安威尼斯项目开发可行性研究报告.docx

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安威尼斯项目开发可行性研究报告

前言

第一章项目总论

一、项目背景

二、项目概况

第二章项目投资环境

一、宏观经济分析

二、曲江宏观环境分析

三、曲江会展产业园环境分析

四、会展经济与区域房地产的关系

五、曲江会展中心概况

第三章房地产市场分析

一、政策环境

二、土地市场

三、商品房市场

四、分物业市场

五、项目区域市场

第四章项目发展定位

一、项目定位

二、项目运作思路

三、项目销售价格建议

第五章项目收益与财务分析

第六章结论与建议

前言

摘要

一、可行性分析的目的

可行性研究是通过对市场需求、资源供应、建设规模、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面进行调查研究，从技术、经济等方面进行分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益进行预测，从而提出该项目是否值得投资，是为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。

本次研究是就西安市曲江国际会展产业园N7—2地块项目的发展定位及可行性进行研究，在遵循专业、科学和客观的原则基础之上，分别从市场因素和财务因素角度出发，对N7—2地块项目进行评估。

二、分析方法及主要假设条件和风险因素

1、分析方法

在前期市场分析中，多采用市场比较法、实地调研、访谈等进行定性和定量分析，在后期财务分析中，采用财务指标进行定性分析，并利用敏感性分析进行不确定性分析。

财务测算需要根据基础数据进行一系列基本报表的制作，根据报表制作完成的数据结果进行财务指标计算及分析。

测算的基本报表主要包括：

基础数据表、投资成本估算表、销售收入估算表、敏感性分析表等。

测算中的经济指标主要包括：

财务内部收益率、投资回报率等。

除对上述主要财务指标进行必要的计算和分析外，我们还必须考虑到房地产开发项目的风险性和不确定性。

由于在项目测算过程中所采用的数据，大部分都来自于预测和估算，有一定程度的不确定性。

为了分析不确定性因素对经济指标的影响，我们需要进行不确定性分析，来估计项目可能承担的风险，确定项目的经济可靠性。

不确定性分析包括敏感性分析，盈亏平衡分析，房地产项目常用的是敏感性分析和盈亏平衡分析。

对于本项目来说，如果进行盈亏平衡分析涉及因素过多，过于复杂，因此只需进行敏感性分析。

2、主要财务分析假设条件

以下分析旨在根据甲方提供的相关基础数据，以及待开发项目地块的相关资料就项目之财务可行性进行简单评价,特将以下之基本假设作特别说明：

v销售比例：

办公、公寓、配套商业物业采用销售模式，酒店部分考虑委托管理性自持。

v可售物业销售率：

根据市场反映以及现阶段的分析目的，办公、公寓、配套商业部分按照2年销售周期100%销售率考虑。

3、风险因素

在市场方面，主要考虑区域市场供应量与需求的有效配合及未来的市场发展趋势分析及投资者投资心态变化对项目的影响。

而财务方面，主要是在敏感度分析中会涉及选择一些风险因素进行分析，主要因素包括：

土地成本（收购价格）、销售价格等。

依据项目自身条件和区域市场状况，我们将土地成本和住宅售价定为风险因素，据此进行分析。

第一章项目总论

一、项目背景

1、项目名称

【威尼斯酒店】

2、开发企业

西安大金置业有限公司

开发企业简介：

西安大金置业有限公司成立于2010年9月，注册资金1000万元，本公司将以健康的企业形象，良好的企业文化，凭借自身的资源优势打造一流的房产项目，作为西安房地产行业的新生力量，将为西安的经济建设和城市发展做出应有的贡献。

3、项目用地经济指标及经营效益预测

项目

经济指标

建筑占地面积

24亩（16000㎡）

用地性质

C2（商业金融用地）

总建筑面积

107200㎡

地上

98770㎡

酒店建筑面积

30000㎡

公寓建筑面积

29100㎡

办公建筑面积

29100㎡

商业建筑面积

19000㎡

容积率

6.70

车位配比

1:

1

均价

公寓、办公部分9000元/㎡、商业部分15000元/㎡、酒店自持经营

总收入

可售部分：

8088000000元

酒店（20年）：

1036800000元

开发成本

可售部分：

527484480元

酒店：

330000000元

收益率

可售部分：

19.8%

酒店（20年）：

89.5%

4、结论、风险及建议

结论：

基于市场层面和财务层面两个方面，认为本项目在市场方面具备良好市场预期，虽在一定程度上有不可预见的风险因素，但具备可行性；财务层面各项数据指标表明本项目可行。

风险：

行业风险：

房地产业具有投入大、资金需求大、开发周期长等特点，特别是高层建筑，行业风险程度相对较高。

政策风险：

中国房地产近两年开发过猛、过热，中央和地方制定了众多土地、金融、销售等房地产开发过程中各个环节的法规政策，以抑制房地产开发势头；

建议：

合理安排融资计划，保证资金充足，严格控制工程进度，控制成本投入，可以降低行业风险。

用成熟的开发模式降低项目的产品风险，利用合理的分期开发策略，后期待配套日趋成熟在价格上做提升，以提升项目整体价值。

合理安排项目开发节奏、有计划的资金投入、是规避政策风险保证项目成功的重要因素。

5、可行性研究依据：

《房地产开发项目经济评价方法》；（建设部：

建标[2000]205号）

《建设项目经济评价方法与参数》；（国家计委、建设部：

计投资[1993]530号）

《关于印发经济评估方法的通知》及附件；（中国国际工程咨询公司：

咨经[1998]11号）

有关单位提供的相关资料；

西安市2011年1—4月份统计年鉴；

西安市2010年房地产市场分析报告；

西安市房地产开发相关资料及数据；

西安市深度市场调研（包括实地调研、文案调研、专家访谈等）；

二、项目概况

1、项目综述

威尼斯酒店项目是西安大金置业有限公司筹建的由五星级酒店、办公楼及公寓楼组成的城市综合体项目，威尼斯酒店项目也是曲江新区核心区域的地标性建筑。

威尼斯酒店项目位于会展中心一期展馆东侧，曲江国际会议中心以北，翠华路以西，规划占地24亩（16000㎡），由一栋酒店、一栋办公楼和一栋公寓楼组成，总建筑面积约107200㎡平方米。

威尼斯酒店总建筑面积30000㎡，设计标准床位400—500个，酒店定位高端，设计为五星级标准，主要面向莅临展会的国家政府领导和参展的著名企业高级管理人员及来西安旅游的高级团队及个人。

2、地块形状

地块基本方正，土地平正，开发条件良好。

3、地块现状

地块目前正处于项目立项审批及待开发状态，尚未动工。

4、项目法律手续

本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及西安市的房地产项目开发相关程序及规定。

第二章项目投资环境

一、宏观经济分析

1、西安市经济分析

2011年1-4月，西安市经济呈现生产保持稳定、内需依然较旺、政策影响明显、物价持续高位的态势，国民经济整体运行平稳。

1.1农业生产持续稳定增长

1.2工业生产平稳较快增长

1-4月，全市规模以上工业增加值282.89亿元，同比增长15.2%，比1-3月回落1.3个百分点。

从行业看，1-4月，20个主要大类工业行业中，12个行业增速高于全市平均水平，其中，增长较快的行业有：

饮料制造业增长51.9%，有色金属冶炼及压延加工业增长51.7%，通信设备、计算机及其他电子设备制造业增长48.1%，化学原料及化学制品制造业增长36.8%，通用设备制造业增长29.4%。

1.3固定资产投资快速增长

1-4月，全市完成固定资产投资628.67亿元，同比增长28.8%，比上年同期提高1.6个百分点，比1-3月回落0.4个百分点。

分所有制看，1-4月，国有经济完成投资255.20亿元，同比增长22.6%；集体经济完成投资50.45亿元，增长71.5%；非公有制经济完成投资323.01亿元，增长29.1%。

分行业看，1-4月，第一产业投资12.43亿元，增长70.3%；第二产业投资95.19亿元，增长25.1%，其中，工业投资81.06亿元，同比增长16.8%；第三产业投资521.05亿元，增长28.7%。

