开发管理流程.docx

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开发管理流程

开发管理流程

第一章总则

第一条为强化开发管理，促进集团开发工作的规范化，控制投资开发成本，特制定本办法。

第二条开发管理应本着“合法、高效”的原则，用足用活政策，树立“服务第一”的理念，以营销为导向，服务于集团生产经营管理目标，为公司创造最大的社会、经济效益。

第三条开发工作应广泛开拓信息源，不断更新知识，随时掌握国家和地方的相关政策法规，懂得研究政策的变动趋势，提高开发工作质量。

第四条开发管理应坚持因地制宜，在本办法规范的基础上，各地区公司应根据当地实际情况，制订相应操作细则。

第二章开发系统职能

第五条开发系统工作职能如下：

（一）、对拟定建设项目参与土地投标、出让、转让合同洽谈，协助起草、修改土地出让、转让合同等法律文件；

（二）、负责办理外经贸委、建委计委等各项前期立项报批工作；

（三）、办理开发项目各项证照，包括：

（1）、建设用地规划许可证、建设用地通知书、征地通告或拆迁通告、用地批准书、签订国有土地出让合同；

（2）、总体规划方案、设计要点；

（3）、单体方案、建设工程报建审核书；

（4）、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证；

（5）、办理人防、环保、消防、卫生防疫、交通、绿化等专业部门的审批意见；

（6）、预售证；

（7）、测量、确权；

（8）、负责各项目土地及工程的放线、验线；

（9）、办理电力、给排水、热力、燃气

（四）、办理综合验收

（五）、协助各部门、项目公司解决后续工作办理当中所遇到的疑难点。

第六条各地区公司开发系统具体职能，由各地区公司根据本办法予以细化。

第三章业务管理

一、立项报批管理

第七条公司领导决定启动一个新项目后，项目立项经办人员根据法定程序办理前期立项审批工作和建委、外经委、计委、工商局各项证照。

在办理每项证照时经办人应做好工作衔接，将有关手续办理进程及时通知办理下一步手续的部门，主要注意以下几点：

1、在办理资质证书时，提前通知项目公司提供专业技术人员资料；

2、在办理计委正式计划时，提前通知财务部办理资金余额证明；

第八条每年应按期办理批准证书、资质证书、项目手册、等证照的变更、延期及年检等工作。

二、用地手续办理

1.建设用地许可证阶段

第九条建设用地许可证阶段：

提交用地选址意见，将有关开发的建设用地提交政府职能部门审批，取得用地选址审批意见后，向市规划局申领建设用地规划许可证。

第十条申请规划设计要点阶段：

在向市规划局申领建设用地规划许可证时，应要求设计部门提供项目总平面规划方案图，以及提供投资立项批文，同时申请项目的规划设计要点。

申请规划设计要点应控制项目整体规划与城市总体规划无冲突，争取所批要点的容积率、建筑密度达到分区规划的最大值，公建配套指标达到城市规划控制指标的最小值。

2.建设用地批准书及国土证的办理

第十一条签订出让金合同并按时缴纳土地出让金后可办理〈建设用地批准书〉。

第十二条国有土地使用证，分期缴纳出让金的项目，争取按开发计划先行办理相应地块的《国有土地使用证》，并争取前期较少缴纳出让金。

为争取时间，可提前先行办理国土证附图的测量出图。

三、规划报批管理

第十三条在规划报批之前一个月,应根据项目的开发进度计划,明确规划报批各阶段的时间安排,压缩总体报批周期。

第十四条在各阶段报批之前，开发部负责组织各相关部门对所报批的图纸资料进行会审，确保其符合政府部门的审批要求。

对图纸中出现的与规范不符之处，应要求设计部门对图纸调整到政府审批部门能够接受的程度。

第十五条设计方案或施工图经政府审批部门审批后如施工时有修改或变更，出现功能性质调整，面积增加等涉及规划验收的情况，研发中心、公司研发部必须及时知会开发部，对报批图纸重新申报调整。

影响规划验收的重大修改须及时知会开发部，如开发部认为必要，可召集有关部门举行论证会形成公司统一意见报集团批准后方可执行。

1.规划报批阶段

第十六条总体规划方案报批阶段：

对需进行总平面规划报批的项目，应配合研发中心、研展部核准地块坐标及各项指标，将草案预先征求市规划局意见，并在总平面规划进件及时了解审批初步意见并反馈研发部门，对不利于公司的又有弹性的意见先行做通有关人员的工作，尽量按公司送审的规划方案完成报批手续。

