湖南某湖景区旅游开发项目可行性研究报告doc.docx

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湖南某湖景区旅游开发项目可行性研究报告doc

湖南省XX县XX湖景区旅游开发项目可行性研究报告

、总论

（一）项目背景

1、项目名称：

湖南省XX县XX湖景区

2、承办单位：

湖南省XX县招商旅游局

3、可行性报告编制依据：

1）“中华人民共和国城市规划法”

2）“中国旅游资源普查规范（试行稿）”国家旅游局/中国科学院地理研究所1993，中国旅游出版社

3）“中华人民共和国国家标准（GB/T17775—1999）旅游区（点）质量等级的划分与评定之细则二

4）湖南省旅游业发展“十五”计划

5）邵阳市旅游业发展“十五”计划纲要

6）XX县国民经济和社会发展“十五”计划纲要

7）XX县县域城镇体系规划与县城总体规划（2001—2020年）（XX县人民政府，2000年）

8）XX县公路交通建设“十五”计划（XX县交通局，1999）

9）XX县电力工业发展“十五”计划要点

10）XX县通信工业发展“十五”计划要点

11）XX县环境保护“十五”计划要点

12）规划组在XX县进行的实地调查

（二）项目概况

1、项目名称及选址

湖南省XX县XX湖景区（又名六都寨水库），位于XX县中部，距县城34公里处，规划的目标为水上观光、水上游乐和休闲、度假为主的旅游区。

本次规划中拟建项目具体有八个，项目名称及项目选址如表一所示：

表一XX湖景区拟建项目及地址

项目名称

拟建地点

项目名称

拟建地点

XX湖综合服务和接待中心

XX湖大坝下

双江孤岛度假宾馆

双江孤岛

水上乐园

XX湖大坝下

云仙洞旅游开发项目

荷田乡

XX湖库区水上休闲游乐项目

XX湖库区

水仙洞旅游开发项目

荷田乡

农家乐旅游项目

XX湖库区

XX湖水上索道

XX湖区

其中，优先建设项目有：

1）XX湖综合服务接待中心项目

作为XX湖水上游乐和休闲中心的接待和服务中心。

通过搬迁原有的造纸

厂，建设停车场，对坝下原有鱼池的改造，分别建设水上乐园和休闲垂钓中心。

湖坝下XX位置：

旅游功能：

景区管理和综合服务中心，为游客提供综合服务（游客接待、信息咨询、购物、门票、图片展示、旅游纪念品商店、更衣室、出租器具等）。

2）大坝下大型露天游泳场

位置：

XX湖坝下养鱼池旅游功能；为游客提供游泳休闲的场所。

3）水上乐园（以儿童为主）位置：

XX湖坝下旅游功能：

以儿童水上游乐为主的中型水上综合游乐园。

主要满足中小学生在假期游乐的需要。

主要服务对象是六都寨镇中小学生及其家长和XX县城周末

父母和孩子到XX湖游乐的需要。

4）XX湖库区水上游乐中心位置：

XX湖坝上水面旅游功能：

以水上观光游览及成人水上运动为主。

5）农家乐旅游项目位置：

XX湖东岸旅游功能：

利用岸边农户原有的农舍进行适当的改造和整修，结合湖岸边退耕还林工程，将XX湖两岸主要耕地改造成果园、菜地、花圃。

再将农家附近的湖叉建成鱼塘和网箱养鱼基地，供游人种地、采摘、捕渔、烧烤、住宿等的需要。

让游客真正体验干农家活、吃农家饭、睡农家炕的乐趣。

6）XX湖小型度假别墅群位置：

XX湖库区西岸旅游功能：

随着XX湖旅游开发向观光和休闲度假相结合的方向发展，XX湖不仅要解决游的问题，还要解决住和娱的问题，这就需要建设度假宾馆和相关的配套设施，以满足旅游发展的需要。

7）双江孤岛别墅式度假宾馆位置：

XX湖中双江孤岛旅游功能：

解决XX湖游客休闲度假的居住问题。

8）荷田云仙洞开发位置：

荷田乡旅游功能：

独特的喀斯特风光为游客提供了旅游、观光、探险和科普的好场所。

9）荷田水仙洞的开发及其与云仙洞的连通位置：

荷田乡旅游功能：