1-4月，房地产开发投资191.76亿元，增长15.4%，比上年同期回落11.5个百分点。

商品房施工面积6004.09万平方米，同比增长27.9%。

1.4消费品市场保持稳定

1-4月，限额以上企业（单位）实现消费品零售额419.33亿元，同比增长30.6%，比1-3月回落0.5个百分点，扣除价格因素，实际增长26.1%。

按经营单位所在地分，城镇消费品零售额414.82亿元，同比增长30.3%；乡村消费品零售额4.51亿元，增长70.1%。

按消费形态分，餐饮收入26.10亿元，同比增长19.3%；商品零售393.23亿元，增长31.4%。

按行业分，批发业零售额61.72亿元，增长69.3%；零售业329.17亿元，增长26.1%；住宿业7.03亿元，增长21.4%；餐饮业21.41亿元，增长20.4%。

1-4月，全市限额以上批发零售贸易企业销售商品中，石油及制品类增长1.2倍，金银珠宝类增长49.9%，家用电器和音像器材类增长28.7%，服装、鞋帽、针、纺织品类增长26.0%，汽车类增长21.6%，体育、娱乐用品类增长17.4%。

1.5出口增速同比回落

受上年同期高基数影响，对外贸易增速持续回落。

1-4月，全市进出口总额38.16亿美元，同比增长25.3%，比上年同期回落18.9个百分点，其中，出口总额18.82亿美元，增长21.3%，回落44.4个百分点；进口总额19.34亿美元，增长29.3%，提高2.2个百分点。

1.6旅游接待量稳步增长

1-4月，我市实现旅游业总收入141.65亿元，同比增长24.1%。

接待国内游客1453.58万人次，同比增长22.4%，实现国内旅游收入131.66亿元，增长24.3%。

接待海外旅游者21.80万人次，同比增长20.9%，实现旅游外汇收入12487万美元，增长21.7%。

1.7财政收入保持较快增长

1-4月，全市地方一般预算收入完成111.79亿元，同比增长38.4%，比上年同期提高4.5个百分点。

工商税收85.36亿元，增长35.6%，分税种看，国内增值税8.81亿元，增长19.5%；营业税38.00亿元，增长35.3%；企业所得税9.72亿元，增长31.9%；个人所得税4.46亿元，增长33.8%。

1-4月，全市地方一般预算支出94.55亿元，同比增长27.2%，民生支出仍为财政支出的重点，1-4月，全市民生类支出65.45亿元，增长21.5%，占到一般预算支出的69.2%，比1-3月提高0.7个百分点。

其中，交通运输支出增长1.3倍，住房保障支出增长62.6%，文化体育与传媒支出增长79.6%，城乡社区事务支出增长33.7%，农林水事务支出增长30.6%。

1.8银行贷款增速放缓

截至4月末，全市金融机构本外币存款余额9451.16亿元，比年初新增423.15亿元，同比少增367.93亿元。

其中，储蓄存款3870.56亿元，新增210.90亿元，同比少增27.28亿元。

全市金融机构本外币贷款余额6934.10亿元，比年初新增364.47亿元，同比少增113.40亿元。

其中，中长期贷款5500.61亿元，新增352.91亿元，同比少增290.93亿元。

从1－4月全市经济运行基本情况可以看出，虽然部分指标增速比上年同期有所回落，但主要领域发展的基本面尚好，经济整体运行进入平稳、温和的增长轨道。

但在国际环境更趋复杂，国内通胀压力加大的形势下，经济上行压力仍然较大，目前要正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系，高度关注由于宏观调控政策频繁出台和经济发展过程中产生的一系列问题，确保全市经济持续稳健发展。

二、曲江宏观环境分析

2.1概况

曲江新区位于西安市东南部，是陕西省、西安市确立的以文化产业和旅游产业为主导的城市发展新区，它核心区域面积40.97平方公里，同时辐射带动大明宫遗址保护区、法门寺文化景区、临潼国家旅游休闲度假区和楼观台道文化展示区等区域，发展区域总面积近150平方公里。

曲江新区建设以文化、旅游、生态为特色的国际化城市示范新区，到2015年全面建成国家级文化产业示范区。

2.2发展现状

曲江新区践行陕西“文化强省”战略和“文化立区、旅游兴区”理念，充分依托陕西、西安大文化、大旅游、大文物的优势，以城市运营收益大力投资文化产业和公共设施，以大项目为带动，文化产业、公共文化事业和城市新区建设呈现出齐头并进、协调发展的良好态势，迅速成为西安乃至全国文化产业发展的新亮点。

