购房合同要求补充协议.docx
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购房合同要求补充协议
购房合同要求补充协议
篇一:
消费者,购房合同补充协议
篇一:
购房合同补充协议范本
购房合同补充协议范本
第1章:
合同背景第2章:
广告与样板间第3章:
户型空间第4章:
房屋面积第5章:
建筑设备第6章:
电气部分第7章:
供暖与燃气第8章:
房屋质量与施工第9章:
装修标准第10章:
室内环境第11章:
室外环境与绿化第12章:
社区与公共服务设施第13章:
价格付款与工期第14章:
房屋交付第15章:
初步验收第16章:
房屋保修第17章:
所有权证第18章:
前期物业管理第19章:
业主委员会第20章:
消费者权利保护第21章:
抵押担保第22章:
合同变更第23章:
合同终止与解除
第24章:
退房程序第25章:
违约责任第26章:
买受人损失第27章:
争议与其他第28章:
合同附件第29章:
法律法规及标准
第1章合同背景
第1条合同原则:
鉴于目前买卖双方往往因合同内容不明造成诸多争议,为充分保护双方的合法权益,明确出卖人与买受人的合同义务,双方根据《中华人民共和国合同法》等法律的有关规定,本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则,经协商一致,就买受人购买出卖人房屋一事达成本合同。
【释义】这份合同依据了很多法律,但是我们在这里只说《合同法》,这是因为我自己认为《合同法》相对于其他几部法律来说,立法质量最高、性能最稳定,所以寿命可能会最长。
其实法律与其他商品一样,也是一种物品,只不过这种物品是由政府来生产制造,而且可以不限次数的大量使用,其内容更为抽象罢了。
但无论如何,法律既然是一种物品,就会涉及功能、
质量、价格成本问题。
法律的质量与商品不一样,电视好看不好看可以立即发现去退货,但法律的质量却只有法律人才能感觉出来。
好的法律可以救世救人,使天下由混乱归于太平,像刘邦的《约法三章》;坏的法律则能杀人不见血。
我希望这份合同依据的是一部良法,希望那些本着善良的目的进行交易的人能够受到法律的保护。
说到“受法律保护”,大家常说自己的合同是“受法律保护”,至于其中的含义是什么可能未必人人都理解。
我认为此话的本义是说:
如果一份合同是合法的,那么合同本身就是法律,只不过仅能约束合同双方罢了;违反合同就是违反法律,所以要受到制裁。
因此我们都希望自己的合同,特别是对自己有利的合同,都是受到法律保护的有效合同。
第2条文字定义:
(1)合同中所称“合同”、“本合同”、“约定”等系指目前出卖方、买受方所签订的补充合同,其他合同则冠以合同的具体名称;
(2)本合同中所称“房屋”、“本房屋”等系指目前出卖人、买受人双方签订合同即将买卖的房屋,其房屋性质包括商品房、经济适用房等;
(3)本合同中所称“本楼”或者“楼房”系指买受人所购房屋所位于的楼座;
(4)本合同中所称“公共服务设施”亦称为配套公建,包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其他本社区内目的为不特定多数人使用的设施及设备;
(5)本合同中所称“总房价”,是指买受人为购买房屋所支付的全部价款,包括定金、首付款、银行贷款、保险金、维修基金等;
(6)本合同中所称“小区”、“社区”系指房屋所处的社区;
(7)本合同中所指“退房”,是指由出卖人退还买受人支付的购房款后,买受人将房屋或者取得房屋的权利交还给出卖人的行为。
【释义】合同中最复杂的就是文字的定义。
在签订合同以前,大家都知道房屋是指什么、楼房是指什么、第十六层是第十六层,因为那时交易还没有达成,弱者还不是弱者,强者也不是强者,一切还都是平等的。
但是当合同签字后,特别是消费者付款后,强弱之间的地方全部都确定了,这时就会有人想从中获得除了合同约定以外的其他利益,最好的就是既可以拿钱又不办事,这时一个比较常用的方法就是“混淆是非”。
合同可以混淆的东西太多太多了(否则怎么会有那么多的案件?
