房地产开发办理预售住房公积金房产证等作业流程.docx
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房地产开发办理预售住房公积金房产证等作业流程
一、监管账户(预售款专用账户)开立步骤
二、预售许可证办理步骤
1、办理步骤
2、提交材料
3、附件
1、前期物业管理登记提交资料
2、前期物业管理登记步骤
3、开立住宅专题维修资金账户提交资料
三、公积金
1、单位住房公积金开户
2、个人公积金贷款
四、房产证办理步骤
五、按揭贷款步骤
1、企业申请按揭贷款额度资料清单
2、业主申请按揭贷款资料清单和准入条件
3、放款步骤
4、确保金
监管账户(预售款专用账户)开立步骤
银行开户→签署《惠州市区商品房预售款专用账户监管协议书》→分别交给银行和房管局
预售许可证办理步骤
○办理机构
到惠州市江北34号小区校园东路房产交易大厦办理。
○办理步骤
开发商网上填报→房管科收件→审核→领证
咨询电话:
2898622
○提交材料
1、开发资质证书
2、营业执照
3、用地计划许可证
4、土地使用权证书
5、工程计划许可证
6、施工许可证
7、质量和安全监督手续
8、预售款专用帐户
9、预售说明书
10、施工协议书
11、计划平面图
12、项目平面图
13、前期物业登记(附相关表格)
14、白蚁预防方法
15、地名命名批复
16、估计绘汇报书
17、工程款支付证实
附:
1、前期物业登记需以下资料:
(1)、惠州市前期物业管理记录表一式3份
(2)、物业管理区域立案表一份
(3)、建设单位和物业服务企业签署前期物业服务协议一份
(4)、计划用地红线界限图一份(有计划部门用地出图专用章、加盖建设单位章)(5)、经计划部门联审计划总平面图一份(相关键经济指标、加盖建设单位章)
(6)、物业服务用房该层平面图(物业服务用房面积部分用红线表示、加盖建设单位章,提供物业服务办公用房该栋房产面积测绘结果复印件一份)一份
(7)、开立住宅专题维修资金账户申请证实复印件一份(分期办理前期物业管理须核此次单元户账户开户情况)
(8)、当地物业服务企业资质证(副本)复印件一份,外地物业服务企业提供物业服务企业承接物业服务项目立案证书复印件一份
2、前期物业管理登记步骤
建设单位按要求提供资料→经办人受理提交资料后发出收件回执→现场勘查→整理、审阅资料,如不符要求通知退件→物业科进行初审→局分管领导指示→物业科经办人通知建设单位领取
3、建设单位在物业前期登记立案前到市房管局物业管理科开设住宅专题维修资金账户,需提供资料:
(1)、《惠州市开立住宅专题维修资金帐户申请表》三份
(2)、《惠州市开立住宅专题维修资金帐户附表》(单元户明细表)三份及电子文档
(3)、民政局核准地名文件(复印件)
(4)、开户单位《营业执照》(正本复印件)开户单位法人代表身份证正后面复印件
(5)、经办人身份证正后面复印件及法人授权书原件
(6)、房屋测绘(估计)结果汇报复印件
按揭贷款步骤(农商行)
1、企业申请按揭贷款额度资料清单
(1)、按揭贷款额度申请表、楼宇按揭申请书
(2)、营业执照、国(地)税务登记证、组织机构代码证(正副本)复印件
(3)、法人代表证实书、身份证(法人及股东)复印件
(4)、企业资质证书、连续三年企业财务报表
(5)、验资汇报、工商局开具股权结构证实书
(6)、按揭贷款担保承诺书、企业章程、股东会决议
(7)、项目可行性分析汇报
(8)、土地使用权转让协议、拍卖成交确定书记发票、土地增值税完税证
(9)、建设用地计划许可证、建设工程计划许可证、建设工程施工许可证、国土证
(10)、商品房预售许可证
(11)、建设工程施工协议
(12)、贷款卡及个人信用信息查询授权书
(13)、预售项目平面图、销售价格表
(14)、改革发展局批复
(15)、授权书(受权人身份证复印件)
(16)、农商银行要求其它相关文件
(17)、可行性研究汇报
2、个人申请按揭贷款
(1)、提供清单以下:
①、借款人双方夫妻身份证、户口簿、结婚证、工作收入证实(有本行模板)、银行六个月流水
②、如非当地户口需提供十二个月完税证实或社保流水
③、征信查询授权书(查征信有不良统计:
商业贷款累计3次,信用卡累计4次,如不是恶意,仍能够贷款,不过利率要上浮)
④、购房协议
⑤、发票(首期)
⑥、开发商提供首期进监管账户进账单、明细表
(2)、准入明细条件以下:
①、年纪:
需年满18周岁,男≤65周岁,女≤60周岁(贷款年限+实际年纪核实)
②、国籍:
除中国公民外,港、澳、台户籍同胞需当地户籍人担保,外籍人员银行不提议办理按揭贷款
③、利率:
首套住房按基准利率核实,二套房需在基准利率基础上上浮10%
3、放款步骤
提供草签协议、首期收据、刷卡单及个人申请按揭贷款其它资料给银行→银行初审→符合准入条件,则约用户面谈→提交正式协议、首期款发票、预售房款缴存明细表(监管账户所属银行盖章)→银行送审,批好→打预告单→交维修基金→资料送回银行,办理抵押放款
4、确保金
住宅5%
商铺10%
公积金
1、单位住房公积金开户
【受理机构】:
惠州住房公积金管理中心
【业务咨询】:
【受理时间】:
星期一至五(节假日除外)
【办理时限】:
3个工作日
【法律依据】:
《惠州市住房公积金管理暂行要求》
开户条件:
所属惠州地域国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其它城镇企业、机关、民办非企业单位、社会团体及其在职职员。
开户资料
1、《企业法人营业执照》、《营业执照》或《机关法人证书》;
2、《组织机构代码证》;
3、《税务登记证》;
4、三个月内其中30天《扣缴个人所得税明细汇报表》或《中国税收电子转账完税证》;
5、《惠州市住房公积金汇缴清册》;
6、《惠州市住房公积金缴存开户记录表》;
7、法人代表身份证(原件及复印件)。
注:
1-4项除原件外另需复印件一份,复印件加盖公章;
法人为港澳台居民,需提供回乡证或通行证原件及复印件;
若委托它人办理,除法人身份证外另需受托人身份证复印件和《法人授权委托证实书》。
办理步骤
1、申办人持以述资料至惠州市住房公积金管理中心归集督查科进行审批登记;
2、符合条件,资料齐全,住房公积金经办部门将于3个工作日经过审批,并作出准予办理缴存登记回复,不符合条件,或资料不齐,给不准办理回复,并说明原因;
3、审批经过后,住房公积金经办部门将申请单位开户资料转交承接银行,并办理住房公积金帐户设置手续。
注意事项
1、企业单位或团体成立时间在十二个月以内(含十二个月),单位和个人缴存百分比可超出5%;
2、企业单位或团体成立时间超出十二个月,但未建立住房公积金帐户,按5%缴存百分比进行缴存,若需申请缴存百分比超出5%,需提供《相关提升住房公积金缴存百分比请示》;
3、具体缴存百分比:
住房公积金缴费基数和百分比
依据《惠州市住房公积金管理暂行要求》相关政策,为确保职员享受住房公积金福利,住房公积金账户设置后,单位须按时(每个月汇缴,不得跨月缴费)、足额为职员缴费,具体缴存百分比、缴费基数要求以下:
缴费百分比要求
单位缴费百分比:
缴纳费用大于等于缴费基数乘以5%,小于等于缴费基数乘以20%;
个人缴费百分比:
缴纳费用大于等于缴费基数乘以5%,小于等于缴费基数乘以20%,可依据个人情况上调个人缴费百分比;
缴存百分比限制:
50人以下单位统一实施一个缴存百分比,50人以上,可实施三种或以下;
公积金汇缴年度:
每十二个月7月1日至第二年6月30日
缴费基数说明
缴费基数:
职员上十二个月度总收入月平均工资(收入包含基础工资、计件工资、奖金、津贴、补助、加班费等);
缴费基数上限:
职员上年度月平均工资5倍;
缴费基数下限:
1130元(惠州市最新公布最低工资标准);
缴存基数调整:
每十二个月4月-6月
2、个人公积金贷款
办理地点:
惠州市住房公积金管理中心办事服务大厅及各区管理部
咨询电话:
办理时间:
工作日均可
贷款额度:
最高30万(夫妻双方50万)[7月1日调整]
贷款期限:
一手房最长30年,二手房最长20年;贷款期限能够延长到法定退休年纪后5年。
贷款限制:
不得超出房价70%,二手房为60%。
贷款要求:
职员购置、建造、翻建、大修自住住房方可申请住房公积金贷款。
贷款条件
一、申请贷款前必需连续按月足额缴存住房公积金满12个月以上,且继续正常缴存;
二、在惠州管辖区域内购置自住住房;
三、含有完全民事行为能力;
四、收入稳定,含有还息能力;
五、信用情况良好,在银行征信系统中无不良信用统计;
六、申请时没有未还清住房贷款,也没有其它可能影响还款能力债务;
七、借款申请人户籍属外地,需有本市常住户籍人员作担保,且担保人须符合上述条件,并提供书面担保文书。
八、惠州市公积金中心和受委托银行要求其它条件。
其它贷款条件
因为情况不一样,以下项目除满足上述条件外,还制订了以下条件:
