YF1019朗诗首置产品线研究南京.docx

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YF1019朗诗首置产品线研究南京

朗诗地产

首置产品线专题研究

（南京版）

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上海同策房产咨询股份有限公司

咨询与研究发展中心

2018年9月25日

一、上海市场主要结论

上海市场一致性较强，除了像青浦极少数特殊区域外，在客群构成、产品特性以及购房者关注因素等方面都表现出强烈的一致性。

一.1.1客户特征总结

上海首置客群以新上海人为主。

新政前，新上海人总体约占60～70%；而新政使一批新上海人丧失购房资格，但通过一些错失补救?

?

，新上海人仍占约60%。

首置客户年龄主要集中在25～40岁，其中尤以28～32岁居多。

这些人收入多在8000元/月以上，以二人家庭或有6岁以下子女的家庭结构为主。

其中30岁以下的购房者多数是购买婚房。

而新上海人首置客户年龄比本土客户稍大，约在30～40岁之间。

上海首置客户普遍受过良好教育，学历高。

而从收入上讲，则以低层次的经济型和中产型客户为主。

经济型首置客户主要是各类企事业单位的基层员工或基层管理者，本地的经济型首置客户年收入多在12万以下，依靠父母支持、动迁等筹集首付，由于还款能力不高，工作前景预期不明朗，多采取高首付购房策略；而经济型新上海人首置客户家庭年收入可达到12～20万元，其首付能力低。

