湖州市城市规划管理技术规定.docx

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湖州市城市规划管理技术规定

湖州市城市规划管理技术规定

目　　　录

第一章　总则

第二章　建设用地的区划分类和适建范围

第三章　建筑容量控制指标

第四章　建筑间距

第五章　建筑物退让

第六章　建筑物的高度和景观控制

第七章　建筑基地的绿地和停车

第八章　市政公用设施

第九章　附则

附录一　名词解释

附录二　计算规则

附录三　日照分析技术管理规则

第一章　总　　则

第一条　为加强城市建设规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》、《湖州市城市规划管理办法》和《湖州市城市总体规划（2003-2020）》，制定本规定。

第二条　凡在湖州市中心城市（包括中心城区和南浔城区）内制定和实施城市规划、进行各项建设，除应满足国家工程建设标准强制性条　文和各类专业技术规范要求外，必须遵守本规定；危房翻建、临时建设、农民建房等按有关规定执行。

各县所在城镇及其他建制镇可参照执行。

第三条　湖州中心城市的各类建设工程项目，其控制性详细规划和修建性详细规划已经上报批准的，按已批准的详细规划执行；详细规划未经批准的，按分区规划和本规定执行。

第二章　建设用地的分类和适建范围

第四条　湖州中心城市建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）划分为居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地九大类，不包括水域和其他用地。

表一城市用地分类和代号（大类和中类）

大类代号

中类代号

类别名称

范围

R

居住用地

居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。

R1

一类居住用地

市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地。

R2

二类居住用地

市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地。

R3三类居住用地

市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般、或住宅与工业等用地有混合交叉的用地

C

公共设施用地

居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育、以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地

C1

行政办公用地

行政、党派和团体等机关用地

C2

商业金融业用地

商业、金融业、服务业、旅馆业和市场等用地

C3

文化娱乐用地

新闻出版、文化艺术团体、广播电视、图书展览、游乐用地

C4

体育用地

体育场馆和体育训练基地等用地、不包括学校等单位内的体育用地

C5

医疗卫生用地

医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地

C6

教育科研设计用地

高等院校、中等专业学校、科学研究和勘测设计机构等用地，不包括中学、小学和幼托用地，该用地应归入居住用地（R）

C7

文物古迹用地

具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、革命遗址等用地，不包括已作其它用途的文物古迹用地，该用地应归入相应的用地类别

C9

其他公共设施用地

除以上之外的公共设施用地，如宗教活动场所、社会福利院等用地

M

工业用地

工矿企业的生产车间、库房及附属设施等用地、包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域或其它用地