以文化为切入、以旅游为带动、以城市为支撑，在文化、旅游和城市三驾马车的共同拉动下，曲江新区的区域经济实力明显增强。

2010年，固定资产投资完成251.13亿元，同比增长38.2%；财政一般预算收入完成7.12亿元，同比增长70%；实际利用外资1.72亿美元，同比增长36.5%；实际引进内资104.55亿元，同比增长29.9%，各项经济指标增速在全西安市开发区中名列前茅。

随着大明宫国家遗址公园、寒窑遗址公园、秦二世陵遗址公园、大唐不夜城开元广场等重大文化旅游项目相继建成开放，曲江新区公共文化服务体系更加完善，文化旅游内容日益丰富，呈现出唐文化、秦文化和宗教文化旅游内容齐全的文化旅游新格局，成为全国文化旅游园林中的一朵靓丽奇葩。

在集团引领、政策扶持、产业集群等多轮驱动下，文化产业发展强力推进，曲江文旅、曲江影视、曲江演出和曲江会展已成为全省乃至西部地区文化产业发展的重要军团。

累计入区文化企业近1000家，链条丰富、门类齐全，从文化产业“丛林”向文化产业“森林”转变的文化产业发展矩阵正在形成。

坚持生态和旅游环境建设齐头并进，顺利通过国家生态区和国家5A级景区验收，成为我国西部首批两个国家生态区之一和全国第一个多景点、区域性的国家5A级景区。

同时，荣获国家住房和城乡建设部颁发的人居环境范例奖，蓝天、碧水、绿地新曲江建设取得新成绩，曲江核心景区实现“全面景区化，景区内外一体化，景区建设国际化”，“七园一城一塔”的文化旅游大格局全面形成，成为西安乃至陕西旅游的重要窗口。

曲江新区秉承与商家共生、共荣、共赢的招商理念，坚持爱商、扶商、助商，万科集团、银泰百货、申华集团、和记黄埔、华侨城等海内外上市公司争相投资，曲江成为各大企业战略投资的热点区域。

同时，面对国内外复杂的经济形势，积极创新融资形式，不断拓宽融资渠道，全年招商融资工作在全市名列前茅，为可持续发展提供了坚实的资金保障。

2002年以来，曲江新区先后建成大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江国际会展中心、曲江池遗址公园、大唐不夜城等一批重大文化项目，组建了曲江文化产业投资集团、曲江影视集团、曲江会展集团、曲江演出集团、曲江文化旅游集团、大明宫投资集团等六大产业集团、形成了以文化旅游、会展创意、影视演艺、出版传媒等产业为主导的文化产业体系，跃升为西部最重要的文化、旅游集散地，陕西文化、旅游产业发展的标志性区域。

截至目前，西安曲江文化产业投资集团总资产达158亿元，成为我国最大的文化产业投资类企业之一，跻身西部文化产业“巨无霸”行列。

2.3发展目标

1.区域发展目标  世界文化创意新地标

随着各项事业的高速发展，曲江新区一期已基本建成，区内已无发展空间,曲江新区规划了二期扩区。

为进一步提升曲江新区发展水平，发展壮大文化旅游产业，《西安曲江国家级文化产业示范区总体规划》编制完成。

《总体规划》提出，以打造世界级旅游目的地、构建国际文化产业高地、建设生态科技示范城区为发展内涵，全面提升曲江的发展模式，创新发展理念，将曲江定位为“国家级文化产业示范区、西部文化资源整合中心、西安旅游生态度假区和绿色文化新城”。

2.产业发展目标 中国文化产业第一极

在规划中，曲江新区提出了“打造中国文化产业第一极”的产业发展目标。

今后，文化创意产业、出版传媒产业、数字文化产业、文化娱乐产业、影视产业、体育休闲产业和会展产业将成为曲江新区文化产业的发展重点。

曲江还将重点打造9大文化产业园区：

当代艺术产业园（艺术家村落）、数字文化产业区、出版传媒产业区、国际文化创意区、文化娱乐产业区、国际会展产业区、影视产业区、康体休闲产业区及曲江文化旅游区。

规划还提出，要将曲江发展为“国家文化创新引擎和出口基地、西部文化资源整合中心及文化企业孵化器。

”

