最新年上半年石家庄区域市场分析报告.docx
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最新年上半年石家庄区域市场分析报告
2009年上半年市场分析报告及预测
市场有只无形的手;市场也是最好的试金石!
一、房地产整体市场环境分析
1、08年房地产市场回顾
2008年从政府调控刹车,到加油救市,从拐声一片、到消费者持币观望,从过去开发商天天度蜜月高潮迭起、到猪坚强捂被过冬,2008年是中国10年来最不平的一年,也中国房地产最震荡、政策调整最多的一年。
2008年房地产三大关键词政府救市、开发商降价、消费者慎重观望
对比07年的火爆行情,08年中国楼市的处境的确有些尴尬,面对内外环境的双面夹击,购房者购买信心一泻千里,市场观望气氛持续浓重,连一向权威的政策导向也不得不一再调整。
政府:
从刹车调控到加油救市
就宏观调控层面讲,08年初出台的大部分政策主要以延续为主,目的就是进一步落实并完善已进行多年的房地产调控。
而步入年中,楼市氛围逐渐“迷离”,后市发展的不明朗使得相当一部分有能力的购房者持币观望。
尤其需要注意的是,上半年代表紧缩信号金融政策的频频出台,虽不是针对房地产业,但影响显而易见。
特别是1月至6月期间多次上调存款准备金率,其后还上调存贷款利率。
这对于一直处于行业调控、房价调控之下的楼市而言,无疑如雪上加霜。
时值年末,伤痕累累的中国楼市再也经不住任何调控的巨大打击。
自10月起,基于国际和国内经济形势的骤然改变,中央政府不得不对宏观调控主导方针进行调整。
无论是下调住房交易税费和利率等中央打出的组合拳,还是减免税收、购房补贴等地方施展的“南拳北腿”,我们终于看到套在房地产行业头上的“紧箍咒”有所松动了。
开发商:
从日进斗金到艰难度日
伴随宏观调控主导方向的“一年三变”,中国楼市无论从市场预期还是房价走势方面也都正式步入“盘整期”。
从年初王石的“拐点论”、潘石屹的“房地产企业百日巨变论”、任志强的“银行先死论”,到年中深圳的“断供潮”和年末五花八门的“万人团购活动”,动荡起伏的市场反应,让我们清楚的看到,房地产业这一年不好过。
最早引爆拐点论的王石认为,这次的宏观调控不仅仅针对房地产,银根紧缩等货币政策是针对整个经济过热、通货膨胀的势头,是一次宏观战略的调整。
中国楼市“拐点论”逐渐成为人们热衷谈论的话题,在拐点论声中,万科率先降价,快速回现。
在拐点论影响下,深圳、广州的房价一路下滑,上海、北京等诸多城市的房价也开始下行。
10月过后,房价拐点又在越来越多的二线、三线城市的房价走势图中呈现。
购房者:
从疯狂抢购到理性消费
可以说,房地产市场的惨淡以及房价的暴跌,对正处于金融风暴背景下的中国经济而言,无疑是一颗重磅炸弹,房地产业终于在绑架了银行的同时也成功绑架了政府。
一方面,交易量大幅萎缩、加息、上调存款准备金率,导致开发商们的资金链异常紧张。
另一方面,购房者对市场的未来预期也一落千丈,市场观望气氛日趋浓重。
截至12月中旬,中央及地方政府今年以来出台的各种政策及文件已有近百项,其中,既有进一步加强调控的“紧箍咒”,又有拉动需求和投资的“强心剂”。
但总体而言,2008年中国房地产业所经历的风风雨雨是苦涩而沉痛的。
购房者在市场的风云变化间越来越理性,开发商在调控的左右夹击中越来越为难,从目前房地产市场的运行态势来看,2008年中国楼市的确没有享受到一餐盛宴,反而遭遇了一场梦魇,行业下行周期特征明显。
2、09年上半年市场综述
在经历了2008年一整年的持续调整之后,楼市已经下跌到了低谷。
与人谈及房地产时,多是悲观情绪严重。
但从房地产发展这十年的经验分析,房地产行业适当的调整和波动并不会影响未来长远的发展。
因为影响房地产行业走势的重要因素主要是“政策”和“市场”。
