新郑月季新城项目可行性研究报告.docx

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新郑月季新城项目可行性研究报告

目录

编制说明

第一部分：

总论

1.项目概况

2.公司简介

3.可行性研究范围与研究依据

第二部分：

项目背景分析

1.项目建设背景

2.建设意义

3.结论

第三部分：

市场研究

1.新郑市经济环境分析

2.新郑市房地产整体环境分析

第四部分：

项目价值分析

1.项目地块素质

2.政府规划

3.周边交通及未来发展状况

4.周边配套及未来发展状况

5.价值判断

第五部分：

总投资估算及资金筹措

1.总投资估算

2.资金筹措

第六部分：

经济评价

1.评价依据和原则

2.评价基础数据

3.静态分析结果

第七部分：

结论

编制说明

1、本报告由河南羚锐房地产有限公司撰写，首先为新郑市“羚锐月季新城”项目（以下简称“月季新城”），提供投资决策参考及依据，报告分别从项目区位、市场潜力、建设价值、经济效益等几方面论述项目的可行性。

2、本报告以现有各种资源条件为基础，并考虑到市场及其它各种不确定因素的影响，但不排除仍影响报告结论的可能。

第一部分：

总论

一、项目概况

◆“月季新城”是河南羚锐房地产有限公司（以下简称羚锐房产）拟开发建设的低容积率、高绿化率项目。

倾力打造的是一个布局合理、功能完善、环境优雅、有文化内涵、个性鲜明的大型花园式现代化社区。

◆“月季新城”位于新郑市中华北路与铁北二路交汇处，西距新郑市重点中学“新郑二中”100米，北依郑韩故城，南临武汉大学创办的“小太阳幼儿园”。

新郑市市政规划2005年6月计划动工的中华路涵洞改造工程和铁北一路、双拥路、环城路环绕项目地界，构成了项目便捷的交通出行优势。

◆“月季新城”将尊贵豪华的别墅与精致典雅的多层住宅通过一心两带有机的融和相得益彰、浑然一体，真正打造一个“名宅、名校、名流”的高尚社区。

◆“月季新城”的建筑造型设计体现对人的尊重与关怀，设计中运用细腻精致的细部和协调的比例关系，创造出良好的视觉景观效果，结合建筑的造型，通过简化与提炼，使建筑群体渗透出新颖、明快的气息。

二、公司简介

羚锐房产由信阳羚锐发展有限公司和闵志浩共同投资组建，具有独立法人资格和三级开发资质等级。

公司注册地点：

信阳市新县解放路，注册资金：

2000万元;法人代表：

熊维政;公司主营房地产开发、物业管理、房地产咨询，兼营建材、销售代理服务等。

羚锐房产成立至今，开发项目总建筑面积共计10余万平方米，开发的新县羚锐精品广场，新县羚锐幸福家园，新县羚锐金成山庄，潢川羚锐假日广场，信阳羚锐百佳广场等项目均成为当地具有标志性的住宅小区和商业购物中心。

新县羚锐幸福家园被信阳市房产管理局授予“信阳市物业管理优秀住宅小区”，羚锐房产被信阳市房产管理局授予“2004年度房地产开发优秀企业”。

羚锐房产取得ISO9001:

2000质量体系认证，所建设的工程全部按照质量体系要求组织实施，目前公司正在进行的是“潢川羚锐春申名苑”项目的开发建设。

经过数年开发经验的积累，羚锐房产已经明确界定了自己的经营目标：

不追求开发规模最大，但求做精做细。

公司现有管理人员46人，经营管理班子成员均受过正规高等教育，大专以上学历40人，中、高级职称12人，初级职称16人，平均年龄28岁，是一支朝气蓬勃的高素质专业队伍。

在市场竞争日趋激烈、市场机制日趋完备的情况下，公司坚持“创造价值、满足需求、追求卓越”的方针，增强企业的核心竞争力，以行业领先的目光来预测市场，以专业化的开发来塑造产品，走品牌化经营道路，实现企业发展目标。

