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阴阳合同坑的是卖家
阴阳合同坑的是卖家
篇一:
阴阳合同效力的认定
龙源期刊
阴阳合同效力的认定
刘敏刘金露
:
《法制与社会》20XX年第16期
摘要龚某诉上海某房地产公司一案,涉及多种法律关系,其中“阴阳合同”效力的认定,是本案的关键所在。
在房屋买卖领域,尚无法律对“阴阳合同”的效力认定问题作出明文规定。
司法实践中,法院在处理“阴阳合同”房地产买卖合同纠纷时,通常认定“阳合同”为无效合同。
关键词房屋买卖阴阳合同效力认定
作者简介:
刘敏,上海交通大学凯原法学院20XX级民商法学专业硕士研究生在读,上海市闸北区人民法院研究室主任;刘金露,上海市闸北区人民法院研究室,民商法学硕士学位。
中图分类号:
文献标识码:
A文章编号:
1009-0592(20XX)06-057-02
一、案情介绍
原告:
龚某
被告:
上海某房地产投资咨询有限公司第八分公司(以下简称八分公司)
被告:
上海某房地产投资咨询有限公司(以下简称总公司)
第三人:
张某某、倪某某
第三人张某某委托第三人倪某某出卖其所有的位于崇明县长征农场南坝新村的产权房屋(系争房屋),倪某某遂委托被告八分公司挂牌出卖。
之后被告八分公司通知倪某某,原告有购买该房的意向,倪某某便立即带原告去看该出卖房屋,并言明该房屋价格为人民币720XX元。
原告看完房屋后表示愿意购买,并出具购买承诺书。
一周后,原告与被告八分公司签订该房屋的《转让协议书》,该协议书上的甲方署名为第三人倪某某和八分公司职员石某,在协议书尾部落款处甲方位置盖有被告上海某房地产投资咨询有限公司第八分公司的印章。
协议约定被告将该房屋转让给原告,房款为720XX元。
原告于是向被告支付了全部房款720XX元。
两天后,原告与第三人张某某在崇明县房屋交易中心办理该房屋过户登记手续时,按交易中心的要求,又填写了一份该房屋的买卖合同《上海市房地产买卖合同》,原告和被告八分公司双方为少交税款而将购房款写为55000元。
该房屋已办妥过户登记手续。
原告诉称:
原告和房屋产权人张某某签订的《上海市房地产买卖合同》中,居间介绍、代理等中介均为空白,据此原告认为被告八分公司不是该买卖房屋的产权人,无权对该房屋进行转让;且当初说是场区的房屋,但实际该房屋并非在场区,而是在南坝,被告八分公司存在欺
篇二:
关于阴阳合同的部分问题分析
关于阴阳合同的部分问题分析
所谓“阴阳合同”,是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的,是为阳合同;对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头,是为阴合同。
“阴阳合同”是一种为违规行为,在给当事人带来“利益”的同时,也预示着风险。
一“利益”何在?
以房产交易为例,在二手房交易中,“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格,而“阳合同”则根据使用需要有所不同,一种是虚高的房价合同交给银行,以申请更多按揭贷款;另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户,以便少交税。
情况一中的买方可以获得更多的贷款,情况二中的卖方可以少缴税,而在阴阳合同的成立之初,双方必定约定好利益均分,如此则双方均获利,而这利来自于哪呢——国家。
所以说阴阳合同的本质就是通过两份内容不同的合同来实现欺骗国家财富的一种行为。
二风险何在?
所谓风险就是损益的可能性。
仍以二手房交易为例,在一般情况下,买卖双方签订合同后即时完全正确旅行阴合同内容,则合同签订双方倒不会有损失,而且还会有额外的“利益”。
可是若合同未即时完全履行,那么履行哪个合同就会成为纠纷的起点。
20XX年10月10日,河南省洛阳市,海某与王某双方口头协议,海某将其房屋以万元的价格卖给王某。
王某支付了20XX元定金后,通过转账方式付款80万元,所剩万元由王某给海某出具欠条,并约定待办完房产过户手续,支付余款后,海某将土地证交给王某。
王某为减少缴税,海某和王某将在房管局备案的合同中房屋价格写为50万元。
当天,王某按口头协议缴纳了全部税费,并领取了房产证。
10月20日,王某在明知土地证在海某手中的情况下,登报声明土地证作废。
此后,海某多次催要剩余房款未果,诉至法院。
可见签订阴阳合同在获得“利益”的同时也可能会惹上不必要的麻烦,甚至会受到法律的制裁。
三哪个有效?
