大发综合楼招商策划.docx

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大发综合楼招商策划

谨呈：

大发综合楼

招商方案

二〇〇五·元

公司董事会：

承蒙信任，受委托组织“大发综合楼”项目之招商销售事宜。

特于此向公司董事会提交《大发综合楼招商执行方案》，供大发公司研讨确认。

颂商祺！

二〇〇五·元

目录

第一篇团队组建

1.1人员配备……………………………………………………………4

1.2到岗时间……………………………………………………………4

1.3组织架构.………………………………………………………..4

1.4各组织相关职能………………………………………………..5

1.5各岗岗位描述…………………………………………………….7

1.6各职位薪金标准及计法………………………………………..13

第二篇招商氛围形成

2.1包装总纲………………………………………………………….15

2.2应用系统………………………………………………………….15

2.3招商通路包装…………………………………………………….15

2.4卖场（招商、销售咨询中心）成立及形象包装……………17

2.5形象宣传包装…………………………………………………….21

第三篇招商现场资料及物料准备

3.1项目规划设计部分资料………………………………………..23

3.2视觉形象延展设计……………………………………………….24

3.3工程及其它配合………………………………………………….26

3.4招商物料及宣传用品…………………………………………….27

第四篇招商实施及推案方式

4.1总策略………………………………………………………………26

4.2招商策略……………………………………………………………27

4.3品牌战略………………………………………………………….28

4.4招商及销售阶段控制……………………………………………30

第五篇招商推广

5.1推广原则………………………………………………………….34

5.2推广手法………………………………………………………..35

5.3招商主要设想和措施…………………………………………..36

附1招商推荐会方案

2广告公司工作内容

第一篇

团队组建

原则：

Ø一个上级

Ø责权一致

Ø既无重叠又无空白

1.1人员配备

目前部门需配备人数为6人。

部门经理——1名

策划师———1名

招商主管——1名

招商员——3名

由管理公司配备清洁工———2名

保安————4名

1.2到岗时间

2005年

1.3各组织相关职能

1.4.1招商策划职能

1、对总经办负责；

2、根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案，呈报总经助理；

3、负责根据招商部各期的销售计划，制订相应的推广策划方案，配合销售部招商工作开展。

4、根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施；

5、深入了解项目的经营特色和经营情况，定期收集地产信息，不断推出各种促销手段和措施。

6、负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作；

7、负责项目的服务管理工作，制订相关服务措施及相应的管理制度。

1.4.3策划部职能

1、向招商策划中心负责；

2、根据公司的发展战略制定房地产的各项推广策划方案；

3、负责房地产广告的制作及实际操作；

4、负责根据物业的特点组织策划各项公关宣传活动，并负责其实施工作；

5、协同招商部进行物业招商、销售工作。

1.5各岗岗位描述

1.5.1营销策划部经理

1、职务名称：

营销策划部经理

2、直接上级：

总经助理

3、直接下属：

策划师、招商主管

4、本职工作：

主持招商策划部全面工作；

5、直接责任：

6、草拟公司年度经营计划，上报董事会批准；

7、负责编制本中心的年、季、月度工作计划、招商计划；

8、根据以上计划指标，负责制定相应的实施方案和措施，在确保完成计划指标同时，能有效地节省费用。

9、负责协助总经助理对公司所有工程项目投资策划，项目可行性研究工作；

10、主持、组织策划工作，拟定招商、租赁方案，确保完成销售指标；

11、统筹或主持本部门的人事招聘、培训及考核等工作，提名本部门人员的聘任、辞退、升职，经人事部，报总经理批准。

12、负责公司及本部门的信息资料档案管理督导工作，保证重要文件、资料的保密不外泄；

13、负责抓好公司员工的思想动态、精神文明、道德教育及职业操守工作，稳定和提高本部门员工队伍素质等企业文件建设工作；

14、积极完成上级临时交办的各项工作。

1.5.2策划师

1、职务名称：

策划师

2、直接上级：

营销策划部经理

3、直接下属：

策划助理

4、本职工作：

策划方案的撰写及实施；

5、直接责任：

6、组织本部的策划工作；

7、负责有关市场策划方案的撰写、广告方案的撰写与编制，交有效地组织实施与监控；

8、搜集有关房地产市场信息及资料，建立与逐步完善信息资料库的管理，为市场租售提供有利依据。

9、为公司提供市场及招商、销售策划方案，并协助实施与监控；

10、提供广告策划方面的报价，以及材料、市场动态的资料，并分类整理存档管理；

11、编制市场推广费用的计划，并加以监控与及时呈报；

12、负责展销会现场气氛布置的方案，组织实施并确保租售计划的完成；

13、组织完成本公司的CI、VI策划工作；

14、积极完成上司安排的工作。

15、负责监督有关招商计划的实施和总结分析；

16、负责策划文案工作、统筹组织相关广告活动并监控；

17、完成经理交待的临时任务。

资格要求：

Ø大专以上学历；

Ø具有一定商业项目策划经验.，熟悉商业地产；

