雄安新区基建专题分析报告版.docx
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雄安新区基建专题分析报告版
2017年雄安新区基建专题分析报告
2017年8月出版
文本目录
图表目录
1、千年大计全局观
1.1、雄安新区:
千年大计,国之大事
新华社4月1日消息称,中共中央、国务院决定设立河北雄安新区。
雄安新区的
设立是以习近平同志为核心的党中央作出的一项重大的历史性战略选择,是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区,被视为是千年大计、国家大事,战略定位极高,也是京津冀一体化这盘大局的重要一步。
雄安新区规划建设以特定区域为起步区先行开发,起步区面积约100平方公里,中期发展区面积约200平方公里,远期控制区面积约2000平方公里。
雄安新区规划范围涉及河北省雄县、容城、安新3县及周边部分区域,地处京津保腹地,在京津冀一体化中具有显著的区位重要性。
新区现有开发程度较低,发展空间充裕,占据地理位置上得天独厚的优势,新区从设立初始就将成为北京非首都功能疏解集中承载地,从而具备高起点开发、高标准建设等诸多方面的有利条件。
1.2、新区建设:
基建须先行,绿色是主题
按照中央部署,规划建设雄安新区要突出七个方面的重点任务。
这七大任务与京
津冀一体化发展战略是一脉相承的,在加快构建京津冀世界级城市群的进程中,雄安
新区有望成为创新驱动发展的重要引擎。
表格1:
新区建设七大任务
新区处于战略高位,基础设施建设至关重要。
首先,作为京津保三地交通纽带,公路、铁路建设刻不容缓。
其次,城市道路需要满足今后运载需求,供水供电等市政建设承载能力足够强,才能保证未来京津冀世界级城市群建成后依然能保持城市正常运作。
纵观国内外新城建设的案例,从国内的深圳特区、浦东新区到国外的日本“首都圈”城市、英国米尔顿.凯恩斯和伦敦道克兰,都把基础设施建设放在重中之重的位置。
建设绿色新城,打造生态城市,绿色雄安是主题。
在雄安新区七个方面的重点任务中,生态环境和绿色处于突出位置。
在京津冀协调发展中,河北承担了较重的雾霾治理重任,雄安新区的建设有助于进一步确立坚持生态优先、绿色发展的理念。
同时,白洋淀地区环境监测和治理、生态园林打造也是新区绿色建设的重要部分。
1.3、万亿融资需求如何满足?
雄安新区的地位比肩深圳特区和浦东新区,建设所需资金体量巨大。
经测算,预
计雄安新区在中期(5年内)和长期(20年内)固定资产累计投资额分别达1,500亿
元和56,000亿元。
按中期和长期内基建投资在固定资产投资中占比25%来计算,雄安新区在中期和长期中基建投资总额分别为937.5亿元和12,000亿元。
以中期5年内固定资产累计投资总额测算为例进行测算方法说明。
首先,测算雄安新区5年后人口数。
深圳特区和浦东新区设立5年后辖区内人口
密度分别为1,407人和2,937人每平方公里。
考虑到雄安新区将承接北京非首都功能,人口聚集效应强,对照深圳和浦东两个新区建设初期的人口密度,预估雄安新区规划开发区域内5年后人口密度约为2,500人每平方公里。
按照初期规划面积为200平方公里,开发区域内人口数约为50万人1。
其次,计算人均5年内固定资产累计投资总额。
假定包含通胀因素在内的实物资
产年均折旧率均为10%,以2017年初为基期,折算可得深圳特区和浦东新区固定资产累计投资总额为923亿和11,451亿元,人均固定资产累计投资总额约为20万和75万元。
我们参照浦东新区建设的资本投入力度,因此预估雄安新区开发前5年内人均固定资产累计投资额为75万元。
基于预估的人口数和人均固定资产累计投资总额,可推测雄安新区建设前5年的固定资产累计投资总额为3,750亿元。
基建投资规模方面,浦东新区建设前5年基建投资在固定投资总额中占比平均为
26.16%,参照浦东新区的数据,假设雄安新区的基建投资占比为25%2,可算出雄安新区5年内基建投资额为937.5亿元。
表格2:
雄安新区5年内固定资产累计投资总额测算
考虑长期情况,雄安新区远期规划面积为2,000平方公里,通过比对深圳特区和浦东新区20年内人口和固定资产累计投资额的数据,可预估出雄安新区在2037年时人口数为600万,人均固定资产累计投资额为80万元,因此20年内总投资额估算值为48,000亿元。
基建方面,长期来看假设雄安新区基建占固定资产投资比重为25%,则20年内基建投资规模为12,000亿元。
表格3:
雄安新区20年内固定资产累计投资总额测算
根据测算,长期来看雄安新区的建设是万亿级别的,如此巨额的基础设施建设资金从何而来?