),其中最多的就是对概念的不同解释。
你说十六层是从地面正负零的地方开始计数,我说的是从地下两层开始计数。
虽然大家心照不宣,但是总有一方要达到自己的目的。
要想避免这种情况,最简单的方法就是在合同签字以前对概念先解释一下,此时多花一分钟,可能就会节省几个小时的法律辩论,我认为还是值得的。
【释义】为什么消费者明知不签订一份完善的合同会产生危害,但仍然会有很多人放弃自己的权利呢?
有三方面的原因:
第一是房地产业危害结果基本上没有显性;第二是消费者自身对危害结果没有明确的预期;第三是轻信能够避免,看到自己的楼盘很多人都在购买,也认为自己大概没有问题,总是想如果有问题人家都会去闹的,但是不知道很多人都这样想,以为别人会反抗,认为自己可能从中受益。
这样消费者不但对自己的受害没有预期,反而对自己受益却有高度的预期,这种放任心理使自己受到了伤害。
第3条合同标的:
本房屋位于市区(县)路号楼层室,房屋所在楼房共有单元层,买受人所购房屋以自然习惯计数处于单元层,朝向为,目前处于正在施工(或已经完工)的状态,施工进度参照由出卖人提供的照片。
【释义】房屋合同最重要的首先就是房屋的地址,这本来不必多说,但是不少人还是敢在这上面打主意,此处写得明确一点,好像并不是一件很难的事情。
有的房屋建在几个行政区划的边缘地带,这时就涉及户口及子女入学的行政区划问题。
有的开发商在做广告时只笼统地说个大地名,等到入住后办户籍手续时,你可能会发现房屋的实际登记区域并不是你想要的地方。
此处以条款明确,发生纠纷时可以以合同为据。
004
合同目的第4条合同目的:
出卖人知道买受人购买房屋系为自己住用、通过出租获得利润或
者在房屋升值时通过及时转让获得利润,或者行使相关的所有权或用益物权以获得利益。
如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
【释义】商品房消费者是消费者吗?
从1995年开始,中国消费者协会、中国消费者报、中国法学会就在不停地进行讨论。
讨论的目的有三个:
一是确定商品房消费者的消费者身份;二是确定商品房买卖关系应当受《消费者权益保护法》的调整;三是当商品房消费者受到欺诈时,能够获得双倍的赔偿。
现在八年已经过去,大家还在讨论与呼喊,但是这个目的仍然没有达到。
最近最高人民法院出了个司法解释,有人就以为目的已经达到,认真看一下才发现解释里说最高赔偿一倍,而《消费者权益保护法》是说最低一倍,两者差远了。
此条的目的虽然无法直接说明消费者的消费者身份,但是可以说明我为什么要购买此处的房屋,是对合同目的的解释。
为什么要说合同目的呢?
因为在合同的履行中,可能会出现因合同解除而退房。
有时判断是否需解除合同的依据,就是看合同目的是否能够实现,如果实现了,就是有违约可能也不会导致合同解除;如果没有实现,就是一方把大部分事情都做好了,也要解除。
此条还涉及一个赔偿责任的问题,中国的合同法有一个预期损失的规定,是说如果因为一方的原因导致另一方受到损失应当进行赔偿。
这种赔偿有时是针对直接的损失,有时则是针对间接的损失,例如购买房屋以后进行出租获得的房租,就是间接的损失。
过去法庭对间接的损失赔偿请求支持的比较少,但是我看到今年最高人民法院的司法解释,已经明确了这一点。
第5条使用限制:
出卖人承诺在买受人购买此房屋后,本楼内其他房屋仅可作为住宅使用;为保持居住环境的安静与安全,除非经过买受人书面同意,本楼内其他房屋绝不作为公司办公之商业用房。
如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第6条房屋历史:
出卖人承诺本房屋内未发生过自杀、死亡等其他可能严重影响买受人心理安定的行为,并承诺房屋内部及周围不可能存有违背买受人宗教信仰的现象。
