二手房购房定金合同常见问题有哪些0001.docx
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二手房购房定金合同常见问题有哪些0001
二手房购房定金合同常见问题有哪些
问题一:
签订了认购协议,交纳定金之后,因主合同或补充协议达不成一致意见,卖方不愿退定金怎么办?
最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
遇到签订了认购协议,交纳定金,因主合同或补充协议达不成一致意见,无法继续履行定金协议的情况,根据上述最高法院的司法解释的有关规定,属于“不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的”,卖方应当将定金返还买方。
在二手房交易实践中,此类纠纷较为常见。
为避免纠纷发生,在签订定金协议时,应当以最高法院上述司法解释为依据据理力争,明确在定金中写明“如果双方就有关合同条款协商不成,卖方应返还定金”,这样将更为有利。
问题二:
《定金协议》有房屋买卖协议的效力吗?
二手房交易,一般先签订《定金协议》,再签订房屋《买卖合同》。
如果签署了《定金协议》后,卖方反悔不愿再签订房屋《买卖合同》,怎么办?
请看下面的案例:
某买方与某卖方签订了《定金协议》,协议约定买方将自己名下一处房产(尚未取得房产证),以人民币200万元的价格转让给买方,约定定金为40万元,预付房款100万元,其余60万房款待买方取得房产证后5日内由贷款银行直接划入卖方账户。
违约条款为,如买方反悔则没收定金;如卖方反悔则双倍返还定金。
当天,买方将140万元支付给了卖方,卖方也把房屋钥匙及相关证书资料交给了买方。
半年后,卖方顺利取得房产证,但由于种种原因(主要是房价看涨),卖方后悔不愿卖房了,买方诉至法院,要求卖方办理过户手续。
法院认为:
该《定金协议》虽名称是定金合同,但在内容上包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容,还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容。
因此,该《定金协议》已涵盖了买卖合同的主要条款,双方的真实意图是签署买卖合同,只是卖方当时尚未取得房屋所有权证,才将协议称为定金协议。
另外,已经支付了大部分购房款,卖方也把房屋交付给买方使用。
双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴。
法院最后认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同,现卖方已取得了房屋所有权证,该买卖合同当属有效,判决卖方与买方办理过户手续律师点评:
既然双方签订的是《定金协议》,为什么法院要判买卖合同成立呢?
这是因为看合同的性质不能仅仅看合同的名称,而应根据合同的具体内容,并结合双方的签约目的,实际履行情况予以综合认定。
从该案件
中我们可看到,名称是定金协议,但内容涉及房产的交付,产权过户等定金之外的内容,基本涵盖了房屋买卖合同的相关内容。
在这份《定金协议》中,虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款,但在合同能够继续履行的情况下,卖方作为违约方无权主动要求适用该条款,来承担较低违约责任。
问题三:
“订金”与“定金”是一回事吗?
“订金”与“定金”并不是同一概念。
一般认为“订金”属于预付款,与定金不同。
预付款是当事人预先支付部分价金的一部分,是当事人的一种支付手段。
对预付款的处理方式是:
合同履行的应当抵作价款,合同不履行的应当如数返还。
由于预付款不具有惩罚的性质,违约时不会产生没收预付款或双倍返还预付款的问题。
“定金”则是我国法律规定的债务履行的担保方式之一,是当事人一方为保证合同的订立、履行或保留解除合同的权利,依约定向另一方支付的金钱。
定金必须以书面形式约定,适用“定金罚则”,即支付定金一方违约,则收取定金一方有权没收定金;如收取定金一方违约,则须向支付定金一方双倍返还定金。
由于订金(预付款)和定金在实践中极易混淆,建议二手房的买家遇到中介要求预先交付某些名目的费用时,应当与中介订立书面协议,明确所交费用的性质究竟是定金(预付款)还是定金,约定双方的权利义务、违约责任及所交费用的处理方式。
问题四:
中介公司收取定金属于什么性质?