与云仙洞呼应，一水一旱，丰富了景观，增加了景点的吸引力。

10）魏午庄故居修缮及周边古民居建设保护

位置：

司门前镇石山湾村金水河边旅游功能：

作为县重点文物保护单位，魏午庄故居现已破旧，有的建筑已经破坏。

应将魏午庄故居的人口搬迁出来，对原有的故居进行整修，并对外开放。

与XX故居和周边古民居一起构成XX湖文化旅游的主体。

2、项目市场定位：

1）客源市场总体定位湖景区旅游业发展目前仍处于起步阶段，旅游客源市场规模较小，旅游XX．

地的特色和形象不够突出。

因而，在近期乃至中期，不应孤军奋战去开拓国内外客源市场，而应该充分利用景区地处邵阳、娄底、怀化三市交界的区位优势，加强与邵阳市、娄底市、怀化市等区域旅游市场的协作与联合，特别是与邵阳市的合作，优先开发邵阳市以及临近县区的旅游客源市场。

在中、后期，随着景区开发规模的壮大和知名度的提高，通过逐步开发夏季水库旅游等特色旅游精品，逐渐将客源市场扩展到长沙、中部大中城市以及长江三角洲、珠江三角洲等沿海经济发达地区。

2）客源市场细分定位任何一个旅游目的地，都不可能满足所有旅游者的整体需求，必须选择一定的目标市场。

应按客源流向，将客源市场细分为核心客源目标市场、基本客源目标市场和机会客源目标市场，从而确定开发客源市场的目标层次。

XX湖景区旅游市场分别为：

①核心旅游客源目标市场邵阳市和XX周边县（市）市场此次规划中将XX湖景区近期内核心目标市场定位于本地居民、邵阳市以及周边县市的游客。

这种定位主要基于以下考虑:

一是邵阳市和周边县市距景区较近，交通便利。

XX县与邵阳市相距仅52km，在邵阳市周末旅游市场圈内，而XX到六都寨只有30多公里，据国内旅游抽样调查，全国周末休闲旅游市场出游量大，需求反复产生，至少50～60%旅游者为环城市旅游带的周末旅游者。

可以预见，随着人均收入水平的提高，邵阳市和XX周边县市居民的周末休闲游憩需求也将日趋旺盛。

二是景区的旅游资源具有比较优势。

邵阳市区有50多万人口，XX县周边的怀化、娄底两市以及武冈、洞口、新化等县市人口数量也较大，这些城市本身缺乏周末休闲、度假和观光的场所，随着交通条件改善，这些城市与XX湖景区之间的行程时间将会大大缩短，因此，XX湖景区的开发对周边城市具有一定的吸引力。

②基本旅游客源目标市场长沙市等地区市场.

长沙是中南地区中心城市之一，也是湖南省最大的客源输出市场。

长沙市经济较为发达，居民收入水平较高，出游能力较强、出游距离较远，应是XX湖除邵阳

市和周边县市以外最主要的客源市场。

上瑞高速开通后，长沙到XX县实际行程

时间将缩短，因此，XX湖景区可将长沙视为中程市场（二级市场）加以开发。

③机会旅游客源目标市场：

国内其它地区、部分国际市场。

XX湖景区机会旅游客源目标市场主要定位在经济发达、人口稠密、居民收入较高、出游率也较高的东部沿海地区，如北京、上海、广州等地。

虽然XX湖对机

会旅游市场的吸引力十分有限，但通过与XX、滩头年画和花瑶风情等有吸引力旅游地形象的塑造，会吸引国内远距离市场和国际市场的部分客源。

但机会市场距离远、开发难度较大，因此，三级市场开发，应发挥XX县及周边旅游城市、旅游地的整体优势，采取多目的地旅游发展模式。

3、项目的主要建设条件

1）自然条件

XX县位于湘中偏西南，总面积2866平方公里，居住有汉、回、瑶、苗、侗、壮、满等11个民族，辖26个乡镇，1010个村（居）委会，总人口109万人，是湖南省的一个农业大县。

XX湖（又名六都寨水库）位于XX县境中部，距县城34公里，是截辰河湖是一XX千米的峡谷出口处。

1中游河段建坝而成，坝址建在六都寨镇西北约．座大型水库，库区控制流域面积338平方公里，年蓄水量2.85亿立方米，设计正常蓄水高程355.0米，库容1.2亿立方米，库区淹没面积6195亩，水面纵深长21公里，库尾与近代思想家XX故居相连，故称“XX湖”。