M1

一类工业用地

　　对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地

M2

二类工业用地

　　对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地

M3

三类工业用地

　　对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地

W

仓储用地

仓储企业的仓库、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地

W1

普通仓库用地

以库房建筑为主的储存一般货物的普通仓库用地

W2

危险品仓库用地

存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地

W3

堆场用地

露天堆放货物为主的仓库用地

T

对外交通用地

铁路、公路、管道运输、港口等城市对外交通运输及其附属设施等用地

T1

铁路用地

铁路站场和线路等用地

T2

公路用地

　　高速公路和一、二、三级公路线路及长途客运站等用地，不包括村镇公路用地，该用地应归入水域或其它用地（E）

T3

管道运输用地

运输煤炭、石油和天然气等地面管道运输用地

T4

港口用地

海港和河港的陆域部分，包括码头作业区、辅助生产区和客运站等用地

S

道路广场用地

市级、区级、居住区级的道路、广场和停车场等用地

S1

道路用地

主干路、次干路和支路用地，包括其交叉口用地，不包括居住用地、工业用地等内部的道路用地

S2

广场用地

公共活动广场用地，不包括单位内部的广场用地

S3

社会停车场库用地

公共使用的停车场和停车库用地、不包括其它各类用地配建的停车场库用地

U

市政公用设施用地

市、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修等设施

U1

供应设施用地

供水、供电、供燃气、供热等设施用地

U2

交通设施用地

公共交通和货运交通等设施用地

U3

邮电设施用地

邮政、电信和电话等设施

U4

环境卫生设施用地

环境卫生设施用地

U5

施工与维修设施用地

房屋建筑、设备安装、市政工程、绿化和地下构筑物等施工及养护维修设施等用地

U6

殡葬设施用地

殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施

U9

其它市政公用设施用地

除以上之外的市政公用设施用地，如消防、防洪等设施用地

G

绿地

市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地

G1

公共绿地

向公众开放，有一定游憩设施的绿化用地，包括其范围内的水域

G2

生产防护绿地

园林生产绿地和防护绿地

D

特殊用地

特殊性质用地

D1

军事用地

直接用于军事目的的军事设施用地，如指挥机关、营区、训练场、试验场、军用机场、港口、码头、军用洞库、仓库、军用通信、侦察、导航、观察台站等用地，不包括部队家属生活区用地

D3

保安用地

监狱、拘留所、劳改农场和安全保卫部门等用地，不包括公安局和公安分局，该用地归入公共设施用地

第五条　各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应按分区规划和本规定表二《各类建设用地适建范围表》（以下简称《表二》）的规定执行。

《表二》中未列入的建设项目，由城市规划管理部门根据项目对周边环境的影响和外部基础设施的条　件，具体核定适建范围。

凡须改变规划用地性质、超出《表二》规定范围的，应先提出调整规划，按规划调整的规定程序和权限经批准后执行。

第三章　建筑容量控制指标

第六条　城市规划区内新建、扩建、改建的建设项目，其建筑容量指标应按照经批准的详细规划执行。

尚无批准的详细规划时，建设用地面积大于2万平方米（含）的建设项目，应编制详细规划，经批准后实施。

建设用地面积小于2万平方米的建设项目，在用地性质符合分区规划及《表二》的基础上，按表三《建筑容积率、建筑密度控制指标表》确定建筑容量指标。

第七条　对未列入表三的大中院校、中小学校、体育场馆、医疗卫生、文化艺术等设施的建筑容量控制指标，应按有关政策和专业规范执行。

工业和普通仓库建筑项目的容积率和建筑密度不得低于浙江省发展计划委员会、浙江省国土资源厅颁发的《浙江省工业建设项目用地控制指标（试行）》。

表三建筑密度和建筑容积率控制指标表

建筑容量

　　　区位

类型

中心城市

中心城市外

旧城区

新区

一般镇和其它地区

D

FAR

D

FAR

D

FAR

低层居住建筑

35%

1.1

30%

1.0

28%

1.0

居住建筑

（含单身公寓）

多层

30%

1.4

30%

1.4

30%

1.4

高层

25%

2.5

22%

2.5

22%

2.5

商业、办公建筑（含旅馆建筑、公寓式办公建筑）

多层

50%

3.0

45%

3.0

45%

3.0

高层

35%

4.0

35%

4.0

35%

4.0

注：

D---建筑密度FAR---容积率

第八条　《表三》规定的指标为地块上限。

单个建设项目的具体建筑容量，城市规划管理部门应结合现状情况、服务、交通、环境、配套和地价等因素，进行综合分析后确定。

第九条　《表三》适用于单一类型的建筑基地。

对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。

第十条　原有建筑容量已达到或超出规定值的地块，建筑物不得进行扩建、加层。

第十一条　开发建设净用地未达到下列最小面积的，不得单独建设：

1、多层及多层以下居住为5000平方米；

2、高层居住为3000平方米；

3、建筑高度小于或等于24米（不含市政配套公建）的公共建筑为3000平方米；

4、建筑高度大于24米的公共建筑为4000平方米。

第十二条　建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且确定不妨碍城市规划实施的，城市规划管理部门可予核准建设：

（一）邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道、市政公用设施等所划分，确实无法调整、合并的；