前面提到履行哪个合同的问题,其实就是哪个合同有效的问题,或者说哪个合同效力优先的问题。
如果两种合同分别来看,两种合同似乎都是双方真实的意思表示,所以合同分别有效。
可是如果同时有效那么如果发生合同履行纠纷时,就无法进行有效裁决。
于是法学界产生了如下观点:
1阴合同有效此观点主要为:
阴合同体现了双方当事人的真实意思表示,双方在实践中亦按照阴合同的主要条款实际履行,则该合同对双方当事人均具有拘束力。
2阳合同有效、阴合同无效多数人持有该观点,认为招投标领域的阴阳合同的阳合同为建设单位、施工单位按照《招标投标法》的相关规定,依据招标投标文件签订的施工合同,其;为符合法律强制性规定的合同,且在建设行政主管部门备案,应为有效;与之相反,阴合同为双方私下协议,未按《照招投标法》进行招标投标程序,且未到相关行政管理部门办理必要手续,违反了法律的强制性规定,形式上缺乏生效条件,应为无效。
《招标投标法》第46条明确规定:
招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内同的其他协议。
而阴合同、阳合同的实质内容不同,违反了法律的强制性规定,应为无效。
3阴阳合同都无效少数人持有此观点,认为:
依据《招标投标法》和相关法律规定,施工合同涉及的工程项目如是必须进行招投标的项目,则工程必须经过招投标程序,且招标投标
活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则进行。
如当事人双方在进行项目招标投标过程中存在招标人私下内定中标人,并对招标方案等实质性内容进行谈判等行为,违背了《招标投标法》的相关规定,应为无效中标,因此导致阴阳合同符合《合同法》第52条规定的无效合同情形之一,故阴阳合同均无效。
在我看来,首先阴阳合同都有效不成立无需置疑,且无人主张这种观点,所以无需论证;而阴阳合同都无效这一观点,不利于促进交易提高效率,违反《合同法》鼓励交易的基本原则,所以这种观点也应予以摒弃;至于阳合同有效阴合同无效这一观点则只看到了形式上的法律,没有理解法律的精髓、法律的精神,此观点过分重视形式合法,却导致了当事人利益的损失,违背公平原则,所以这种观点也不合理;我个人赞成阴合同有效阳合同无效这一观点。
阴合同是双方当事人的真实的意思表示,符合当事人交易的初衷,而阳合同只是双方为获取国家利益而签订的合同,属另一个意思表示,也就是另一个合同只是由于内容违法而无效,因而不影响阴合同的效力。
所以在效力问题上,我认为阴合同有效而阳合同无效。
四怎样规制?
阴阳合同之所以能够存在,是因为签订阴阳合同能给签订人带来利益,所以消灭阴阳合同的最直接最有效的方法就是消除签订人获利的可能性。
这就需要变革一些制度比如备案登记等,现存的制度是按照合同签订人的上报然后由相关部门进行征税等活动,上报的内容全部由上报人提供,这虽然符合合同签订自由不受干涉的原则,却给阴阳合同等行为留下了可乘之机。
因而相关部门可以就交易活动进行评估哪怕是粗略的评估,或是现实的审查而不只是流于形式,这样即规制了交易活动,也可使国家财富免受损失。
(部分内容摘自互联)
篇三:
“阴阳合同”风险大触犯法律将受罚
“阴阳合同”风险大触犯法律将受罚
在二手房市场上,“阴阳合同”已经成为一个公开的秘密,媒体多次爆料,相关主管部门也实行了房地产市场监管办法,“阴阳合同”还是屡禁不止,引起法律纠纷也已见怪不怪,诉讼过程不仅劳心劳力伤神伤财,而且未必能得到圆满的解决。
为了不让购房者再因为当前的蝇头小利引发长久的不必要麻烦,我们采访了福建元一律师事务所赵光律师,让他为我们解答关于“阴阳合同”的相关法律问题。
问:
从法律上如何界定“阴阳合同”?
