深圳市龙岗20205号片区八仙岭地区.docx
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深圳市龙岗20205号片区八仙岭地区
深圳市龙岗202-05号片区[八仙岭地区]
法定图则
No.LG202-05/01
(草案)
深圳市城市规划委员会
二○○九年四月
根据《深圳市城市规划条例》第四章的规定以及城市规划委员会(以下简称市规划委员会)批准下达的2009年度法定图则编制计划,制定深圳市龙岗202-05号片区[八仙岭地区]法定图则草案(以下简称本图则),经初审同意,现予以公开展示。
公开展示期间,任何单位和个人均可以规定形式向市规划委员会提出对本图则的意见或建议。
本法定图则包括“文本”及“图表”两部分
(1)文本:
指按法定程序批准具有法律效力的规划控制条文。
(2)图表:
指按法定程序批准并由市规划委员会主任签署生效的具有法律效力的规划控制总图及其附表。
目录
文本
1.总则1
2.发展目标与功能定位2
3.土地利用性质2
4.土地开发强度3
5.配套设施4
6.道路交通6
7.地名规划8
8.城市设计及其它有关规定10
9.改造控制13
图表
文本
1.总则
1.1本图则适用范围(以下简称本片区)为:
东临蛇岭大道(暂定),西接碧仙路(暂定),北靠深惠路,南依惠盐高速公路,规划总用地面积为313.95公顷。
1.2制订本图则的主要规划依据是:
《深圳市城市总体规划(1996-2010)》、《深圳市近期建设规划(2006-2010)》、《深圳市城市规划标准与准则》(2004)与《深圳市龙岗中心组团分区规划(2005-2020》和其它专项规划。
组团分区规划对片区的功能定位是:
该片区由八仙岭公园、龙岗街道办、五洲商业中心等构成,继续完善各类服务设施,重点发展第三产业,形成以商贸服务业为主的龙岗综合服务区。
1.3制定本图则遵循的主要原则是:
可操作性原则;区域协调原则;土地集约利用原则;配套设施优先配置原则;刚性与弹性并重原则。
1.4本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。
本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。
1.5本图则涉及的所有技术指标(本图则中特别注明者除外)均依据《深圳市城市规划标准与准则》(SZB01-2004)(以下简称《深标》)确定。
1.6有关名词解释及其他技术规定详见附件《法定图则统一注释》(以下简称《注释》)。
《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。
1.7在本片区内编制详细蓝图或城市设计,均应以本图则的要求为依据进行。
1.8本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围,在下阶段详细设计时确需修改的,须按程序报批。
1.9本图则由市规划委员会负责解释,若需修改,必须符合《条例》第二十七、二十八条规定。
1.10本图则自深圳市城市规划委员会主任委员批准签发之日起实行。
即日起,该地区原有的图则(包括控制性详细规划)自行废止。
2.发展目标与功能定位
2.1发展目标:
结合轨道交通等重大设施建设,优化功能布局,提升规划区的城市建设品质和内涵,将八仙岭地区发展成为配套设施完善、第三产业积聚发展的综合服务区。
2.2功能定位:
龙岗中心组团次中心的主要组成部分;以发展商贸服务业为主,同时具有行政办公、居住职能的生态综合服务区。
3.土地利用性质
3.1依据本片区的功能定位,确定本片区的主要土地用途为:
居住用地(R)、商业服务设施用地(C)、政府社团用地(GIC)、道路用地(S)、市政公用设施用地(U)、绿地(G)等。