经济型首置客户一般选择两房产品，总价不超过150万元，主要110～130万元之间，价格弹性低。

而中产型首置客户主要是中高层管理者和高级技术人员，年收入可达20～40万元有一定的首付能力，月还款能力高、工作前景预期好。

总价承受能力可达到200万元左右。

一.1.2置业区域特征

上海首置客户置业呈现区域性、郊区化和交通依赖化三大特点。

目前上海首置产品主要分布于外环外的郊区。

一般区域内客户和地缘客户能占50～70%的比例，像青浦这样相对封闭的市场，本地客可达到80～90%。

客户通常会选择交通便捷的区域，特别是轨道交通附近。

一.1.3产品特征

首置产品主要是60～70平米的一房，80～90平米的紧凑型二房、95~100平米2+1房以及105～120平米的紧凑型三房。

其中80～90平米的紧凑型二房是主导房型，其次2+1房也占到三成；而一房和三房两种房型配置较低，总计约为两成。

限购后，需求90平米户型的客源上升明显，这其中大部分是原来想选择60～70平米户型的客户。

而对于内部设计上，客户比较关注客厅的尺度和主卧的面积。

同时因价格承受能力有限，一般接受精装的标准不会超过2000元/米。

项目配套比较关注的是彰显身份的大堂，而对于会所配套首置客户关注度不高。

但是对于社区景观、人车分流等虽然首置客户关注度不高，但会在潜意识中影响客户对项目的第一印象。

对于科技元素首置客户一般不敏感。

首置客户对总价的弹性一般在5万左右，那么科技系统的增量成本一般也要控制在500以内，否则接受度将受影响。

对于重点提及的全社区无线网络覆盖，普遍反映客户会很喜欢。

一.1.4关注因素

对于客户关注的因素细节方面很难分出高低，整体上来说，首置客户最为关注的是价格，其次是区位交通，而周边配套是第三位。

另外，区域生态环境、区域规划、附加值设计以及收纳功能间、卫浴等人性化细节的设计都可以给项目加分，但影响力有限。

二、解读南京

二.1.1城市性格

谈到旅游城市，南京算不上什么重要角色，可它的名声却因其厚重的历史文化积淀而老少皆知。

这个曾经的六朝古都，带点儿北京与上海那般喷薄而出的大都市气势。

然而南京是一个不太张扬的城市，有些悠闲，有些懒散，水性中带有些许的伤感。

（1）南京是有历史的城市

南京作为一个古都，一不小心踢着块砖头，拣起来一看，说不定就是一段历史。

恐怕没有一个大城市经历过南京这么多的沧桑。

南京整个城市浸染在沉重的历史中，给人一种凝重、沉静之感。

南京有“六朝金粉”之称。

然其历史何止六朝，起东吴，历东晋、宋、齐、梁、陈、南明、太平天国、中华民国，漫长的历史岁月成就了南京的深厚历史底蕴。

然而，南京被喻为“最具悲剧色彩的城市”。

其一，南京的王朝都是短命的，除了东晋，所有王朝都难以持续百年。

但在这轮回流转中，南京却充满了悲伤。

每次改朝换代，南京都是尸横遍野血染长江。

其二近代从鸦片战争的南京条约到抗日战争的屠杀，又在这厚重的历史上增添了那么一股感怀之情。

尤其是1937日本人攻入南京，给南京留下难以磨灭的创伤。

（2）南京是有文化的城市

从以前的金陵到现在的南京，无疑都是充斥了文化的地方。

有人说，南京是一个文化过剩的城市。

虽为古都，南京却未遗留丝毫帝王将相的霸气。

从隔江后庭花到秦淮月下人，从“吴宫花草埋幽径，晋代衣冠成古丘”到“雕栏玉砌应犹在，只是朱颜改”。

南京沉淀了太多文人骚客的感怀。

而现在南京依然是中国最好的文化市场之一。

南京现在拥有全国第二仅次于国家图书馆的南京图书馆、规模仅次于北京上海的中国科学院南京分院、全国最大的天文台——紫金山天文台、全国发行量最大的晚报——扬子晚报（也是中国发行量第三的报纸，仅次于参考消息和强制发行的人民日报）、馆藏全国第三的博物馆——南京博物院和最大的明清及民国史料整理中心——中国第二历史档案馆；拥有近120万在校大学生和8所211工程建设大学，700余家科研院所，76位两院院士。

所有以上指标都仅次于作为直辖市的北京上海。

其文化资源相当丰富。

事实上，所有经营文化的商人，都特别看重南京这块风水宝地。

一旦在南京获得成功，潜在的市场前途便不可预料。

南方的商人，把南京看成是自己北伐的前沿阵地，而北方的势力欲想南下，也很自然地会把南京看成兵家必争之地。

（3）南京是个发展缓慢的城市

然而像南京这样一个历史、人文、地理、文化集中的地方，却未抓紧时机“发扬光大”。

南京就象个背着重重的壳的蜗牛，行动缓慢，坐视苏南地区的崛起，自己依然无动于衷，心甘情愿处于尴尬地位。

现在的南京缺乏竞争的硝烟，没有攀比，自然也就没有压力。

2010年的经济指标比较，南京作为省会城市不仅在全市经济总量上输于苏州，就是市区人均产值也仅仅是居中，甚至尚不如镇江、泰州等地区。

而从经济增长对比中可以看出，每逢经济增长高峰的时期，苏州的增长速度明显高于南京。

而南京增长一直较为平稳。

当然，造成这种局面也有政策方面的因素。

解放以来南京一直受到中央的打压，国立中央大学被肢解，留下的南京大学和东南大学又拆分出了西北工业大学，电子科技大学，中南大学等，飞机制造厂迁往南昌，原来中国最大的兵工厂金陵制造总局迁往重庆，甚至连南京的公交车也被拖到北京组建了首都公交公司。

原来南京通往武汉的沿江铁路停建，南京到杭州的铁路拆除。

改革开放后，国家的开放扶持政策也总是有意回避南京。

本来珠江三角洲的优惠条件长三角就从未享受过；在国家发展长三角的时候，还刻意的对南京区别对待。

早年在江苏乡镇企业最为红火的时候，江苏顶着压力办乡企，最终赢得了中央很有保留的肯定文件。

其中谈到苏南的乡镇企业时提到可以考虑在一些地区大胆尝试，但是特别指出不含南京……

在九十年代，使得南京经济缓慢发展。

原来迁入南京的新加坡工业园区被中央下令改迁苏州。

在其缓慢的发展进程中，也意味着作为长三角地区重要的节点城市，南京未来有着巨大的发展潜力。

（4）南京是个不排外的城市

南京人从来不排外，没有排外情绪的城市总能让人呆得自在些。

事实上，生活在这个城市里的人，很少去思索自己究竟是不是南京人，人们都习惯于用祖籍来回答问题，于是绝大多数人都会告诉你，自己不是南京人。

这也是南京的历史原因造成的。

从历史上看就这样，苏南人定居南京，很多人只是为了做生意，他们想方设法，赚了钱就想走。

和苏北的贫困落后比起来，苏北人不会觉得南京如何如何不好，他们定居南京，通常是兵分两路，一路是干苦力的，在服务行业挣些钱，便赖在南京不走了，另一路却野心勃勃，实实在在地干着，上下经营，为了迟早有一天能捞个一官半职。

