赎楼业务详解.doc

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赎楼业务详解

一、赎楼简述

赎楼，是指在二手房交易过程中，由第三方出资替卖方（房产出让方）归还银行贷款，解除房产抵押，赎回房产权利证明的垫资或信用服务业务。

赎楼业务的方式很多，常见的包括现金赎楼、转按揭贷款担保、同名转按揭贷款担保、凭证押回执放款担保等四种。

除现金赎楼外，其他三种赎楼业务都要以取得银行担保授信为前提。

目前市场上的以现金赎楼居多，现金赎楼是指卖方将其房产转让给买方时，根据买方的申请，由放款机构以现金出资替卖方偿清原银行按揭贷款，以便顺利办理房产过户的业务。

现金赎楼分为交易类赎楼和非交易类赎楼。

1、交易类赎楼，即用于转按揭：

目前，不少处于银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手楼市。

深圳现在尚无法办理住房抵押转让登记，市民要想出售尚处于按揭期的住房，就必须到银行把余款付清，把房产证赎出，才能进行转让和买卖。

这就是交易类的赎楼，这种同一套房产变更借款人，变更抵押，就叫做转按揭。

2、非交易类赎楼

处于银行按揭贷款偿还期内的商品房，由于升值或者已经偿还了相当长一段时间的按揭供楼款，业主希望用该房产从银行获得更多的贷款，可以先将房产从银行赎出，然后重新抵押给银行办理红本房抵押贷款，这就是常说的“加按揭”，也需要赎楼。