（二）社区配套用房、垃圾收集和中转、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项目；

（三）农村地区的村镇建设，因特殊情况，确实难以达到前款规定面积的。

第十三条　公共建筑在满足规划、消防、卫生、交通等规范要求的前提下为社会公众额外提供公共开放空间的，可按下表的规定增加建筑面积。

但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的百分之五。

核定建筑容积率

FAR

每提供1平方米实际使用面积的公共开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）

小于2

0.5

大于、等于2，小于4

1.0

第十四条　公共建筑基地为社会公众额外提供公共开放空间必须同时符合下列条　件：

1、公共开放空间位于建筑基地内，后退红线部分不作公共开放空间；

2、沿城市道路、广场、小区道路留设，且任一方向的净宽度在5米以上，实际使用面积不小于200平方米；

3、竣工后应设置相应标志，并交有关部门管理；

4、开放空间不得封闭，不得改变使用性质。

第四章　建筑间距

第十五条　建筑间距应符合本章　的规定，并同时符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求。

第十六条　根据日照、通风的要求和本市建设用地的实际使用情况，多、低层居住建筑的间距应符合下列规定：

（一）居住建筑与居住建筑平行布置时的间距：

1、朝向为南北向的〔指正南北向和南偏东（西）45度以内（含45度），下同〕，建筑日照间距系数不小于1.25。

2、朝向为东西向的〔指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度），下同〕，建筑间距系数可在朝向为南北向的基础上折减0.95倍，且其最小值为6米。

（二）居住建筑与居住建筑垂直布置时的间距：

1、南北向的间距，建筑间距系数可在平行布置的朝向为南北向的基础上折减0.8倍，且其最小值为6米。

2、东西向的间距，建筑日照间距系数可在平行布置的朝向为南北向的基础上折减0.7倍；同时不小于相对较高建筑高度的0.5倍，且其最小值为6米。

3、建筑山墙宽度小于、等于13米的，其间距按垂直布置的居住建筑控制；建筑山墙宽度大于13米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。

（三）居住建筑与居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距：

1、当两幢建筑的夹角小于、等于45度时，其最小间距按平行布置的居住建筑控制。

2、当两幢建筑的夹角大于45度时，其最小间距按垂直布置的居住建筑控制。

第十七条　在一类居住用地的低层独立式住宅地区及其紧邻地区进行新建、改建的，其建筑间距系数不得小于1.40。

第十八条　多、低层居住建筑底层均有商店或其他非居住用房的，在计算居住建筑日照间距时不得扣除非居住建筑的高度，但底层车库可以扣除。

第十九条　多、低层居住建筑的山墙间距不小于6米；山墙上开启窗洞时应避免窗洞相对，否则山墙间距应不小于8米。

第二十条　高层居住建筑与其他居住建筑的间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室大寒日满窗日照的有效时间不少于三小时，并应符合下列规定：

（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距：

1、南北向的，不小于南侧高层建筑高度的0.5倍，且其最小值为24米。

2、东西向的，不小于较高高层建筑的0.4倍，且其最小值为20米。

（二）高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距：

1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距不小于高层建筑高度的0.5倍，且其最小值为30米。

2、东西向的，高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距不小于24米。

（三）高层居住建筑与高层居住建筑垂直布置时的间距：

1、南北向的间距，高层居住建筑与其北侧高层居住建筑的间距不小于南侧高层建筑高度的0.5倍，且其最小值为24米。

2、东西向的间距，高层居住建筑与其东（西）侧高层居住建筑的间距不小于较高高层建筑高度的0.4倍，且其最小值为20米。

3、建筑山墙宽度大于16米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。

（四）高层居住建筑与多、低层居住建筑垂直布置时的间距不小于20米。

（五）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距：

1、当两幢建筑的夹角小于、等于45度时，其最小间距按平行布置的居住建筑控制。

2、当两幢建筑的夹角大于45度时，其最小间距按垂直布置的居住建筑控制。

第二十一条　在符合第十八条　至第二十条　规定的前提下，南北向平行布置

的低层居住建筑之间的最小间距为9米，低层居住建筑与其北侧多层居住建筑的最小间距为13米，多、低层居住建筑与其北侧高层居住建筑的最小间距为15米。

第二十二条　非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：

（一）非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其间距按第十六条至第二十一条的规定控制。

（二）非居住建筑位于居住建筑北侧的，其建筑间距按第二十四条的规定控制。

（三）非居住建筑的山墙与居住建筑的山墙间距，按第十九条、第二十条的规定控制。

第二十三条　医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所、老年

人建筑、大中小学教学楼与其它建筑物之间的间距应同时满足各专业规范的要求。

第二十四条　非居住建筑的间距，应符合下列规定：

（一）高层非居住建筑平行布置的间距：

1、南北向的，不小于南侧建筑高度的0.4倍，且其最小值为20米。

2、东西向的，不小于较高建筑高度的0.3倍，且其最小值为16米。

（二）高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为13米。

（三）多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为10米。

（四）低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，但最小值为6米。

以其他形式布置的非居住建筑的间距，按消防间距的规定控制。

第五章　建筑物退让

第二十五条　沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路、轨道交通两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离应符合本章　规定，并同时符合消防、环保、防汛和交通安全等方面的要求。