南京的行政长官，很少由地道的南京人来担任。

省一级的领导是这样，市一级的领导也这样。

从民国到现在一直都是如此。

历史证明南京离开不了外地人，南京这座城市能有今天，南京的外地人功不可没。

南京为外地人提供了无穷无尽的机会，对外地人向来也是特别友好。

外地人在南京无论常住，还是暂时路过，都不会感到无所适从。

二.1.2南京人特点

南京人被称为大萝卜有一些时日了，从好的方面来说，是说南京人的敦厚和朴实；从不好的方面来说，则是说南京人的木讷与愚笨。

南京这样的历史、人文、地理、文化等资源集中的地方，要是换浙江人或者广东人，早就“发扬光大”了。

（1）南京人很朴实，很可爱，很包容！

因为南京地理位置特殊，南京人集南北特点于一身！

南京话和南京这座城市一样，不南不北，没有北方话的硬，也没有南方话的柔，和普通话像，但是一些俚语也会让人不懂。

南京人不像纯粹的南方人，他们心胸宽广，能包容一切，这一点有点北方人的气质，所以外地人会发现在南京生活上学是比较容易进入这个环境的，南京人不排外。

并且南京人喜欢一窝蜂似的接收外来的东西，喜欢上海服装，喜欢日本电器，喜欢广告上吹得最凶的东西。

史学家分析南京人性格中的缺陷：

过分中庸。

（2）南京人勤劳

在这里看不见满城稀里哗啦的麻将，噼里啪啦的扑克，不在用餐时间也决看不到酒店里的高朋满座。

人们热衷于本职工作。

（3）南京人沉着

在中央的不断打压之下，南京人早已经养成少说多做的习惯。

这既是南京人的自我保护，也是南京人性格中沉淀着的厚积勃发。

（4）南京人低调

南京老百姓对有钱人会羡慕，但是从来不会当作是啥了不起的事情。

一般南京老百姓的想法都是“钱算多大事啊，还是感情比较重要”。

也正因为对富人并不怎么太在意，所以富人在这个城市里都活得很低调。

哪怕是南京首富苏宁的张近东，平时也都是无声无息，几乎从来都让人感觉不到他的存在。

而像陈光标这种从不夸耀自己的财富，却一直在积极地投身慈善的富人也成为了南京所有老百姓尊重的对象。

（5）南京人爱逛上海

如今南京人去上海，就跟逛夫子庙一样，抬脚就走。

在上海的火车站、地铁站、南京路、淮海路，到处都能听到熟悉的南京乡音。

对于酷爱文化的南京人来说，上海大剧院的顶级音乐会、画廊定期举办的小型艺术品拍卖、林林总总的展览馆，还有风格各异的建筑和流光溢彩的街道，以及大街小巷流泻出的浓郁的上海风情，无不散发出诱人的香气，成为一道道令人无法拒绝的美味。

马鞍山、合肥、扬州、镇江、无锡等南京周边城市的居民，也把南京当作了双休日购物旅游的首选之地，撑起了南京购物的半边天。

三、

首置市场研究

南京的城市发展和南京人的特点决定了南京市场存在一定的特殊性。

而从南京人喜欢上海这一方面来看，南京市场未来的发展应是向上海靠拢。

先从客户特征来看南京市场的特点。

3.1客户属性研究

三.1.1首置客户来源特征

南京首次置业群体大体可以分为二大类：

一是南京本地客户，二则是外来工作人员，即“新南京人”。

和“新上海人”组成不同的是，“新上海人”大部分是高收入中高级白领的，而“新南京人”职业分布更广，有一些工作年限不长的普通白领、高科技企业的高收入白领和一些小私营业主组成。

目前，南京市场还是比较理性的。

由于限购令的尺度相对一线城市要宽松不少，客群虽有一定的观望情绪，但市场整体去化尚可。

在客群占比中，本地客和“新南京人”基本五五开，但是从发展趋势看，南京的购房人群，尤其是首置客群中“新南京人”的比例会逐渐增多，市场发展趋势向一线城市看齐。

三.1.2家庭生命周期特征

由于调控的影响，银行对于房贷的门槛的提高，影响了首次置业人群的购买能力，首置客群出现年龄增大的趋势。

目前南京在售项目的首置客户年龄多在25～35岁之间，尤以25～30岁居多，其中公司白领多在28-32岁，小私营业主在30-35岁居多，即已经工作四、五年以上的白领、企事业单位员工或事业小成的私营业主等。

