的商业价值,人在地下三层的时候也感觉不到是在地下,整个是一个很好的一体的商业空间。
三、六本木新城
这个项目是花了六年的时间建的环球金融中心,开发商是森大厦,总的建筑面积78万平米,前面的14年时间都是在跟小的业主谈判,做前期的规划,最后的建成时间只用了三年时间,主要的构成是:
54层写字楼,比东京的电视塔还要高,有4栋住宅,富士电台,这部分是它的商业部分,这是一个五星级的酒店。
它的两边有很多旗舰的商业,包括LV的旗舰店也在这里,这部分住宅的底商跟城市的环境、住宅的入口做得非常好。
它的商业部分创造了非常好的商业内街,你在里面会感觉到空间非常丰富,人在里面有非常强烈的购物欲望,这也是杰德设计的。
这是它保留下来的几百年的一个庭院,人在这种环境中会非常兴奋,有很好的购物欲望。
这是他创造的商业内街,还有很多照片可以反映出来的创造出来的室外的商业街的感觉,它的尺度、店面的丰富变化,每一个店都有特殊的商业价值,通过这种商业内街创造出来。
这是它住宅的底商,住宅的底商跟住宅的入口关系处理得非常好,边上就是某一栋住宅的出口,通过一个弧形的处理把商业人流和住宅有机地结合在一起。
这是LV在东京的旗舰店,这是一个星巴克跟书店结合得很好的一个地方,晚上12点会有很多人,一边会友、一边看书、喝咖啡,也是一个非常好的业态,非常聚人气。
四、三井开发的MIDTOWN
它的定位跟六本木是完全相同的,但是它小一些,只有四万多平米。
这是大厅的入口部分。
它的室内是日式的装饰风格。
这种空中廊桥是用日本传统的装饰材料,用竹子、绢布创造出来很多新的景象,用玻璃创造出竹子的感觉。
五、丰州的LALAPORT
这个也是三井开发的,丰州是日本新兴的大的住宅社区,很多的开发商在这里建了大量的住宅,LALAPORT是专门针对大型社区的定位。
它的平面有四条小船,跟外围直线结合在一起,创造了很多丰富的室内商业空间,人在里面会感觉到非常的兴奋、空间非常活跃,在里面穿插很多不同方向的廊桥,竖向的交通也非常丰富,有不同的手法,中间围出来一个半围合的广场,经常举办很多的活动,周末的时候,有很多的家长带着小孩,到这里来参加很多的活动。
这是它的室外广场,这个曲线就是它的小船的意向,这是保留下来的船屋,现在还有气垫船,会从浅草一直开过来。
这个商场有一个非常重要的特点,它的业态组合非常适合社区型的购物中心,专门有这样一个业态,Kidzania,里面有50家企业赞助的设备,比如日本航空就赞助三分之二比例大小的飞机模型,小孩可以在里边扮演机长、乘务员,里面还有消防队、医生等等职场的种类,小孩去了以后,就扮演大人的职业,里面还专门有工作以后可以赚到的钱,可以在里面买午餐吃了,每天都有很多小孩在这里排队。
像这样的一个业态在一个社区型的购物中心里面,本身不是一个非常盈利的业态,但是能够给其他的业态带来大量的人流。
包括里面专门有烹饪学校,专门教小孩怎么做饭,这样的业态辅助了其他的业态,带来了大量的人流。
这是它的室内部分,这是它的四个小船的部分,用这种线性创造了比较丰富的空间。
这是它的竖向交通,每一层的竖向交通都不是上下平面对应的,都是在不同的位置上,所以室内是有非常丰富的空间在变化。
这是不同位置的一些廊桥。
好,我的介绍就到这里,谢谢大家。
(掌声)
徐勇:
建筑业态和我们购物中心是息息相关的,购物中心最直接的表白,给顾客的吸引力就是它的建筑,国外的购物中心非常强调利用地势地貌,如果没有外部条件,要自己创造一些特色,使自己的建筑有特色。
这是吉隆坡的购物中心,它的边上正好是一个很大的湖,所以建造购物中心的时候,把湖的水引到了购物中心的中间,里面有气垫船,坐上气垫船就可以进到湖的当中。
这是吉隆坡的第二个购物中心,这里没有什么东西,边上就是平原、大量的住宅区,就做了一个大型的结构体——狮身人面像,很远就可以看到这样的效果,其他的建筑只有两层高。