本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”的规定。
3.2图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导,现状合法的土地用途与图则规定用途不符的,原则上可继续保持其原有的使用功能;一旦这类土地要求进行改造与重建时,必须与图则规定的用途相符。
3.3图则所确定的公共配套设施及市政设施,若安排在土地使用权已出让的地块内,市政府有关主管部门可依法,在有需要的时候收回土地使用权。
3.4图则所确定的地块界线,在详细的规划设计和开发建设中,可根据实际情况将地块进行合并或细分。
3.5图则对城市建设用地规定的三类土地利用性质:
一类是指“规划确定的土地利用性质”;二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”;三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。
3.6本图则一类用地性质定义为“商业用地+二类居住用地”的混合功能地块,居住建筑面积不得超过总建筑面积的70%。
一类用地性质定义为“二类居住用地+商业用地”的混合功能地块,居住建筑面积不得超过总建筑面积的80%。
3.7本图则所示原农村居民住宅用地(R4)的权属和用地范围以政府相关主管部门最终划定的非农用地为准,图则对该类用地只规定用地性质、内部道路及配套设施要求。
这类用地若进行改造需进行专题研究并结合有关政策确定规划控制指标。
其具体用地性质由该地块编制“城中村”改造专项规划时统一确定,用地改造性质应以居住、商业及配套设施为主,鼓励发展公用事业、商业办公等项目。
3.8图则中确定为“规划”指对该地块内指标为规划经综合判断所确定;“现状保留”指保留该地块内现有合法的开发用途和强度;“依据政府批件”指该地块的规划指标已经合法程序确定。
3.9图则中确定03-11地块为公共绿地和商业用地,该地块可以采用底下建设商业建筑,屋顶进行绿化的形式建设,其建筑高度不得高于15米。
同时其一层应采取架空的建设形式,保证人流与视线的通畅。
4.土地开发强度
4.1图则确定本片区的建设规模总量为185.27万平方米,规划居住人口规模为3.9万人。
4.2本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。
4.3若本图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标,因计算口径原因,可能与已出让土地的实际情况不符,总建筑面积将保持一致。
4.4在图则执行过程中,遇到以下情况时,土地开发项目及建设总量应保持不变。
⑴对图则确定的地块进行合并开发的;
⑵对图则确定的地块进行细分开发的。
但对地块的细分如涉及对建设总量的重新分配,且细分后用地权属分宗,需按程序报批。
4.5独立占地的配套设施土地开发强度应依据《深标》及规划行政主管部门批准的规划设计条件确定,本次规划不作强制规定。
4.6本片区内已出让土地的开发强度按照已有的政府批件确定。
4.7在图则执行过程中,地块开发强度的确定须进行用地初勘和地基处理的经济技术论证,并须满足相关工程地质安全建设的规定,其上限不得超过图表确定的容积率上限。
5.配套设施
5.1配套设施包括居住地区级公共设施和为本片区服务的公共配套设施以及市政公用设施。
5.2图则中配套设施规模和数量依据上层次规划和本地区建设规模总量及人口规模综合确定。
当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时,会对本片区的交通、环境和配套设施等带来较大影响,应对本图则进行必要的检讨。
5.3本片区配套设施设置详见“配套设施规划一览表”(表5.3)。