从家庭结构来看，这部分客户群以新婚族、已婚无子女和学前家庭为主，多是夫妻或者拥有幼龄子女。

由于生活习惯差异和购买能力的限制，家庭结构相对单一，一般买房不会考虑和父母长辈长期同住。

其中，28岁以下购房多为“婚房”，经常会出现“两代共购”现象（父母付首付，子女月供）；而新南京人的首次置业多在28-35岁。

而从支付能力方面考虑，首置客户主要为都市新锐家庭，其中以经济型和中产型阶层人士为主。

经济型置业者喜欢大众化的休闲娱乐方式，不盲目追求高消费，价格弹性低。

而中产型置业者层次较复杂，有不少是小私营业主，这一客群的文化层次、学历等参差不齐，更能接受一些能体现其尊崇感和身份的项目。

三.1.3教育特征、职业分布和收入状况

南京首置客群一般其月收入一般要达到5000元以上才能达到购房及格线。

客群主要分为三大类：

一类是高知白领，及学历高收入高的白领阶层，这类群体普遍受过大学本科及以上教育，注重事业，善于接受新的观念，喜欢追求时尚和个性，感性消费观念强于理性消费观念。

普通员工一般家庭年收入在10万左右，而一些高科技企业或中层干部家庭年收入可达15万-30万之间。

另有部分是一些企事业单位员工，如石油化工等企事业员工，这类客群所从事的往往是一线基层工作，其本身学历并不高，但是单位福利较好，收入较高，一般家庭年收入在15万-30万之间。

还有就是一些小私营业主，这些小私营业主经过早年的发展，现在年收入从几十万到上百万不等，资产有了一定的积累后，具备了在南京购房的能力。

这一客群的学历高低参差不齐，既有高学历者也有较低学历者。

其家庭年收入跨度也较大，在20万-100万之间；年龄多集中于30-35岁之间，尤其是在栖霞、仙林地区是这些小私营业主较集中的区域，在这些区域的项目中，其占比能达到2成以上，一般这一客群更能接受一些能体现其尊崇感和身份的项目，并且由于有了一定的生活体验，对于一些住宅科技功能的运用比较务实的，能接受一些实用的科技元素运用。

这些群体的共性是都处于年富力强的阶段，对于未来的发展预期良好，整体处于上升期，但是由于家庭的成长周期变化，家庭开支会逐渐上升，未来的经济负担会逐步加重。

三.1.4购买力特征

（1）支付能力与特征

从前述首置群体的家庭生命周期来看，首置客户主要为都市新锐家庭，其中以经济型和中产型阶层人士为主。

其中经济型置业者主要是一些高知白领。

该类置业者中本地人群夫妻家庭年收入在10万以下居多，月还款能力较弱，部分依靠夫妻双方父母支持或靠原有房子出售、动拆迁等来筹集首付。

他们工作前景预期不明朗。

多采取高首付购房。

但随着房价的快速上涨，此类客户所能承受的首付比例逐渐下降；而非本地置业者即“新南京人”，由于多来自于二、三、四线城市甚至于农村，本身家庭条件有限，财富积累的时间也较短，首付能力较低，但由于高学历，高层次，收入尚可且处于成长期，一般夫妻二人的家庭年收入在10万-20万之间。