第二十六条　沿建筑基地边界的建筑物，其离界距离按以下规定控制，但离界距离小于消防间距时，应按消防间距的规定控制。

（一）各类建筑的离界距离，按下表规定的建筑物高度的倍数控制，但不得小于最小距离。

（二）离界距离除须符合本条　第

（一）项的规定外，须同时符合第四章　建筑间距的有关规定。

（三）界外是公共绿地的，各类建筑的最小离界距离按照本条　第

（二）项居住建筑的离界距离控制，且建筑高度应同时符合第六章　的有关规定。

（四）地下建筑物的离界间距，不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板底部距离）的0.7倍；按上述离界间距退让边界，或后退道路规划红线距离要求确有困难的，应采取技术安全措施和有效的施工方法，经相应技术论证，其距离可适当缩小，但围护桩和自用管线不得超过基地界限。

离界建筑类别

距离

建筑朝向

居住建筑

非居住建筑

建筑物高度

的倍数

最小距离（米）

建筑物高度的倍数

最小距离（米）

主要朝向

低层

0.5

6

-

3

多层

-

5

高层

0.25

10

0.2

8

次要朝向

低层

0.25

3

-

按消防间距控制

多层

4

-

按消防间距控制

高层

0.2

8

-

6.5

注：

1、建筑山墙宽度大于16米的，其离界距离按主要朝向离界距离控制。

2、低层独立式住宅主要朝向离界距离按照0.7倍控制。

第二十七条　沿城市道路两侧新建、改建建筑，除经批准的详细规划另有规定外，其后退道路规划红线的距离不得小于下表所列值。

道路宽度

建筑高度后退距离（米）

D≤24米

D＞24米

h≤24米

3

5

24≤60米

8

10

60≤100米

10

15

h＞100米

15

20

注:

h——建筑高度；D——道路规划红线宽度

第二十八条　新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其面临城市道路的主要出入口处后退道路规划红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于10米，并应留出临时停车或回车场地。

第二十九条　沿城市高架道路两侧新建、改建、扩建居住建筑，其沿高架道路主线边缘线后退距离，不小于30米；其沿高架道路匝道边缘线后退距离，不小于15米。

第三十条　道路交叉口四周的建筑物后退道路交叉口规划红线的距离，多、低层建筑不得小于5米，高层建筑不得小于10米。

第三十一条　建筑物的围墙、基础、台阶、管线和附属设施，不得逾越道路规划红线。

第三十二条　地下建筑物后退道路规划红线的距离，按第二十六条　第一款第（四）项的规定执行。

第三十三条　在规定的后退道路规划红线的距离内，不得设置零星建筑物。

第三十四条　在村镇、城镇规划区范围以外的公路规划红线两侧应划定隔离带，除规划另有规定外，隔离带宽度具体规定如下：

（一）国道不少于二十米；

（二）省道不少于十五米；

（三）县道不少于十米、乡道不少于五米。

第三十五条　公路红线和隔离带内，不得新建、改建、扩建建筑物，但可耕种或绿化；经批准，可开挖沟渠、埋设管道、架设杆线、开辟服务性车道等。

第三十六条　沿穿越村镇、城镇的公路两侧新建、改建、扩建建筑物，可按村镇、城镇规划进行管理，但建筑物后退公路规划红线的距离不得小于5米。

第三十七条　沿河道规划蓝线（规划确定的长期保留的河道规划线）两侧新建、扩建建筑物，其后退河道规划蓝线的距离除详细规划另有规定外，不得小于6米。

第三十八条　沿铁路两侧新建、扩建建筑工程，应符合以下规定：

（一）高速铁路两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于50米；铁路干线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于20米；铁路支线、专用线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于15米；铁路两侧的围墙与轨道中心线的距离不得小于10米，围墙的高度不得大于3米。

