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精选文档中国商品房预售制度研究
中国商品房预售制度研究
廖俊平谭颖
廖俊平岭南学院房地产研究中心主任副教授
谭颖岭南学院房地产研究中心硕士研究生
ResearchonthePre-saleInstitutionofRealEstateinChina
Inrecentyears,thePre-saleInstitutioninChinacontributesalottotherealestatedevelopmentindustry.Ithashadapositiveeffectonspeedingupthecapitalcycle,improvingtheefficiencyandloweringthecostofconstruction.However,thePre-saleInstitutionencountersunexpectedsuspicionandcriticismrecentlyforitsintrinsicdefectsandtheproblemsexistinginthemechanismofsupervision.Thispapergivesanall-sidedanalysisonthePre-saleInstitutionfromtheeconomicsight,andgetssomevaluableconclusions.
Thefirstpartgivesadefinitionto“Pre-sale”inrealestateanddifferentiatesseveralrelatedconcepts,thenanalysesthefeasibilityandadvantagesofPre-salefromthenatureofhouseasacommodity.Basedontheviewsabove,theessentialcharacterofthePre-saleInstitutionisgivenoutanditsmechanismofsupervisionisdiscussedunderthetheoryofNewInstitutionalEconomics.
Then,theactualityofthePre-saleinstitutioninlandandabroadiscomparedtodeepenthisresearch.Firstly,thesearchfortheendogeneticcausesoftheproblemsandriskisconductedbythecomparisonofthedifferentdevelopmentmodel.Further,someadviceisputforwardtoperfectthemechanismofsupervisionforthePre-saleinstitutionbasedontheoverseasexperience.
[摘要]商品房预售制度对于国内房地产业发展起着加速资金周转、提高资金使用效率、降低开发成本的重要作用。
由于自身存在的一些缺陷以及管理机制的问题,目前预售制度遭遇到了前所未有的质疑和指责。
本文从经济学角度对中国商品房预售制度进行了较为全面的分析。
论文第一部分界定了商品房预售概念,辨析了几个相关定义,并从商品房的特殊属性入手,分析了商品房实行预售的合理性及有利条件。
第二部分分析了商品房预售交易问题和房地产金融风险存在的具体原因。
第三部分通过国内外预售制度的比较研究,揭示了国内房地产开发过程中风险形成的内部原因,并通过比较国内外预售管理机制和思路上的不同之处,提出了完善预售管理的一些新的政策建议。
第四部分是结论部分,强调了论文中的主要观点。
一、商品房预售制度概念及经济学分析
1.商品房预售制度发展历程
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人预先支付定金或房款的行为。
商品房预售最早出现于香港,1956年,香港政府出台了《预售楼花同意书》制度,正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理,其基础是完善的律师执业制度、公示制度以及对房地产市场的规范管理。
中国住房制度改革初期,由于房地产开发企业普遍缺少资金,商品房供应量小,国内借鉴香港房地产开发经验,引入了商品房预售制度,并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。
同年,建设部根据这一立法发布第40号令,在全国开始实施《城市商品房预售管理办法》,对商品房预售条件做出了明确规定,并于2001年及2004年进行了两次修订。
总体而言,中国的商品房预售制度的确立是由我国房地产市场的发展条件所决定的。