这是吉隆坡市内的购物中心,是金融风暴的时候盖的,商业部分有13层,其中有七层楼跳空,做了一个游乐场,从德国进的设备,就是13层高楼中的一部分,做了一个七层跳空的游乐场,现在也是比较成功的一个项目。
这是吉隆坡另外一个购物中心,全部是按照伊斯兰教的风格做的。
这是购物中心里面顶层大型餐饮区,聚集力量非常强,边上是小吃,比我们大食代要大十几倍,根据周边的颜色和特点,把不同类型的餐桌进行分割,有吧台式的、有家庭式的、有长条式的,中间还穿插一些水吧、咖啡吧。
这是顶部的电影院,电影院一般有跳空,像国内一般都要7.5米以上的跳空,这个电影院跳到12米,它在电影院的边上开出了很多的商店,商店就是一、二层了,大型的电影院有16块屏幕,两个大厅,电影院要大挑空,基本就是为了做大厅。
一般的电影院做小厅,200人以下的小厅,楼层不用很高,就是因为要做400—500人的大厅,所以要做得很高,现在的电影尤其是在中国,它的销售还不是很好,但是大片来的时候,销售就特别好,其实一个四、五百人的大厅跟一百人的小厅,每平米的造价就差一百多块钱,无非就是前期的灯光配置。
但是大片来的时候产生的效益,小厅是无法匹配的,所以国内的影院现在都悟出一些道理,觉得以后做双大厅是最好的,毕竟现在电影院还比较热火,还比较吃香,可以自由提条件,所以现在招的电影院都希望按双大厅设计,这样楼上的柱距要宽、楼间距要高,有了双大厅效益就好,现在电影院的租金慢慢也给高了,就是因为这个道理,我们过去是单大厅,现在慢慢悟出来应该是双大厅更好。
这是他们广场上的舞台,这个是韩国、日本比较普遍,尤其是韩国、马来西亚。
为什么要做这个呢?
因为这是参与性的活动,尤其是社区型购物中心,韩国的一些时尚市场门口,都有这样专门的舞台空间,给年轻人跳街舞服务的,而且可以提供一些免费的服务,让更多的顾客过来。
其实我们去购物中心,本身是要去花钱的,毕竟是工薪阶层占大多数,有小孩的人都懒得带小孩去儿童商场,去了以后闹着买东西不肯走。
这样的心态让我们做购物中心的人要更多地考虑免费项目,让顾客不花钱能够到商场来,要提升到达频率,尤其是社区购物中心,你不能天天叫他来花钱,那花不起。
这是台湾的购物中心,比如水幕跟灯光配合起来,效果非常显著,花钱也不多。
比如这两个楼之间树木的组合。
二、中国特色购物中心特点及管理
中国购物中心做的过程中有这样几个特色,我刚才讲过,世界上的购物中心大部分是房地产商在经营,它的目的是醉翁之意不在酒,开发购物中心的目的是开发一个小区、开发一个城市、开发一个城镇,所以购物中心对他来说是一个诱饵,立了一个招牌一样,是为整个地产服务的,所以他会做一个长线的打算。
而中国的购物中心在目前这个阶段,除了国家以外,个人的资产总是有限的,开发商的实力也是有限的,要做这样的购物中心,纯粹的投资购物中心,再加上我们的融资渠道比较窄,很多的时候做不到,所以资金是我们最困惑的问题,可能我们前面的很多老师都讲过,购物中心要持有,不要卖,卖了就坏事了,这肯定是道理,小孩子要好好学习,不学习将来没出席,这句话没错,但是不好好学习的孩子怎么办?
他就没出息了?
我看大部分还是有出息的。
中国的购物中心因为没有钱还要去卖、还要去做,你的本事就在于你在卖和做的过程中间有什么学问。
大家知道卖的购物中心长远来说肯定是不利的,但是对中国还说也是迫不得已的,是阶段性的问题,现在开发商的能力和水平就是这样。
购物中心经营业态进入中国后,为适应我国的国情,在诸多方面进行调整,形成了自己的特色。
购物中心还有一个商家的组合,在国外像西蒙有2000多家购物中心,才有3800个商户,说明它的连锁率是非常高的。
我们说连锁的品牌是不是可以搞?