本文回顾了国内外关于新城建设的案例,并结合数据及中国现状,就可供选择的新区建设融资模式和融资工具进行讨论。
2、新城开发模式面面观
关于新区建设和城市更新,国内外有着众多模式,这些案例能够给雄安新区规划建设过程中融资渠道和工具的选择提供一些启示。
2.1、新城建设的资金供求分析
从资金需求来看,新城开发建设及完善资金需求主要来源三个层面:
(1)土地一级开发过程中基础设施建设所需的资金。
在“生地变熟地”的开发过
程中,基础设施建设资金需求量大、建设和资金回收周期长,风险极高。
(2)新城的二级开发过程中产业项目所需资金。
相对于一级开发,产业项目投资周期较短,如住宅地产、商业地产、加工制造业等各类商业类开发项目,可能在3到
5年内完成建设周期甚至实现资金回流和盈利。
(3)二次开发过程中,为升级新城的公共服务水平和设施建设所需要的资金。
这类资金基本属于新城建设初步完成后的新增公共投入性资金。
在以往的新城建设中,对应不同的开发阶段往往会有不同的融资模式。
从资金供给模式来看,新城开发的主要资金来源包括政府财政性资金、开发性资金1和商业性资金。
就我国的情况来看,改革开放之前,基础设施的投融资基本上完全由政府主导,开发性资金和商业性资金在其中发挥的作用较小。
改革开放以后,基础设施建设的投融体制改革逐步打破财政垄断局面,形成了以市场为导向、多主体参与的城市投融体系,开发性资金和商业性资金逐渐步入新城建设领域并发挥日渐重要的作用。
图表1:
新城开发阶段与对应的资金需求
2.2、浦东新区:
引入土地滚动开发机制
1990年,中共中央和国务院决定开发浦东,1992年,浦东新区正式设立。
设立以来,浦东新区无论从改革力度还是建设成果始终位于全国前列,成为众多新区建设学习的典范。
从开发之初至2015年,浦东新区固定资产已累计投资1.76万亿。
基础设施建设方面,1990年以来投资于基础设施的资金占整个新区开发金额的比例大多在20%以上。
浦东新区在建设初期就完成了浦东机场、地铁二号线、污水治理等重点基础设施建设项目,经过多年的建设,浦东新区还完成了以陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区、张江高科技园区和外高桥保税区为主的多个开发区的建设,为新区进一步发展打下良好基础。
开发模式上摒弃计划经济模式,成立开发公司,引入土地滚动开发机制。
在新区开发模式上,我国城市新区的开发模式主要可分为政府主导的开发模式和市场主导的开发模式。
浦东新区的开发从一开始就摒弃了由政府统包统揽的计划经济模式,采用以组建开发公司进行开发,政府在其中依靠宏观调控发挥引导作用的新模式。
在投融资模式上,开发公司采用土地滚动开发机制,大力引入内外资,实现了资金和建设良好互动,获得较大成功。
其中,浦东新区大量地引入外资,1998-2005年之间,外资投资占比为20%左右。
图表2:
浦东新区建设早期基础设施投资占比
图表3:
浦东新区内外资投资
浦东新区所谓的土地滚动开发机制是指土地资本与金融资本、社会资本、产业资本大规模、深层次的结合,并进行有效的“土地滚动”:
以土地吸附资金→以资金提升土地价值→土地更大规模吸附资金→浦东新区不动产迅速升值→土地开发迅速推进。
浦东新区土地开发所采用主要采取的模式有以下几种:
以地合资。
开发公司以其土地资本为注册资本,与中外银行合资,将土地资本和
