土地增值税征管经验材料.docx
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土地增值税征管经验材料
土地增值税征管经验材料
篇一:
土地增值税清算经验总结
土地增值税清算
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第一部份清算前的准备工作
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第二部份清算应收集的资料
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第三部份清算审核的要点
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第四部份清算税款的计算
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第五部份清算案例
第三部份清算审核的要点
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一、清算收入的审核1、获取清算项目销售明细表及未售房屋明细表明细表需包含内容:
分普通住宅、非普通住宅、商铺、车库等列明购房人姓名、房号、销售时间、用途、面积、单价、付款方式、已收款项、发票开具、产权办理情况等2、获取面积统计表及房屋面积实测报告书核对企业提供的已售和未售房屋面积与实测报告书所载数据是否一致核实该项目中各类型房屋的建设及分布情况,如有必要,可实地核查。
确定该项目的总建筑面积、不可售面积
3、获取房管部门的销售备案信息
4、分析房屋的销售价格
(1)计算各类型房屋的平均销售价格,筛选出低于平均销售价格一定比例的房屋,要求企业提供合理的理由,如企业无法提供或提供理由不充分,可对销售价格过低的房屋销售价进行调整。
(2)了解该项目所在地段的同期平均交易价格,分析该项目的平均销售价格是否总体合理
5、复核企业开具不动产销售发票信息
6、结合账户核算情况检查
检查企业预收账款、主营业务收入、其他应付款等科目,查明企业账面记载的收入与提供的销售明细表是否一致,是否有收取的款项记入其他应付款等往来科目,而未开具发票未确认收入的情况。
(少开发票案例)
7、获取银行账号及对账单
了解企业开户信息,并获取银行对账单,抽查企业是否存在收取款项不入账的情况。
8、根据普通住宅的判定标准,区分或复核项目普通住宅和非普通住宅及其他类型房屋分别的销售额和销售面积。
9、对未售房屋及用于自用或出租房屋的收入处理
10、审核各类代收费用
水、电、气、光纤、电话等初装费,查明企业是否存在收取的费用记入其他应付款等往来科目,而发生的支出记入成本费用扣除
1.明确土地取得的方式
企业取得土地方式有多种,如协议出让、招拍挂方式取得、采取政府行政划拨方式取得、从旧城改造与房屋拆迁中取得、法院判决方式取得、股权投资方式取得。
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二、取得土地使用权所支付的金额的审核;?
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比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目,判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。
2.获取土地取得合同或协议、国有土地使用权证,确定企业所提供的土地成本是否属于本项目,合同的总金额与账载金额是否一致。
3.审核企业支付土地价款的依据,是否真实支付,有无向第三方支付,有无以大额现金支付或未支付款项,必要时向转让方进行协查。
4、审核企业取得的土地价款票据,根据各种不同取得方式,取得票据是否符合规定,上一环节是否纳税。
5、是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费。
(如房地产评估费、土地使用税等)6、审核并实地查看同一宗土地是否有多个开发项目或多期开发,是否予以分摊,分摊办法是否合理、合规,具体金额的计算是否正确。
常规情况下按占地面积法、即各期项目所占用土地的面积进行分摊或按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊。
7.拆迁补偿费是否实际发生,尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
核查的主要方法是查找历史资料,索取测绘单位绘制的用地范围地形图、方案图、拆迁赔偿方案、委托拆迁单位的委托合同、协议书、合法安置房证明材料及竣工验收等材料。
必要时,查被拆迁补偿人以核实支付补偿款项金额的真实性。
8、检查企业取得土地的契税缴纳情况,是否足额缴纳,并根据缴纳的契税反算支付的土地价款是否合理。
9、确认该项目支付土地价款总金额,并核实或计算土地价款在可售面积间分配的方法是否
正确,确定单位可售面积应分摊的土地成本。
1.是否属于开发项目真实发生,是否取得合法票据并支付款项,是否存在虚列情形。
2.是否将应计入期间费用记入前期工程费、基础设施费。
3.多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费,是否按项目合理分摊。
报建费用是否交给相关的职能部门,退回的款项是否冲减成本(如墙改基金、散装水泥基金)
4.“三通一平”属地下掩埋隐蔽工程,有可能虚增工作量,如虚增基础工程的土石方量、虚增围护桩数量、虚增地下桩基的深度及数量。
地下基础工程,主要是利用开发前期的政府水文地质勘察资料及地下工程设计资料进行核查。
三、前期工程费的审核;?