三、可行性研究范围与研究依据

1.研究范围

本次可行性研究主要侧重“月季新城”的市场环境、技术环境和投资回报进行研究。

对项目建设价值和经济收益以及市场可行性进行科学分析和论证，以辅助投资决策的需要，为项目的初步设计提供依据。

2.研究依据

◆新郑市城市总体规划；

◆《河南省城市规划管理条例》；

◆新郑市规划局下达的“月季新城”选址意见通知书和规划设计要点；

◆现行有关房地产规范、规定；

◆其它各种可靠信息来源（官方媒体发布的市场、供需、技术、经济等方面）的资料。

第二部分：

项目背景分析

一、项目建设背景

新郑市隶属于河南省会郑州，是全省18个改革开放特别试点县（市）和26个加快城市化进程试点县（市）之一。

全市总面积873平方公里，人口62万。

改革开放以来，综合经济实力连续七年位居全省前列，2002年被评为全国县域经济基本竞争力百强县（市），并获得了国家卫生城市、中国优秀旅游城市和省级文明城市、省级园林城市等多项荣誉称号。

新郑市作为郑州南大门，既有国家实施中部崛起、河南省构筑以郑州为中心的中原城市群经济隆起带的宏观发展机遇，又有郑州建设现代制造业基地、现代服务业中心和现代农业示范带的微观发展机遇，既有国家南水北调、西气东输等重大工程建设穿境而过带来的战略机遇，又有煤炭开发带来的现实机遇，特别是2004年底，投资10.4亿元、年产300万吨的新郑矿区赵家寨煤田（河南省政府2004年重点开工建设项目）和投资近5亿元、开采能力150万吨的许岗煤田项目相继开工建设，必将进一步提升新郑的经济实力。

新郑市的房地产市场起步较晚，大多数城市居民依然居住在低矮、阴暗的平房或者自建房当中，随着近年来新郑市经济、文化、旅游等均取得了长足发展，再加上新郑市城市化进程的加快，大量的农村富裕人口和外来人口进入城市，原有的住房条件和层次已远远不能满足新郑市市民的需要。

房地产业必将在大经济环境利好的影响下加快发展，成为新郑经济的又一新的支柱产业。

二、建设意义

“月季新城”的开发建设有助于推动新郑市城市规划东扩北进的建设进程;同时，也能够繁荣新郑市房地产开发市场，进一步改善市民居住条件;通过与周边生态、古迹和整体区域规划的结合，形成新的新郑市市民心目中的小康之家“首善之区”。

羚锐房产做为一家以打造精品为价值的开发公司，进军新郑房地产市场是其实现企业价值的一步重要举措。

以此扩大企业知名度，拓宽企业开发领域，进一步提升企业的品牌形象。

三、结论

项目所在地是新郑市城区东扩北进的重点建设地区和核心规划区，其规划功能界定、周边地区功能的完善以及道路交通状况的改善都将为该规划区带来巨大的经济利益和发展潜力。

“月季新城”作为该规划区中的开发项目势必可以借助整个规划区强劲的发展势头，凭借羚锐房产的经验，更有效的整合各方资源，创造更有利的商业价值。

第三部分:

市场研究

本章主要分析本项目建设所面临的经济环境，房地产市场环境，以便清晰地认识居民的购买能力、消费信心及房地产市场竞争格局、发展趋势、检验本项目的设立是否满足了市场需求和消费能力导向。

一、新郑市经济环境分析

1.新郑市经济现状分析

◆省会郑州直辖市，位于郑州、开封、洛阳、许昌四个地级市构筑的金三角的中心地带，人流、物流、信息流和资金流的主要汇集地。

◆2004年新郑市国内生产总值（GDP）比上年增长了13％，达118亿元;城乡居民储蓄余额36.3亿元，增长11.9％;城镇人均可支配收入7400元，增长12％。

◆2005年一季度，新郑市财政收入，主要工业增加值等主要经济指标比去年同期增长34.7％和33.0％，呈现出强劲稳健的发展势头。

◆2005年一季度，新郑市新招项目40个，总投资21亿元，其中到位资金4.2亿元，同比增长36.6％。

2.新郑市经济前景分析

◆国家实施中部崛起，河南省构筑以郑州为中心的中原城市群很大程度活跃了新郑市经济，新郑市正面临着历史上最好的发展时机，经济必将取得持续稳步快速增长。

◆面对各种机遇的降临，新郑市提出2005年目标：

A>.GDP增长15％，达到136亿元，城镇居民人均可支配收入增长9％，达到8060元;