2.4发展策略

   曲江新区将以杜陵大遗址等遗产旅游为主题的多元化产品体系的形成，进一步做强旅游产业，使曲江成为文化产业、遗产旅游“双驱动”的国际典范城区。

展现曲江汉、唐的皇家气派，将曲江打造成为世界级都市旅游目的地。

   以构建文化产业社区和文化企业孵化器为手段，积极培育和提升在文化产业圈层中处于核心层的创意、策划等环节，延伸文化产业链，形成文化与科技创新的合力，积极培育自主知识产权，引领国家级文化产业示范区走向国际，构建国际世界文化产业新高地。

发展循环经济，提高资源利用效率，应用生态技术，构建绿色低碳、资源节约型、环境友好型新城区，最终通过环境竞争力提升经济竞争力，将曲江新区建设为低碳新城、休闲新城、服务新城、畅通新城。

2.5发展规划

近期，曲江新区将以二期扩区为契机，规划建设出版传媒产业园区、会展产业园区、国际文化创意园区、动漫游戏产业园区、文化娱乐产业园区、国际文化体育休闲园区、影视娱乐产业园区、艺术家村落等九大文化产业园区，着手打造文化产业门类最齐全、规模最大、效能最优的国家级文化产业示范区，到2013年，曲江新区及其辐射区入区文化企业争取达到1000家，从业人数达到10万人，文化产业年产值达到50亿元，成为中国文化产业发展第一级。

2.6空间结构规划

   扩区后的曲江新区将以多板块联动发展为城市发展模式，以汉唐历史遗迹为核心，形成“两轴两心多片区”的空间结构。

   据悉，规划贯穿了“唐城-汉苑”的规划理念。

以汉唐文化为城市生长脉络，一期形成沿大雁塔、雁塔路、曲江为核心的要素集聚，形成“唐城”城市特色。

二期转变成以杜陵及杜陵原为核心的城市结构演替，以汉上林苑、汉杜陵邑为文化基因，以“里坊+聚落（邑镇）+遗址公园”的形态成为空间载体，支撑曲江新的发展。

 两轴：

由大雁塔指向杜陵的汉唐文化脉络轴和沿浐河的浐河生态轴。

 两心：

在汉唐文化脉络轴上形成的以“大雁塔-大唐芙蓉园-曲江遗址公园”为核心的唐城发展核心和以“杜陵原-杜陵大遗址公园”为核心的汉苑发展核心。

多片区：

围绕一轴两心展开的多个发展片区。

在曲江二期范围内为“一塬、三镇、两区”，包括杜陵大遗址公园、杜陵邑小镇、欢乐小镇、半山小镇、国际创意片区、黄渠头片区。

一期则包括国际会展片区、行政商务片区、大唐不夜城片区、曲江文化旅游片区等。

三、西安曲江国际会展产业园概况

3.1西安曲江国际会展产业园概况

西安曲江国际会展产业园是经省、市政府共同决策，旨在全面提升省市会展业竞争实力、推进西安国际化进程的一项重点工程，是打造先成为中国会展经济第四极的龙头项目。

产业园位于西安市南郊电视塔东侧，曲江新区内，北至天坛路，南至雁塔区与长安区分界，东至翠华路，西至长安南路，分为核心区和延伸区两大部分，总规划面积4282亩，总建筑面积约700多万平方米，总投资1000多亿元人民币、建设周期5年。

产业园坐拥西安城市中轴线长安路，紧邻地铁二号线，东西向三环线横穿整个园区，两条交通主动脉基于此，地缘优势无可比拟。

产业园是一个集会展展馆、国际会议中心、星级酒店、写字楼、商业、餐饮、康体体验中心、物流仓储、住宅、停车场、道路、广场、城市绿化等软硬件设施于一体，规模宏大、配套完整、辐射力强、带动作用明显的会展产业集群。