如不能达到此要求,则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房,则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
【释义】20XX年7月31日星期四,我在广西南宁参加广西省消费者协会举办的“房地产合同霸王条款点评”,期间刘俊海博士讲到美国的一个案例,说一名消费者购买房屋后,得知原来在该房屋里发生过一起死亡事件,于是要求退房,结果出卖人很痛快的答应了退房要求。
我认为此现象应当写入合同,当时我与广西意远律师事务所王锦意律师坐在一起,他说还应当加入宗教信仰的内容,此为本条的形成过程。
第7条购买过程:
买受人此前曾希望购买第楼室,但出卖人声称已经与其他第三方签订了该室买卖合同,致使买受人重新选择了目前本合同所约定的房屋。
如果买受人发现原选住宅的买卖合同晚于本买卖合同签订的日期,则视为受到出卖人的歧视与欺诈,出卖人应当向买受人支付的违约金为每平方米一千元,或向买受人支付总额不低于十万元的赔偿款。
【释义】现在卖房子有个习惯,就是先卖不好的后卖好的,所谓凡事从难入手。
所以一个楼盘的广告一出来,你去看往往好的房子已经没有了,这就会让你很着急,看到这么多好东西没有了,只能根据售楼员的建议选择一套了,是不是受骗了只有在入住的时候才能发现:
原来自己买得最早、买得最差、买得最贵,即使是这样如果有此条款在此,能够得到10万元的补偿,心理也算平衡一点。
第8条协商地点:
本合同目前的签订地点为市区(县)路号楼层室,合同的履行地点为房屋所在地;考虑到本合同的签订及履行过程可能较为漫长,在签订及履行过程中,由各方依次选择谈判地点,出卖人选择的地点为出卖人销售场所市区(县)路号,买受人选择的地点为买受人及买受人的代理人指定的场所市区(县)路号,各方应在会面协商时准备好应当提供的文件
资料,以节省双方时间与成本。
篇二:
购房合同补充协议书.doc
购房补充协议书
甲方(卖方):
身份证号:
乙方(买方):
身份证号:
根据国家有关法律、法规相关规定,甲(卖方)、乙(买方)双方在自愿平等和协商一致的基础上,就此达成如下协议:
一、房屋基本情况:
1、所有权人:
王成
2、房屋坐落:
盐城市区
3、《房屋所有权证》号:
第00002号
《土地使用权证》号:
第00001号
4、房屋售价:
伍拾壹万捌仟元整
二、权利和义务及违约责任:
1、甲方在房屋交付前,负责结清水、电、气、有线电视、电话、物管等费用。
2、甲方负责协助乙方办理水、电、气、有线电视、电话、物管等过户登记手续。
3、甲方负责将自己的居民身份户口迁出该房屋,协助乙方迁入居民身份户口。
4、自购房款全部结清之日起,一年内如房屋出现大面积质量问题(如:
屋顶漏雨、墙体大面积裂缝等),房屋维修费用由甲方承担。
5、乙方暂留购房款中的壹万捌仟元整作为履约保证金。
6、甲方过户手续办理完,一周内乙方将履约保证金全额支付甲方。
甲方如有违反,乙方按本协议不再支付履约保证金。
三、其他:
1本协议一式三份,甲、乙方和见证方各持一份,自各方签字(盖章)之日生效。
甲方签字(盖章):
乙方签字(盖章):
见证方签字(盖章):
签约地点:
签约时间:
年月2日篇三:
购房合同补充协议
一、所购房屋有关:
契税、维修基金、交易费、登记手续费、堪丈测绘费、工本费、印花税等由买受人
缴纳。
二、出卖人出售的商品房室内门窗由买受人自理。
三、建设模型、效果图等仅起参考作用,均以施工图为准,房屋精装按政府有关规定和物业公司物业管
理规定办理。
四、买受人终止合同申请退房的,则买受人承担所有相关已发生费用,并按商品房总金额10%承担违约
责任;若合同已进行产权登记,则出卖人不受理退房要求。
五、买受人承诺:
买受人已支付出卖人的应交房款被司法机关追溯或产生其他风险,买受人同意出卖人有权单方面解除合同及处理该物业,并赔偿出卖人由此产生的一切损失。