从本质上看,商品房预售制度是房地产开发企业融资的一种重要手段,能够加快房地产开发项目的资金周转,提高资金的使用效率,从资金的时间价值角度来看,商品房预售制度还能够降低开发资金的使用成本。
但由于自身存在的一些缺陷以及执行中的监管的不到位,造成了大量的购房纠纷、市场风险以及可能随之引发的金融风险,目前商品房预售制度遭遇到了前所未有的质疑和指责。
2005年8月15日,中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》,建议决策部门考虑取消房地产预售制度。
这份报告在市场上引起了各方的关注和争论,对预售制度的研究已经成为了房地产市场继续健康发展不得不面对的重大课题。
2.商品房预售制度的经济学理论分析
(1)商品房预售概念的界定。
《城市商品房预售管理办法》对预售商品房定义为:
房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。
从定义来看,商品房预售首先是一种交易制度,而且是属于一种远期交易制度。
以交易的时间差异为依据,商业交易方式可以划分为现货交易、远期合同交易和期货交易。
这些交易方式是随着商品生产和商品流通逐渐演进的。
最早出现的商品交易方式是现货交易,它是指买卖双方出自对实物商品的需求与销售实物商品的目的,约定支付方式与交货方式,即时或在较短的时间内完成实物商品交收的一种交易方式。
在现货交易中,随着商品所有权的转移,同时完成商品实体的交换与流通。
现货交易是存在时间最长、覆盖范围最广的商品交易方式。
但是,随着商品的需求和供给之间不断出现时间上、空间上、数量上、品种规格上、质量结构上等多方面的矛盾以后,现货交易已经无法完全解决这些矛盾,满足供求双方的需要。
这个时候,远期合同交易和期货交易就产生了,并且不断发展壮大。
远期合同交易是指买卖双方签订远期合同,规定在未来某一时期进行实物商品交收的一种交易方式。
很明显,商品房预售属于一种特殊的远期合同交易,买卖双方签订的预售合同中,一方面明确约定了买方需要付出的合同价款、计价方式以及付款方式,另一方面也约定了卖方需要保证的交付日期、商品房质量、装修、设备交付的标准以及保修承诺等内容(详见各地房屋主管部门的商品房预售合同示范文本)。
其中,商品房的交付日期就体现了商品房预售的远期交易特征,一般而言,商品房的交付日期为半年到一年。
从本质上看,商品房预售也是一种资金融通的制度安排。
预售制度从诞生的那一天起,其目的就是为了解决商品房建设的资金不足问题,因此,预售制度成为房地产开发企业重要的融资渠道一点都不奇怪。
根据国家统计局的统计数据,2004年房地产开发共筹集资金17168.8亿元,其中定金和预收款就达到了7395.3亿元,占总开发资金的43.1%,相比之下,房地产开发企业自筹资金只占总开发资金的30.8%,由此可见预售收入对于房地产开发企业的重要程度。
正因为如此,央行《2004年中国房地产金融报告》提出取消商品房预售制度的建议遭到了房地产开发商的强烈反对,即使是如万科、金地等资金实力在国内首屈一指的房地产开发商也表示取消预售将会影响整个集团内部竞争,影响资金运作(世联地产,2005,取消商品房预售可行性研究)。
对于一些中小房地产开发企业而言,预售资金更是其赖以生存的根本。
可见,预售制度已经成为国内房地产开发融资的重要手段。
(2)相关问题辨析。
①预售与现售的本质区别。
商品房现售是指买卖双方出自对商品房的需求与销售商品房的目的,根据商定的支付方式与交货方式,在较短时间内完成商品房交收的一种交易方式。
在现售交易中,随着商品房所有权的转移,同时完成商品房实体的交换与流通。
因此,现售与预售本质上的区别只是在于商品房产权与实体转移的时间上有所不同。
商品房现售作为一种现货交易具有以下的特点:
第一,交收的时间短。
购房者在与房地产开发企业签订合同之后较短时间内就可以完成房屋产权以及实体的转移。
然而,这个较短的时间只是相对商品房预售而言,与普通商品相比,商品房现售依然需要比较长的交收时间,特别是在产权转移方面,往往需要几个月甚至更长的时间才能完成。
第二,成交的价格信号短促。
商品房现售的成交价格只能反映当时的市场需求,不能代表未来的市场变动情况。
房地产开发投资额巨大,商品房一旦建成后就很难改变,房地产开发企业很难及时调整产品属性满足市场需求。
而进行预售,房地产开发企业至少还可以根据预售情况对未售出商品房的部分属性进行调整,例如提高或降低装修标准,改变商品房内部格局等等,以便使产品更能满足购房者的需求。
可见,商品房预售制度从本质上讲与现售制度并无大的差异,只是需要在一个相对更长的时间内保证房屋产权以及实体在房地产开发企业与购房者之间按照约定的时间、交收标准进行转移。
②为什么房地产商品会出现预售,而别的大多数商品没有预售制度?
