宝龙郑州龙湖南区房地产开发项目初步财务评价041207.docx
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宝龙郑州龙湖南区房地产开发项目初步财务评价041207
宝龙郑州龙湖南区房地产开发项目初步财务评价
一、项目总体技术经济指标(单位:
平方米)
序号
名称
数值
备注
1
总用地面积
240567
其中:
S2-13
106700
S2-14-0
46667
S2-14-1
49100
S2-14-2
38100
2
建设用地面积
146800
其中:
S2-13
60700
S2-14-0
28000
按总用地60%估计
S2-14-1
35400
S2-14-2
22700
3
上部总建筑面积
193590
3.1
不含公建建筑面积
193090
3.2
商业面积
106440
S2-13
72840
估计一层商业面积
24280
估计二层商业面积
24280
估计三层商业面积
24280
S2-14-0
33600
估计一层商业面积
11200
估计二层商业面积
11200
估计三层商业面积
11200
3.3
S2-14-1估计住宅面积
53100
3.4
S2-14-2估计住宅面积
34050
3.5
公建面积
500
3.6
地上独立车库
4
地下室面积
25000
暂估
地下室车位数
500
暂估
5
地上可销售住宅面积
86650
不含公建
6
建筑密度
35.5%
S2-13
40.0%
S2-14-0
40.0%
S2-14-1
25.0%
S2-14-2
25.0%
7
容积率
S2-13
1.20
S2-14-0
1.20
S2-14-1
1.50
S2-14-2
1.50
二、公建面积估算
名称
建筑面积
单位
会所
500
平方米
超市
平方米
物业管理居委会
平方米
公厕、垃圾点
平方米
幼儿园
平方米
小学
平方米
合计
500
平方米
三、项目总投资估算
附表-1:
序号
名称
单价
数量
总价
备注
楼面价
数值
单位
数值
单位
万元
元/平方米
1
土地费用
40
万元/亩
361
亩
14434
746
2
前期工程费
40
2
2.1
可行性研究费
1
项
20
1
2.2
前期规划勘察设计费
1
项
20
1
3
房屋开发费
24487
1265
3.1
建安工程费
18447
953
上部建筑
800
元/平方米
193090
15447
798
地下室
1200
元/平方米
25000
3000
155
3.2
附属工程费
75
4
会所等公建
1500
元/平方米
500
75
4
3.3
室外工程费
250
元/平方米
193590
4840
250
3.4
勘察设计费
40
元/平方米
193590
平方米
774
40
3.5
质量监督及监理费
1.5
%
23362
万元
350
(3.1+3.2+3.3)*1%
18
3.6
其它费用
0
4
管理费(%)
3.0
%
万元
1169
(1+2+3)*3%
60
5
销售费用
项
1602
83
5.1
代理费(%)
1.5
%
项
961
实际销售收入*1.5%
50
5.2
广告费(%)
1
%
项
641
实际销售收入*1%
33
6
财务费用
项
558
见附表-5
29
7
不可预见费(%)
3
%
项
1269
(1+2+3+4+5+6)*3%
66
8
税费(%)
6760
暂估,见附表-7
349
合计
50317
所得税按预征计征
2599
注:
楼面价为折成地上建筑面积的单价
物业名称
数值
预期售价
单位
销售率
销售收入
单位
住宅
86650
平方米
3300
元/平方米
100%
28594.5
万元
商业
106440
平方米
元/平方米
35480
万元
一层商业
35480
11000
元/平方米
65%
25368.2
二层商业
35480
5500
元/平方米
30%
5854.2
三层商业
35480
4000
元/平方米
30%
4257.6
地下车位数
500
个
0
万元/个
0
万元
地上车位数
个
万元/个
0
万元
合计
64075
万元
四、总销售收入及利润估算
附表-2:
注:
车位暂不考虑销售
附表-3:
开发利润(税后)
13757
万元
销售收入-总投资
拟投入自有资金
15000
万元
自有资金投资回报率
91.71%
年自有资金投资回报率
22.93%
五、资金筹措
附表-4:
各年度销售收入预测
年份
第一年
第二年
第三年
第四年
合计
销售比例(%)
0
40
40
20
100
销房收入(万元)
0
25630
25630
12815
64075
营业税及附加(万元)
0
1435
1435
718
3588
土地增值税
暂不计
预征所得税(收入4.95%)
0
1269
1269
634
3172
商品房销售净收入(万元)
0
22926
22926
11463
57315
累计商品房销售净收入(万元)
0
22926
45852
57315
本项目采用预售方式筹资滚动建设,具体貸款计划见附表-5.