2009年上半年房地产市场逐步企稳,且房价稳中有涨。
09年上半年关键词:
信贷放松、政策利好、又遇“小阳春”
楼市调整放缓,信贷有所放松
房地产行业经历了十年的快速发展期,其中也经历了几次低迷期,最终的原因多也是由于信贷紧缩而导致的。
在2008年的金融海啸和通货膨胀的压力直下,中央明确实行货币从紧的政策,并且是信贷收紧最为明显的一年。
所以,房地产市场面对资金“寒冬”也经历了最为难过的一年。
并且,金融危机之后将会迎来经济危机,并会在未来的两到三年中会产生影响,国家势必会出台相关的金融政策来缓解此方压力。
为了保证经济持续的稳定增长,出口持续下滑的情况下,必然将启动消费和投资两股力量。
房地产作为不动产来说,既是消费和投资都将对其产生巨大利好。
并且,通货膨胀的压力在不断的下降,连续5个月的CPI呈现下降趋势。
所以,随着通胀的回落和经济增长放缓,势必会放松信贷,房地产行业则将迎来新的春天。
刚性需求扩大,楼市销售回暖
改革开放三十年,中国的经济环境发生了翻天覆地的变化。
城市化进程的快速发展,刚性需求的不断增加,给中国房地产市场奠定了丰厚的基础。
在过去的十年里,房价的增幅是十分明显的,但人均收入的增加同样保持着相同的赠送,这也是为何房价增长却依然有着强大的购买力的重要原因。
2009年,中央政府将更加重视农村和城镇化建设的核心问题,农村城市化的发展将会迎来跨越式的一年,住宅的需求量将会大幅增加,这将给房地产行业带来巨大的机会。
而那些房价增长过快的城市,比如:
北京、深圳、上海等,房价在经历的调整之后,也有了较大幅度的回落。
在价格趋稳的市场情况下,刚性需求将凸显,房子销售量出现明显回暖。
政府积极引导,舆论理性宣传
不可否认的是,2007年的房地产市场是非理性的,很多人都形容那年的房价是坐上了“火箭”。
随着2008年国家宏观政策的不断出台,无论是媒体还是百姓,对于房地产行业的妖魔化情绪很是严重,甚至一些人仇恨开发商,赌气不买房,一些主流媒体对于房地产行业也是一味的批判。
其实,这些都是非理性的。
通过将近一年对于楼市的调整,房价逐步回归理性的同时,政府的导向和舆论宣传的导向也都逐步缓和,陆续出台一些挽救楼市惨淡现状的政策,主流媒体的舆论方向也发生了变化,对于促进房地产市场回暖的报道也陆续增加。
百姓对于购买住房的心态也逐渐理性。
这些对于房地产的长期健康发展都起着向好的作用。
综上所述,房地产行业的适度调整对于未来长期健康发展是有必要的。
2009年,在中国经济保持快速稳定发展的同时,中国房地产行业作为中国经济的重要因素也将一同稳步发展,但总体还是处于市场调整期,虽然在3、4月份市场渐渐回暖,房市迎来了自07年底以来少有的“小阳春”,但随着开发商盲目上调价格,导致刚萌芽的需求又打消在观望状态。
这也表明,市场稳健良性态势的根基还不是很扎实,一遇到风吹草动,就立即“现回原形”。
所以整体市场还需因势利导,积极稳健的良性发展无论对哪一方都是好的。
现在说房地产市场已经步入复苏与增长阶段还为时过早,因为经济下行震荡的大环境还未扭转,复苏还尚待时日。
3、石家庄经济状况简述:
2008年全市经济总体上与全国、全省的发展趋势一致,工业生产和效益增速回落,社会消费品零售总额、财政收入较快增长,固定资产投资呈平稳增势,利用外资呈现了较快增长,居民消费价格涨幅明显回落,但工业品出厂价格、原材料燃料和动力购进价格仍呈涨势,部分工业企业亏损严重。
2008年全市地区生产总值完成2770亿元,比上年增长11%。
全部财政收入完成271.7亿元,增长18%,其中地方一般预算收入完成110亿元,增长14.8%。
自08年5月份起我市(市区)CPI(居民消费价格指数)涨幅逐月回落,从而结束了去年10月以来涨幅一路上行的态势。
石市经济指标增长状况:
年度
生产总值
人均GDP
人均可支配收入
人均消费支出
金额
单位
增长比率
金额
单位
金额
单位
增长比率
金额
单位
增长比率
2006
2064
亿元
13.2%
21969
元
11495
元
14.5%
8287
元
14.1%
2007
2393
亿元
11.2%
25144
元
13205
元
12.8%
9189
元
12.1%
2008
2770
亿元
11%
26622
元
15053
元
14%
10652
元
11.5%
图例:
4、09年上半年石家庄区域房地产市场概述:
2008年,随着政府推行三年大变样等政策的实施,区域土地供应量放大。
从石家庄市国土资源局获悉,08年石市计划出让土地将达5000亩,是去年全年土地供应量1206亩的4倍多。
据《石家庄市2008年住房建设计划》,08用于住房建设的土地供应量为178公顷,约2670亩。
其中,商品住房建设用地供应量为145.4公顷,约2181亩,比去年全年所有类型的土地供应量多975亩。
、
三年大变样数字:
旧城改造面积:
203万平米;城中村改造:
23个村,334万平米;拆违面积:
156万平米;铁路动迁:
拆迁67万平米,征地1.08万亩。
新建四个新区:
滹太新区:
面积70平方公里;西部新区:
面积62平方公里;正定新区:
面积31平方公里;南部山前工业区:
未知。
迫于外部经济发生重大变化,及本地房地产市场连续疲软。
2008年10月底,地方出台了20条救市政策,但总体收效甚微。
受刚性置业自身条件限制,目前大户型楼盘并非亮点,而60-90平方米的小户型楼盘则成了香饽饽,吸引着不少初次置业者和中小投资者。
在楼市成交回暖的情况下,石市各大楼盘都不约而同地缩小了打折促销力度,甚至出现了一定程度的房价提升现象。
Ø多层和小户型住宅价格上涨
由于总价较低,小户型楼盘是青年人结婚购房及投资的首选。
而多层住宅有相对于高层在采光、价格等方面的比较优势,颇受青睐。
目前,各大楼盘不约而同地缩小了打折促销力度,甚至出现了一定程度的房价提升现象。
,与4月份相比,5月份省会多层住宅价格上涨1.5%,90平方米及以下住宅上涨2.3%。
Ø房价连续两个月环比上涨
5月份,石家庄新建商品住宅价格同比下降7.0%;非住宅价格同比持平。
石家庄房价与去年同期相比,虽然仍然保持着持续下跌的趋势,但环比则继4月份增长0.5%后,5月份再次增长0.2%。
这是今年以来首次出现连续两个月环比上涨。
这说明房价已趋稳或已处于合理价位。
Ø未来房价上涨空间不大
受整体市场环境影响,未来房价将稳中趋升,但上涨空间不会太大。
目前刚性需求稳定,房价只会在一定区间进行微调。
“三年大变样”使省城商品房供应充足,房价不具备较大幅度上涨的市场环境。
总的来说受市场、政策等影响,房价今后走势如何还很难确定。
5、2008年1—12月份房屋价格涨幅指数汇总分析(%)
Ø2008年1—12月份房屋销售价格涨幅指数:
月份
一月
二月
三月
四月
五月
六月
七月
八月
九月
十月
十一月
十二月
全国
11.3
10.9
10.7
10.1
9.2
8.2
7.0
5.3
3.5
1.6
0.2
-0.4
石家庄
10
10.6
9.2
8.8
7.9
7.7
6.6
4.4
2.1
0.7
0.7
0.4
Ø2009年1---6月份房屋销售价格涨幅指数:
月份
一月
二月
三月
四月
五月
全国
-0.9
-1.2
-1.3
-1.1
-0.6
石家庄
-0.9
-4.3
-5.6
-5.8
-5.4
Ø2009年1---6月份房屋销售价格涨幅指数环比:
月份
一月环比
二月环比
三月环比
四月环比
五月环比
全国
-0.2
-0.2
0.2
0.4
0.6
石家庄
-0.6
-2.8