（二）铁路两侧的高层建筑、高大构筑物（水塔、烟囱等）、危险品仓库与轨道中心线的距离须经铁路主管部门审核后确定。

（三）在铁路道口附近进行建设的，须符合铁路道口管理的有关规定。

第三十九条　沿地面和高架轨道交通两侧新建、改建、扩建建筑物，其后退线路轨道外边线外侧距离除规划另有规定外，不得小于30米。

第四十条　沿地下轨道交通两侧新建、改建、扩建建筑物，其后退隧道外边线外侧距离应符合轨道交通管理的有关规定。

第四十一条　在电力线路保护区范围内，不得新建、改建、扩建建筑物。

（一）架空电力线路保护区，指导线边线向外侧延伸所形成的两平行线内的区域。

1、一般地区沿架空电力线路两侧新建、改建、扩建建筑物，其后退线路中心线距离除有关规划另有规定外，不得小于以下距离：

500千伏，30米；

220千伏，20米；

110千伏，12.5米；

35千伏，10米。

2、中心城和郊区城镇人口密集地区，沿架空电力线路两侧新建、改建、扩建建筑物，其后退线路中心线距离应符合电力管理的有关规定。

（二）电力电缆线路保护区，指地下电力电缆线路向外两侧延伸所形成的两平行线内的区域。

其每边向外侧延伸的距离应不小于0.75米。

第四十二条　沿城市道路两侧的货运装卸泊位应后退道路规划红线设置，或设于建筑物底层。

第六章　建筑物的高度和景观控制

第四十三条　建筑物的高度、面宽及建筑景观控制应符合本章　的规定，并同时符合日照、建筑间距、消防等方面的要求。

第四十四条　新建多、低层住宅宜采用坡顶屋面。

第四十五条　新建住宅小区实行强、弱电等各类工程管线地埋敷设，围墙透空透绿，空调外机及附属设施统一设置。

第四十六条　在有净空高度控制的气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。

第四十七条　在文物保护单位和周围的建设控制地带内新建、改建建筑物，其控制高度应符合文物保护的有关规定，并按经批准的详细规划执行。

第四十八条　临城市道路设置的地下建筑物不在地上建筑物垂直投影线内的，其地下室顶板标高不得超过室外地坪标高。

第四十九条　居住区内地面停车率（居住区内居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率）不宜超过10％。

第五十条　沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度，除经批准的详细规划另有规定外，应符合下列规定：

（一）沿路一般建筑的控制高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，即：

H≤1.5（W+S）；

（二）沿路高层组合建筑的高度，按下式控制：

A≤L（W+S）；

式中：

A—沿路高层组合建筑以1：

1.5（即56.3度）的高度角在地面上投影的总面积，L—建筑基地沿道路规划红线的长度，W—道路规划红线宽度，S—沿路建筑的后退距离。

（三）建筑物临接两条　以上道路的，可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。

建筑物直接临接或其面临的道路临接广场、河道、电力线路保护区的，在计算控制高度时，可将广场、河道、电力线路保护区的二分之一宽度计为W值。

第五十一条　多、高层住宅的层高宜为2.8米，不应高于3.6米。

第五十二条　沿城市道路的建筑基地的围墙高度不大于2.2米，并应透空设置，其建筑后退道路红线距离内应设置一定宽度的绿化带。

第七章　建筑基地的绿地和停车

第五十三条　各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例（以下称绿地率）必须符合《湖州市城市绿化管理实施办法》和《湖州市城市绿地系统专项规划》规定的指标。

第五十四条　计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的绿地面积。

第五十五条　建筑基地内的集中绿地面积，在居住用地中应不少于用地总面积的10%，在体育、医疗卫生和教育科研设计用地中应符合有关专业规定，在其他类别用地中应不少于5%。

第五十六条　居住小区内每块集中绿地的面积应不小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。

沿城市道路两侧的公共绿地或绿化隔离带，不在建筑基地范围内的，不得作为小区绿地计算。

植草砖不得作为绿地计算。

第五十七条　确实难以达到规定绿化指标的，可将屋面地栽绿化面积（每块面积不得小于100平方米）折算成地面绿地面积。

折算公式：

F=M×N

式中：

F—地面绿地面积，M—屋面地栽绿化面积，N—有效系数（见下表）。

屋面标高与基地地面的高差

（单位：

米）

有效系数（N）

小于、等于1.5

0.70

大于1.5，小于、等于5