也可以搞,你说真正的服饰品牌卖钱的也就是这些。
但是对二线、三线城市,我们品牌的元素就很多,中国做生意的人比较多,针对这些情况,我们中国的购物中心究竟怎样来体现我们的特色?
招商、设计、规范如何来做?
(一)小商品市场的升级版——时尚购物中心
这种购物中心的优点就在于商户的资源比较多,我们做购物中心的时候就要考虑商户的资源,所以升级版的小商品市场,对我们来说都是很好的选择。
这种小商品市场有存在的必要,对中国来说,随着年轻时尚一族的出现,因为品牌的发展有两个趋势:
一个是时尚的快速化,不是一年流行,可能一个月流行、两个月流行,甚至叫“散行”,一散就流行了,比如今年靴子又流行流苏了,所以家里买的靴子不要扔了,可能过了三年又起来了。
今年格子又流行了,比如这样的流行元素特别快,也就意味着年轻人追求时尚的节奏特别快,这跟我们现在的时代有关系,压力比较大,抒发压力的一种表现;另外个性化的需求越来越强,不希望跟人家雷同。
所以,在这种情况下,时尚消费品的快速化、低廉化成为一个倾向,快速化就是变化,低价化就是买得起、扔得起,因为家里不可能放下10双鞋,没有那么大的位置。
1、时尚购物中心的特点
①以非品牌性商品为主要购物配置,我们说的品牌是连锁品牌,这个品牌已经进入连锁状态,可以开几十家店,在北京的商场都可以看到它的身影;
②是经过装修的,不是普通的摊位,不是像秀水那样统一的摊位,而是有自己的装修特色。
③店铺、商品有创意性,有模特、商品陈列组合上的创意,商品的创意进行了自己的组合,有个人的意味在里面,比如说他卖牛仔的,他会去挑牛仔裤,他专门卖中裤、专门卖裙子、专门卖海军衫,他有自己的创意,现在的年轻人开商店都知道要有自己的个性,所以是在这样的前提下进行组合的。
④有比较完善的服务设施,不像小批发商场一样到处脏兮兮的,像专业卖场一样,电梯、通道、时尚广告牌、指示牌的指引都非常全面。
⑤以年轻的时尚女性为主要目标客户。
⑥位置最好是在城市核心商业区。
所以如果你的百货店下面有这样的位置,就做这样的东西,人家看百货店里面的衣服挺好的,就到小商品市场里来找这样的东西,小商品市场一看标价300,讨价还价150,卖两件再便宜一点,200块钱。
所以时尚购物中心正好走了一个市场的空间,利用了市场的需求,利用了现在消费者的特点。
2、案例1:
韩国的DOOTA
DOOTA日均客流达到十万,两千家商户,地上10层,地下2层全部以购物为主、餐饮为辅的购物中心。
地下2层:
进口名牌、运动休闲;
地下1层:
个性女装;
1层:
女士正装、设计师品牌专柜,杭州就有很多这样的类型,老公当老板,夫人没事到处逛,去欧洲逛一圈,把好的服装品牌带回来,找几个人拆一拆、做一做,相当便宜,可以去看一看;
2层:
时尚生活馆、主营少女装;
3层:
男装、高尔夫服饰、二手衣,韩国还卖二手衣,二手包,有富人不要的,就在这里卖了,是真品;
4层:
时尚鞋包、腰带、帽子;
5层:
时尚饰物,各种各样的项链、挂件、包上、手机上的东西;
6层:
儿童服装、孕妇产前用品专卖;
7层:
生活用品、婚嫁用品、旅游商品;
8层:
各式餐饮、休闲空间、咖啡面包、儿童游戏;
9层:
小餐饮店、西式茶点、休息区;
10层:
啤酒屋、餐厅。
在9层还有女士专门的服务区,因为是女士商场,女士的吸烟区,韩国的商场都有女士的吸烟区,日本也是这样,为什么?