在实践中,中介公司向买方收取订金的情况很普遍,买方应当特别留意。
中介公司收到买家的定金后,往往会开具以下格式收据:
“今收到买家某某多少意向金。
如果业主同意以某价格卖房,该意向金转为定金”。
这种定金支付方式就对买家极为不利:
一是买方和房主并无直接签署的协议;二是手中没有业主出具的定金收条;三是很难获得房主已经从中介公司处收取定金的事实;四是没有明确中介公司收取定金的代收或转交责任。
在此情况下,一旦发生房主收到定金,但反悔不卖房或抬高房价的违约情形,买方就很难要求房主双倍返还定金,也很难追究中介公司的责任。
因此,在买方与中介公司签订的居间合同中,买方要明确约定中介公司收取定金的性质:
如果是代收,就应该要求中介公司在收取定金时出具业主的委托书,中介公司收到定金,视为房主收到定金。
如果是转交,要明确约定中介公司的转交的责任,如约定几天内转交,未能按时转交需承担违约责任。
另外,在交付定金后,务必要求中介公司开具正式有效的收款凭证,以便今后一旦出现纠纷可以提供有利的证据。
甲方:
乙方:
1•甲方的房屋座落在XX区碧江路x弄x号x室,建筑面积x平方米。
2•甲乙双方协商一致同意上述房地产转让价格为Y460000元(大写:
人
民币肆拾陆万元正)。
3•双方约定房屋定金数额为Y10000元正(大写:
人民币壹万元正)于定金协议签定当天支付,定金支付后本协议生效。
4.甲方在收到定金后在双方签定房屋买卖合同前将房屋出售给他人,视
为甲方违约,双倍返还定金。
5•乙方必须在定金支付后x天内于x日前签定房屋买卖合同,同时支付首期房款Yx元(大写:
人民币x)第二期房款为x元(大写:
人民币x)于x前支付,余款为按揭贷款方式支付,并在买卖合同签定后一周内开始办理,一月内办理完毕。
超出时间视为乙方违约,定金不退还。
6.维修基金由乙方付给甲方,具体数额看维修基金发票。
7.乙方的按揭贷款由乙方自行办理,但甲方必须协助。
8.如有未尽事宜,可双方协商解决。
甲方:
乙方:
地址:
地址:
身份证号码:
身份证号码:
时间:
:
时间:
问题一:
签订了认购协议,交纳定金之后,因主合同或补充协议达不成一致意见,卖方不愿退定金怎么办?
最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
遇到签订了认购协议,交纳定金,因主合同或补充协议达不成一致意见,无法继续履行定金协议的情况,根据上述最高法院的司法解释的有关规定,属于“不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的”,卖方应当将定金返还买方。
在二手房交易实践中,此类纠纷较为常见。
为避免纠纷发生,在签订定金协议时,应当以最高法院上述司法解释为依据据理力争,明确在定金中写明“如果双方就有关合同条款协商不成,卖方应返还定金”,这样将更为有利。
问题二:
《定金协议》有房屋买卖协议的效力吗?
二手房交易,一般先签订《定金协议》,再签订房屋《买卖合同》。
如果签署了《定金协议》后,卖方反悔不愿再签订房屋《买卖合同》,怎么办?
请看下面的案例:
某买方与某卖方签订了《定金协议》,协议约定买方将自己名下一处房产(尚未取得房产证),以人民币200万元的价格转让给买方,约定定金为40万元,预付房款100万元,其余60万房款待买方取得房产证后5日内由贷款银行直接划入卖方账户。
违约条款为,如买方反悔则没收定金;如卖方反悔则双倍返还定金。
当天,买方将140万元支付给了卖方,卖方也把房屋钥匙及相关证书资料交给了买方。
半年后,卖方顺利取得房产证,但由于种种原因(主要是房价看涨),卖方后悔不愿卖房了,买方诉至法院,要求卖方办理过户手续。
法院认为:
该《定金协议》虽名称是定金合同,但在内容上包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容,还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容。
因此,该《定金协议》已涵盖了买卖合同的主要条款,双方的真实意图是签署买卖合同,只是卖方当时尚未取得房屋所有权证,才将协议称为定金协议。
另外,已经支付了大部分购房款,卖方也把房屋交付给买方使用。
双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴。
法院最后认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同,现卖方已取得了房屋所有权证,该买卖合同当属有效,判决卖方与买方办理过户手续律师点评:
既然双方签订的是《定金协议》,为什么法院要判买卖合同成立呢?
这是因为看合同的性质不能仅仅看合同的名称,而应根据合同的具体内容,并结合双方的签约目的,实际履行情况予以综合认定。
从该案件中我们可看到,名称是定金协议,但内容涉及房产的交付,产权过户等定金之外的内容,基本涵盖了房屋买卖合同的相关内容。
在这份《定金协议》中,虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款,但在合同能够继续履行的情况下,卖方作为违约方无权主动要求适用该条款,来承担较低违约责任。
问题三:
“订金”与“定金”是一回事吗?
“订金”与“定金”并不是同一概念。
一般认为“订金”属于预付款,与定金不同。
预付款是当事人预先支付部分价金的一部分,是当事人的一种支付手段。
对预付款的处理方式是:
合同履行的应当抵作价款,合同不履行的应当如数返还。
由于预付款不具有惩罚的性质,违约时不会产生没收预付款或双倍返还预付款的问题。
“定金”则是我国法律规定的债务履行的担保方式之一,是当事人一方为保证合同的订立、履行或保留解除合同的权利,依约定向另一方支付的金钱。
定金必须以书面形式约定,适用“定金罚则”,即支付定金一方违约,则收取定金一方有权没收定金;如收取定金一方违约,则须向支付定金一方双倍返还定金。
由于订金(预付款)和定金在实践中极易混淆,建议二手房的买家遇到中介要求预先交付某些名目的费用时,应当与中介订立书面协议,明确所交费用的性质究竟是定金(预付款)还是定金,约定双方的权利义务、违约责任及所交费用的处理方式。
问题四:
中介公司收取定金属于什么性质?