第十七条修建性详规报批阶段：

会同研发部门向规划局提交项目修建性详细规划设计文件﹑图纸﹑磁盘等资料，并配合工程进度和销售要求争取以最短时间通过审批。

2.建设工程规划许可证阶段

第十八条建筑设计方案送审阶段：

根据研发部门提供的确认方案图到规划部门办理报批手续。

主要控制好单体建筑的间距及退缩要求，外飘阳台的退缩要求等。

第十九条初步设计审查阶段：

根据当地政府部门规定要求，对需要进行初步设计的项目办理报批手续。

主要控制建筑设计、结构设计，水、电、通风设计符合国家设计规范。

第二十条建筑放线阶段：

协助放线测量单位进行施工现场的放线工作，主要是控制好建筑物的间距与退缩符合批准的建筑设计方案的要求。

在项目总体规划已获得规划局批准，单体建筑由设计公司等有关部门确认外轮廓基本不变时，可进行试放线，以争取先行施工。

第二十一条申领建设工程规划许可证阶段：

施工报建图由研发部门确认提供，扩初、放线完成、以及取得交通、人防、消防等专业政府部门意见后可办理申领《建设工程规划许可证》。

主要控制好建筑面积的准确性，审批的公建配套指标的准确性，间距及退缩的准确性。

第二十二条领取建设工程许可证阶段：

应提前办理地名、消防、人防和小配套等证明文件，以便顺利办理《建设工程许可证》。

3.申领建设工程规划验收的合格证阶段

第二十三条建筑验线阶段：

对于项目施工现场已具备规划验线和验收条件的，由工程部提供确认的竣工图，邀请验线测量单位尽快到施工现场办理规划验线和验收工作。

主要控制实测面积与报建面积在合理的误差以内，放线的退缩间距、高度应与验收的退缩间距、高度尽量一致，外檐效果与报建图无较大差异。

第二十四条领取建设工程规划验收阶段：

待取得合格的验线册后，报市规划局办理规划验收工作，取得《建设工程规划验收合格证》。

办规划验收工作应提前准备报批所需报告和各项资料，资料、图纸齐全后应立即送案，保证后续的综合验收工作的及时开展。

四、预售、确权手续

1.办理预售证

第二十五条在办理完施工图审查后，将盖章后的图纸送房管局进行面积测算，取得测量报告。

第二十六条提前办理项目物业备案证明。

第二十七条项目达到政府要求的形象部位后，根据政府部门要求请房管局现场查勘、拍照后，进行网上录入，取得网上录入合格证明。

第二十八条备齐资料，办理销售许可证及房屋登记证明（房屋预售登记），取得此两证，房管局开通销售网。

2.测量、确权

第三十条测量

1、在取得验收合格证后，报测绘部门立案。

此前项目公司应完成公建配套如配电房、变压房、水表、电表房等间隔，并提供与现场一致的竣工图及当地派出所批准的门牌证明和包括各单元房号、建筑面积、套内面积的售房明细表；

2、现场测量时，研展部、营销部、开发部派人一起到现场配合测量，便于公司掌握第一手测量资料；

3、现场测量后，由测绘部门经办人员计算面积；开发部取回初步的测量成果，给运营部审核，确保测绘面积的准确性，避免在销售、办理产权时出现面积方面的纠纷；

4、开发部根据运营部审核结果提出意见给测绘部门经办人员参考或修改，在经测绘所技术检验科审查前开发部提前介入争取一审通过，避免重新计算面积和调整分摊系数，尽早领取测量图；

第三十一条确权

1、开发部备齐资料到登记部门送案。

开发部经办人应先熟悉资料及确权的要求，做到先初审后送案，以便及时向收案人员解答；

2、登记部门经办人审查并写初审意见，开发部经办人应检查是否有抵押情况，出让金是否按时交齐，是否有违章，抵扣出让金的中小学等教育设施是否移交，项目公司移交时要求教育部门有否国资局的批文，提供产权明细表，做到及时跟踪、补齐资料，如有特殊情况，及时反映并想办法解决；

3、登记部门审查批复，如建筑面积超过出让合同面积需到估价所评估，补交出让金后签订补充合同才能办理权属证明书。

五、专业报批管理

1.专业报建

第三十二条专业报建分环保、消防、卫生、人防、交通和绿化报建等部分。

第三十三条在专业报建过程中，委托设计部门进行专业报建图纸设计，应考虑到国家及地区的专业设计规范要求，设计符合专业规范的图纸；还要考虑项目的整体规划以及对项目方案报建的确定，以避免报建工作的重复进行，造成公司资源的浪费；还要全面考虑住宅的配套设施的功能用途（是否配有商场、餐饮等）。