因为在欧洲,在尊重女权的国家,女人就是抽烟的,在外面抽怕难看,男人在外面抽没关系,可以站在垃圾筒旁边抽烟,女人坐在房间里沙发上,很优雅地抽烟,女权的国家里就是这样做的。
他们的口号就是引领时尚,要时尚就到我们这里来。
它的形象就是大楼下面有一个L型的裙房,上面做了一块大的玻璃幕墙,有三维的招贴画,可以经常更换,利用率很高,一下把楼的形状做出来了,下面还有一个小广场。
这是晚上的夜景。
在这个地方做了一个舞台,正前方是负一楼的跳空区域。
这是商场里面的主题布置,都是非常时尚的,不比百货店差,这是过节时候的布置,灯光的布置。
里面的商店,这是它的电梯,就是一种时尚的颜色,玫红色的布置,大部分的过道不吊顶,都是喷黑,做一些灯柱、灯带,它的地面做得非常好,他们非常注意地面的组合,比如负一楼中间是地板组合,弄一个很高级的橡木地板,有的地方就做古色古香的地板,这是它一楼的动线上面,就是一条灯带下拉过去,所以它的顶部就是时尚,不会像百货店那样很正规的,要求多少克拉斯的照度。
这是它的舞台上的一些装饰。
这是店铺的形象,它不像我们中国的商铺,门面给你3米,进深给你12米,韩国不是,是横向切分,宁可多几个动线,有圆形、弧形,通过广场、灯带来引导这样的商铺。
这样由于比较宽,这样就容易做陈列。
铺子也是一样,会把所有的商品摆出来,商品的陈列非常充分,进深都不宽,最多3米。
有充分的陈列面,这里花钱也不多,几个杆子就挑起来了,陈列非常丰富,个性化的商品尽可能地摆出来。
这是它的广场,有促销的活动。
配套设施,凳子和广告的组合。
案例2:
太原富百家
这个项目我们也是按照这个理念去做的,在解放路上做的,刚开始做的时候不怎么样,开业三个月以后基本都跑掉了,人流不够,因为它是需要租金回报的,这样考虑还是做一个时尚的购物中心,那里有一个什么好处呢?
是手机云集区,边上都是手机城,所以富百家是首先从手机开始的,做了三个手机城,手机城来的年轻人比较多,我们就按照年轻人的要求进行灯光的组合,铺子很小,产生一些时尚的效果。
花钱也不多,一楼也就用了一百多万。
这是每个拐角的形象组合。
这是电梯、灯光,都是花钱很少。
这是电梯口,全部贴上广告。
时尚购物中心的运作有几个要素:
把功夫花在了内部,把小的商铺组合起来,租金就比较高,可以这样讲,这里的购物中心还会介绍一个时尚购物中心,就是南京的一家时尚购物中心,一楼商铺的租金最高可以达到30块钱/平米/每天,最差的也达到10块钱/平米/每天,到三楼每平米可以达到4块钱/平米/每天,利用率是50%,利用率是很高的。
从现阶段中国人的习性和特点,我觉得这种购物中心有很大的好处,第一你选择的商家成千上万,死掉了一批,又活了一批,想创业的人源源不断,能沉淀下来的就是好的,所以选择的余地很大,商铺的组合就有可能;第二你用时尚来引导,吸引了这个城市的大多客层,你不仅仅是以低价来吸引,你是用时尚来吸引,这是你区别于小商品市场的重要特点;第三解决了市中心的业态,百货也有了,超市也有了,开什么好呢?
这种业态是值得去选择的。
(二)面向区域顾客——社区购物中心
现在在一线城市北京、上海,包括天津、石家庄还是可以的,所以建筑师的注意力要把很多的重心放在社区购物中心,下一轮经济的复苏,商业的突破点可能就在社区购物中心,由于社区购物中心的兴起,可能带来新一轮的造城热潮,可能吸引更多的人住到外面去,城市的新的区域就形成了,所以社区购物中心应该是下一步发展的重点。
社区购物中心在国外是非常成熟的,新加坡的地铁有很多是从郊区到城里的,只要一进入郊区,每一站下车的地方必然是社区购物中心的点,就是这样规划的,地铁站紧挨着两、三个购物中心,然后再通过小区道路进入到家家户户,这是他们“造城运动”的特点。
日本的成熟社区也是这样,它的集中点首先是社区购物中心,有洋华堂这样几家,他们就集聚到一起,然后再到边上的社区。
所以社区购物中心在中国城镇化发展过程中,将来肯定是大力发展的东西,为什么社区购物中心要发展呢?