商品房实行预售有其内在的原因:
首先,商品房属于价值比较高昂的特殊商品。
在价值比较大的商品交易中,普遍存在着远期合同交易行为,其实质也是一种预售,例如飞机、汽车、军火等。
预售可以规避商品生产出来以后无人问津的风险,对于这些价值高昂商品的生产企业而言,产品销售不出去是一种沉重的打击,甚至可能因此而倒闭。
所以,预售制度在某种意义上也是一种风险规避制度。
商品房的单套价值虽然没有飞机、军火等商品的价值大,但由于其开发往往是成片进行,动辄成百上千套,所以其投资额也足以同飞机、军火等相比,因此,利用预售制度来规避风险是一种合理的选择。
普通的商品由于价值量小,规避风险的需要不如这些大宗商品那么强烈,自然就不需要建立一套预售制度来增加商品交易的额外成本。
至于商品房成为投诉最多的商品,根本原因不在于预售本身,而是预售制度中缺少了保证房屋产权和实体妥善交收的有效措施。
其次,商品房存在位置固定性或者说不可移动性,这为商品房实行预售提供了可行的条件。
与股票、黄金、古玩以及其它形式的财产相比,商品房不能与土地分离,属于不动产。
因此,这一特性可以保证商品房在预售合同签订之后不会被迅速转移。
当然,也有个别不良开发商为了骗取预售资金会使用一房多卖等非法手段造成房屋产权上的纠纷,也有极少数的开发商出现卷款潜逃的现象,但这并非是预售制度自身的缺陷,而需要房屋主管部门对预售合同备案环节加强管理,同时完善预售款监管制度。
目前,许多城市都实现了预售合同与商品房项目每一房号一一对应,并上网公示,确保每一套商品房不会被重复销售。
《城市商品房预售管理办法》还要求预售合同签订后30日内预售人应当向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
由此可见,商品房作为一项不动产,其位置固定性是非常适合采取预售交易方式的,关键是必须加强房地产管理部门对于预售合同的监管,并确保预售款的使用到位。
(3)商品房预售的新制度经济学分析。
按照新制度经济学家的定义,制度被理解为与具体行为集的规范体系。
诺斯指出(North,1989),制度从根本上说是由非正式的约束、正式规则以及这两者的实施特征组成的。
新制度经济学的研究核心正是产权制度和治理产权的获取或转让的规范体系。
权利的获取可以通过多种方式,例如通过购买协议、继承或赠与,甚至可以通过不正当的行为等等。
为了从一件物品中得到满足,人必须拥有对物的产权。
但是,由于这是一个相互影响、相互竞争的世界,因此人对物的产权在处置物的能力方面是不同的,必须受到社会规范的限制。
在一个经济中,产权安排可以通过交易来影响资源配置,富有灵活性的让渡权使所有者能在无限的时域内计划资源的配置,关心资源在不同时期的效率配置。
产权制度的任何变化都将对资源的配置、收入分配等产生具体、可预测的影响。
从产权转移或者让渡的角度来看,商品房预售制度与现售的主要差异在于购房过程中产权转移的时间和过程不同,但结果是相同的。
在预售合同签订以后,购房人并不能立即获得房屋的支配权,所得到的是对预售人的一种债权,在房地产竣工验收交付使用之后,债权转化为对物的支配权。
而现售则不同,购房人在合同签订之后可以在很短时间内获得物权,即对房屋的支配权。
因此,两种不同交易形式从产权转移的结果来看是一致的,区别在于预售的产权形式存在一个转化过程,并且需要一定措施来保障这一过程完成。
对交易成本的研究是新制度经济学另外一个重要内容,因为一旦意识到无摩擦世界并不存在,就不能忽视交易成本对经济行为的影响。
科斯认为交易成本是“使用价格机制的成本”(Coase,1937),而Demsetz则把它定义为交换所有权的成本(Demsetz,1968)。
对于一项制度而言,建立、维持、监督都需要一定的成本。
例如在一项购房交易中,购房人获取房屋信息、寻找合适的房产、谈判、签订合同、监督合同实施等等都会发生一定的成本。
因此,对于制度的考察不能忽略游戏规则下面隐含的交易成本,如果忽略了这一点,也就忽略了一个根本的显示特征。
商品房预售与现售相比,显然会增加大量的交易成本,对于购房者而言,这些成本包括:
收楼之前的时间成本和资金的机会成本、出现期房烂尾、开发商卷款潜逃等情形的风险成本,而对社会而言,还增加了监督预售合同执行的社会成本等等。
但同时,预售也减少了购房者的购房成本,并通过提高资金使用效率提高了住房供给,增加了社会福利。
因此,是否应该取消预售的关键在于增加的交易成本是否比节约的购房成本大,增加的社会成本是否比增加的社会福利大。
这个问题需要通过实证的研究来回答,但从市场上的经验分析来看,更多的人选择了期房而不是现房,当然,这种情况一定程度上是因为目前市场上许多现房都是预售时未能成交而在竣工验收之后转化而来的,其产品属性与售出的期房相比存在一定差距,例如楼层不佳、采光不好、格局不合理等等。