5.4本图则规定的配套设施是为本片区服务的必不可少的基本设施,不得随意减少数量或压缩规模。
5.5同一红线地块内的小区级配套公建,其具体位置可局部调整。
5.6配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。
5.7节水措施:
“开源节流”是城市供水规划的基本原则之一,采取有效的节水措施将减少淡水资源的消耗,从而提高城市的质量和发展寿命。
水是制约城市发展的基本因素之一,节约用水更具现实意义。
⑴八仙岭地区规划人口3.9万人,用水量高达1.0万m3/d,应广泛宣传提高市民的节水意识,以求自觉节水;建立有关法规,以求强制节水;建立相应督察机构,以求节水政策长期化。
⑵加强八仙岭公园生态环境保护,加快南约河污染环境治理,增强水体保护和水土保持。
5.8图则地区污水排至横岭污水处理厂;图则地区内已划定南约河、龙岗变-清林变2回线路高压走廊的控制宽度或安全保护线;图则地区内已划定八仙岭公园生态控制线范围,规划实施时应按要求落实。
表5.3配套设施规划一览表
序号
类 别
项 目
数 量
所在地块号
总量
规划增加
现状保留
规划
1
教育设施
幼儿园
5
5
01-04、02-13、02-25、03-07、05-07
小学(24班)
1
1
02-02
九年一贯制学校(54班)
1
05-10
2
医疗卫生设施
门诊部
2
2
02-08、05-02
社区健康服务中心
5
4
04-04
01-01、02-16、03-07、05-12
3
文娱体育设施
居住小区级文化室
7
5
01-11、01-15
01-01、02-23、03-07、04-07、05-03
图书馆
1
02-16
影剧院
1
04-13
老年人活动站
1
02-16
社区体育活动场地
3
3
01-04、02-03、05-11
4
行政管理与社区服务设施
街道办
1
04-13
居民委员会
5
4
01-11
01-01、02-08、03-07、05-07
社区服务站
4
4
01-04、02-08、03-07、05-07
社区警务室
4
4
01-04、02-26、03-0705-02
5
道路交通设施
公交场站
3
3
01-04、03-04、06-03
客运枢纽站
1
03-02
社会公共停车场库
5
5
01-04、02-14、05-14、06-01、03-06
加气站
1
1
05-06
6
电信设施
通信机楼
1
04-06
有线电视分中心
1
01-11
7
邮政设施
邮政支局
1
1
04-05
邮政所
2
2
02-26、05-07
8
市政设施
垃圾中转站
1
1
06-06
环卫工人作息站
2
2
02-05、06-02
消防站
1
1
06-05
瓶装气供应站
1
1
06-04
公用厕所
5
5
02-05、03-07、03-12、05-12、06-02
注1:
下划线表示该设施为非独立占地。
6.道路交通
6.1本片区对外联系的主要出入口为惠盐高速公路、深惠路、深汕公路、碧仙路(暂定)和爱龙路(暂定),各街坊出入口及内部支路详见本图则“图表”。
6.2本片区内道路系统呈网格状,分四个等级:
高速公路:
惠盐高速公路红线宽100米,双向六车道。
城市主干路:
深惠路,红线宽120米,双向八车道;沿线设有轨道3号线高架轨道,设置在道路中间,并设有双龙站和南联站;
碧仙路(暂定),红线宽80米,双向六车道;
深汕公路,红线宽120米,双向八车道;
爱龙路(暂定),红线宽60米,双向六车道。
城市次干路:
蛇岭大道(暂定),红线宽50米,双向六车道;
龙湾路(暂定)、鹏达路、环岭路(暂定)、龙锦路(暂定),红线宽30米,双向四车道;
前进路、龙岗路,红线宽40米,双向四车道。
城市支路:
各地块通行与出入的主要道路,道路红线宽12-30米。