B>.继续出台一系列优惠政策，鼓励外资在新郑投资办企业，新签约或开工20个5000万元以上的大项目。

◆新郑市以历史文化为依托，搞好历史文化资源的研究，挖掘和开发、建设“文化新郑”;加强生态环境保护，坚持生态保护与污染防治并重，建设“生态新郑”;完善使用体系，落实各项政策，建设“信用新郑”;强化社会综合治理，全力维护社会稳定，建设“平安新郑”。

统筹发展各项事业，努力构建和谐社会，从而促进新郑市各产业的健康发展，保证经济的持续稳步增长。

3.综合评论

总的看来，新郑市的经济现状在全省县（市）中处于前列，随着国家中部崛起战略的实施，新郑获得了持续快速发展的机遇，居民消费信心和消费能力均得以保证，市场对商品住宅有足够的消费能力支撑。

二、新郑市房地产整体环境分析

1.新郑市房地产市场分析

（1）2004年以前房地产市场分析

新郑市商品住宅形式在2004年以前一直维持在老城区以传统独家院落、陈旧套房、私人建筑小型多层、低矮平房等为主。

而套房价格均价仅在700元/m2左右徘徊。

究其原因：

◆土地价格较低，管理不规范。

土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。

单位和个人可以以很便宜的价格取得土地，这导致土地市场相对混乱。

◆住宅以零星分散建设为主，不注重整个小区环境、园林、文化、物业、配套方面的建设。

◆消费观念和居住观念较传统，许多市民不愿购房置业，而喜欢买地自建，喜欢在老城区内消费，对居住环境要求不高。

（2）房地产整体市场现状分析

2004年以来，新郑市房地产整体市场展示出蓬勃的发展势头，主要表现在：

◆规范房地产开发，改善投资环境，房地产开发逐渐开始具备规模化、品牌化、品质化、绿色化、健康化等特征。

◆扩大城市框架，实施“东扩北进”，大大改善城市对外的交通状况，提高城市对周边地区的辅射和带动力，从而提升城市地位，带来更多的农业人口和市外人口涌入新郑，进一步提高新郑的房价。

◆随着外地房地产投资商以及本地大型民营企业集团纷纷进军房地产，新郑市房产市场的整体规模和开发水平迅速提升。

2.房地产发展趋势分析

从上述分析来看，新郑市房地产在全省县（市）中还处于中等水平，但发展势头之强劲，开发水平提升之快，已得到市场的认可。

随着整个市场的日益健全和规范，消费市场在不断扩大，消费者也日趋成熟，具备可开发大规模住宅小区的市场基础。

3.新郑市部分主流项目分析

（1）项目一览

项目名称

位置

开发商

住宅类型

多层均价

（元/㎡）

占地面积

（亩）

滨河帝城

新郑烟厂大街

金源房地产

多层.别墅

1060

316

兴弘花园

新郑溱水路中段

郑州市兴弘贸易有限公司

新郑正弘房地产有限公司

多层.别墅

1000

170

丽都花园

新郑新建北路中段

郑州市宏基房地产有限公司

多层

1000

36

鑫源花园

金城路中段

鑫源房地产开发有限公司

多层

900

（2）分析点评

◆滨河帝城

该项目是新郑市首家滨水生活社区，紧临郑风苑公园、黄水河，位置独特，交通便利。

小区规模较大，整体设计匠心独运，色彩明快、典雅高贵。

小区以多层住宅为主，兼有独栋、联体别墅，一期开发已基本结束。

经过大力宣传，在市场上激起强烈反响，项目销售至今已达80％以上。

◆兴弘花园

该项目是由新郑本地富商投资兴建的，位于新郑市溱水路中段，紧邻黄水河，交通方便，小区容积率低、绿化率高，配套设施齐全如会所、中心广场、天然气、暖气、智能华物业等，且建筑形态外观漂亮，私家花园占地面积大，统一种植，目前销售状况良好。