特点是低首付—首付能力弱，高贷款—贷款依赖度高，贷款年限长。

而中产型置业者则主要是企业部门经理级、企业高管、高科技行业高级技术人员，制造类行业的中级以上工程师、政府和事业单位中层干部、小私营业主等。

该类置业者家庭年收入一般能达到20～35万，其中小私营业收入相对较高，个别年收入甚至近百万。

这一客群有一定的首付能力，月还款能力高、工作前景预期好。

（2）总价承受能力

根据置业者经济实力的差异，置业者所选择的区域不同，其能够承受的总价“天花板”也不同。

经济型置业者经济实力较弱，选择的产品多为经济型两房，总价一般不超过90万，以30%的首付计算，最高首付能力基本在25-30万之间。

其中大多数总价支付段控制在60～80万之间。

经济型置业者的价格弹性也较低，对价格相当敏感。

而中产型置业者事业初步取得一定的成绩，对自己的工作前景看好，期望居住环境能够更舒适，对于住宅的品质感有一定的要求。

并且此类置业者有较强的还款能力，在置业预算上相对比经济型置业者具有更强的总价承受能力。

因此，中产型置业者对总价的承受能力明显高于经济型置业者，有部分会选择相对舒适的小三房，总价承受力可以达到120万以上。

3.2外部环境属性

外部环境属性主要是指非项目和客户自身的因素，包括项目区位交通、区域规划、周边环境等。

三.2.1置业区域特征

南京首次置业客户在选择置业区域上呈现出三大特点：

区域性强、不同区域内项目可竞争性弱和郊区化发展的特点。

（1）区域性强

南京置业者对于自己熟悉的区域、圈层都有一种依赖心理，在自住的需求考虑下，大部分置业者选择在本区域内置业，或者选择与本区域相邻的区域。

在考察的首置项目中，除了江北地区等由于价格相对较低，未来地铁的带动会吸引相当的外区域客群外，其他地区的项目一般本区域客户基本要占到五成左右，成为最为主要的客户群；第二客户群就是工作、生活在项目区域相邻的地缘客户，这部分客户在销售中约占到25%以上；这二类客户一般能占到75%-90%左右，剩余来自于其他外区域的客群一般较少。

值得我们注意的是南京置业者区域感相对较强，大部分区域类似于半封闭型市场，除了江北区域价值洼地的效应外，其他地区即使是受轨道交通辐射的项目，所能辐射的区域也不会太远，一般也不会有较多的外区客导入。

产生这种现象的原因一方面是受传统地域观念的影响；另一方面也是因为南京的轨道交通尚处于发展阶段，不像一线城市北京、上海等轨道交通的线网发达、便捷，市民已习惯于利用轨交而不是公交出行的生活方式等有一定的关系。

（2）不同区域内项目可竞争性弱

由于南京置业者有相对较强的区域性，不同区域内的项目可竞争性较弱，不同区域有明显的客群差异、价格差异，即使是一些大体量同价位档次的项目，不同区域也很难形成较强的竞争。

例如，江北地区的一些大盘辐射的是全市性的首置客群，但由于其定位于购房及格线上的经济型首置客群，虽有低价优势但很难对板桥、江宁等地的一些项目产生实际竞争。

（3）郊区化发展

近几年随着住房价格的快速上涨和市内土地供应的稀缺，南京置业者开始逐步由市区内向外扩展，同时，南京对于市区内限购的政策也推动了这一趋势，目前，新兴的大型居住区正在快速形成。

和上海不同，上海的大型居住区基本沿轨道交通沿线的布局，在轨交的辐射能力下，客群能接受较远距离的上下班路程，上下班路程在1-1.5个小时是大部分上班族都能接受的时间，而南京置业者较难接受上下班路程时间超过1小时，这也就意味着大部分南京项目其单个项目的辐射范围相对有限，客群区域性更强。

这一现象产生的原因和南京当下的城市发展规模和轨道交通发展程度有一定的关系。

（4）未来发展趋势

随着城市规模的进一步扩张，新兴居住区的成熟，轨道交通的逐步完善，人们的观念会有一个逐步变化的过程，预计未来南京也会像一些一线大城市一样，随着新移民的进入，区域观念会有所弱化，轨道交通的辐射力更强，不同区域间的竞争性也会越来越强，但这有一个发展的过程，根据一些一线城市的发展经验来看，以南京目前的发展情况，估计这一过程至少需要3-5年的时间。

三.2.2区域规划与外部配套

（1）生活配套因素

根据项目现场了解及访谈，首置型客户一般都把和日常生活相关的商业配套部分看得比较重要，在南京其受关注度甚至超过上海。

产生这种差异的原因主要是一线大城市有大量的“北漂、沪漂族”，面对高昂的生活成本，其原来的生活环境更加恶劣，生活压力较大，能在一线大城市扎根下来就已经很满足了，相对于市中心和城郊巨大的价格差，其心里能接受首置项目区位相对差些，配套相对弱些的情况，而南京城市规模不如一线城市，相对价格差也没这么大，客群虽然放弃了十分便利的市中心区域，但仍希望周边能有相应的配套设施满足其日常需要；同时，一线城市生活节奏更快，很多上班族早出晚归，在家中时间相对更少，一些商业配套需求并不在小区周边完成。

一般来说主要针对首置型的项目区位离市中心有一段距离，处于城郊或郊区，周边的生活配套设施还处在完善阶段，不够成熟，和生活相关的商业配套往往是首置型客户首先关注的要素之一。