6.3禁止在商业零售街道设置机动车出入口;不宜在行人集中与优先地区设置机动车出入口。
6.4本片区内各主、次干道及支路均不得设置道路障碍及限制设施。
区内建议性支路以虚线表示,具体线位可根据实际情况进行确定,但支路开口位置应符合图表规定。
6.5本图则所确定的片区内部道路,可在下层次详细蓝图编制时进行修改深化,但支路开口位置和支路网密度应符合图表规定,若需修改,须按照法定程序进行。
6.6除本图则指定外,本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在城市主次干道上,本片区内各支路设置尽量减少与城市主干道相连,支路和城市主次干道相交时,交叉口限制车辆左行。
沿城市主干路距离城市道路交叉口70米范围内不得设置机动车出入口。
6.7本片区的机动车停车位配置标准按《深标》表12.4.2.1中的“主要项目配建停车场(库)的停车位指标”执行。
停车方式可根据具体情况采用地面、地下停车方式。
6.8片区内规划设置的社会公共停车场(库)5处,总停车位为610个。
分两种类型。
一类为独立占地社会公共停车场,包括02-14和05-14等2个地块。
其中属于旧改单元内捆绑建设的社会公共停车场,在保证同等规模用地的前提下,实施时的具体位置可适当调整。
另一类为非独立占地的社会公共停车场,为01-04、03-06和06-01地块内配建的停车场,地块建设后必须向社会公众提供规定数量的公共停车位。
具体数量详见《图表》。
6.9所有停车场应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。
6.10规划建设中的轨道三号线沿深惠路高架敷设,从本片区北部通过,设有双龙站和临近片区西北角的南联站,是本片区公共交通的骨干,其中双龙站是以商业功能为主的片区中心站,南联站是以居住功能为主的一般站。
片区内应加强地面交通与轨道交通的接驳,形成协调配合的交通网络系统、公共交通系统和舒适方便的步行接驳系统。
6.11本片区地面公共交通场站分为三级设置:
枢纽站、首末站及停靠站。
规划保留龙岗镇长途客运站1处,位于03-02地块。
规划在03-04地块、01-04地块和06-03地块共设有三处公交场站。
区内公交服务线路为进出区内公交及穿越本区公交。
6.12本片区的步行系统由地铁站点、人行天桥、八仙岭公园、南约河岸线、二层建筑通廊等构成,步行系统应按相关规范进行无障碍设计。
6.13除地铁站点外,本片区在深惠路保留和新设置过街人行设施2座。
同时,除本图则指定的外,可以考虑在以下情况下设置地下人行通道。
⑴街道景观有要求的地段;
⑵能极大改善步行的安全性与便捷性;
⑶与地下市政管网不发生矛盾。
6.14人行天桥或地下人行通道的设置应满足:
⑴出入口应直接与街道的人流集中集散处相连(不应占用人行道空间);
⑵最小净宽度不小于5米;
⑶全天候通行。
6.15鼓励由所在位置的开发商建设街坊内人行通道,应满足以下要求:
⑴醒目,行人可直穿;
⑵每日通行时间至少为6:
00~22:
00;
⑶最小宽度为5米,在可能的条件下应保证6米的净宽。
7.地名规划
7.1遵循一地一名的原则,保证本片区地名标准化、规范化和稳定性,根据《深圳市地名规划管理条例》(草案)和《深圳市地名、更名、注销规则的规定》(草案),编制本片区的地名规划。
7.2本片区的地名主要包括自然地理实体名称、道路名称和公共开敞空间名称。
7.3本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”(表7.3)。
表7.3地名规划一览表
类别
序号
规划名称
现状名称
命名说明
道路等级
备注
道路
1
深惠路
深惠路
由原深惠公路而得名(依据深规土[1996]427号文件)
主干道
西起碧仙路,
东至深汕公路
2
深汕公路
深汕公路