金融资本有效结合,获得启动开发资金。
1991年起,浦东新区的开发公司纷纷与中外金融机构成立了包括上海市金桥联合投资开发公司、上海市陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司和外高桥保税区联合发展有限公司在内的联合开发公司。
表格4:
浦东早期新成立的主要联合开发公司
以地集股。
新区内的开发公司以其拥有的土地资本及合资公司注入的资金,再组建股份公司,大量吸引社会资本。
陆家嘴、外高桥、金桥、张江四个开发公司相继成立股份公司,融得大规模股权资金。
1993年6月,外高桥保税区开发股份有限公司以大陆首家在B股上市的上市公司身份到香港公开募集了8,500万美元;1992年6月,金桥开发公司组建股份制公司,首先在国内IPO筹集3,000万人民币,1993年5月又在香港发行了3,786万美元的B股。
以地招商。
开发公司利用开发区内建成的基础设施,直接向国内外产业投资者招商引资,获得源源不断的后续资金。
随着建设的完善和国家政策的日趋倾斜,新区内的“熟土地”越来越受到青睐并升值迅猛。
以地抵押。
浦东新区重点开发公司以土地成片受让的方式获得土地使用权之后,可到银行进行抵押贷款,投入到土地开发中,再以土地转让收入偿还贷款,从而弥补了投资开发与土地转让回收投资时间差带来的资金缺口。
通过土地滚动开发机制,所获资金周而复始地用于开发区市政基础设施建设之中,构建了极为良好的投入-产出平衡的循环圈。
扩大到整个浦东新区的建设,也存在这样的投入产出平衡循环圈:
政府利用浦东新区的“热土效应”,多渠道筹资,造就新区大型基础设施的建设,从而带来土地增值;从新一批的土地转让中获取高额土地出让金;将新获得的资金投入到新的城市建设和完善当中,土地又进一步增值。
这样的投融资模式不仅为浦东新区的基础设施建设提供有效资金保障,还有效促进了房地产、金融等产业的发展。
2.3、伦敦道克兰:
PPP开发模式
在境外成功的新城开发模式中,典型的有英国、美国、日本和香港。
各地区新城开发由于处于不同发展阶段及不同地域空间,在建设目标、定位、开发模式等方面均存在显著差异,从而形成了各国和地区新城建设的鲜明特征。
但无论是哪个地区的新城建设,高效的开发模式和灵活的融资模式是效率保证。
在开发机构上,英国和日本都以新城开发公司作为主要的开发机构,美国和香港则由政府设立新城规划机构联合私人机构进行开发。
在新城融资模式上,英国首创公私合营的PPP模式,美国则广泛推行BOT和TOT模式1,以灵活融资体系吸引私人投资。
政府和私人机构在开发模式及融资体系等方面的深入合作,已成为世界新城建设的发展潮流。
下面将以道克兰的开发建设模式为例,展现公私合营在整个城市建设中的作用。
表格5:
国外新城开发模式
作为曾经衰落的港口,伦敦道克兰地区如今重现繁华,离不开其“杠杆规划”开发模式。
其开发模式主要通过以城市开发公司LDDC作为开发主体,利用政府财政资金的同时,也创造良好的环境吸引私人部门投资。
道克兰的开发模式实际上就是国内目前盛行的PPP模式的前身。
伦敦道克兰地区在19世纪曾是世界上最为繁华和重要的港口之一。
19世纪60年
代之后,随着全球经济结构的转变,国际贸易局势突变,英
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