XX湖水利枢纽工程1975年4月动工兴建，1991年5月竣工，同年关闸蓄水发电。

水库大坝为粘土心墙土石混合坝，坝顶长480米，高70米，坝顶高程360.5米。

大坝溢洪道全长842.5米，设计泄洪流量1820立方米／秒，最大泄洪流量3158立方米／秒。

大坝左侧设有一、二级电站，装机容量5800千瓦。

灌溉配套工程设计总干渠1条，分干渠4条，支渠91条，全长555公里。

灌区面积1400平方公里，设计控灌XX、新邵、邵阳三县14个乡镇419个村36.34万亩农田。

XX湖水库目前是以灌溉为主，兼有防洪、发电等综合利用的大型水利工程。

库区波平浪静，水面浩淼，四周群山环绕，库坡翠竹、青松，森林茂密，库区水质好，无污染，水温适宜，是开展水上旅游和夏季避暑的理想场所。

XX湖六都

寨水库坝址下游l公里处是XX县第二大工业城镇六都寨，交通非常便利，优美的自然环境和便利的交通条件为XX湖景区的开发奠定了基础。

2）人文条件

XX县人杰地灵，历史古迹分布广泛。

秀美的山水孕育了XX、魏午庄、谭人凤、邹汉勋、袁吉六、彭述之等一批著名历史人物，为XX县的历史和文化谱写了光辉篇章；XX文化底蕴深厚，民间工艺和乡土艺术群星璀灿。

滩头的木版年画、七江的“炭花”、岩口的竹编技艺、罗洪的陶瓷艺术、桃洪镇的园林艺术和小沙江的瑶族挑花都是祖国文化艺术百花园中朵朵盛开的奇葩。

XX湖景区附近有XX故居、魏午庄故居以及部分古民居。

XX故居座落在一个文化底蕴很深的古老乡村，四周青山环抱，绿水曲绕，风光秀丽。

在一个长十里、宽不足四里的小范围内就分布有“狮象把水口”，“金板铲龙门”等24景，还有各式祠堂、牌坊、忠臣庙、文昌阁、观音阁、宝塔等许多有特色的古建筑。

XX故居是一座典型的清代民居，历经200余年的风雨沧桑，依然保存完好。

1994年在XX诞辰200周年时，经过维修的槽门、正屋、读书楼、厢房、卧室、灶屋、过厅等建筑，均是原来旧貌。

故居内的读书楼是XX青少年时代读书的讲堂。

故居内的匾额和对联也按照当时所撰写的内容和字体进行了恢复。

在故居内开设了XX生平事迹展览室。

1996年XX故居被定为全国重点文物保护单位，是全省第一批爱国主义教育基地。

魏午庄故居位于XX故居南1.5公里处，向东300米即为柔丽如练的金水河，西倚樟树坳和猫头寨，北抵金潭24景之一的狮子山（山上残存清代所建的文昌阁），南连五柱山。

故居系清乾隆年间（年份不祥）木质建筑物，悬山顶，房屋窗花做工精细，是一处较完整的有代表性的清代民间建筑群。

整个院落前后四重，左右楼阁，飞檐翘角。

前有护院砖墙和槽门，院内屋宇40栋，占地约4000平方米。

主体部分保存尚好，1982年被定为XX县县级文物保护单位。

XX故居、魏午庄故居以及XX湖景区周围的古民居一起构成了XX湖文化旅游的主体。

二、市场调查与预测

（一）现代旅游市场的总体特征游客的心理和旅游文化的发展和人民生活水平的不断提高，随着社会经济、．行为也在发生不断的变化。

旅游业也应该适应社会的发展而不断改进和完善，因此研究现代旅游市场需求的变化，就成为旅游市场开发中的一项重要工作。

1、旅游者需求的多样化，对旅游资源组合条件较好的旅游目的地的需求增加。

20世纪90年代以后，一般化的自然景观和人文景观，特别是以单一形态出现的一般化的自然景观和人文景观对旅游者的吸引力下降，旅游者不仅选择那些独特、奇异、新颖的旅游景点，而且还特别钟情那些具有综合特征的旅游地和旅游项目，希望能从一次的旅游过程中获得集知识性、体验性和享受性为一体的多种满足和享受。

