义乌江南生态开发区房地产项目市场调研.docx
- 文档编号:6311675
- 上传时间:2023-01-05
- 格式:DOCX
- 页数:15
- 大小:34.05KB
义乌江南生态开发区房地产项目市场调研.docx
《义乌江南生态开发区房地产项目市场调研.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《义乌江南生态开发区房地产项目市场调研.docx(15页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
义乌江南生态开发区房地产项目市场调研
义乌江南生态开发区房地产项目
第一节宏观经济
1、自然条件
2、社会条件
3、经济发展状况分析
4、特色经济
5、城镇规划
6、义乌人文调研
第二节房地产市场分析
1、义乌房地产业的发展现状
2、义乌房地产发展历史
3、义乌房地产市场的基本特点
4、义乌当前消费市场和消费者分析
第三节义乌当前主要竞争楼盘调研
1、别墅开发历史和竞争楼盘现状
2、当前别墅消费市场和消费者分析
第一节:
宏观经济
1、自然条件
1)地理位置:
义乌位于东经119°49′~120°17′,北纬29°02′13″~29°33′40″,地处浙江中部,金衢盆地东南缘,东邻东阳,南界永康、武义,西连金华、兰溪,北接诸暨、浦江,北连杭嘉湖平原,总面积1105平方公里。
自县治稠城镇经公路至东阳县城18公里,到永康县城78公里,到武义县城71公里,至金华市区55公里,至浦江县城35公里,至诸暨县城55公里,至省会杭州158公里(铁路132公里)。
距杭州市区200多公里。
市境东、南、北三面群山环抱,南北长58.18公里,东西宽44.41公里,面积1102.807平方公里,占全省面积的1.2%。
境内有中低山、丘陵、岗地、平原。
山脉呈东北~西南走向。
东阳江自东向西南流过。
地貌以丘陵为主,东、南、北三面环山,地势自东北向西南缓降,构成一个南北长、东西短的长廊式盆地。
南部与永康市交界的大寒尖,海拔925.6米,为全市最高峰,北部大陈江边的瓦窑头,海拔41.9米,为全市最低点。
境内山地、丘陵、平原呈阶梯状分布。
东北部的大山海拔906.6米,南部的大寒尖,海拔925.6米,西部的鹅毛尖海拔840.7米,这三座上成三足鼎立之势耸立在市域边界。
中部为义乌江、大陈江、洪巡溪冲击而成的河谷平原。
【项目相关】江南生态园位于义乌城区的东南方,规划中的江东风景旅游区的东北部(即流赐湖景区),北以规划中的南环路为界,东迄义(乌)——东(阳)公路,南至南山水库,西与历史长河景区和南山景区相邻,规划面积约6.2平方公里,是集居住、旅游、生态保护、科研、教育、商贸洽谈等欲一体的新型园区。
规划区属义乌市近郊,北联沪杭,东接宁绍,西向金衢,南通瓯闽,地理位置优越,交通十分便利,市场潜力巨大。
本项目所在区江南生态园地貌类型主要是丘陵山地与山前平原和山间谷地相间。
秋凉山地都都是在红色沉积岩系和火成岩系基础上发育而成的侵蚀、剥蚀山地,山丘高度一般在150-400米之间,非耕地面积占90%以上。
山间谷地的下游有2-3个小型的人工湖泊(或水库),即流赐湖和南山水库。
这里环境幽静、风景有迷、山水相映,是义乌市区较为理想的旅游度假场所。
2)气候
义乌市属亚热带季风气候区。
四季分明,气候温和,雨量充沛,日照多,空气温润,冬夏季长,春秋季短。
全年各月气温,7月最高,1月最低;全年各月雨量,5、6月最多,11月最少;年日照总时数,居全省前列。
干旱、洪涝、大风、冰雹、霜冻、大雪、寒潮等灾害均曾出现,但最多见的是干旱和局部地区洪涝、大风、冰雹。
各季节(按候平均气温稳定低于10℃为冬季,高于22℃为夏季,界于10℃至22℃之间为春、秋季划分)的气候特点:
春季,始于3月26日,终于5月20日,持续时间为56天。
本季节暖空气开始加强,冷空气也相当活跃,气温呈锯齿形上升,降水比冬季明显增多。
有回温不稳、晴雨顷变之特点,农谚“春天孩儿脸,一天变三变”;“一天赤膊,三天勾缩”。
夏季,始于5月21日,终于9月25日,持续时间为128天。
初夏,冷暖空气常在本市上空交汇、对峙,形成闷热、潮湿、阴雨的黄梅雨天气,称“霉雨”季节;盛夏,晴热少雨,光照强,蒸发旺盛,即群众称为“上伏下伏大难当,阳兴似火水如汤”的三伏酷暑季节,午后常有局部性热雷雨产生,影响本市的台风也在这季节居多。
秋季,始于9月26日,终于11月25日,持续时间为61天。
夏末秋初,因受冷空气影响,常有连续阴雨天气出现,农谚“八月毛雨碎,有米无柴煨”;深秋,秋高气爽,多睛朗、风和日丽的天气,俗称“十月小阳春”。