因为社区购物中心可以解决很多的问题,一是中国的土地问题,二是解决商业的布局集约化问题,如果这个店在一个地方还是沿街开的话,每个店的客流不会很多,因为社区的人流比较固定,比如北京的望京,30万人,以前说它是睡城,我不是望京人,我不会到望京去,除非亲戚在那里,去走一趟,除此之外不会到望京去,所以你的商业就是为那30万人服务的,这30万人可能还有一半人在外面买东西,所以商业要有辐射,这种社区购物中心谈不上辐射,就是怎么样把这里面的人精耕细作,把他吸引过来,还要增加他们来店的频率,最好理发、寄信、买报纸、打电话都到这里来,增加他来的次数,把钱花在这里,这是社区购物中心的特点。
所以社区购物中心根本的问题就是要解决如何亲民、便民,怎么样增加社区的亲和力,不讲究辐射、品牌的感召力。
1、购物中心的特点
一般会有两大主力店,有一定量的餐饮、娱乐和休闲设施,主要面向周边社区居民,要把所有的客层考虑到,还要考虑到它的爆炸点在那里,比如我们中国典型的是三口之家、两口之家,三口之家是独生子女家庭,你把小孩侍候好了,两口之家一种是老两口,小孩都工作了,有一定的消费能力,但是没有消费习惯,你要培养他来;小两口是刚刚结婚或者是丁克家族,大城市这样的人群很多,这是消费主体,是最愿意消费的,吃饭、看电影什么的活动,这是你吸引的重点。
所以围绕着两口之家、三口之家做文章,就是我们社区购物中心的重点,就是服务全客层的问题,我们把它称为一站式的社区购物中心。
首先要最大限度满足衣食住行的服务,不是考虑时尚性,更要考虑它的季节性,你说燕莎、赛特会考虑保暖内衣吗?
不大会考虑,但是社区购物中心要考虑,小区的接客、送客功能。
流行时尚是必不可少的,因为购物中心有一个比较麻烦的问题,货多了,很乏味,今天看是这个样子,明天还是这个样子,看时间长了会感觉乏味。
就只有这些品牌,但是你可以通过装修来产生变化,如何变,你要去考虑,当然还是物超所值的食品。
还有完善的服务业种,这些业种实际是提高他来店的频率,千方百计把他吸引过来,让他为了某一件事情也可以跑到商场来,或者办什么事,到网上查,打114问,没必要,跑到商场里就可以了,所以我们做购物中心思考的问题很简单,要做功课,70岁的人一天、一周、一个月、一年有什么需求?
两口之家一天、一周、一个月、一年有什么需求?
这都不一样的,有的需求就是一年一次,但是这次需求可是大的需求,过生日,一年一次,如果你这个商场里面有专门针对过生日的内容,你消费的聚集力有多大。
所以把不同的服务业种进行配置,当然餐饮是服务频率最高的,一天三顿,少不了的,两口之家都是我们的消费主体,三口之家也是消费主体,这一块是非常重要的。
当然还有社区服务方面。
案例:
北京华联石景山社区购物中心
边上这栋楼华联是在1998年拿下来的,开了一个百货店,三个月就关门了,后来干脆开超市,一、二、三层开超市,四层、五层当仓库,但是你租的是五层楼,开超市两层楼就够了,后来引进了购物中心的业态,在2003年进行改造,考虑到边上的小区已经形成,个人月收入也在提高,居民以中青年为主,所以社区购物中心条件成熟。
我们当时做超市的时候是怎么考虑商圈的?
商圈辐射稍微小了一点,因为一个将近七、八千平米的超市,我们考虑三公里的商圈辐射就可以了,西边不超过四环,东边不超过八宝山,后面是龙湖小区。
附近的居民都可以过来,来客率比较高,毛利率比较低,陈列是量贩式陈列,以生鲜食品为核心,生鲜食品的购买频率是比较高的,生的就是肉制品、奶制品、蛋制品,鲜就是蔬菜、水果之类的。
所以居民在家里烧饭的人肯定要来,所以来客的频率比较高。
最早我们做百货业态的时候,特点是商圈辐射面广,百货的来客频率比较低,你再做三公里商圈的客人,百货店就要关门了,没有几个人来,年纪大的人觉得贵不会来,所以客单价就高一点,经常来、经常买,尤其是社区购物中心,北京的单价大部分是60多块,我们商业上有几个重要的数字:
来客率、客单价、提袋数。
来客率,是指商店一开门进来多少人,比较发达的国家,比如店里只能容纳三千人,如果里面够了三千人了,再来人就不能进了,这是为了安全。
来客率越多,说明你的商场人气旺
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