◆丽都花园

该项目位置优越，交通便利，文化氛围浓厚，与轩辕故里、步行街、汽车站、炎黄广场等谣相呼应，属于老城区周边生活配套齐全，一期项目已是现房，更有利于销售工作开展。

◆鑫源花园

该项目离市中心较近，交通方便，配套设施齐全，经营方式灵活，可以出让土地、定向开发、自行建设等，价格便宜有利于占领市场。

（3）综述

较之早期住宅小区规模的开发项目，目前新郑市房产主流的规模小区项目更加注重人与自然的和谐统一，对建筑设计、配套设施有精益求精的要求，同时辅助以优质服务做后盾，渐渐形成城市、住宅、景观、社区、文化、创新等协调一致的开发思路。

目前，新郑市房地产主流项目的价格（多层）在900-1060元/㎡，与省会郑州相比，价格仍有较大上升空间，就整个新郑市当地市场的反映来说，商品房价格也会持续攀升。

“月季新城”项目无论在品牌知名度，物管质量还是开发商经验上都具备竞争力。

除此之外，羚锐集团早期进入新郑市投资制药企业和市政工程等，一直得到了政府部门的大力支持。

随着企业和品牌的不断发展壮大，政府部门和广大市民对企业业绩给予了充分肯定，同时公司也积极投身公益事业回馈社会，形成了良好的互动关系，为企业业务拓展、市场的认可搭建了有利的社会平台。

因此，我们可以判断，凭借充分的社会资源和清晰的社会文化主流，牢牢抓住园林景观，规模开发两大要素，加之得天独厚的地理位置，“月季新城”项目已经具备了进军新郑市主流房产市场的所有先决条件。