冬季,始于11月26日,终于3月25日,持续单间为120天。
这个季节多晴燥、寒冷、北风紧的天气,少数年份曾出现多雨雪天气,俗称“烂冬”;12月下旬开始进入隆冬,农谚“冬至前后,泻水不走”。
年平均温度17.2℃。
最高气温(7月份)为40.9℃,最低气温(1月份)为-10℃。
山区因受高度的影响,气温略低。
年10℃以上的积温达5451℃。
年平均降水量1356.6mm;年相对湿度为76%;5-6月为梅雨季,雨量较多,约占全年降水量的35%左右。
常年初霜期在11月中旬前后,终霜期在3月中、下旬,无霜期约244天。
风向随季节转换,9月至3月盛行东北风和北风,4-8月盛行东南风和东风。
历史气候的周期性变化比较明显,20世纪50、60年代为暖而多旱时期,1961年达到高峰,年平均气温为17.9℃,20年中出现夏秋重旱就有7年;70年代开始,逐渐转为凉而少旱时期,1981、1984年两年到达谷点,年平均气温为16.4℃,15年中夏秋重旱只出现两年。
【项目相关】总体来看,义乌境内一年四季分明,气候宜人,雨量充沛,由于土壤和气候适宜,本区植物种类比较丰富,共有天然植物200多种。
同时优越的自然条件适宜栽种多种景观植被和实用植被,对江南生态园作为旅游开发区是一大利好支持。
同时栽种各类景观植被的多种可能,也可促使项目规划中的建筑风格和园林景观协调考虑,使本方案更趋完美。
2、社会条件
1)行政
义乌历史悠久,秦赢政25年(公元前222年)置乌伤县,唐武德7年(公元624年)改称义乌,1988年撤县建市。
现今全市辖16个镇、5个乡、792个行政村,55个居委会,计17个自然镇,1397个自然村,总面积1102.8平方公里,市区稠城镇位于义乌市中央,1998年底总面积15.0平方公里。
义乌市地处浙江中部,金衢盆地东缘,总面积1105平方公里,总人口约102万,其中本地常住人口66万,外来务工经商暂住人口约36万。
截止到1998年末,义乌市共有人口657,571人,其中农业人口555,927人,非农业人口93,903人。
【项目相关】义乌是个农业城市,现有的经商大户原先都是各个城镇的农民,有的因为经商、生活之便便迁居到义乌城内,但是仍然有一大部分经商大户、各个城镇的领头产业人仍住在义乌各个城镇。
比如义乌市大陈镇,是国内四大衬衫基地之一,是“中国衬衫之乡”,在这样产业发达的城镇,势必有一大批企业主和经商人士,是本项目的目标人群。
在后期的推广中,也必须要注意到宣传力度渗透到辖下各个城乡,尤其是几个富裕的城镇,比如大陈、苏溪、廿三里等。
另外,义乌商业的知名度使城市流动人口逐年增加,这批流动人口的消费能力也不容忽视,一些经常往返外商和外地经营大户,也是本项目潜在的消费人群。
资料统计,有10余个国家和地区的企业在义乌设立贸易代表处,常年驻义的外商达400多人。
2)交通
义乌市交通便利,杭(州)——金(华)——衢(州)和金(华)——甬(宁波)两条高等级公路相继建成,义(乌)——东(阳)一级公路即将动工;浙赣铁路从市区北部通过,每天有数十列列车进出。
四通八达的交通大大地缩短了义乌与临近城市的距离。
自1991年起开通了空运,现每周有20多个航班,通往国内主要大中城市,对外客货运输十分便捷。
目前30多公里的城市外环线建设已经全面启动,以城区为中心,四个卫星城镇相互连接的10分钟经济圈已经具备雏形。
随着路网的来开,一个50平方公里的中等城市框架已开始形成。
目前,义乌城区已经建成的主干道有:
江东路、稠州路、城中路、宗泽路、篁园路、南门路、丹溪路、机场路、宾王路、环城东路、经发大道等,市区已初步形成了与东阳江、浙赣铁路基本平行的“五横四纵”道路网主框架。
市区目前在建的重点道路工程有:
江东北路、宗泽路、雪峰路、丹溪北路、经发大道延伸等。
随着这些重点工程的陆续建设,市区将形成“二环加放射方格型”形式的城市干路网,为将义乌建设成为二十一实际的现代化商贸名城打下坚实的基础。
【项目相关】由于规划区丘谷相间的地貌单元属义乌近郊,北联沪杭,东接宁绍,西向金衢,南通瓯闽,地理位置优越,交通十分便利,市场潜力巨大。
距市区中心仅数分钟左右车程,而且毗邻作为义乌市主要外环干道的南环路,交通较为方便,随着义乌市规划的“五纵四横”的道路框架的逐步成熟,本规划区的交通更为便捷快速,因此是一快价值较高且易启动的土地单元。
3)风景旅游资源
义乌素有“文化之乡”的美誉,曾孕育了一大批仁人志士,历史上较著名的有“初唐四杰”之一的骆宾王、宋朝民族英雄宗泽、金元四大名医之一的朱丹溪;现代则有教育家陈望道、文艺理论家冯雪峰、历史学家吴晗等。