答:
所谓“阴阳合同”,是指买卖合同的备案价格与真实的成交价格不一致,双方签订两份价格不同的合同,一份专门用来备案登记,是“阳合同”;另一份是双方实际履行的真实价格,是“阴合同”。
问:
签订“阴阳合同”存在什么法律风险?
答:
签订“阴阳合同”的主要目的是为了规避税收或者骗取贷款。
从表面上看,阴阳合同确实能让卖方或买房获得一些“实惠”,但这种行为存在极大的法律风险,非常容易产生纠纷,甚至很有可能演变成一场旷日持久的诉讼。
首先,双方在合同中做低房价少缴税的行为,是一种法律上明令禁止的逃税违法行为。
有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予责令限期改正、罚款等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。
其次,买卖双方在合同中做高房价多贷款的行为,是一种欺诈行为,一旦被发现,贷款银行可申请此贷款合同无效,并要求贷款方赔偿相应损失。
再次,签订“阴阳合同”对买卖双方还存在着其他法律风险。
对卖房者而言,如果私下签订的另一份合同“阴合同”约定不明确或不详细,卖房者也有可能被买方钻了空子,只按照“阳合同”的价格支付购房款。
如果在过户前缴纳了房款,而卖方违约不卖,却只赔付在房管部门备案的“阳合同”中标示的价格,买方将会遭受大额损失。
在此,律师提醒房屋交易双方不要为了少交税费铤而走险,日后难免会有更大的麻烦。
问:
因签订“阴阳合同”引起的纠纷,在官司中以哪份合同为有效合同?
答:
对“阴阳合同”的处理原则,一般可分两种情况:
1、根据规定需要备案的合同,以备案的合同为准,这是一般原则;但是如果备案的合同没有实际履行,而实际履行的合同中有违法利益,则价格以实际履行的合同为准,其余按照备案的合同约定,备案合同未
约定的,而阴合同有相关内容的按阴合同的约定。
2、如果签订的两份合同,按照规定,既不需要批准,也无须备案,则以实际履行的合同为准。
同时,需作补充说明的是,关于二手房买卖中“阴阳合同”的效力问题上,在审判实践中,主要存在三种观点:
一种观点认为“阴阳合同”均为无效合同,理由是二者均违反了我国《合同法》第52条“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”和“以合法形式掩盖非法目的”的规定,因而是无效的,是不受法律保护的。
应当按照无效合同的处理原则来处理纠纷,并应对买卖双方实行民事制裁。
第二种观点认为,“阳合同”不是合同双方的真实意思表示,且合同内容主要条款之一的价格条款违法进而导致“阳合同”整体无效,而“阴合同”系合同双方的真实意思表示和实际履行的合同,在不存在其他影响合同效力因素的情况下应为合法有效合同。
第三种观点认为,“阴合同”有效,“阳合同”除价格条款内容部分无效外,其余条款内容应为有效。
在合同实际履行中,应当综合考量合同双方的真实意思和履行的实际情况来确定双方的权利义务。
刚才我们说到的《合同法》第52条所指“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”应当理解为订立合同本身的行为,而不是指合同的履行过程中客观上会造成什么样的后果。
这一合同虽然客观上存在”串通“的情况,但合同内容本身不存在“恶意串通”,目的仍在于约束双方的权利义务关系,是双方权利义务关系的真实记载,也为双方所实际履行。
此时的合同已经成立并且生效,至于合同的一方主体没有履行行政法规所规定的将该合同如实登记并依法缴纳税金的义务,并不影响合同的效力。
问:
目前是否有关于“阴阳合同的”相关法律的明文规定?
答:
目前还没有针对性的法律法规及相关司法解释,在此我们也提醒购房者,在房屋买卖中,为避税签订“阴阳合同”,既损害了国家利益,又会产生交易风险,因此“阴阳合同”签定存在极大的风险。
税务部门与房管部门应密切配合,对二手房交易中不如实申报成交价,恶意偷、逃税费的行为制定严格的制约措施,从源头上杜绝二手房交易价格的不实申报行为。
问:
签订“阴阳合同”被查出后会得到什么样的处罚?
买方、卖方和中介应承担哪些法律责任?
依据哪些法律法规?