-1.0
0.5
0.2
Ø2008年1—12月份新建住房销售价格涨幅指数:
月份
一月
二月
三月
四月
五月
六月
七月
八月
九月
十月
input"请输入第三个数:
"toc十一月
十二月
DOWHILEI>=1全国
12.2
11.8
A.replaceall总分with语文+数学+英语11.4
*方法210.8
EXIT10.2
clear9.2
7.9
6.2
ifval(a)^3+val(b)^3+val(c)^3=i3.9
A.数据定义B.数据修改C.数据查询D.数据控制1.8
0.2
-0.8
delele石家庄
11.8
use13
11.4
11.0
10.3
9.8
8.4
5.5
1.9
0.1
0.1
0.6
Ø2009年1---6月份新建住房销售价格涨幅指数:
月份
一月
二月
三月
四月
五月
全国
-1.4
-1.8
-1.9
-1.7
-1.3
石家庄
-0.3
-6.5
-7.2
-7.4
-6.3
Ø2009年1---6月份新建住房销售价格涨幅环比指数:
月份
一月环比
二月环比
三月环比
四月环比
五月环比
全国
-0.3
-0.2
0.1
0.3
1.3
石家庄
-0.2
-5.2
-0.4
0.8
0.4
图
例:
从上表分析可以看出,08年上半年在持续07年高涨的形势下,到3月份急转之下,涨幅回调远比涨副迅猛。
市场形势可谓严峻日常,地产寒冬悄然来临。
进入09年后,受政策利好、价格回落、刚性需求释放等影响,房价逐步回暖,例如石家庄连续2个月环比上涨,止住下跌态势。
在楼市成交回暖的情况下,石市各大楼盘都不约而同的缩小了打折促销的力度,甚至出现了一定程度的房价提升现象。
在此刺激下石市房价也呈现出明显的回升态势。
房地产市场最坏的时候似乎已经过去,但冷静分析,如缩小打折优惠力度,并不同程度上提升房价的趋势下,楼市很难维持现今良好的销售状态。
一旦刚性需求集中释放期结束,房价又不断攀升,三季度楼市成交量下调将成为必然。
二、区域板块市场简析:
1、桥西区:
A、板块范围
——京广铁路-中山路-西南外环线
B、区域环境
——桥西区位于石家庄市区西南部,区域面积53平方公里,人口45万;是河北省政治中心和石家庄文化、教育、科技、金融中心。
——辖区驻有省委、省人大、省政府、省政协四大机关以及省直60多个单位部门。
——陆路交通极其发达,石家庄火车站、石家庄长途汽车站均座落在区域内。
——该区域有24中、11中、6中、41中、17中和西南的高教区共计20多所大中专院校,以及省科学院、省社科院、电子工业部第五十四研究所等30多家省部属科研单位。
——区内商贸繁华,市场发达。
中华大街以东、火车站以西1200米的中山路段,是全市最繁华的商业街,素有石家庄的“王府井”之称。
——桥西区自强路东段集中了省建行、工行、农行、交行和省保险公司等多家金融机构,成为闻名遐迩的“金融一条街”。
——桥西区属石家庄老城区,区域内建成生活区众多,房龄较长,多以机关单位宿舍为主,比较成规模的有:
裕新小区、新石小区、金石小区、玉成小区、西里小区等,多为多层砖混结构,建筑密度低,改造潜力大。
中高档住宅产品对该区域的居民具有很大吸引力,刚性需求比重很大。
——近年该区域商品房市场较为活跃,供应量增加,目前处于销售阶段的项目有:
西城印象、橄榄城、Kama国际花园、志诚华府、保艺大厦、翰林福邸城、碧水蓝湾、顺美华庭等。
C、交通环境
——新华路、中山路、裕华路、槐安路、南二环与西二环、友谊大街、中华大街、维明大街、红旗大街共同构成区域横纵交通干道。
——区内有30余条公交线路通达全市各地和火车站,是市区公共交通最为发达的区域。
D、重点新盘介绍
案名
开发规模(M)
产品形式
现售均价(M/元)
面积范围(M)
主力面积(M)