六、若出卖人终止合同予以退房的,则由出卖人承担所有已发生的相关费用,并按商品房总金额的10%承担违约责任。
七、未办理房屋房产证等相关证件前,买受人对房屋进行依法转让时,需向出卖人提交书面申请并经出卖人同意后方可转让。
八、联系方式:
(1)买卖双方的通讯联系以本合同载明的电话、传真、地址为准。
若有变更,买受人应
以书面形式告知出卖人。
由于买受人提供的联系方式有误或变更未及时通知出卖人而导致出卖人无法通知买受人,出卖人不承担相关责任,同时出卖人根据买受人最后登记之地址的寄出函件均视为已送达买受人。
(2)双方同意以电话、传真、信函等方式进行联络,对重要事项采用挂号信或特快专递方式通知买受人,采用挂号信或特快专递联系买受人的,在武宁县行政辖区范围之内,自邮件寄出之日起3日内视为送达;在武宁县行政辖区范围之外的,自邮件寄出之日起7日内视为已送达。
九、按揭付款的补充协议
买受人如以按揭方式付款:
买受人如以按揭方式付款:
a、买受人在签订《商品房买卖合同》7天内交齐所需按揭材料,如买受人逾期未交按揭材料的:
、
1、逾期超过7日之内,买受人向出卖人支付总房款2%的违约金,合同继续履行。
2、逾期超过7日后,出卖人有权解除合同,买受人向出卖人支付总房款8%违约金。
b、买受人已交齐按揭材料的,买受人必须在出卖人通知的时间内向银行及房产管理局办理抵押签字等
相关手续,如逾期不去的,出卖人则以挂号信方式通知买受人,以邮戮时间为准,如买受人5日未到银行办理按揭手续及去房产管理局办理抵押签字等相关手续的视为逾期,按本补充条款a条中的1、2条处理。
c、银行未出卖方解除此套商品房按揭担保合同之前,若因买受人未按月准时偿还银行贷款。
导致银行解除此房的贷款合同且从出卖方(担保方)的帐户中扣除未偿还贷款本、息的,出卖人有权处置此套商品房,所得收入用于偿还贷款本息及相关费用。
十、可视对讲系统初装费,由买受人承担。
十一、前后阳台铝合金窗按实际面积乘以造价计算(交房时一次性付清)。
出让方(签章):
买受方(签章):
补充协议订立时间:
篇二:
购房合同补充协议
合同补充协议
房号:
合同编号:
《商品房买卖合同》补充协议
第一条费用承担
1、买卖合同约定的商品房价款包含该商品房套内部分的土建结构、附件所列的装修材料和
设施、以及由该商品房分摊建筑面积的其所在楼栋公共部分、公用房屋部分。
2、买卖商品房及办理有关手续的费用,除法律法规规定应由出卖人承担的外,其他均由买
受人承担,具体包括但不限于:
公证费、签约手续费、办理产权手续费、登记费、印花税、契税、物业维修基金及法律及政府部门规定应由买受人缴纳的税费等,均由买受人承担。
买受人应当按规定或约定及时缴纳,不得拖延。
第二条付款基本规定
1、买受人须按买卖合同约定履行支付楼款及相关费用的责任。
买卖合同签署后,买受人未
履行约定义务或变更付款方式,将不再享有任何认购优惠,出卖人除有权按买卖合同第七条的约定处理外,买受人还需支付差额部分楼款。
2、买受人以支票、汇票或转帐形式向出卖人支付房价款的,若买卖合同约定付款期限的最
后一天是出卖人开户银行法定休息日,则该付款日顺延至法定休息日后第一个营业日。
第三条按揭付款规定(适用于选择银行按揭方式付款)
1、买受人承诺在签订买卖合同时与银行签订抵押贷款合同或取得银行同意贷款的批准文
件,如买受人逾期超过30日仍不办理银行按揭手续,出卖人有权要求买受人在15天内一次性支付剩余房款,否则,出卖人有权解除合同,并要求买受人支付相当于按揭总额20%的违约金,出卖人将在买受人已支付款项中扣除税费、手续费、违约金。
2、买受人办理抵押贷款的年限、金额、利率等以银行批复为准,若按揭银行批准的抵押贷
款不足房价款余款时,买受人须在签订买卖合同后30日内将上述不足部分的款项缴付给出卖人,否则,出卖人有权解除合同,并要求买受人支付相当于按揭总额20%的违约金,出卖人将在买受人已支付款项中扣除税费、手续费、违约金。