Ø有一定文字功底，文笔流畅；

Ø头脑灵活，思维活跃；

Ø有成功项目经验优先。

1.5.3招商主管

1、职务名称：

招商主管

2、直接上级：

营销策部经理

3、直接下属：

招商员

4、本职工作：

本公司所有物业的招商业务及管理工作工作

5、负责指导本部门招商资料的登记、保管、整理、存档等管理工作；

6、负责本部门人员的岗位培训，提高招商人员的营销技巧；

7、负责公司销售业务，获取最新市场销售信息，为市场策划提供可靠信息和依据；

8、了解市场及周边铺位写字楼、住宅信息状况，开拓新的销售、招商方案；

9、编制本部门月、季、年度租售计划和工作总结，确保完成公司下达的各项任务，并监控本部门的销售、招商费用；

10、负责主动寻求各部门对销售、招商的配合，并将信息反馈给相关部门；

11、、负责召集部门的销售、招商会议及业务培训工作，可在经理授权下主持业务会议及其它重要工作会议。

12、妥善处理客户投诉；协助经理妥善处理部门内外的联系与沟通与工作

13、搜集和整理客户的租售资料，并妥善分类、保管和存档，每月编写统计及分析报表，呈送有关部门；

14、协助人事行政部做好本部员工聘任、考核、培训等工作；

15、督促本部门人员妥善做好档案资料管理；

16、积极完成上司临时安排的工作任务。

资格要求：

Ø大专以上学历；

Ø具有一定的业务培训能力和管理能力；

Ø熟悉案场制度和工作程序；

Ø有一定的招商经验和招商管理经验。

1.5.4售后服务主任

1、职务名称：

售后服务主任

2、直接上级：

营销策划部经理

3、直接下属：

4、本职工作入住服务及入住手续的办理

5、负责部门售后的后勤事务管理及对部门文员的行政监督工作；

6、负责对已售客户的合同签署工作、文件收发、登记、归档、打印、会议记录、通知传递；

7、负责将已签合同移交国土局交易中心备案；

8、负责小业主的房产证的办理，及更名，过户手续的办理协助办理相关的销售手续，并做好档案管理工作；

9、负责小业主与管理公司的协调工作；

10、定期向部门经理递交租后工作计划和总结；

11、协助经理处理好有关部门的沟通协作工作；

12、完成上司临时安排的工作任务。

资格要求：

Ø大专以上学历；

Ø具有同岗位相关工作经验；

Ø熟悉该岗位相关工作流程。

1.5.5招商员

1、职务名称：

招商员

2、直接上级：

招商主管

3、本职工作：

协助主管做好销售工作

4、工作责任：

5、主动、自觉完成本职租售任务及上级安排的各项工作；

6、协助主任调查，及时上交工作计划及总结；

7、对客户有礼有节，不准有超越权限的承诺；

8、积极完成上司临时安排的工作。

9、负责与客户沟通联系，为客户解决困难；

10、在与客户联系中，要有礼有节，不违背公司利益，又使客户满意；

11、协助经理处理投诉问题的落实、解决；

12、做好对外公关工作。

资格要求：

1.中专以上学历；

2.有两年以上招商经验，有房地产招商经验者优先考虑；

1.6各职位薪金标准及计算方法

项目

策划师

招商主管

招商人员

基本结构

基本工资

3500元/月

3000元/月

1200元/月

销售佣金

0.2‰

0.4‰

20%

奖金

▲

▲

▲

福利津贴

福利费

▲

▲

▲

通讯津贴

50元/月

交通津贴

▲

▲

伙食津贴

▲

保险费

▲

▲

▲

对于招聘时可以按照上表所列的内容作为参考，确定各职位具体的薪金数额。

第二篇

招商氛围形成

2.1包装总纲

对项目进行包装的目的，是使项目形成品质形象感，并营造客户对未来的想象空间，以支撑并提升项目的价格定位。

鉴于本项目体量较小，户型均为框架商业，招商的目标客户年龄层集中在30-40岁之间，属社会成功人士，经营心理相对成熟。

在项目的包装延展、形象树立上，要紧密配合项目定位，以西昌一站式饮食、休闲、娱乐、住宿为中心，强化项目的稀缺、罕有、品位、档次有代表性。

考虑目标客户的习惯、品位、心理诉求特性，表现手法上要不落俗套，通过商业气息浓郁的表现形式，吸引目标客户对项目产生强烈的认同感，促成销售。

2.2应用系统

应用系统包括招商通路包装、卖场形象包装、宣传形象包装三部分：

2.3招商通路包装

招商通路主要指引导客户进入现场的路径，主要包括通路组织、地盘包装。

本项目现场最大的卖点之一，就是西昌的集饮食娱乐的全方位专业场所。

因此要精心设计通路，展示项目的未来火暴的经营局面及专业的物业管理。

地盘作为目标客户关注的地方，是项目宣传最经济和直接的媒体，可以吸引注意力，营造现场场氛围。

2.3.1.通路组织：

现场装修施工通路与招商通路截然分开，互不影响，便于客户参观卖场。

装修施工机械、物料单独路口进出，弱化工地凌乱的施工形象。

在项目主入口严格的安防措施。

2.3.2地盘包装：

霓虹灯

项目位于贯穿西昌主干道“城南大道”车流量非常大，夜间昭示性非常强。

2.4卖场（销售咨询中心）成立及形象包装

面积：

180㎡——250㎡。

位置：

人流、车流较大且昭示性强的地段朝向

装修风格：

简约时尚，视觉冲击力强，采用较多的玻璃幕强。

工程造价：

万元左右。

报建、施工、装修时间：

预计60天。

要求交付使用时间：

2005年月日。

招商处的风格与项目建筑形体保持一致，并利用现场展板、易拉宝、模型充分展示项目定位和推广主题。

在气氛营造上应该充分表现未来经营及项目的火暴及利润增长。

并充分运用“感官刺激强化卖场气氛”

在谈论房地产营销领域如何利用“感官刺激强化卖场气氛”之前，先说两件案例：

【案例一】中国最早的体验营销，茅台酒机智夺冠

1912年，中国的茅台酒第一次参加在巴拿马举办的“世界博览会”，和西方的洋酒同台竞技，然而当时西方人对于中国的酒知之甚少，加上包装上和洋酒的差异，茅台酒并没有引起参展商和评委的注意，茅台酒的展位上门可罗雀。

中国参展的酒商们看在眼里，急在心里，一筹莫展。

突然间，有人灵