答:
买卖双方在合同中做低房价少缴税、做高房价多贷款的行为,一旦被有关部门查实后,可根据《合同法》、《税收征收管理法》、《刑法》等相关法律法规予以处罚,轻则给予责令限期改正、罚款等行政处罚,重则可能构成犯罪。
而中介也有着不可推缷的的法律责任。
首先,只要中介在过户价格确认书或补充协议上签字或盖章,或者同时在预约和现售上盖章且两份合
同差价悬殊,就能证明中介参与了“阴阳合同”的签订,有了法律上所说的证据证明。
其次,只要有证据证明中介参与“阴阳合同”的签订,虽然现有民事、刑事法律对于中介这一行为并无明确规定,仅有行业规范和行政性处罚规范,法院一般不会直接判决中介因协助避税而承担责任,但是法院有权依职权建议有关机关追缴税款和进行行政处罚。
最后,行政主管机关和行业协会有权对参与“阴阳合同”的中介进行行政处罚。
问:
我们在购买二手房的过程中,哪些证件为法律有效证件?
答:
身份证、房产证、土地证、结婚证、户口簿以及经过公证后的委托书都属于法律有效证件。
问:
在购买二手房时应请注意哪些法律问题?
答:
我们在买房的过程中应该注意以下几个问题:
1、房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。
房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。
所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
对于房产权证可以凭身份证去房产交易中心查询。
2、房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
3、交易房屋是否在租
有些二手房在转让时,还被别人租赁。
如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到不能及时入住的或使用的房产。
因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。
4、土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利。
5、市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
6、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
7、单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。
再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。
买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
8、物业费用及公用事业费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。
9、户口问题
有些二手房中会有历史户口问题,可能存在一户两本户口本,更有甚者,还会有上上家的户口存在,没有迁移走。
建议购买二手房的买主,聘请律师向公安户籍部门查询买卖的二手房户籍信息。
对于户口问题法院不能受理迁移户口,但是如果在二手房买卖合同中约定,一定期限后上家将所有现存户口迁移,否则需要支付违约金,则对于违约金索赔法院可以受理。
10、合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:
合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
在二手房交易过程中,买卖双方签订”阴阳合同“的现象较为普遍。
当下二手房签的呼声愈演愈烈,相信阴阳合同已无太久的存在空间。
编后:
“阴阳合同”或许能为二手房交易双方省下一些税费,但这种行为不仅损害了国家利益,也无法保障自身的权益。
“阴阳”合同纠纷发生后,处理结果未必尽如人意,一旦被查实,还将依法被处罚。
只有买卖双方自觉遵守游戏规则,维护市场秩序,才能更好的保障自己的合法权益。
篇四:
阴阳合同现象与对策
阴阳合同现象及解决对策
摘要:
我国《招标投标法》被人们称为投资、建设领域的“阳光法案”,自20XX年1
月1日正式实旋以来,对于整顿我国建筑市场,规范招标投标活动起到了积极作用。
但由于项目建设中最终的决定权仍被少数人所垄断,加上权力寻租、金钱交易、行
政干预、人为操作、“红包”竞争、权色交换等等,在招标投标活动中依然存在许多
不正当的竞争和不规范的行为,建筑市场混乱的问题还没有从根本上得到解决,特
别是招标投标工作中存在的问题还很突出。
本文分析了“阴阳合同”的原因,并针对这一现象提出相应的解决对策。
关键词:
建筑工程招标投标阴阳合同立法完善
YinYangcontractphenomenonandcountermeasures
Abstract:
“Thelawofbidingandtendering”ofthepeople’srepublicofChina。
calledas“the
sunlightbill“ininvestmentandconstructionindustry,implementedofficiallysinceJanuary1,20XX,hasplayedapositiveroleofreorganizingournationalconstruction
market,regulatingtenderingandbiding.Butbecauseintheprojectconstructionthe
poweroffinaldecision—makingisstillmonopolizedbytheminority,inadditionthe
transactionbetweenauthorityandmoney,theadministrativeintervention,theartificial
operation,”theredbag”(moneyputinaredenvelopasbribeorsomething)xxpetition,powerandsexexchangeandsoon,manyimproperxxpetitionsuegulated
behaviorsstillexistduringtenderingandbiding.Theproblemofchaoticconstruction
markethasnotbeensolvedfundamentally,withtheprominentproblemsexistingin.