预售商品房贷款条件
一、含有惠州城镇常住户口,非惠州户口,需由惠州市和顺信用担保担保;
二、以家庭(包含申请人、配偶、未成年儿女,下同)为单位购置第三套住房申请人不能够申请住房公积金贷款;
三、以家庭为单位购置首套自住房,房屋建筑面积在90平方米(含)以下,贷款首付款百分比不得低于20%;房屋建筑面积在90平方米以上,贷款首付款百分比不得低于30%;
四、以家庭为单位购置第二套自住房,贷款首付款百分比不得低于50%。
房屋建筑面积在144平方米(含)以下,贷款利率是住房公积金贷款基准利率1.1倍;房屋建筑面积在144平方米以上,贷款利率是住房公积金贷款基准利率1.15倍;
现房商品房贷款条件
一、购置自住住房,含有符正当律要求购置住房协议或协议;建造、翻建自住住房,含有土地、计划建设管理部门同意文件;大修自住住房,含有计划建设、房管部门同意文件。
二、有购置、建造、翻建、大修自住住房费用总额30%以上(具体百分比以审批部门要求为准)自筹资金,并以此作为购建、大修自住住房首期付款。
二手房贷款条件
一、以家庭为单位购置首套自住房,贷款首付款百分比不得低于40%;
步骤
申请资料
申请人需提交资料:
《个人住房公积金贷款申请审批表》、《个人住房公积金专用折》、身份证、收入证实、近六个月工资存折明、户口簿、婚姻情况证实(结婚证、离婚证、丧偶证实、未婚证实)、征信系统查询授权书。
因为情况不一样,以下项目申请人除提交上述资料外,还需准备以下资料:
购置商品住房:
购房协议、3成以上首期付款发票。
购置二手住房:
《房地产买卖协议》、产权申请登记收件单据、地方税务局销售不动产税收减免税审批表、完税发票、评定汇报书、4成以上首期付款凭证、《房地产权证》。
建造自住住房:
《土地使用权证书》、《建设用地计划许可证》、《建设工程计划许可证》、《建设工程施工许可证》、《工程造价预算书》、资金证实(不低于工程总造价30%)、抵押物资料(评定汇报书、房产证)。
翻建自住住房:
《房地产权证》、翻建许可文书、资金证实(不低于工程总造价30%)、翻建工程预算书、抵押物资料(评定汇报书、房产证)。
大修自住住房:
:
《房地产权证》、房屋安全判定证实、大修许可文书、工程预算书、资金证实(不低于工程总造价30%)、抵押物资料(评定汇报书、房产证)。
贷款步骤
初审:
申请人到房屋所属区域惠州公积金管理中心递交上述资料,办理人员将对资料完整性进行初审,资料齐全将通知申请人携带上述资料原件进行面谈查对。
符合申请条件将给予受理。
审批:
贷款受理后15工作日内完成贷款审批工作,经过将取得《惠州市住房公积金贷款委托发放通知书》,未经过资料退回,并通知原因。
复查:
受托银行将对申请人借款人信用情况、借款资料真实性、正当性、完整性、抵押物、质押物、确保人正当有效性等资料进行复查,经过将向惠州市公积金中心发出咨询函。
协议签署:
复查经过将由受托银行和申请人签署贷款协议。
贷款发放:
协议签署后,贷款资金将转入房屋开发企业或房屋城建人账户中
房产证办理步骤
1、新建商品房初始登记步骤
(1)、《惠州市房地产权登记申请书》
(2)、《国有土地使用证复印件》
(3)、综合验收文件:
①、《建设工程计划验收合格证》
②、《房屋建筑工程和市政基础设施工程完工验收立案表》
③、《建筑工程消防验收意见书》复印件
④、人防验收证实(有地下室交)复印件
(4)、身份证实:
①、法人和其它组织身份证实包含:
《营业执照》或《组织机构代码证》及法定代表人身份证件复印件
②、委托办理:
提供法人授权委托书(原件)及代理人身份证件(复印件)
(5)、《商品房预售许可证》复印件
(6)、《房地产开发企业资质证书》复印件
(7)、《房产面积测绘结果汇报书》及房屋平面图
(8)、有在建工程抵押提交银行证实
(9)、地名办、居委会和派出所出具地址证实
(10)、其它必需材料
2、和业主签署委托协议代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费
3、前往主管部门领取并填写《房屋全部权登记申请表》
4、准备办证资料
(1)、测绘图
(2)、购房协议
(3)、房屋结算单
(4)、大房产证复印件
(5)、填写好《房屋全部权登记申请表》并盖章
5、缴纳产权证代办费、公共维修基金、契税、印花税
6、领取产权证
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