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四、建筑安装工程费的审核;
1、要求企业提供或清理建安工程费用清单,按施工单位分别列明:
工程类别、施工单位、合同金额、决算金额
发票取得情况、付款情况等
2.审核发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
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3、审核是否存在甲供材料。
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开发企业存在甲供材料时,重点审核甲供材料清单与工程决算报告,审核是否重复计算扣
除项目。
同时重点审核甲供材料所取得的票据的真实性、付款情况、与施工单位的交接手续;以?
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及甲供材料的营业税缴纳情况。
4.参照当地当期同类开发项目平均建安成本或当地建设部门公布的定额成本,验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
实地查看项目工程情况,必要时,向建筑监理公司取证;5.建筑安装发票是否在项目所在地开具。
所付款项是否存在大额现金支付、未支付或支付给第三方的情况6、审核纳税人是否存在利用关联方(尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率,不同
时段享受税收优惠时)承包或分包工程,增加或减少建筑安装成本造价的情形。
1、要求企业提供或清理基础设施费用清单,按施工单位分别列明:
工程类别、施工单位、合同金额、决算金额
发票取得情况、付款情况等
2、审核各项基础设施费是否取得合法有效的凭证。
款项是否支付。
3、如果有多个开发项目,基础设施费是否分项目核算,是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
4、审核各项基础设施费是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证、是否将期间费用记入基础设施费。
5、审核有无预提的基础设施费。
6、获取各项基础设施费合同、决算,比较、合同、决算与实际费用是否相符。
五、基础设施费的审核?
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六、公共配套设施费的审核;1、要求企业提供或清理公共配套设施费用清单,按施工单位分别列明:
工程类别、施工单位、合同金额、决算金额发票取得情况、付款情况等2.公共配套设施的界定是否准确,是否真实发生,有无预提的情况。
3.是否将开发费用记入公共配套设施费。
4.多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费,是否按项目合理分摊。
5.属于开发商所有的公共配套设施费用,应单独计算成本。
七、开发间接费用的审核1、开发间接费列支的范围直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等2.审核是否将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用。
3、开发间接费用是否真实发生,有无预提开发间接费用的情况,取得的凭证是否合法有效。
4.审核企业售楼部、样板房建造费用是否计入了开发间接费5.期间费用是否计入开发间接费用。
主要检查印花税、土地使用税、管理人员工资、利息等是否进入开发间接费用。
八、房地产开发费用的审核
(一)利息支出的检查1.是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
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2.分期开发项目或者同时开发多个项目的,其取得的一般性贷款的利息支出,是否按照项目合理分摊。
3.利用闲置专项借款对外投资取得收益,其收益是否冲减利息支出。
4、审核各项借款合同,判断其相应条款是否符合有关规定;5、审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
是否取得合法票据,是否实际支付。
(二)房地产开发费用扣除方式确定:
1、三项费用按比例扣除(10%)2、财务费用据实扣除,其余房地产开发费用按4%扣除。
九、与转让房地产有关的税金审核是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税教育费附加。
1、获取或编制该项目各项税金缴纳情况明细表,并从征管系统中核实其实际缴纳情况。
2、审核企业有无将其他开发项目或其他营业收入所纳税未作为税金在本项目中扣除。
十、加计扣除项目的审核1、对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后,未进行任何形式的开发即转让的,审核
是否按税收规定计算扣除项目金额,核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
2、对于取得土地使用权后,仅进行土地开发(如”三通一平”等),不建造房屋即转让土地使用权的,审核是否按税收规定计算扣除项目金额,是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。
3、对于取得了房地产产权后,未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的,审核是否按税收规定计算扣除项目金额,核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
4、对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取,核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。
第四部份清算税款的计算
一、分不同类型房地产(普通住宅和非普通住宅)分别增值额的计算
1、收入计算
2、扣除项目计算
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计算本次允许扣除项目金额,可以采用可售面积百分比法,也可以采用单位成本法。
具体公式
如下:
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(一)可售面积百分比法
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本次允许扣除项目金额=允许扣除项目总金额×(已售建筑面积÷可售总建筑面积)
3、增值额计算
4、增值率计算=增值额÷扣除项目金额
5、适用税率确定及应纳税额的计算
清算案例.doc
篇二:
关于土地增值税清算的归纳总结
关于土地增值税清算的归纳总结
土地增值税是房地产开发企业的主要税种。
土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核,依法征收土地增值税。
由于土地增值税所涉及的周期较长,覆盖范围较广,清算时提供资料较多,清算审核内容比较复杂。
所以,我多次登门请教税务局政策法规处专家,又与房地产企业界资深人士反复探讨论证,结合企业的实际问题,对土地增值税清算进行了比较全面地学习和研究。
现归纳总结如下:
一、土地增值税的征收方式
征收方式分为查账征收和核定征收。
根据国税发?
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