Thispaperanalyzesthethereasonsof"YinYangcontract"appearing,aimingatthisphenomenontoputforwardcorrespondingsolutions.
Keywords:
ConstructionProjoctTenderingandbiding
YinyangcontractLegislationconsummation.
“阴阳合同”在合同管理中是最令人感到棘手的问题,这种现象在建筑领域由
来已久,其产生的危害有目共睹。
各级政府职能部门下大力气,采取了一系列措施。
但几年的实践证明收效甚微。
据了解,机关、国有企事业单位签定“阴阳合同”的
比例小于2%;房地产企业中国有企业小于20%,股份公司小于10%,民营企业大
于95%。
机关、国有企事业单位签定“阴阳合同”的比例极低,究其原因是因为
这类发包人的发包项目为非营利性项目居多,加上有上级主管部门与政府审计部门
的介入,利益成分较少和多方监督使得“阴合同”不易成熟。
为什么“阴阳合同”会有如此强大的“生命力”能做到“野火烧不尽,春风
吹又生”,这种现象的存在必然有它存在的“价值”。
从当事人的角度推理,为什
么要制定“阴合同”说明“阳合同”有让当事人不满意的地方。
为什么不在缔结
合同时就制定“阳合同”那么就是说有些条款不能写进“阳合同”。
为什么不能写这些条款与现行的法律、法规相背。
既然违背法律、法规的条款仍然不借以制定“阴合同”的方式实现,这里面就有“利益”这个原动力的驱使。
一、产生“阴阳合同”的根本原因
产生“阴阳合同”的原因可以用简单的一句话概括:
规避政府监管。
这句话看似简单,但深入分析之后却又让人深思。
各种“阴阳合同”的表现形式尽管不一,但归纳起来,“阴合同”主要有以下三方面与“阳合同”不同;垫资、压价、肢解发包。
这几种行为都是发包人追求利益最大化的手段,同时也是我国政府主管部门所严格禁止的行为。
“阴阳合同”正是发包人的利益最大化要求与政府监管之间矛盾冲突的产物。
1.垫资。
所谓“垫资”是指投资者即业主在不给付工程款的情况下,要求施工企业带资施工到工程一定部位,或要求施工企业在工程开工前预交一定数额的工程抵押余(保证金)。
垫资的方式主要有带资施工、形象节点付款、低比例形象进度付款和工程竣工后付款等。
关于垫资问题,尽管国家部委对垫资行为有不少禁止性的规定,这些规定都属于规章,没有一部法律对垫资行为进行限制,即禁止垫资的规定还没有上升到法律问题。
由于我国现行的法律和行政法规并没有明文禁止施工企业垫资,因此根据《合同法》的规定带有垫资条件的合同并不必然无效,但是建设行政主管部门从规范建筑市场交易秩序的良好愿望出发,对“垫资”始终持禁止态度。
因此在实务操作过程当中,如果招标文件中有垫资要求,将很难通过招标文件备案程序:
而如果在合同中加入垫资条款,又很可能无法通过合同备案程序。
这样一来,开发商的市场需求和政府监管就产生了第一对矛盾,当这一矛盾无法通过正常的途径予以解决时,“阴阳合同”的产生就不足为奇了。
2.压价。
招标人与投标入的信息不对称是工程建设项目招标投标活动中的一大特点。
尤其是从招标人的角度来看,招标人通常希望利用其在交易活动当中的优势地位,在确定价格上尽可能的掌握主动,将价格控制在最低。
但由于信息不对称现象和相关法律禁止性规定的存在,招标人的这种要求是很难通过合法渠道实现
的;开标前,招标人对投标人的报价一般是很难预测和控制的,而在确定中标人前,按照《招标投标法》第43条的强制性规定,招标人是不能与投标人就投标价格进行谈判的。
即使确定了中标人,按照人们对《招标投标法》第46条的一般理解,合同价必须等于中标价,否则就是订立了“违背合同实质性内容”协议,这也是为
法律所禁止的。
因此,招标人从利益最大化的角度出发,迫切的希望打破这种“信息不对称”,将价格的控制权掌握在自己手中,特别是在担
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