产品卖点
37度
5万
高层
2850
88-135
120
价格、区位
天伦锦城
80万
高层
3200
50-140
89
区位、西五里改造项目、价格
西城印象
24万
高层
3600
60-150
120
北杜改造项目、现房
Kama花园
25万
高层
3900
88-141
121
区位、工程进度、品质、配套
志诚华府
25万
高层
3800
90-160
124
价格、工程进度、配套、区位
顺美华庭
20万
高层
4000
90-126
110
价格、区位、配套
翰林观天下
100万
高层
内部咨询
78-150
120
规模、区位、配套、品质
金世界
100万
高层
5800
46-140
110
规模区位、配套、建筑品质
橄榄城
10万
高层
3500
87-138
120
区位优势、价格、配套、景观
西部枫景
40万
高层
--
90-200
120
玉村改造项目
E、供应态势分析
目前桥西的大盘纷纭,除了原有的金世界项目,去年启动的翰林观天下、天伦锦城也都在百万平米。
而随着振头四个村相距开发启动,体量在20万以上的项目也有5、6个之多。
区域城中村较多,开发体量巨大,短时间内集中上市,市场压力可窥一斑。
原有开发的春江花月已经进入交房验收入住阶段,这个纯中式文化社区自成一派,营造了独有的品牌空间,在知识界、文化界赢得了很大反响,也使燕都地产聚集了一大批忠实的品牌追随者。
因为地段和城市资源优势,缔景城则主打豪宅路线,在户型设计、景观等项目综合品质方面,缔景城有望为石家庄豪宅市场提供一个产品标准。
金世界属于综合性项目,囊括了商业、商务、居住、娱乐、休闲等几乎全部业态,是桥西区代表性城市综合体。
——主要楼盘规划供应总量达400万平方米以上,处于开发销售状态量体(有效供应)约120万平方米。
将有300万平方米的后续开发量。
将在未来1-2年内陆续供应上量。
——现在桥西区以成为各区中最热点的开发区域,从整体的区域价值来看,桥西区最早设立也是生活配套最全的区域,并处于石家庄城西,离太行山最近,是上风上水之地。
开发商把开发重点放在该区也是看到了整体的区域价值。
——目前玉村、西五里周边有部分村证以及手续未齐全的小体量项目正在筹备或正在建设,但是这些项目受体量位置以及手续等因素的制约,只能走低价销售路线,因此对小区域内的非正规市场将会造成比较大的影响,不过对手续正规的项目影响有限。
F、产品规划分析
——该区域主力户型仍是以三房为主,面积落点集中100-130平米。
可以看出有部分后推出的项目受到了“新政”的影响,90平米以下户型占到整个项目的70%,整体上来看项目的涵盖面积较全,小户型比重也进一步加大。
目前区域内二手房市场上,90-110平米之间的小三室与两室户型比较受欢迎。
G、销售绩效分析
——销售绩效呈上升态势,其中部分项目已经售完,其他项目也多呈现出旺销局面。
桥西区住宅老龄化程度较高,新增楼盘因品质较高,环境较好,购买者认可度较高,购买力较大。
橄榄城、kama国际花园等区域内小型品质楼盘的热销情况,也说明该区内需求巨大。
H、客源状况分析
H1、客源分布
——桥西区客源主要以该区域的居民为主,“旧城改造”项目中的回迁户较多。
此外,各高校和政府机关部门以团购形式购买力度很大。
该区域投资置业的客源开始增多,一方面随着项目的增多,一些有投资价值项目开始出现如:
XX空间公寓、龙城国际等。
另一方面齐全的配套也为项目的升值提供了保障。
H2、客源阶层分布
——中高收入私营业主、公务员、国企干部、高知分子占其客户构成的绝对主体。
该项目距火车站、南三条很近,周遍也多为企事业单位,所以其客户也就多青睐这些地方。
——因该项目为城中村改造项目,所以多为附近了解该地块居民购买,购房者以中年人为主。