在实践中,中介公司向买方收取订金的情况很普遍,买方应当特别留意。
中介公司收到买家的定金后,往往会开具以下格式收据:
“今收到买家某某多少意向金。
如果业主同意以某价格卖房,该意向金转为定金”。
这种定金支付方式就对买家极为不利:
一是买方和房主并无直接签署的协议;二是手中没有业主出具的定金收条;三是很难获得房主已经从中介公司处收取定金的事实;四是没有明确中介公司收取定金的代收或转交责任。
在此情况下,一旦发生房主收到定金,但反悔不卖房或抬高房价的违约情形,买方就很难要求房主双倍返还定金,也很难追究中介公司的责任。
因此,在买方与中介公司签订的居间合同中,买方要明确约定中介公司收取定金的性质:
如果是代收,就应该要求中介公司在收取定金时出具业主的委托书,中介公司收到定金,视为房主收到定金。
如果是转交,要明确约定中介公司的转交的责任,如约定几天内转交,未能按时转交需承担违约责任。
另外,在交付定金后,务必要求中介公司开具正式有效的收款凭证,以便今后一旦出现纠纷可以提供有利的证据。
甲方:
乙方:
甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致,就乙方向甲方购买房屋事宜,订立本合同。
第一条:
乙方购买的房屋位于**市**区***,(以下简称该房屋)。
甲方已取得该房屋的房屋所有权证(编号:
**),该房屋建筑面积为:
**平方米,产权人:
**。
第二条:
双方一致同意该房屋成交价格为人民币元.此房价为净价,税费由乙方承担,房屋内保留设施设备清单如下:
第三条:
乙方同意签订本合同时,向甲方支付人民币**万元的购房定金,作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保,签订房屋买卖合同后,乙方支付的定金转为房价款.
第四条:
甲方拒绝签订房屋买卖合同的,双倍返还已收取的定金;乙方拒绝签订房屋买卖合同的,无权要求甲方返还已收取的定金。
第五条:
甲方同意配合乙方提供办理银行贷款所需要的材料及手续.第六条:
甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的出租、查封、共有权人不同意出售等事实的,乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的,甲方应双倍返还乙方已支付的定金。
甲方在乙方支付认购定金之日起至本认购书解除之日止,将该商品房另行出卖给第三方的,甲方应当向乙方双倍返还定金。
第七条:
本协议一式叁份,甲乙丙各持一份,签字生效。
甲方:
(签章)乙方:
(签章)丙方:
身份证号码:
身份证号码:
时间:
甲方:
(卖方):
住所:
邮编:
法定代表人:
联系电话:
委托代理机构:
法定代表人:
联系电话:
乙方(预购方)
住所:
邮编:
证件名称:
证号:
联系电话:
甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致,就乙方
向甲方预订《》商品房事宜,订立本合同。
第一条乙方预订《_》
幢层室(以下简称该房屋)。
甲方已领取该
房屋房地产权证(证书号:
),并经
测绘机构实测,该房屋建筑面积为平方米。
该房屋定于
年月日交付。
第二条乙方预订的该房屋每平方米建筑面积买卖单价为人民币元_,乙方预订的该房屋总房价为人民币元,乙方采取
方式。
第三条乙方同意签订本合同时,支付定金人民币
元,作为甲、乙方双方当事人订立商品房出售合同的担保,签订商品
房出售合同后,乙方支付的定金转为房价款。
第四条甲、乙双方商定,预订期为天,乙方于年
月日前到与_
甲方签订《XX市商品房出售合同》。
第五条甲方同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房出售合同的附件。
第六条在本合同的第四条约定的预订期限内,除本合同第七条、第八条约定的情形外,甲方拒绝签订商品房出售合同的,双倍返还已收取的定金;乙方拒绝签订商品房出售合同的,无权要求甲方返还已收取的定金。
第七条有下列情况之一,乙方拒绝签订商品房出售合同的,甲方应全额返还乙方已支付的定金。
1、甲乙双方在签订商品房出售合同时,因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款,存在分歧,不能协商一致;
2、甲乙双方签订本合同后、签订商品房出售合同前,由司法机关、行政机关依法限制该房屋房地产权利的。
第八条有下列情况之一,乙方拒绝签订商品房出售合同的,甲方应双倍返还乙方已支付的定金:
1、甲方未遵守本合同第二条、第五条约定的;
2、甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的抵押、预租、查封
等事实的。
第九条本协议一式份,甲乙双方各持份,
、各执一份。
甲方:
(签章)乙方:
(签定)年月日年月日
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