3、买卖合同签订后,如非因出卖人的原因买受人抵押贷款申请未获银行审批同意的,买受
人须在买卖合同签订后10日内选择提供的其他付款方式,但不再享有任何认购优惠,并需支付差额楼款(如有)。
否则,出卖人有权解除合同,并要求买受人支付相当于按揭总额20%的违约金,出卖人将在买受人已支付款项中扣除税费、手续费、违约金。
4、因买受人未按照抵押贷款合同约定偿还本金及利息导致按揭银行要求出卖人承担保证
责任的,出卖人有权解除本合同,买受人应按总楼价的20%向出卖人支付违约金。
出卖人承担保证责任后,还有权在承担保证责任的范围内向买受人追偿。
第四条面积差异处理
1、买卖合同第五条所指的“产权登记面积”是指测绘单位出具的测绘图纸上所记载的套内
建筑面积。
2、若面积误差比绝对值在%以内(含本数)的,买卖双方不作任何补偿。
3、若面积误差比绝对值在%(不含本数)-3%以内(含本数)的或虽面积误差比绝对值
超过3%但买受人不退房的,受买人应在出卖人通知办理面积补差手续的30日历天内办理补差手续(不计利息);若买受人超过30日历天办理的,买受人按照其应补交的面积补差款每日千分之三向出卖人支付滞纳金。
3、《房地产权属证明书》记载的该商品房面积小于买卖合同所约定的面积,若面积误差比绝对值在%(不含本数)-3%以内(含本数)的,或虽面积误差比绝对值超过3%但买受人不退房的,买受人按出卖人通知办理面积差退款手续(不计利息),如买受人未收到通知且书面通知出卖人退款,出卖人超过30日历天不予退还的,按照应退还的面积补差款每日千分之三向买受人支付滞纳金。
4、该商品房登记的公共部分与公用房屋分摊建筑面积如与买卖合同约定出现任何差异均
不作调整。
第五条商品房交付
1、商品房交付期限届满时,买受人需已付清所有应付款(包括违约金等,如有)选择按揭
付款方式的,出卖人已收到全部银行贷款,否则,出卖人有权在买受人履行上述义务后十五个工作日内交付该商品房,且不承担迟延交付责任。
在商品房达到交付使用条件后,除买卖合同约定出卖人可以推迟交付的情形外,房屋交付使用的标志是出卖人向买受人移交钥匙的当天或出卖人交付通知规定的交付时间或买卖合同第八条约定的最后交付时间,以日期较前者为准。
该商品房的风险自交付使用之日起转移该买受人。
2、【该商品房经验收合格,出卖人按买卖合同履行交付使用义务后,买受人未接受交付的。
出卖人不承担迟延交付违约责任,但不免除质量保修责任。
】迟延接收期间,买受人除按买卖合同第十一条的约定自行承担由此产生的一切费用(包括物业管理费等)外,买受人还须承担该商品房在此期间的风险,对于延期收楼给出卖人造成的损失,买受人应据实赔偿。
3、前述风险是指:
商品房的自然损耗、因自然力的原因(如台风、地震等)导致房屋的毁
损、灭失等。
4、【该商品房交付期限届满时地基基础、主体结构质量经验收符合国家强制性规范,买受
人不得因质量问题要求出卖人承担迟延交付责任。
如该商品房交付验收期间存在不影响房屋使用功能的质量瑕疵(轻微渗漏、地砖、墙面、窗台开裂、空鼓以及其他装修质量问题等)由出卖人按照质量保修规定维修,出卖人不承担延迟交楼等其他任何责任;如经法定第三方鉴定该商品房存在重大质量问题,由出卖人在合理期限内整改,因出卖人原因超过合理期限完成维修影响买受人使用的,出卖人根据有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准赔偿修复期间的买受人的损失。
如买受人未完全履行合同义务或未在出卖人书面通知的交付期限内办理该商品房接收手续的,不得要求出卖人承担该商品房质量问题的损失赔偿责任。
】
5、买受人所购买的商品房如为已竣工备案之现房,出卖人提示买受人须在签定买卖合同前
对房屋现状进行实地查看。
