工程管理手册 第五部分中央空调.docx

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工程管理手册第五部分中央空调

第五部分

中

央

空

调

xx市xx物业WI/JD－053

管理有限公司中央空调系统操作作业指导书版号/状态：

B/0

ZYPM第1页共1页

1．0目的：

维护设备和操作人员安全，减少设备故障的发生，

确保空调系统正常运行。

2．0范围：

适用于中央空调系统的操作。

3．0内容：

3．1开机

3．1．1将所要开启楼层用户的风机盘管电源总开关拨到“ON”位

置。

3．1．2将所要开启的机组的阀门全部打开，不开启的机组阀门全

部开闭。

3．1．3开所要开机组的冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔风机。

3．1．4检查冷却、冷冻水压力是否正常，并记录冷却、冷冻水压

力、温度，然后将冷水机组控制屏开关拨到AUTO位置，

机组将延时启动。

3．1．5记录启动电流、电压，运行电流、电压写于《中央空调运

行记录》。

3．2停机

3．2．1将冷水机组控制屏上的滑阀开关由AUTO位置拨到UNLOAD

位置，2-3分钟后，将冷水机组控制屏上的三位控制开关

从AUTO拨到RESET位置，机组停机。

3．2．2停冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机。

3．2．3记录冷冻水出口、进口温度，冷却水出口、进口温度，填

写于《中央空调运行记录》。

3．2．4到各楼层停盘管风机电源。

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管理有限公司中央空调系统的维修保养作业指导版号/状态：

B/0

ZYPM第1页共4页

1．0目的：

保证中央空调系统处于良好状态，保证小区（大厦）正常供冷。

2．0范围：

适用于有中央空调系统的管理处

3．0内容：

3．1冷水机组系统

3．1．1冷水机组日常检查、维修保养标准

A．检查记录冷水机组蒸发器、冷凝器开机前后的压力。

B．检查记录冷冻水泵、冷却水泵、冷却水、冷冻水的出水、

进水压力，以及冷冻水、冷却水的出水、进水温度。

C．检查记录主机电压、起动电流、运行电流。

D．检查冷却塔风机运转是否正常，冷却塔浮球动作是否良好。

E．检查膨胀水箱浮球动作是否正常。

3．1．2冷水机组每周维护和检查

A．检查运行记录，从运行数据上了解机组的状态。

B．检查各控制箱并吸尘清洁。

3．1．3月检及维护

A．检查压缩机的油压及油量。

B．系统试漏。

C．检查冷媒运行，冷凝器及蒸发器的温度以检查热交换效果。

D．检查不正常的声响、震动及高温。

E．检查各阀门。

F．检查运行记录及电脑控制中心的工作程序，清洗冷却水、

冷冻水管网中的所有滤净器。

G．检查制冷循环系统，检测雪种量。

xx市xx物业WI/JD－054

管理有限公司中央空调系统的维修保养作业指导版号/状态：

B/0

ZYPM第2页共4页

3．1．4年检及维护

A．换新并检查油滤网。

B．检查保养润滑系统，更换压缩机润滑油。

C．系统检漏（检安全阀、放气管路、高压开关等），若漏更

换检测雪种量。

D．检查压缩机马达，检测马达绕组绝缘电阻。

E．检查安全保护元件。

F．检查及清理电子控制中心，对有关元件作适当调整。

G．检查及清理所有操作阀门。

H．运转冷水机组，检查动作状况。

I．检查不正常的声响、震动和高温。

J．检查冷媒运行，冷凝器及冷却器的温度以检查热交换效果。

K．检查保养主机的控制柜，对有关元件作适当调整。

L．清洗冷却水、冷冻水管网。

3．2冷却塔系统

3．2．1每次开机时均需检查冷却风机运转情况，看运转时是否有

异响和振动，检查水流量是否正常，塔内水位是否正常，

浮球是否起作用。

3．2．2每周检查一次皮带松紧度。

3．2．3每月维护检修。

A检查皮带及皮带轮磨损情况，必要时更换，同时检查皮带

轮及螺丝是否有松动现象。

B清理减速箱内外表面。

C检查主要部件连接螺丝的坚固情况。

D清洗过滤网及冷却水塔内外表面。

E检查所有运动部件的磨损情况，加润滑油。

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管理有限公司中央空调系统的维修保养作业指导版号/状态：

B/0

ZYPM第3页共4页

F检查保养所有附属阀件。

G检查防锈保护层是否完好，除每半年管道刷漆外，必要时

刷漆保护。

H对电机做季检修保养，并检查电路动作的可靠性。

3．3冷却水泵、冷冻水泵

3．3．1日检

A水泵、电机轴承温度，运转是否有异响及振动。

B压力表的读数正常否。

C联轴器是否有异响、跳动；电机是否漏油。

D阀门开关正常否。

3．3．2周检

A清洁机房环境。

B检查分承包方水质处理情况，保证水质各项指标符合要

求。

3．3．3年检

A每半年检查机油、黄油状况并加油。

B检查各仪表的准确性及可靠性。

C检查保养所有的附属阀件。

D电机检修保养。

E测试电路动作的可靠性。

F检查坚固所有连接螺栓及连接部件装配密合度。

G检查泵叶、泵壳，清洁泵的大壳内外表面，泵及面架除锈

并刷漆。

3．4风机盘管

3．4．1空调技术人员应对风机盘管的运行情况进行检查和记录，

发现问题应及时报告设备主管。

xx市xx物业WI/JD－054

管理有限公司中央空调系统的维修保养作业指导版号/状态：

B/0

ZYPM第4页共4页

3．4．2技术人员检查发现冷凝水管堵塞时，应立即处理。

3．4．3技术人员应在每年第一次开机前检查所有盘管风机进出水

调节阀。

3．4．4每半年应对盘管风机过滤器进行清洗。

3．4．5电机不转时，应拆风管，御风轮，测试电机绕组。

3．4．6技术人员应每年检测一次三速开关的性能，发现问题及时

修理或更换。

3．5水处理系统

3．5．1空调技术员应每周督促好承包方进行冷却水的处理，加药、

清洗、测试等。

3．5．2空调技术员应每月督促承包方进行冷冻水的测试，不合格

应加药，再测试。

3．5．3空调技术员应每年督促承包方清洗膨胀水箱、冷冻水加药

以清洗冷冻水管除锈等。

3．6严格按照《中央空调检查保养计划表》进行检查保养，每

一次保养及维修均应填写《中央空调机组维修保养表》。

xx物业管理有限公司

中央空调运行记录

QR―01JD―053

版本/状态：

B/0管理处NO：

日期

机号

时间

电压（V）

电流（A）

机组压力

冷却水温度

冷却水压力

冷冻水温度

冷冻水压力

运行情况记录

记录人

m:

d

h:

m

ab

bc

ca

a

b

c

cond

evap

in

out

in

out

in

out

in

out

xx物业管理有限公司

中央空调检查保养计划表

QR―01JD―054

版本/状态：

B/0管理处NO：

序号

检查保养项目

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

备注

1

电源控制屏

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2

机组主控制回路

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3

系统检漏

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4

过滤器

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5

冷却泵

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6

冷冻泵

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7

所有进出水闸阀

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8

进出水压表

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9

进出水温度计

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10

冷却塔电机及传动部分

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11

风机盘管

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12

水质处理

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13

管网

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14

机房、机组外观清洁

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拟制

日期

审核

日期

终审

xx物业管理有限公司

中央空调机组维修保养记录表

QR―02JD―054

版本/状态：

B/0管理处NO：

维修保养项目

维修保养时间

维

修

保

养

内

容

维修保养人

监督人