合同与合同订立的问题是新制度经济学另一个研究核心。
传统的经济学理论认为信息是完全的,合同订立以及监督实施的成本为零。
然而对于经济过程更为现实的分析必然需要对交易成本以及产权结构加以重视。
例如在购买房产时,交易实际上是权力束的交换,而合同是完成这一过程的有效方式,因此,订立合同必须考虑信息的不对称性,并保证订立双方地位的平等性,确保交易对双方而言是风险中性的。
商品房预售制度执行过程中出现的交易问题实质上就是没有做到以上几点。
房地产开发企业对房屋质量、建房成本甚至于市场供求状况等信息的掌握情况都远远强于购房者;在预售过程中,由于目前国内房地产市场的总体趋势是供小于求,或者至少可以说能够适应购房者需求的房屋供应太少,造成了交易双方在交易过程中地位的不平等;而在签订预售合同时预先收取定金甚至于全部房款的做法更使得房地产开发企业在完成合同过程中处于绝对优势地位。
因此,对预售合同以及合同订立的过程必须从以上三个平等性或中性出发重新权衡,才能保证其有效性。
二、商品房预售制度引发的交易及金融风险问题
1.商品房预售环节的交易问题
根据世联地产对2001~2004年间广东省房协接到的房地产投诉进行的分类统计,在1730起投诉件中有770起涉及到商品房预售环节,比例为44%。
这个比例说明将所有房地产问题都归结于预售制度是不恰当的,物业管理、中介服务等引发的问题在一定程度上加深了消费者与预售制度间的冲突。
对于涉及预售环节的投诉事件更详细的分类统计见图1。
图12001~2004年广东省房协收到的涉及预售环节投诉事件分布
从图中可以看到,对延期办理房产证的投诉占的比例最大,达51%,而货不对板、烂尾楼、定金纠纷等投诉所占的比例也都超过了10%,延期交楼、抵押房再售的投诉比例则比较低。
2.房地产金融风险问题
房地产业属于资金密集型产业,前面已经提到,1997~2004年八年间房地产开发企业的资金来源有22.55%直接来源于银行贷款,另外有44.9%来源于定金及预售款,这部分资金中又大部分是属于银行按揭,因此,保守地估计,房地产企业开发资金55%以上来自于银行。
反过来,国内银行庞大的存款余额也需要寻找资金出路,房地产贷款业务也一直是国内银行重点发展的业务之一,1999~2003年,房地产贷款余额年平均增长率达到了42%,超出银行总贷款余额增长率20个百分点以上。
总体而言,房地产业贷款对于银行而言属于优质资产,但是,从表2.1可以看到:
真正优质的是个人购房贷款,四大国有商业银行对房地产企业的开发贷款不良率平均为10.1%,农业银行更是达到了惊人的16.2%。
表1四大国有商业银行房地产贷款余额及贷款不良率
(2005年1季度末
)
项目
2005年1季度末
房地产贷款余额(亿元)
2005年1季度末
房地产贷款不良率(%)
全部
房地产
开发贷款
个人
购房贷款
全部
房地产
开发贷款
个人
购房贷款
工商银行
5998.0
1764.0
4233.0
3.0
7.1
1.3
农业银行
4258.5
1826.0
2432.5
7.9
16.2
2.0
中国银行
3983.6
1022.9
2960.7
4.4
12.3
1.7
建设银行
5937.4
2402.0
3535.4
3.5
6.9
1.2
汇总
20177.4
7014.9
13161.5
4.5
10.1
1.5
数据来源:
中国人民银行2004年房地产金融报告
值得一提的是,在银行不断受到不良贷款困扰的同时,国内大部分房地产开发企业都获得了高额利润,以上海为例,房地产开发企业自有资金利润率2001年为38.12%,2002年达到86.36%,2003年为74.24%(徐寿松,2005),按银行的话说,房地产开发企业是“将利润装进了自己的腰包,而风险留给了银行”。
因此,央行关于取消预售,实行现房销售建议的真正用意是希望通过现房销售,提高房地产开发企业在项目开发中投入的自有资金比率,从而降低银行在房地产开发项目中的债权比例。
这样,即使是出现市场波动、烂尾楼或房地产开发商经营不善等的情况下,银行也可以通过拍卖抵押资产回收贷款,从而降低房地产金融风险。
更重要的是,实行现房销售对于房地产开发企业而言是一场真正的优胜劣汰,资金实力不足的开发企业将不得不退出市场,或是被实力更强的对手吞并。
央行的建议里已经写的很明白,“目前经营良好的房地产已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售”。
当市场上剩下的都是有实力的房地产开发企业时,这些企业的经营水平和盈利能力毫无疑问可以保证其未来的收益,最不济也还有庞大的资产作为抵押,房地产金融风险自然会大大降低。
然而,实行现房销售对于市场会有什么样的影响呢?