买受人确认,签订买卖合同时对该商品房现状(包括实测面积、结构、装修情况、基础配套设施、周边环境等)均已知悉并认可。
【买受人同意该商品房按现状交付,在买卖合同约定交付期限届满时与出卖人联系办理交接手续,出卖人不再书面另行通知,买受人不得以房屋现状与约定标准不一致为由提出异议。
】
6、自该商品房交付买受人使用之日起如有应由买受人交付的政府征收的一切税费以及有
线电视初装费,按规定的管理费用(按物业管理协议规定)等概由买受人负责。
第六条:
规划设计
1、【买卖合同第十条所指的应征得买受人同意的规划、设计变更仅指:
该商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向改变以及出现买卖合同约定的其它影响该商品房质量或者使用功能的情形发生变更。
】
2、买受人根据买卖合同第十条拟解除合同的,应自知道规划、设计变更起10日内书面通知出卖人,若超出该期限,视为买受人同意变更。
出卖人除按买卖合同第十条承担责任外,不再承担其他违约责任。
3、若上述变更是经政府部门行政审批要求实施的,如买受人解除买卖合同,出卖人无需支付利息。
4、【为完善和优化规划设计,施工过程中出卖人可能对已审批的施工图纸作出局部优化调整,买受人予以认可。
】
第七条关于宣传资料、公示文件及样板房的说明
1、本项目标准名称为海棠居,出卖人根据需要可另行确定各期宣传推广名。
2、【出卖人的售楼书、广告、宣传单张、户型图中的有关内容、数据并非实际施工依据。
仅供买受人参考。
由于受制作时间及条件限制,上述资料记载的内容未最终确定将有可能发生变化,出卖人不再另行通知,且不作为买卖合同的组成部分。
双方权利、义务以买卖合同及本补充协议约定为准。
】
3、政府部门有关本项目的批准文件或图纸等法律法规规定要求明示的文件、证书及有关情
况等出卖人已在销售现场公示并告知,买受人对上述明示内容已清楚知晓并认可。
4、【出卖人展示的样板房仅作为商品房空间布局、装饰装修和家具摆放的示意,并非交楼
标准或买卖合同之样品。
买卖合同附件所列装修标准确定的材料或设备如因非卖方原因无法提供的,出卖人有权以与本合同约定材料或设备同等价值或品质的其他材料或设备替代。
】
第八条商品房权属登记
1、出卖人根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定,协助买受人办理该商品房的权属
登记手续。
除另有规定外,买受人可自行或委托出卖人到产权登记机关办理该商品房的产权登记手续并申领《房产证权证》。
2、买受人委托办理该商品房的产权登记手续须在交接商品房时或在出卖人通知的时间内
签署一切必需的文件,并向出卖人提交办理商品房产权登记手续需要的全部文件及缴纳相关办证费用、税项。
3、双方同意就买卖合同产权登记条款另行约定如下:
【买卖合同第十五条约定的“60日”
是指出卖人办理商品房权属初始登记的时间,但并非承诺办结时间。
】如买受人自行办理该商品房的权属登记,出卖人在商品房交付后540天内办结商品房权属初始登记并具备提供权属初始登记等相关资料给买受人的条件;如出卖人办理该商品房的产权登记手续,在买受人履行义务且提供资料齐全的前提下,出卖人在收齐买受人资料之日起360天内办理《房地产权证》。
4、买卖合同第十五条所述的“出卖人的责任”是指:
(1)如买受人自行办理权属登记,出
卖人未按本条第3款约定办结权属初始登记;
(2)如买受人委托出卖人办理权属登记,由于出卖人原因未按本条第3款约定办理该商品房的《房地产权证》。
5、【除本条第4款所述情况外,约定期限内买受人未能取得该商品房的权属证明,出卖人
不承担任何责任。
如买受人未在出卖人规定限期内提交资料并办理委托手续,概由买受人自行办证。
】
6、若发生下述两种情况,买
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