产业园的建成，将强力带动区域经济发展，提升中国西部会展业竞争实力，推动西安国际化进程。

随着曲江国际会展产业园区配套设施的建设开发，西安曲江国际会展（集团）有限公司作为西安打造“中国区域性会展中心”宏伟战略目标的主力军，正在将这一伟大设想付诸实践，五星级酒店、物流中心、商业住宅小区、高档写字楼等将不断充实曲江国际会展产业园，并与会展核心产业区形成良性互动，构筑更为完整全面的会展产业链，形成西北首家会展产业聚集区强大的动力引擎，成为带动西安城市经济壮大成长的中坚力量。

西安曲江国际会展产业园的建成运营，将重新定义西安南大门的整体形象，对改善城市环境、提升文化品位、打造区域经济具有重要的意义，是省市政府打造西安成为“中国区域会展中心”宏伟战略目标的基础设施和强大载体，是西安迈向现代化、人文化、生态化、国际化大都市的重要战略举措。

3.2西安曲江国际会展产业园配套

（一）园区现有国内领先的硬件设施

业园区内西安曲江国际会展中心现拥有10万平方米的现代化展馆，8万平方米的中心广场，近万平方米的写字办公楼及齐全的配套设施，其展馆规模、配套设施、技术水平位居西北第一，全国领先的地位。

（二）园区具有较强的综合配套设施

1、8万平方米的中心广场

中心广场是全国首批、西北首家奥运城市文化广场。

先进的设备、优美的环境、完善的配套设施，将成为市民休闲、娱乐的理想场所。

2、建设国际一流的西安曲江国际会议中心

总投资7亿元的国际会议中心是产业园区内的标志性建筑，被列为西安市2008年重点建设项目。

建成后将成为西北地区规模最大、功能最完善、配套最齐全的会议中心，全面满足省市政府的各种会议接待任务。

3、建设国际一流的五星级酒店

总投资5亿元的五星级酒店项目位于曲江国际会展中心一期会馆东侧，国际会议中心以北。

五星酒店定位高端，主要面向莅临的国家政府领导和参展的著名企业高级管理人员。

4、建设多功能性的综合型物流中心

产业园区内的物流中心是集运输、配送、仓储保管、流通加工、商务信息服务、后勤服务等多种功能为一体的综合型物流中心，为产业园区提供物流配套服务，同时满足未来地区性物流功能需求，提供企业物流咨询、全程物流解决方案等。

5、建设功能齐全的综合配套区

建设25万平方米的商业、金融、办公等综合配套设施，新型住宅公寓集群、高档酒店娱乐设施建筑群，景观设计群、便利的交通组织为产业园的发展提供周全服务，全面提升园区的综合价值及影响力。

3.3西安曲江国际会展产业园功能分区

西安曲江国际会展产业园分为会展核心产业区、会展商务区和生活配套区三大板块。

会展核心产业区由展览中心、会议中心、物流中心和大型文化集会广场，物业管理中心和能源中心等构成。

会展商务区集星级酒店、购物广场、餐饮、娱乐、商业、办公、公寓和展示中心于一体。

生活配套区包括居住小区、配套商业、景观绿化、生活配套设施等。

西安曲江国际会展产业园功能分区

四、会展经济与区域房地产关系

1、会展经济

会展经济，是通过举办各种形式的会议和展览、展销，带来直接或间接经济效益和社会效益的一种经济现象和经济行为。

会展经济是市场经济发展到一定阶段的产物，也是市场经济竞争中对信息交流的迫切要求。

会展经济是一种新型经济形式和新兴产业，对社会经济具有拉动效应。

会展活动不仅能够汇聚巨大的信息流、技术流、贸易流和人才流，在扩大商品贸易、技术引进、吸引投资、发展高新技术产业、促进国内外经济合作与交流等方面发挥重要作用，而且能充分展示城市形象，提升城市知名度，增加就业机会，对人们的思想观念、精神面貌等综合素质的提高和社会文明进步有积极的促进作用。

会展经济能够促进培育新兴产业群，它不仅可以带动城市旅游、餐饮、住宿、交通、购物、广告等相关产业的发展，而且可以促进城市工业的振兴，形成旅游、科技、商贸、工业与会展互动、共兴的发展态势，成为城市新的经济增长点。

2、会展经济的作用与功能

2.1产品交易与展示的平