常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则.docx
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常州市国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则
常州市国有土地上衡宇征收与赔偿评估技能细则(试行)
第一章总则
第一条凭据《中华人民共和国都会房地产治理法》、国务院《国有土地上衡宇征收与赔偿条例》以及《房地产估价范例》、《城镇土地估价规程》等执法、法例和有关划定,制定本细则。
第二条在本市国有土地上,从事衡宇征收评估(以下简称征收评估)的房地产评估机构和评估人员的评估技能行为应当切合本细则的要求。
第三条征收评估的工具为征收范畴内经现场查勘认定的被征收衡宇及其隶属物(含其占用范畴内的国有土地使用权)。
第四条征收评估目的统一表述为“为确定被征收衡宇的赔偿金额提供依据,评估被征收衡宇的代价”。
征收评估的时点为衡宇征收决定通告之日。
征收评估的代价尺度为公然市场代价,不考虑衡宇租赁、抵押、查封等因素的影响。
第五条被征收衡宇的类似房地产的市场代价是指在评估时点与被征收衡宇类似的房地产市场代价。
类似房地产市场代价,既包罗了被征收衡宇的代价,也包罗了衡宇占用范畴内的土地使用权的代价。
类似房地产是指与被征收衡宇的区位、用途、范围、修建结构、新旧水平、档次、权利性质等方面相同大概相似的房地产。
第六条同一征收范畴内的衡宇征收评估事情,原则上由一家房地产估价机构负担。
衡宇征收范畴大的,可以由两家大概两家以上房地产估价机构配合负担。
两家大概两家以上房地产估价机构负担同一衡宇征收评估项目的,各房地产估价机构应当就评估工具、评估时点、代价内涵、评估依据、评估原则、评估技能路线、评估要领、重要参数选取等进行相同协商,执行统一尺度。
第七条被征收衡宇分为住宅和非住宅两类,其中,住宅分为成套住宅和非成套住宅两类。
成套住宅是指衡宇套内有卧室、厨房、卫生间、起居室等,经计划等部分同意,按统一计划、设计、制作的,一梯二户或二户以上多层单位式住宅;非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。
非住宅分为营业用房和非营业用房两类。
营业用房是指切合划定能够对主顾提供有形商品买卖并进行直面办事运动的合刑场合;非营业用房是指除营业用房以外的所有非住宅。
第八条市区住宅和非营业用房凭据所处的位置分别为差别的区位品级,市区营业用房凭据所处的位置分别为差别的路线品级。
具体分别拜见附件一、附件二。
第九条征收评估接纳市场比力法、收益法、本钱法等要领进行,其中住宅衡宇应接纳市场比力法,非住宅衡宇在无法适用市场比力法时也可以接纳收益法、本钱法。
被征收衡宇适用基准代价修正方法评估,其根本公式为:
被征收衡宇评估代价
为基准代价,对住宅和营业用房是尺度衡宇基准代价,非营业用房是分区基准代价;
为市场比力修正综合系数。
第十条基准代价是被征收衡宇市场化评估代价的底子。
住宅和非住宅中的营业用房的基准代价以设定的尺度衡宇的市场评估代价为底子;非住宅中的非营业用房主要凭据各分区内差别类型限定条件的尺度衡宇测算并宣布时的衡宇市场价确定分区基准代价。
非住宅中的非营业用房的基准代价以市场比力法为主,结合收益法、本钱法等要领测算得出。
第十一条征收评估的代价应当以人民币为计价的钱币单位,精确到元。
第二章住宅房评估
第十二条成套住宅的评估代价测算的技能路线为:
1.确定评估基准。
一般应在征收项目范畴内设定尺度衡宇作为评估基准。
“尺度衡宇”的限制设定条件拜见附件四。
2.测算基准代价。
接纳市场比力法评估出“尺度衡宇”的基准代价,基准代价按比准代价的算术平均值确定。
测算基准代价的可比实例的选择条件拜见附件五。
其盘算公式为:
尺度衡宇比准代价=可比实例代价××××
尺度衡宇基准代价=(n为可比实例数,n≥3)
尺度衡宇基准代价应是衡宇位于尺度层(楼层系数100%)的代价。