附表-5:
还本付息计算表
序号
项目
第一年
第二年
第三年
第四年
合计
1
年初借款(万元)
4600
4600
0
2
当年借款(万元)
4600
0
0
0
4600
3
本年应计利息(万元)
138
276
138
0
552
4
本年还本付息(万元)
138
276
4738
0
5152
4.1
还本(万元)
0
0
4600
0
4600
4.2
付息(万元)
138
276
138
0
552
5
年末贷款累计(万元)
4600
4600
0
0
6
年贷款利率
6.00%
注:
贷款当年及还款当年计半息
附表-6:
用款计划表(万元)
序号
项目
第一年
第二年
第三年
第四年
合计
不含税资金需求
1
土地费用
14434
14434
2
前期工程费
40
40
3
房屋开发费
4897
9795
7346
2449
24487
4
管理费
351
468
234
117
1169
5
销售费用
320
641
481
160
1602
6
财务费用
139
279
139
0
558
6.1
贷款利息
138
276
138
0
552
6.2
融资费用
1
3
1
0
6
7
不可预见费
254
507
482
25
1269
不含税资金需求合计
20435
11689
8682
2751
43558
不含税资金需求累计
20435
32125
40806
43558
8
资金来源
8.1
自筹
15000
0
0
15000
贷款额预计
5435
8.2
贷款
4600
0
0
4600
8.3
销售净收入
0
22926
8682
2751
34359
9
合计
19600
22926
8682
2751
53959
10
本年还本付息
138
276
4738
0
5152
11
预计当年盈余资金
-835
11237
9644
8712
28757
12
累计盈余资金
-835
10401
20045
28757
附表-7:
销售利润预测表
序号
项目
第一年
第二年
第三年
第四年
合计
1
销售收入(万元)
0
25630
25630
12815
64075
2
销售税金(5.6%)
0
1435
1435
718
3588
土地增值税
3
成本
0
17423
17423
8712
43558
4
销售利润预测
0
6771
6771
3386
16929
5
累计利润
0
6771
13543
16929
6
理论应纳税额
0
6771
13543
16929
7
所得税(33%)
0
2235
2235
1117
5586
8
税后利润
11342
9
预征所得税(销售收入4.95%)
0
1269
1269
634
3172
10
税后利润(所得税按预征计)
13757
11
项目总投资
50317
12
总投资税后利润率
22.54%
13
自有资金税后利润率
75.61%
备注:
预征所得税4.95%,营业税及附加5.6%,土地增值税暂不计.
六、财务内部收益率
附表-7:
财务现金流量表(全投资)折现率=0.1
序号
项目
第一年年初
第一年
第二年
第三年
第四年
1
现金流入
0
0
25630
25630
12815
1.1
销售收入(万元)
0
0
25630
25630
12815
2
现金流出(万元)
10218
10078
14114
11246
4103
3
净现金流量(万元)
-10218
-10078
11515
14383
8712
4
累计净现金流量(万元)
-10218
-20296
-8781
5603
14315
5
净现值(I=10%)
6894
5.1
折现率
1.000
0.909
0.826
0.751
0.683
5.2
现值(万元)
-10218
-9162
9517
10806
5950
6
内部收益率
25.06%
7
投资回收期(年)
2.61
七、不确定性分析
(一)盈亏平衡点
销售率盈亏平衡点=不含营业税总成本/净销售收入=0.72
注:
净销售收入中未扣除预征所得税
(二)敏感性分析
1、建设成本敏感性分析
项目
基本方案
上升10%
下降10%
上升15%
幅度
10%
10%
15%
销售收入(万元)
64075
64075
64075
64075
销售税金(5.55%)
3588
3588
3588
3588
总成本(万元)
43558
47913
39202
50091
销售利润预测
16929
12573
21284
10395
所得税(万元,33%)
5586
4149
7024
3430
税后利润(万元)
11342
8424
14261
6965
销售净利润率
17.70%
13.15%
22.26%
10.87%
备注:
营业税率
0.056
小结:
对建设成本敏感性相对较低
2、平均售价敏感性分析
序号
项目
基本方案
上升
下降
下降15%
幅度
10%
10%
15%
1
销售收入(万元)
64075
70482
57667
54463
2
销售税金(5.55%)
3588
3947
3229
3050
3
总成本
43558
43558
43558
43558
4
销售利润预测
16929
22977
10880
7856
5
所得税(33%)
5586
7583
3590
2592
6
税后利润
11342
15395
7290
5263
9
销售净利润率
17.70%
21.84%
12.64%
9.66%
备注:
实际应纳税额与单地税收政策有关
小结:
对平均售价敏感性相对较低
总结:
由上述计算可知,初步判断本项目财务基本可行。
有关的政策、基础数据有待于进一步核实。
二00四年十二月八日
附图:
地块示意
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