2、追求特色旅游。

在越来越追求个性化的时代，旅游行为方面也表现出对特色旅游的追求，如“民俗旅游”，“探险旅游”、“健康旅游”、“科普旅游”等。

特色旅游的兴起与多样化的需求并不矛盾，二者在本质上都是对传统旅游方式的厌倦，是现代旅游市场中旅游者需求多样化的表现。

3、回归自然，参与意识提高。

作为旅游主要客源的城镇居民，长期在喧闹的城市生活和工作，他们渴望到大自然中体验返朴归真的感受，回归自然成为城市旅游者追求的时尚。

旅游者也不在满足于被动地看与听，而是主动积极地参与到旅游中的各项活动里。

4、对文化旅游产品的需求增加。

随着物质生活水平的提高，人们对精神生活的追求越来越高，旅游者不再满足于游山玩水，人们越来越追求旅游的文化品位，旅游业向文化层次开发也成为一种趋势。

XX旅游资源的特点完全符合当代旅游市场的需要。

XX湖的湖光山色，XX故居深厚的文化底蕴，荷田溶洞奇特的喀斯特景观，打鸟坳的生态奇观、高州温泉的康疗和保健效果，都是现代旅游者所追求的。

（二）国内旅游消费的走势

1、从旅游内容看，娱乐、度假旅游，乡村旅游和观光旅游成为旅游需求的三大主题。

2、从旅游的年龄构成看，老少旅游呈现快速增长趋势。

2000年全国60岁以上的老年人口达1.3亿人，并以年均3.32%的速度增长。

老年人有较多的闲暇时间，有较强的支付能力。

根据2000年国内旅游抽样调查数据显示，65岁以上旅游者平均在外停留的夜数为７.9夜，明显高于其他年龄组。

以年青人为主的学生旅游成为旅游人群中的另一支生力军。

在一些发达地区的城市和乡村，节假日学生旅游非常普及，尤其是暑假。

离退休人员和学生已经成为我国旅游的主要客源，2000年抽样调查结果，两者合计占总旅游人数的33%。

3、传统的团队旅游和自助、半自助旅游各自发展。

团队旅游优点是个人不用对旅游过程中的吃住行等操心，但受限制较多，一般适合长途旅行和中老年游客。

自助旅游目前在中国受条件限制，发展不可能很快；而半自助游，以其灵活性受到青睐。

旅游者通过旅行社安排交通和住宿，而旅游线路和日程则由旅游者自己安排。

这种操心较少而又有较大自由和灵活性的旅游方式，正在越来越多地受到青睐。

4、消费水平不高。

目前国内旅游收入主要靠旅游人数的逐年增长带来的总量增加，旅游人均消费增加不是很显著，是典型的数量型市场。

目前我国人均旅游花费394元/人次，其中城镇居民人均花费614.8元/人次，农村居民人均花费249.5元/人次。

如果按每次旅游花费中的1/4—1/5用于住宿的话，城镇居民住人次。

/元60—50人次，农村居民为/元120-150房的消费水平为

（三）XX县旅游客源市场特征

1、客流量特征

1）客流量呈增长态势，但增长率不高。

长期以来，旅游业在XX县经济中的地位不高，旅游发展也没有引起各级政府的足够重视，对旅游资源开发的热情不够，投入不足，相关的基础设施建设也没有跟上。

旅游业的发展完全是在自发和被动的情况下得以发展。

近年来随着人民生活水平的提高，收入的增加以及闲暇时间的增加，出游的热情越来越高，出游的人数也呈增加的态势，但增长率不高。

2）客流量淡旺季分明，季节差异显著。

XX湖—高洲温泉的旅游季节差异显著。

XX湖是以夏季为主的旅游景区，4-10月为旅游相对旺季；而高州温泉是以冬季旅游为主的景区，11月—4月为旺季。

XX故居和魏午庄故居虽然与水体旅游相比，季节差异相对较小，但也明显具有很强的季节性。

虽然从单个的景区来看，季节差异明显，但从整个XX湖——XX故居

——高洲温泉来看，XX湖和高洲温泉的淡季正好相互补充，可以形成较为稳定的旅游客源

2、客源市场结构特征

1）以国内市场为主，尤其是以本地和周边客源市场为主。