取“深圳至汕头”之意
主干道
北起深惠路,
南至蛇岭大道
3
爱龙路
爱龙路
取“爱联至龙岗”之意
主干道
西起深惠路,
东至蛇岭大道
4
碧仙路
鹏达商业街
规划命名
主干道
北起深惠路,
南至爱龙路
5
惠盐高速公路
惠盐高速公路
取“深圳至汕头”之意
高速公路
西起碧仙路,
东至蛇岭大道
6
鹏达路
鹏达路
以鹏达商业街命名
次干道
西起碧仙路,
东至龙岗路
7
龙锦路
规划命名
次干道
西起碧仙路,
东至龙湾路
8
龙岗路
龙威街
规划命名
次干道
北起深惠路,
南至鹏达路
9
环岭路
以环绕八仙岭公园命名
次干道
北起龙湾路,
南至蛇岭大道
10
龙湾路
以环绕八仙岭公园命名
次干道
北起鹏达路,
南至爱龙路
11
蛇岭大道
以环绕八仙岭公园命名
次干道
北起深汕高速,
南至爱龙路
12
前进路
前进路
规划命名
次干道
西起碧仙路,
东至翠竹路
13
福临路
无名路
以福临百货命名
支路
西起碧仙路,
东至环岭路
14
翠鹏路
规划命名
支路
北起福临路,
南至龙湾路
15
叠翠路
以叠翠新峰小区命名
支路
西起碧仙路,
东至翠鹏路
16
兴安路
以兴安工业用地命名
支路
北起翠鹏路,
南至龙碧路
17
龙联路
美好之意
支路
西起兴邻路,
东至龙湾路
18
龙碧路
美好之意
支路
北起碧仙路,
南至龙达路
19
兴邻路
以紧靠锦峰森邻小区命名
支路
北起翠鹏路,
南至龙碧路
20
龙达路
寄托龙溪村民向往美好生活之意
支路
西起碧仙路,
东至龙湾路
21
翠竹路
翠竹街
以翠竹村命名
支路
北起深惠路,
南至环岭路
22
龙竹路
规划命名
支路
西起翠竹路,
东至龙泰路
23
龙泰路
以龙盈泰商场命名
支路
北起深惠路,
南至龙翠路
24
龙盈路
以龙盈泰商场命名
支路
西起深惠路,
东至龙竹路
25
龙翠路
取“紧倚龙岗翠竹村”之意
支路
西起福临路,
东至环苑路
26
通河路
取“深惠路通往南约河”之意
支路
北起深惠路,
南至龙翠路
27
龙荣路
美好之意
支路
西起龙岗路,
东至福临路
28
环苑路
无名路二
以临近龙岗小学命名
支路
西起环岭路,
东至深惠路
29
新和路
以三和村命名
支路
北起环苑路,
南至通岭路
30
立兴路
美好之意
支路
北起环苑路,
南至中和路
31
中和路
中和路
以三和村命名
支路
西起环岭路,
东至新和路
30
通岭路
无名路四
取“三和村通往八仙岭公园”之意
支路
西起环岭路,
东至深汕公路
31
三和路
以三和村命名
支路
北起中和路,
南至蛇岭大道
32
通碧路
无名路四
取“三和村通往八仙岭公园”之意
支路
西起三和路,
东至深汕公路
自然地理实体
序号
规划名称
现状名称
命名说明
分类
备注
1
南约河
龙溪河
经过南约村故取名
河流
位于南联社区东南面。
起源于牛坳水库,终止于龙岗河,为南北走向。
总长4.5公里,平均宽为20米
公共开放空间
1
八仙岭公园
八仙岭公园
山体
东临深汕公路,西北接环岭路,西依龙湾路,南以爱龙路为界
2
龙盈泰人行天桥
毗邻龙盈泰商场命名
人行天桥
跨越深惠路
3
农业银行人行天桥
毗邻农业银行命名
人行天桥
跨越深惠路
4
双龙站
规划命名
地铁站点
跨越深惠路
5
五洲风情商业广场
毗邻五洲风情商业中心命名
广场
深惠路南侧紧依龙盈泰商场
6
八仙岭公园广场
毗邻八仙岭公园命名
广场
环岭路南侧紧依八仙岭公园主入口
7.4本片区最终地名,以批准并生效后的相关地名规划的命名为准。
8.城市设计及其它有关规定
8.1本地区内的任何开发建设活动均应遵循下列原则:
⑴城市设计应充分考虑本片区与周边城市功能区在功能、交通、景观和公共系统等多方面的衔接和呼应;
⑵落实龙岗中心城关于本地区在结构轴线、整体景观环境和景观视线通廊组织等方面的要求;本地区内应保持商业中心与公园山体的视线通廊;