—生意业务情况修正系数,由于接纳买卖的正常生意业务实例为可比实例,因此该系数取100。
—生意业务日期修正系数,该系数可凭据房产治理部分提供的房地产生意业务代价信息确定。
—实体因素修正系数,为可比实例修正为尺度衡宇的实体因素修正系数,该系数确定拜见附件六。
—区位因素修正系数,为可比实例修正为尺度衡宇区位因素修正系数,该系数确定拜见附件六。
3.确定评估代价。
各被征收衡宇分别与“尺度衡宇”进行实体状况、区位因素比力,按比力法原理修正基准代价得出各被征收衡宇的评估代价。
其盘算公式为:
被征收衡宇评估代价=尺度衡宇基准代价×××F
Ki31─实体因素修正系数,为尺度衡宇修正为被征收衡宇的实体因素修正系数,该系数确定拜见附件六。
Ki32—区位因素修正系数,为尺度衡宇修正为被征收衡宇的区位因素修正系数,该系数确定拜见附件六。
F—楼层系数,按首次买卖或房改优惠购房时所对应的楼层系数进行调解或按附件六中成套房楼层系数表确定。
成套住宅的评估价不低于同地段、同位置、同成新、同结构品级的非成套住宅的评估价。
第十三条非成套住宅的评估代价测算的技能路线为:
1.确定评估基准。
一般应在征收项目范畴内设定尺度衡宇作为评估基准。
“尺度衡宇”的限制设定条件拜见附件四。
2.测算基准代价。
接纳市场比力法评估出“尺度衡宇”的基准代价,基准代价按比准代价的算术平均值确定。
测算基准代价的可比实例的选择条件拜见附件五。
其盘算公式为:
尺度衡宇比准代价=可比实例代价××××
尺度衡宇基准代价=(n为可比实例数,n≥3)
尺度衡宇基准代价应是衡宇位于尺度层(楼层系数100%)的代价。
—生意业务情况修正系数,由于接纳买卖的正常生意业务实例为可比实例,因此该系数取100。
—生意业务日期修正系数,该系数可凭据房产治理部分提供的房地产生意业务代价信息确定。
—实体因素修正系数,为可比实例修正为尺度衡宇的实体因素修正系数,该系数确定拜见附件六。
—区位因素修正系数,为可比实例修正为尺度衡宇区位因素修正系数,该系数确定拜见附件六。
3.确定评估代价。
各被征收衡宇分别与“尺度衡宇”进行实体状况、区位因素比力,按比力法原理修正基准代价得出各被征收衡宇的评估代价。
其盘算公式为:
被征收衡宇评估代价=尺度衡宇基准代价×××
Ki31─实体因素修正系数,为尺度衡宇修正为被征收衡宇的实体因素修正系数,该系数确定拜见附件六。
Ki32—区位因素修正系数,为尺度衡宇修正为被征收衡宇的区位因素修正系数,该系数确定拜见附件六。
─非成套综合修正系数。
第十四条阁楼高度(指阁楼楼面与屋面之间的净空高度)低于部分的,按其水平投影面积乘以阁楼最高高度(高于的,以下部分以盘算)与檐口高度的平均高度除以折算后的修建面积乘以重置价的1.5倍进行赔偿。
阁板与室内地坪净崎岖于的,以阁楼高度抵冲层高不敷部分后计认阁楼高度。
无法上人居住使用的阁楼、浮阁和自征收范畴确定之日起搭建的阁楼均不盘算。
第三章非住宅房评估
第十五条非住宅中的营业用房的评估代价测算的技能路线为:
1.明确路线品级。
营业用房的路线品级拜见附件二。
2.测算基准代价。
营业用房的基准代价接纳市场比力法、收益法评估出“尺度衡宇”的基准代价。
一般应在征收项目范畴内设定尺度衡宇作为评估基准。
“尺度衡宇”的限制设定条件拜见附件四。
(1)接纳市场比力法评估,应当选择与被征收衡宇或土地的正当用途相同的可比案例,并综合比力房地产的成新、商业繁华水平、临街状况、衡宇进深、结构、层高等因素,凭据《房地产估价范例》的要求进行评估。
(2)接纳收益法评估时,一般接纳稳定、无限期收益情形测算,盘算公式如下:
V=a/r
其中V为尺度衡宇的基准代价,a为尺度衡宇年净收益,r为资本化率。
a一般接纳客观年租金收益修正盘算。
客观年租金是指相同或类似地段,正常出租、代价相近的营业用房平均租金收益水平。
年净收益为客观年租金扣除维修费、治理费、保险费、税金及空置和收租损失等因素而得。
r应接纳营业性衡宇社会平均资本化率。