大量中小房地产开发企业倒下的同时,留给市场的只有垄断和供给的不足。
由于有实力的房地产开发企业的产品一向偏向于中高端,市场有效供给不足的局面会更加明显。
房地产金融风险是降低了,但是留给购房者的却是更加难以承受的房价。
所以,防范房地产金融风险不能通过取消预售实行现房销售的途径来实现,而是需要从根本上解决房地产开发企业严重依赖于银行贷款的问题,实现多元化的房地产开发融资渠道,并尽早研究发展房地产信贷的二级市场,通过房地产信贷证券化的手段分散风险。
三、商品房预售制度的国内外比较研究
1.国外房地产预售制度的现状与特点
很多学者主张应当取消预售制度的一个重要原因是认为预售制度是一种落后的制度,除了国内与香港以及东南亚一些国家以外,实行的都是现房销售制度。
然而经过考察,这种观点被证实只是一种误解。
目前世界上大多数的国家都允许在房屋竣工前提前销售。
根据2004年人口普查的结果,美国新建房屋预售的比例已经达到了76.6%,预售房屋中,在房屋开工前就已经售出的占到了52.3%,余下的47.7%在建造期间售出(锋晓,2005);而在欧洲、日本、澳大利亚等国,同样存在预售行为;至于新加坡、香港等东南亚国家和地区,预售的比例更是达到了90%以上(钟建,2005)。
由于房地产开发面临的经济环境并不一致,各个国家和地区对于预售及预售款的管理有所不同。
表3.1列出了一些主要国家和地区对预售及预售款的管理制度及措施。
表2世界主要国家和地区的预售管理制度与措施
国家
或地区
商品房预售规模
预售许可的管理
预售款的支付与管理
美国
70%~80%左右
没有特定的预售许可管理,但预售前需编制楼宇销售计划书交司法局审批o
预售款的支付时间ヽ比例按双方协定的预售合约执行o通常是签订合约时支付5%~10%的保证金,根据工程进度付款,完工后清算o
日本
房地产市场以二手市场现房为主,预售规模较小
获得建筑许可后就可以预售o
购房时首付款一般为房款的20%o
澳大利亚
房地产市场以二手市场现房为主,预售规模较小
严格的预售许可管理制度,需获得项目规划审批证书o
购房时首付款一般为房款的5%~10%,由律师存入银行保证账户,竣工交付后连同剩余房款转给开发商o
欧洲
房地产市场以二手市场现房为主,预售规模较小
没有特定的预售许可管理,但对房地产开发有严格的监管和准入限制的制度o
预售款的支付时间、比例按双方协定的预售合约执行o
新加坡
90%左右
严格的预售许可管理
预售款可直接用于工程建设,购房贷款存入贷款银行与开发商共管的账户,按工程进度经工程测量师及律师同意后拨付o
韩国
90%左右
严格的预售许可管理
购房时首付款一般为房款的20%~30%,可在一年内分期付清o
马来西亚
90%左右
严格的预售许可管理
预售款可直接用于工程建设,购房贷款存入贷款银行与开发商共管的账户,按工程进度经工程测量师及律师同意后拨付o
中国香港
90%左右
实行预售楼宇同意书制度,需提交银行ヽ认可人士ヽ律师的相关证明书o
购房时首付款一般为房款的10%,预售款可直接用于工程建设,购房贷款存入贷款银行与开发商共管的账户,按工程进度经工程测量师及律师同意后拨付o
资料来源:
根据现有文献整理
从表2可以看出,预售行为在世界各国普遍存在,但各国对于预售制度的管理并不完全一致。
究其原因,主要是各国房地产业发展状况与经济、法制环境的差异,形成了不同的房地产开发模式,从而决定了各国预售管理的不同特色。
2.商品房预售制度的国内外比较
(1)国内外开发模式的比较。
根据房地产企业在房地产开发过程中参与,各个国家和地区的开发模式可以归纳为两种具有代表性的模式,即美国模式与香港模式。
香港模式是房地产开发企业统揽土地交易、融资、规划、施工、租售、物业管理等全部环节,整个开发活动由一家独立的公司完成。
从香港几家上市房地产开发企业的年报来看,房地产开发企业从银行等渠道获取的借款占到了整个开发资金的40%左右,而其它的资金主要是自有资金、楼花预售款及其它途径的融资。
在这种开发模式下,房地产开发企业可以说是房地产投资的唯一主体,既承担巨大风险,也拥有独享丰厚利润的合法权利。
这种在房地产开发投资领域的垄断地位,决定了房地产开发企业
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