⑶保护并加强城市公共空间环境和城市空间形象的标志性;
⑷维护公共空间和步行系统的完整,面向公共空间(广场、公园、公共绿地)的建筑必须提供协调和友好的界面;
8.2空间组织:
片区内部空间组织应结合周边环境要求,强调不同建筑群的个性,高起点建设“山、水、城”相映辉的城市意向,要求如下:
山——充分利用自然山体景观特点,使人工景观和自然景观相互融合,严格控制和落实生态线,加快八仙岭公园的基础建设,辐射整个片区,八仙岭公园将发展成为镶嵌于龙岗街道辖区中心的“绿色半岛”;
水——以南约河绿带为中心,建设片区主要的公共开敞空间带
城——依托龙城、龙岗原有老墟镇,强化龙盈泰商业中心建设,完善城市空间环境的整体性、系统性;
8.3本片区城市景观控制深惠路、碧仙路(暂定)、环岭路(暂定)—龙湾路(暂定)和南约河为重要景观界面。
重要景观轴线及界面的设计应遵循以下要求:
⑴深惠路是区域性的以车行为主的城市人文景观轴线,两侧以建设较大体量的集中商业、办公等为主,沿街建筑造型、风格、色彩及平面布置形式应表现出统一整洁的整体效果,并与周边商业建筑取得呼应和协调。
片区沿深惠路两侧以地铁站点为中心,建筑物高度由东西两侧向中间依次递减,形成富有节奏和秩序的天际轮廓线。
⑵碧仙路(暂定)东侧的街景立面:
为城市主要景观轴,沿道路两侧塑造以多高层为主的整洁、美观及富有时代气息的现代化居住新形象;重点关注建筑的整体空间效果。
建筑后退距离应严格按照控制图则要求,避免街道空间的拥挤,不允许建筑随意退突,重要地段的建筑应保障街道空间界面的完整与连续。
⑶环岭路(暂定)——龙湾路(暂定)生活景观轴:
充分利用八仙岭公园和南约河开敞空间,塑造片区生活区重要景观界面,城市设计主要控制建筑的形式,形成通透式界面,使自然景观通过建筑空隙渗透出来,形成景观视线通廊,同时也是城市重要自然景观界面的一部分。
因此城市设计要求公园山脚下的新建建筑应该为点式建筑,建筑外观灵活轻巧。
⑷南约河两侧景观立面:
南约河将建设成片区的公共空间带,通过南约河将片区紧密的联系在一起,成为本片区主要的景观界面之一。
8.4景观轴是片区空间景观的支撑,位于景观轴上的各地块在建筑造型、空间布置和灯光照明等方面应符合轴线构成的整体要求。
8.5视线通廊:
一条贯穿深惠路—商业中心—八仙岭公园的南北向主要视线通廊,主要是结合商业中心的广场、建筑以及公园主入口建设形成一条视线通廊,从空间和景观上使公园更好的为城市景观服务。
8.6八仙岭公园开放空间的建设原则:
八仙岭公园是片区的主要城市景观节点,也是片区的高度最高控制点:
⑴强调八仙岭公园作为片区核心绿化开敞空间的视觉引导作用,构建由多条景观通廊组成的景观结构体系,增强绿化景观的通透性。
限制视线通廊内建筑高度;并控制周边地块形成半通透界面,增强八仙岭公园的视觉可达性和景观辐射范围。
⑵公园主入口结合公园广场设置在06-01地块,公园的绿化率不少于95%;⑶公园内部配套齐全的服务设施,并应形成良好的步行环境;
⑷公园内部配套及市政设施建设应与自然景观相互融合,严格控制和落实生态线。
8.7地铁站点周边区域为城市景观的重要节点,该区域内建筑设计应强调标志性和导向性,并应形成良好的步行环境。
8.8本地区的街道景观设计应遵循下规划原则:
⑴保证建筑界面和空间的连续性和协调性,尽可能地利用红线退让用地以提供更多的公共开放空间。
⑵街道照明应选用具有自然色彩的光源,人行道和公共绿地的照明宜选用色彩相对柔和的光源;不同场所的灯管高度应有相应的规定。
8.9本片区的建筑及环境设计应遵循以下原则:
⑴建筑后退红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地
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- 深圳市 20205 号片区 八仙 地区