第四部分：

项目价值分析

该部分重在从项目自身条件出发，分析其建设的理论价值。

一、项目地块素质

1.地理位置

本项目地块位于中华北路东侧，为居住用地。

地块北面为郑韩故城公园所环绕，规划中有铁一路、铁二路与中华北路和双拥路连接。

2.地形、地貌

本项目地块属平原微丘地貌，北高南低，最大高差约1m。

3.地质情况

资料显示项目所在位置的地质条件较好，能够满足住宅设计要求。

二、政府规划

该地块规划为一类居住用地，是新郑市北扩规划中生活居住社区的一部分，其控制性指标是该地块高舒适度居住环境的保障。

项目主要控制性技术指标：

◆地块面积：

约200亩

◆使用性质：

居住

◆容积率：

≤1.5

◆绿化率：

>30％

◆建筑密度：

<30％

三、周边交通及未来发展状况

项目所在区域是新郑市北扩规划中重点建设发展的居住片区，其道路交通状况对于整个规划区的发展具有不可忽视的影响。

1.规划区及周边交通现状

该规划区的西侧中华北路为30米宽的城市主干道，通往最繁华的人民路;南侧有一条道路等级较低，现已考虑重新规划。

2.交通发展前景

规划中的道路已编入新郑市的总体规划，预计在2005年6月份开工建设。

规划中的双拥路临项目的东侧围墙;规划中的铁一路打通了项目的南面道路与双拥路相交;规划中的铁二路与环城路相交，使项目的北面与郑韩故城公园隔路相望。

同时，重新改造中华北路与新密铁路的立交桥，新增双拥路与新密铁路的平交道口。

3.综述

项目所在地的交通现状虽不甚理想，但随着规划区建设步伐的加快，其交通的改善、完善指日可待，必将为本项目带来巨大的价值和经济利益。

四、周边配套及未来发展状况

1.周边配套现状

目前该地区有新郑市重点中学“新郑二中”，新郑市骨科医院和小部分居民区，周边配套尚不完善。

2.周边配套的未来发展状况

规划中的小太阳幼儿园正在建设，以及环绕郑韩故城的公园、公共绿地和垃圾站、变电站等也即将随道路交通一起开工建设。

3.综述

项目周边规划配套完整，满足大型居住社区的需要，且各项配套的优化配置足以匹配小区的居住要求。

五、价值判断

1.有利条件

◆地块位于新郑市城市规划区的核心区，且北依郑韩故城，优越的地理条件形成稀有的人文景观，类似地块在主城区中当属凤毛麟角。

◆地块本身为平原微丘地貌，有利于建造出风格鲜明、具有特色的园林式小区。

◆政府的大力支持，新的房地产项目的进入，为该区带来更美好的开发前景。

◆整个区域开发尚在起步阶段，有利于整体规划和建筑形态的统一设计，打造现代、新颖的新城区。

2.不利条件

◆目前地块所在区配套尚未完善，加大了开发工作的不可预见因素。

◆项目距离新密铁路线较近，且有一条粮食铁路专用线从项目西侧经过，不利于高端客户的开发。

3.价值描述

◆开发商品牌形象。

羚锐品牌在新郑市具有较高的知名度及良好的品牌形象，羚锐房产以稳健的作风，打造精品的理念和人文特色的居住风格必将有利于提升“月季新城”的文化价值。

◆根据地块的情况，配合新郑市特有的古都文化，可有针对性的对项目进行策划、创新、推广。

◆随着市政配套工程的开工建设，整个项目区域面貌将会焕然一新。

届时，项目的开发时机成熟，项目升值潜力巨大。

第五部分：

总投资估算

一、总投资估算

1.编制依据

◆地块控制性规划所确定的指标。

◆工程建设费用按国家及新郑市现行有关政策文件规定计取。

◆设备价格按新郑市现行价格进行调整。

◆羚锐房产以往的开发经验估算。

2.估算说明

（1）前期费用

◆土地费1500万元（含征地、拆迁、出让等费用）

◆设计费用100万元

◆前期规费150万元

前期费用共计1750万元

（2）建设费用

◆建安费用7300万元

◆景观建设费用500万元（含园区景观、道路、绿化、围墙、大门等）

◆配套设施、设备费用150万元（电力设施、地下管网、安防系统、智能系统、园区共用设施等）。

建设费用共计7950万元。

（3）销售费用280万元（销售收入的2%）

（4）管理费用260万元（含财务费用、办公费、质监费等）

（5）不可预见费用300万元（建安费用的4％）

项目总成本约为10540万元。

二、资金筹措

本项目建设资金的70％将来源于开发商、投资商自有资金，30％的建设资金将通过申请银行或机构贷款解决。

第六部分：

经济评价

一、评价依据和原则

1.依据

◆国家颁发的《建设项目经济评价方法与参数》

◆财政部制定的《房地产开发企业会计制度》

◆营业税等相关税收法规

◆“月季新城”规划控制性指标

◆国家、新郑市其它有关政策法规（优惠政策）

2.原则

◆基于本报告为整体效益的简单评估，故只进行静态分析；

◆遵循效益与费用口径一致的原则；

◆评价方法：

本报告以整个项目作为研究对象，项目的前期征地费用等作为一次性投入计入成本。

二、经济评价基础数据

1.销售价格确定

基本目前新郑市主流房产市场的价格，“月季新城”暂定多层住宅均价为980元/㎡;独立住宅均价为1400元/㎡;临街商铺均价为2000元/㎡。

2.销售收入

◆多层住宅收入85000㎡×980元/㎡=8330万元

◆独立住宅收入34000㎡×1400元/㎡=4760万元

◆商业用房收入4300㎡×2000元/㎡=860万元

◆地下储藏室收入11000㎡×600元/㎡=660万元

销售收入共计14610万元

3.销售毛利＝14610万-10540万＝4070万元

4.税金测算

◆营业税及附加＝销售收入×5.75％＝14610×5.75％＝840万元

◆所得税＝利润总额×33％＝（4070-840）×33％＝1060万元

5.净利润＝4070万元-840万元-1060万元＝2170万元

三、静态评价结果

1.税后投资收益率＝税后投资收益/总投资＝2170/10540＝20.59％

2.税后销售收益率＝税后投资收益/总销售收入=2170/14610=14.86％

注：

本税后投资收益率仅为保守估计，不排除因涨价因素而导致的收益率增高的可能性。

第七部分：

结论

通过对本项目市场环境，地区规划，建设条件，综合经济效益等的综合分析，结论为本项目适应市场需要，可获得高于行业平均水平的收益。

同时，本项目具有非常好的社会效益的环境效益，项目可行。

河南羚锐房地产有限公司

二○○五年三月