第三十四条各部门在项目的进展过程中也要做好监督和管理工作，当实际施工与报建图纸有所出入时，要及时知会设计部门和开发部，以便设计部门做好修改图纸的工作和开发部在专业部门的报批工作，避免在办理专业验收时造成不必要的拖延，影响验收进度。

2.专业验收

第三十五条办理专业验收前，设计部门必须提供与实际施工相符的竣工图纸，项目公司开发部必须掌握实际的施工进度及施工情况。

第三十六条对于项目中配有大型商场和餐饮等配套设施的，设计部门应当提出城市污染的收集、运输、处理、综合利用及消纳的原则及方案，确定综合利用场所的规划和位置。

六、合验收及移交

1.公建设施的报建及验收

第三十七条配套设施的有偿移交（肉菜农贸市场、书店、粮油店、邮政营业所、卫生院、通讯用房、变电房、储蓄所等）：

1、工程竣工经验收合格后，开发部负责向相关政府职能部门发出租售通知书，并让对方签收加具意见及公章；

2、公司制定租售价格后拟《移交协议书》，与政府相关职能部门签订《移交协议书》。

第三十八条配套设施的无偿移交（居委会、文化站、卫生站、街道办事处、派出所、消防站等）：

1、工程竣工经验收合格后，开发部负责向相关政府职能部门发出移交通知书，并让对方签收加具意见及公章；

2、项目公司拟《移交协议书》，与政府相关职能部门签订《移交协议书》。

第三十九条（化粪池、公厕、垃圾回收站、环卫管理用房）：

（一）、验收及移交

（1）、工程竣工后项目公司会同环卫管理部门进行竣工验收工作；

（2）、工程验收合格后，开发部领取《合格证明书》，并将上述设施移交给环卫部门管理（化粪池除外），协助相关部门办理产权移交。

第四十条教育配套设施（中学、小学、幼儿园、托儿所）：

1、开发部将经审查后的报建图纸送教育管理部门审核、批复，

2、开发部持教育部门的批复和图纸办理规划报建；

3、研发部将规划报建审核书及报建图送设计单位出施工图并交施工单位进行施工建设；

4、工程竣工后项目公司会同教育管理部门进行竣工验收工作；

5、项目公司拟《移交协议书》，与教育管理部门签订《移交协议书》，并将上述设施移交给教育管理部门。

2.管线报建及验收

第四十一条永久供水：

开发部负责督促供水工程公司按项目进度计划完成供水工程，工程竣工后及

时组织市自来水公司验收并通水，办理市自来水公司出具的《同意安装永久用水表安装表》。

第四十二条永久供电：

开发部负责督促电力工程施工单位按项目进度计划完成供电工程，工程竣工后及时组织市电力工业局验收并通电，办理市电力工业局出具的《工程验收通知书》。

第四十三条供燃气：

开发部负责督促燃气工程施工单位按项目总进度计划完成煤气工程，工程竣工后及时组织市煤气公司验收并通气，办理市煤气公司出具的《交工验收证书》。

第四十四条电信设施：

开发部负责督促电信设施施工单位按项目总进度计划完成电信工程，工程竣工后及时组织市电信局验收，办理市电信局出具的《管线工程验收合格证明书》。

第四十五条市政设施（小区道路、排水）：

开发部负责督促市政设施施工单位按项目总进度计划完成市政工程，工程竣工后通知市政管理部门验收并跟踪取得《市政设施竣工验收合格证明书》。

3.竣工综合验收

第四十八条竣工综合验收

1、开发部在相关专业验收全部完成并取得验收合格证后，整理一套完整的资料送市建设委员会申报综合验收；

2、市建设委员会审核完毕资料后，组织相关职能部门到现场进行竣工综合验收；

3、验收合格后取得市建设委员会出具的《竣工综合验收合格证》。

第四章开发系统员工守则

第四十九条开发系统员工应加强全方位服务精神，团队意识、创新精神，用足用活政策，不断提升自身业务素质。

第五十条开发系统员工应勇于探索，广泛开拓信息源，掌握政策动态及各项政策法规的操作情况，树立成本意识，努力争取各项税、费优惠，使公司成本最小化，效益最大化。

第五十一条开发系统员工应注重公司形象，在业务工作中应注意着装整洁、举止得体。

第五十二条开发系统员工应加强保密观念，不能泄露公司任何秘密，以公司利益为自己最高利益。

第五章附则

第五十三条本管理办法与当地强行性政策法规有冲突，以当地政策法规为准。