其中,30-45岁的购房者约占全体购房者的45%;45岁以上的约占40%;而30岁以下的购房者大约占15%(多为有相对稳定工作但仍需贷款的人)。
——在家庭年收入统计来看,5-8万元/年占绝对比重为50%,其次8-12万元/年比重为30%。
随着经济的发展,人们收入也相应提高,所以该项目的购买群也就体现其购买主体的经济条件。
2、新华区:
A、板块范围
——京广铁路-中山路北-西北外环线
B、区域环境
——桥西区位于石家庄市区西北部,区域面积65平方公里,人口58万;是河北省对外贸易、轻工出口中心。
——新华区位于石家庄西北部,区域内滹陀河区域是著名的生态保护区,而水上公园是石家庄市区内除世纪公园外最大的公园。
——区域内生活配套相对充裕,大部分区域是石家庄的老城区构造,大型重工业企业较多,所以企业周遍环境较差。
——随着近几年市政府对城区西北滹陀河区域的生态治理颇见成效,以及市政配套的不断跟进,该区域的房地产价值也不断在提升中,住宅产品的价格水平也由一路走高。
——区域内生活配套相对充裕,大部分区域是石家庄的老城区构造,大型重工业企业较多,所以企业周遍环境较差。
——区域内建成生活区多,房龄较长,多以早年建设的经济适用房、单位宿舍,比较成规模的有:
天苑小区、联强小区、联盟小区、高柱小区、高柱新区、电力居生活区、钟强小区、省二院生活区、铁16宿舍、北后小区等等,近年新建项目有滨湖新村、红星花园、世纪康城、花瑞苑、燕都金地城、万信花园等。
——近年区域商品房市场发展平稳,2006年新增供应较少。
2006年下半年受市场大环境影响,区域房价上涨较快。
目前处于或将处于销售阶段的项目有:
盛世天骄、果岭湾、信合水岸、北郡等。
C、交通环境
——新华路、和平路、联盟路、北二环为东西向主干道,中华大街、友谊大街构成南北向主干道。
——区内有20余条公交线路通达全市各地和火车站,出行较为方便。
D、各档次住宅区域内分布状况:
区域内省直机关单位众多,二环内旧小区基本沿和平路、友谊大街和联盟路分布。
区域人口基数较大,居民小区比较分散。
03年后2环内开发总量明显滞后于其他城区,受石德线和城中村以及西北水利生态工程影响,大面积开发趋于向西北环线外发展,代表如:
纳帕溪谷、燕都金地城、世纪康城等。
2005初市政府启动城中村改造工程,其中新华区有9个,分别是:
柏林庄、东三庄、市庄、西三庄、钟家庄、北焦村、高柱村、东焦村、西焦村;截止目前为止,各村都略有开发迹象,但入市体量远未及桥西。
目前区域大盘当属原科技大学改造项目-盛世天骄。
从一面也可预见区域住宅市场开发潜力巨大。
已知区域内总开发体量在40万平米以上的项目仅4个,一为“盛世天骄”;一为西三庄改造项目“上城”;一为经济适用房项目“明珠花苑”;一为“北郡”。
E、区域市场发展趋势
新华区同石家庄其他行政区一样,住宅市场的开发正处于由市中心区域向环线区域过渡的阶段。
其中本区域最为显著的特点是:
新房供应偏少,二手房交易活跃、历年总交易成交量为全市最高,但同比交易价格为全市最低。
本区域今后的发展趋势为,以合作建房、集资建房和城中村改造开发为主。
因区域总体环境限制和居民消费水平影响,开发方向将呈现两种态势,一是低端经济型开发项目,开发体量小,市场去化率迅速;另外是区域品质领先,开发体量中等,开发品质中上,价格同区域领先的中高档楼盘。
F、区域内供应产品特征
案名
开发规模(M)
产品形式
现售均价(M/元)
面积范围(M)
主力面积(M)
产品卖点
北岸杰座
3.2万
高层
4300
102-134
130
区位、景观、配套
明珠北苑
18万
高层
3200
59-158
89
价格、规模、经济适用
- 配套讲稿:
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