资本化率的求取要领接纳宁静利率加风险调解值法,以宁静利率加上风险调解值作为资本化率,宁静利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行宣布的一年定期存款年利率;风险调解值应凭据估价工具所在地域的经济现状及未来预测、估价工具的用途及新旧水平等确定。
3.确定评估代价。
各被征收衡宇分别与确定基准代价对应的“尺度衡宇”进行房地产实体状况因素比力,按比力法原理修正基准代价得出各被征收衡宇的评估代价。
其盘算公式为:
被征收衡宇评估代价=基准代价×
—实体因素修正系数,系数确定拜见附件七。
营业用房的评估价不低于同地段、同位置、同成新、同结构品级的办公用房的评估价。
第十六条非住宅中的非营业用房的评估代价测算的技能路线为:
1.明确区位。
非住宅非营业用房区位拜见附件一。
2.确定基准代价。
非住宅非营业用房基准代价拜见附件三。
3.确定评估代价。
各被征收衡宇分别与确定区位基准代价对应的“尺度衡宇”进行时间因素、房地产实体状况因素、房地产区位状况因素比力,按比力法原理修正基准代价得出各被征收衡宇的评估代价。
其盘算公式为:
被征收衡宇评估代价=区位基准代价×××
—时间因素修正系数,该系数可凭据房产治理部分提供的房地产生意业务代价信息确定。
—实体因素修正系数,系数确定拜见附件八。
—区位因素修正系数,系数确定拜见附件八。
第四章其它评估
第十七条得到市级以上荣誉称呼的名店、名品所在的营业用房,其基准代价增加5%。
第十八条对经计划部分同意,按统一计划、设计、制作的土地性质为出让的营业用房,尺度衡宇土地性质为划拨的其基准代价增加30%,尺度衡宇土地性质为出让的基准价不增加;土地性质为出让的办公、医疗、教诲等非营业用房基准代价增加10%。
第十九条被征收底层营业用房距离高品级路线在0-15m(含15m)的,其基准代价增加10%;距离高品级路线在15-30m(含30m)的,其基准代价增加8%;距离高品级路线在30-50m(含50m)的,其基准代价增加5%;距离高品级路线在50m(不含50m)的,其基准代价不再增加。
被征收底层营业用房两面临街(两面以上临街,按两面临街盘算)的,次临街面宽未到达主临街面宽的50%的,其基准代价增加5%;次临街面宽到达或凌驾主临街面宽的50%,不敷100%的,其基准代价增加10%;次临街面宽到达或凌驾主临街面宽的100%的,其基准代价增加15%。
被征收底层营业用房同时切合前两款划定的,其基准代价只可按其中一种划定进行修正;第二层及以上的营业用房不适用前两款划定。
第二十条取得工商营业执照并连续营业至政府作出衡宇征收决定之日凌驾一年以上的非营业用房和住宅,按以下划定评估:
1.明确路线品级。
路线品级拜见附件二。
2.测算基准代价。
基准代价接纳市场化评估原理评估出“尺度衡宇”的基准代价。
一般应在征收项目范畴内设定尺度衡宇作为评估基准。
“尺度衡宇”的限制设定条件拜见附件四。
3.确定评估代价。
(1)1990年4月1日前取得工商营业执照,并连续营业至政府作出衡宇征收决定之日的,凭据确定的基准代价进行评估。
(2)1990年4月1日以后取得工商营业执照,并连续营业至政府作出衡宇征收决定之日凌驾一年以上的,按以下公式盘算:
评估代价=基准价估价代价×营业年限权重+住宅(或非营业用房)评估代价×(1-营业年限权重)
营业年限权重=(征收年份-取得营业执照年份)/(征收年份-基准年份1990)
第二十一条接纳本钱法评估的,应当接纳房地分别评估的方法,评估出房地产市场代价。
衡宇占用范畴内的土地代价应接纳本钱法等要领求取;修建、安装工程费应运用工料丈量法或分部分项法求取,修建物重置代价的用度组成应切合《房地产估价范例》的有关划定,可拜见附件十二、十三。
衡宇折旧可以成新折扣法盘算,不适用成新折扣法的,也可使用直线折旧法盘算。
衡宇修建设备应单独盘算折旧。
第二十二条国有土地使用权证载明的土地使用面积大于被征收衡宇修建面积且有围护、独立使用部分的赔偿金额为:
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