目前XX县旅游主要是以本省旅游为主，XX县、邵阳市、长沙和周边的娄底、怀化部分县市为客源主体，外省客源比例不高。

据2002年4月对XX县代表性宾馆、饭店的调查，友谊宾馆、彼得堡大酒店等高档宾馆，来自邵阳和XX县本地游客

约占游客总数的60%，来自长沙的游客约占25%，其它省份的旅游者约占15%；而据在县城其他中档旅馆和招待所的调查，80%以上为XX县本地人，邵阳和长沙的旅客不到5%，外省游客的比例更低；而投宿低价位旅馆的，几乎全部是XX本地人。

XX湖景区大部分以县内客源为主，少部分从国外和省外客源，高洲温泉客源以当地为主，但从县外进入的客源比例要明显高于XX湖景区。

2）在客源的功能结构上，全县以公务旅游为主，景区则以观光疗养为主。

按旅游者旅游目的划分,全县以会议旅游者和商务旅游者占多数,两者约占旅游者总数的80%。

根据友谊宾馆统计，2001年共接待商务旅游者和会议旅游者约23000人次。

其他中档宾馆也是以县内乡镇干部参加县里的会议为主要客源。

按旅游者年龄划分,旅游者主要以青壮年旅游者为主，约占旅游者总数的90%以上。

XX湖以观光旅游为主，并以青年人为主要客源，高洲温泉以疗养为主，还有一部分为公务旅游。

3）在停留时间上，以一日游为主。

XX县旅游者一般停留一天左右，最近几年逗留天数逐渐下降,1996年、1997年保持在2天以上，1998年上半年由于会议旅游者和散客下降较明显，同比下降1/3左右，而同时,团体旅游者比重增长迅速，使得1998年上半年旅游者逗留天数下降到1.8天。

从停留时间看，XX县旅游者一般以一天过夜游客为主，多日游旅游者所占的比例较小。

前者约占旅游者总数的90%，后者约占10%。

一日游游客主要以本地以及周边县市游客的周末休闲度假旅游和邵阳市会议旅游为主，多日游旅游者主要以商务旅游者为主。

目前到XX湖景区的旅游者以一日游为主，高洲温泉则有一部分是为了洗温泉浴而多日游的客人。

游客的消费水平较低）4．

旅游消费水平较低，人均花费约为70元/天左右。

从各宾馆饭店的调查来看，旅游者的消费主要以基本旅游消费为主，集中在交通、餐饮、住宿等方面，三者消

费约占总数的80%。

非基本旅游消费，如娱乐、购物消费水平等则较低，约占20%。

除了高洲温泉、XX故居等一些景点门票收入以及XX湖有游船票收入外，其他景点基本处于待开发状态，缺乏吸引旅游者消费的游乐、运动、购物设施。

（四）

XX湖景区旅游客源市场定位

XX湖景区是以六都寨镇为依托，以S219省道为中轴线，以XX湖库区为核心，包括XX故居、魏公涛故居、东山禅院等景点以及荷田溶洞景区，集休闲度假、历史文化研究、爱国主义教育、科普教育、生态旅游观光为主体旅游区。

开发定位为XX县旅游业发展的龙头景区，国家级自然生态观光旅游目的地和省级休闲度假目的地。

目前XX湖的客源市场定位主要为本地，以XX县和邵阳市周末休闲为主，兼顾度假旅游。

XX湖景区不同发展阶段的市场定位是：

近期目标市场：

主要是邵阳市范围和娄底、怀化邻近XX周边的县市。

中期目标市场：

随着快速交通线路的建成和旅游景点建设的进一步完善，吸引长沙以及省内其他地区的游客进入，同时尽量吸引邻近省区的游客进入本区。

远期目标市场：

吸引部分国内其他较远省区，如东南沿海的部分游客，港、澳、台，甚至是东南亚等国外的游客。

（五）XX湖景区旅游客源市场预测

1、客源市场预测中的几个主要参数

在进行旅游客源市场预测时，参数的估计是十分重要的。

下面的几个参数在预测中，要根据不同情况进行修正。

1）游客的年增长率在预测游客的年增长率时，要考虑区域条件的发展及变化，如公路、铁路和民航的建设情况，交通条件的改善可以增加游客的可进入性；同时现有基础和旅游资源的开发情况，旅游项目的开发建设周期也会影响到增长率的变化。