以上两种情况都需要先垫付一部分资金，付清银行按揭余款，即赎楼款。

二、赎楼业务特点

1、期限短，费率按照单笔收取

根据深圳房产交易情况，现金赎楼关内一般可在10-20天内完成；关外时间稍长，一般在20-30天之间。

市场上目前以非交易性赎楼居多，所以一般借款人拿到银行的授信批复，放款机构才进行放款，并且重新办理抵押登记手续约为5个工作日，时间长短上比较固定。

目前现金赎楼收费标准为：

●使用现金20天以内，费率为1.5％；

●使用现金超过20天，但在1个月内的，费率为2％；

●使用现金超过1个月，以后每增加15天增加1.0％

2、风险较低

现金赎楼业务由于有真实交易背景，金额较小，期限较短，只要能够保证房产抵押解除瞬间不被第三人查封，几乎没有风险，只要做好过程控制风险就完全可控。

因此，对于一家放款机构而言，现金赎楼业务可作为资金过桥业务的补充业务，以弥补资金过桥业务空挡期的资金闲置成本。

3、强调过程控制

为了有效控制风险，放款机构需专门跟进业务办理，在借款流程中严控风险。

借款人全权委托放款机构进行房产的公证转让、抵押、出租，放款机构获得业务的全权操作权限。

并且要求一定要拿到银行批复才可进行放款。

并要求借款资金专款专用，专门派人去银行确定房贷的还款账户和借款资金的赎楼用途，监督业务办理的整个过程。

4、业务来源较多依赖房产中介

赎楼一般为短期，且业务很容易受市场房价决定。

因此，对于放款机构来讲，利息收入有限。

必须通过一定的业务量赚取一定收入。

市场上的P2P网贷公司等放款机构一般采取与房产中介、担保公司等合作，因为此类机构有较大的客户群体和资金需求。

如果建立长期的合作伙伴关系，也有利于降低风险。

三、赎楼业务流程及风险点

（一）业务流程

流程

参与人员

办理要求

合作机构发出业务申请

风控部负责人

通过微信群、QQ群进行业务发布

风险管理部接单，去银行核查是否存在此单，进行借款人资信调查

调查员

查验《业务递交标准》资料齐全，确定贷款期限

借款人全权委托调查员办理赎楼业务

调查员

审核资料（原贷款合同、抵押合同、原贷款银行欠款清单原件、新银行的贷款审批意见复印件）

通过核查，上标；资金募集齐全，放款

法务人员、上标员

法务人员审核资料的完整性，发标募集全资金然后放款至赎楼账户。

提交还款凭证给平台

与原银行解除抵押登记手续

财务部、担保机构、借款人、调查员

公证书、房产证

新银行办理抵押登记

银行放款于指定账户

调查员或业务员

平台业务员控制银行账户，关注资金进账情况

P2P公司提取资金并回款于投资人

财务人员、银行

平台收取银行放款，扣除售楼费用等，回款给投资人。

（二）风险点

赎楼贷款周期较短，一般在1个月内，资金用途明确，且容易监控，风险比较小，业务相对保守，因此收益也相对较低，必须有一定的业务量做支撑。

这种业务均为短期，非常适合P2P网贷的短期投资者。

赎楼操作中也面临的一定的风险，例如房子被查封，新银行放款要求有明确资金去向等。

二手房引发的争执主要有以下几种情况：

1、买方交了赎楼款，卖方不履行售楼及交房义务；

2、卖方当时购买房屋，只签订了商品房买卖合同，却未办理房产证，买房支付了赎楼款后，房产证却一直办不下来，买方的权利就得不到保障，时间一长，一旦楼价上涨，由于没有办理过户，卖方在利益的驱使下可能将房产转卖他人，让买房处于不利境地。

3、卖方恶意欺诈，把卖方交付的赎楼款挪为他用，而不交付给银行用于赎楼，导致买房利益受损。

4、房子被查封的风险是赎楼业务中最为关键的。

在业务办理的过程中，当房产从原银行解除抵押登记，房产证被赎回时，因借款人有其他纠纷或者存在其他债主，房产被查封，借款人无法再通过新银行办理抵押登记借款。

市场上对以上风险的控制措施非常成熟，可充分控制用于赎楼的账户密码，由平台派专人跟进业务操作，且业务调查人员在前期对客户的资信进行详细核查，包括个人征信，法院的执行人情况等。

关于银行要求受托支付

受托支付是贷款资金的一种支付方式，指贷款人（依法设立的银行业金融机构）根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对象，目的是为了减小贷款被挪用的风险。

借款人赎楼之后向新银行以经营周转等名义进行房产抵押借款，这时银行要求借款人进行受托支付。

这种操作模式P2P网贷公司可设立贸易类的公司，银行将钱转入该贸易公司的账户，P2P网贷公司扣除所借的钱后将剩余转给借款人，操作方式较为灵活。

四、赎楼业务的市场与瓶颈

（一）业务市场

目前市场的很多人都是通过按揭方式购房，因此，几乎一半的二手房卖家需要赎楼业务。

据21世纪不动产市场研究部数据显示，2013年二手房总成交套数同比涨幅高达60.5%，成为近7年全市二手房成交量的最高值。

但是2014年二手房成交量同比2013年整体下滑。

在搜房网二手房市场报告监控的20城市中，2014年1-9月成交比2013年同期上涨的只有西安和重庆两个城市。

相反，南京、北京、深圳和上海年内二手房成交量同比大幅下滑。

201301-201409二手房成交趋势（单位：

套）

资料来源：

搜房网

如果仅以深圳为例，今年1-9月深圳的二手房总成交量为45320万套，约以4万套计，每套需要的赎楼款按照200万计算，综合计算，在深圳地区，一年赎楼款需要的资金量预计在1000亿元左右。

当然这只是交易性赎楼的一部分，非交易性赎楼部分未计算在内。

（二）发展瓶颈

赎楼业务风险低，期限短。

一般银行、担保公司按照放款金额的2-3个点进行收费，但对P2P网贷平台来讲，放出同样的款项，期限越长，利息收入越高。

如果收益只来自于单笔，平台需每月通过一定规模业务量才可产生一定收益。

因此业务来源是核心问题。

以深圳网贷平台“众金在线”为例，它采用与房产中介、担保公司合作的模式，由这些机构为公司提供项目并为所提供的项目进行担保，业务期限均在20天左右，平台投资人的收益率约为1%/月，借款端收取的费用为2%-2.5%，扣除公司的经营费用和中介费用，平台赚取的收益并不多。

长此以往平台容易对房产中介形成依赖，从而丧失业务资产端的核心竞争力。

P2P平台如果只做赎楼业务，产品风险虽然小，平台发展相对稳健，但将受到地域因素影响，市场难以形成扩张之势。

综合考量，平台应根据自身的业务优势和资本实力，构建符合自身发展的业务模式，不断创新金融产品，逐渐形成自己的核心优势。