其中比较受关注的商业包括超市、便利店、餐饮。

另外，首置型客户主要包括新婚族、已婚无子女、学前家庭和一小部分小学家庭等，其中即将成为三口之家的家庭和拥有学龄前子女的家庭又占多数。

此类群体开始注重孩子的教育，除了就近要有幼儿园之外，对小学和中学的学校选择也有一定的要求，若项目位于名校学区会对项目有很好的推进作用。

在生活配套方面，一些大体量的项目由于自身体量大，生活配套相对更多一些，会有一定的优势。

一些区域客群较集中的项目，由于客群对项目周边情况比较了解，在实际询问中这方面的关注度相对较少，而对项目品质感的关注会更加高些。

（2）区域个性因素

a.外部环境

从访谈项目中总结，外部生态环境因素虽然不是客户置业的决定性因素，却能够一定程度给项目加分，成为影响客群选择项目的一项次要因素，如靠近奥南体育公园的金地自在城等；另外，相对于比较直观的生态环境而言，客群同时也看重人文环境，即周边居住人群的素质、层次等隐性的软环境。

一般来看，年纪越轻的客群受生态环境影响大于人文环境，而一些生活有些阅历的客群，受传统观念的影响，会对人文环境也较关注，但同样这点也不是购买的决定性因素。

b.区域规划

区域规划一定程度上代表了区域未来的发展趋势，预示着区域内未来的各类配套是否齐全，这和目前的配套设施共同组成了配套环境这一重要购买因素，勾勒出了客群未来的生活蓝图，对于客群导入本区内有重要作用。

同时，如今的首置客群以年轻人为主，其对社会的变化也较敏感，在当今通货膨胀，物价快速上涨的环境下，有一定的保值增值意识，区域良好的未来规划，也会提升其对未来的发展预期，促进成交。

c.其他因素

对于不同区域，吸引客户的地方也有所差异，但是对于某一个区域共享的特征，如靠近奥南体育公园等，区域内大部分的项目共享，有一定共性；而同区域内离该特性因素的距离、是否处于核心位置，客户会对其有一定的考量，但不起决定性作用，只是购买的一项次要因素。

3.3产品属性

三.3.1产品设计特征

（1）项目整体设计

虽然在访谈中，大部分人都认为项目整体设计，包括风格、立面、园林景观打造等都不是首置客户重点关注的因素。

但是这些因素所产生的整体效果感却给置业者造成感官冲击，能使其对项目的品质产生较大认同感，从南京的新城金郡来看，虽然此类因素不重要，但是在打造良好第一印象方面有着不可忽视的作用，会进一步提高置业者对项目的认可度，更易得到首置型客户的深度认同。

而在风格、立面、园林景观的打造上面，虽然目前artdeco的建筑风格较流行，但在实际运用中更重要的是项目整体感觉。

因此，在产品风格、立面、景观等方面的设计应选取易于体现出整体感的类型。

在这方面，软景（如绿化）在效果上一般要优于硬景（如雕塑，假山等）。

（2）户型面积段需求特征

根据置业者的经济实力差异，在房型需求上呈现出不同的特征，但较统一的特点是面积趋小、户型紧凑。

这是因为房价高位运行和支付能力上涨缓慢而导致消费者对紧凑户型情有独钟。

并且，开发企业的产品设计和技术手段的成熟大大提高了紧凑产品的实用程度。

目前，上海、南京两地都出台了规范建筑面积计算的规定，即控制偷面积的行为，但两地的尺度略有不同，南京相对更宽松。

两地主要政策差异

上海

南京

阳台

阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不得超过1.8米（含），且其水平投影面积小于或等于8平方米，否则需按全面积记入容积率；单套住宅中第二个或两个以上阳台应按水平投影面积计入容积率。

阳台进深超过2.40米（不规则的阳台，按其进深的平均值控制）的,计算全部面积，不足2.40米的按水平投影面积的1/2计算面积。

飘窗

台面与室内地面的高差，不应小于0.5米，飘窗高度应不超过2.2米，且自外墙墙体结构外边线，至飘窗外边线距离不超过0.6米。

否则，应按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积，并计入容积率。

与室内楼地面高差达到0.30米及以上，平均进深小于0.90米的，不计算面积；平均进深超过0.90米的，按水平投影面积的1/2计算面积。

与室内楼