2）游客的消费支出游客一天的消费支出包括吃、住、行、游、娱、购六大项的费用，可根据现有的情况进行估算，但要根据旅游地的具体情况分析。

3）游客的逗留天数游客逗留的天数会随着旅游设施的改善和景区建设的发展逐步增加，但不是逐年增加。

观光型旅游，游客逗留的天数不可能增加得很快，即使是度假型旅游，游客也不可能在一个地方逗留很长时间。

一般来说观光型游客的逗留时间为1-2天，度假型游客平均为3-5天。

4）本地游客和外地游客的比例本地游客和外地游客在增长速度和消费水平方面存有很大的区别。

本地游客的增长速度比外地游客的增长速度要慢得多，在一定的基数和一定的时间内，本地游客将保持在一个较为稳定的水平上，或是增长速度较慢。

因此，在预测时，准确的方法是将本地和外地游客分别预测。

5）直接收入和间接收入直接收入主要是指风景区、景点的门票收入，旅行社的收入、宾馆、饭店的收入，旅游商店的收入等；间接收入主要包括商饮服务业、交通运输业、邮电通讯业、零售业等。

由于条件不同，所属系统不同，二者的比例在各地是不同的，

应具体计算。

2、客源总量预测本预测是在实际调查的基础上，结合总体规划有关指标进行的初步预测，具体预测结果见表二。

表二XX湖景区客源预测

2020

20102015现状2005

（2001）

22.28.914.71.02.9XX湖景区（万人）

8.6

10.5—30.025.0年递增率（%）

三、项目财务评价旅游开发和其他任何经济开发一样，都需要大量的资金投入。

早期的旅游开发由于依赖的是传统观光性旅游资源，旅游投资主要用于景区内的游步道建设、简单的景区配套设施和景区可进入条件的改善等方面，对旅游区本身的建设不多。

随着旅游业的不断发展，旅游开发已脱离了原先依赖传统观光性旅游低投入的途径，而成为需要花费大量资金建设旅游吸引物和接待设施的产业，旅游业也逐渐脱离原先的低投入、低风险、高产出、高效益的模式，成为高投入、高风险的产业。

（一）投资概算的方法

1、投资估算的方法在进行拟建项目的前期工作时，计算出这个项目所需全部建设资金大体数额的过程，称为投资估算。

本规划的投资概算主要采用直接估算法。

直接估算法实际上是一种先分项测算、后加总的计算方法。

首先根据旅游业发展目标、旅游景区功能布局、旅游线路设计、旅游产品和配套设施开发建设，分项目测算出所需的投资规模，然后加总求出总投资规模。

在分项目测算过程中，主要计算的是固定资产静态投资额和铺底流动资金。

计算公式为：

项目总投资=固定资产投资+铺底流动资金其中，固定资产投资主要包括：

建筑工程费；设备及工器具购置费；工程安装费；基本预备费；工程建设其它费用（如土地征用费、建设单位管理费等）。

铺底流动资金的计算公式为：

铺底流动资金=流动资金×30%

、项目投资分期2本规划投资安排依据总体规划中的分期确定为近期、中期和远期，其中近、中期为投资安排年限，远期年限过于长远，不确定因素太多，故不做投资安排。

近期：

2003年-2005年

中期：

2006年-2010年

远期：

2011年-2020年

（二）重点建设项目投资概算

1、建设项目投资概况

表三XX湖景区项目投资概算单位：

（万元）

项目名称

地点

内容

投资概算

建设期限

（年）

XX湖综合服务和接待中心

XX湖大坝下

作为XX湖水上游乐和接待服务中心。

搬迁造纸厂、景区大门、导游图、综合服务中心和管理用房、旅游商店、售票处、厕所等。

100

2003-2005

水上乐园

XX湖大坝下

露天游泳池、儿童水上游乐、水上滑道、更衣室、厕所、水循环处理设备、太阳能淋浴设备

600

2003-2005

XX湖库区水上休闲游乐项目

XX湖库区

游船码头