所以有较多人文景点和名人故居。
义乌市风景旅游资源具有多、散、小、低的特点,数量多、分布散、规模小、等级知名度低。
据初步统计,有自然景观22处,人文景观51处,其中有省级文物保护单位3处,市级文物保护单位28处。
【项目利好】从义乌旅游资源开发现状看,旅游作为一种产业还没有形成,一些原有的利好人文旅游景观也没有充分利用,形成一定的浪费。
由于受资源、环境和建设时间与条件等多方面的制约,义乌市区旅游业存在缺“游”、缺“娱”以及绿地和林地严重匮乏的缺憾,但从另一方面来看,义乌是中国最大的小商品城(其经济实力较为雄厚,流动人口数量很大),又是金华市域三条旅游线的会聚点,自身培养“购物旅游“的条件得天独厚,因此从长远来看,旅游作为一个产业在义乌发展的前景是十分美好的。
本项目的规划和开发正是作为义乌旅游资源的一项有效补充。
3、经济发展状况分析
早在清朝乾隆年间,义乌农民就开始了“鸡毛换糖”的经商活动。
改革开放以来,义乌确立并坚定不移地实施“兴商建市”发展战略,大力培育小商品市场。
从1982年9月在全国率先开放城乡市场以来,义乌市场经过19年的精心培育和建设,已初步形成了一个以小商品市场为龙头,农贸城、物资市场、室内用品市场、文化市场等10多个专业市场和30多条专业街为依托,运输、产权、金融、技术、劳动力等要素市场为支撑,国外、市外分市场相呼应的市场体系,使义乌逐步成为国际上有一定知名度的小商品都会。
义乌已成为全国最大的小商品流通中心,被誉为“华夏第一市”的中国小商品城商品成交额连续11年位居全国各大专业市场榜首,2001年成交额达212亿元,同时,立足于发挥市场优势,初步构筑了“小商品、大产业,小企业、大集群”的工业产业发展格局。
2001年,全市实现国内生产总值136亿元,财政收入12.4亿元,社会商品零售总额41.3亿元,金融机构年末存款金额226.3亿元,贷款余额119.8亿元,农民人均纯收入5349元,全市综合经济实力进入全国百强、全省十强县市行列,被确定为浙江省二级经济区中心城市和城市化发展重点扶持地区,并被列入全省首批率先基本实现现代化的县市之一。
义乌市历届党委、政府始终把培育个私经济作为重中之重的工作,依靠商贸业的带动,通过兴商建市,大力拓展个私经济发展空间,个私经济得到长足发展。
目前,全市国内生产总值、工业总产值、市场成交额、财政收入的90%以上来自个体私营经济。
【综合分析】从以上数据可以看出,市场成交额和国民生产总值相差无几,这是因为义乌发达的个私经济所导致。
大量的地下经济使义乌人民收入飞速提高。
因此官方所统计的数字不具有很强的参考力,只能显示宏观经济背景的发展趋势。
。
4、特色经济。
目前义乌已成为全国最大的小商品物流中心,主要有以下三个特点:
一是规模大,商品丰富。
目前,义乌市区拥有市场总面积达70多万平方米,经营摊位3.5万个,其中中国小商品城营业面积50多万平方米,商位2.7万个,市场经营人员7万多人,日均客流量16万多人,市场汇集了28个大类10万余种商品,日货物吞吐量达3000多吨。
二是集聚效应强大。
市场汇聚了国内外4000余家知名企业的总经销、总代理。
美国、西班牙、韩国、巴基斯坦、阿富汗、台湾、香港等十多个国家和地区的企业、商人在义乌设立商务机构或采购点。
三是辐射有力。
市场逐步建立了国内外分支物流网络。
目前已经建成的有甘肃兰州、北京通州、青海西宁、乌克兰、南非、尼日利亚、泰国、澳洲等30多座分市场和四川、广元、辽宁、广西等地小商品配送中心。
会展业是义乌市场链延伸与工业提升的结果。
由浙江省人民政府、国家轻工业局、国家国内贸易局联合主办的中国小商品博览会是国内开办最早、规模最大的小商品交易博览会。
自1995年开始举办的一年一度的小商品博览会吸引进了美国、加拿大、日本、德国、瑞士、荷兰、捷克、澳大利亚、韩国、新加坡、南非以及香港、澳门、台湾等国家和地区的众多企业参展。
2001年第七届中国小商品博览会有25个国家和地区,国内33个省市近1300家企业参展,2000多名外商云集义乌,参展、采购、参观人员达100多万人次,实现成交订货额达43.7亿元。
中国小商品博览会经济性、外向性、实效性明显增强,以鲜明的大市场特色和巨大的展览效应,初步确立了全国知名展会地位,并开始向国际性展会迈进。
义乌八大优势行业引领风骚。
围绕“发展、壮大、集聚、提升”八字方针,立足于发挥市场优势,义乌逐步构筑起“小商品、大产业、小企业、大集群”的工业产业发展格局,培育了服装、针织、饰品、彩印、拉链等优势产业和产品,形成了具有区域特色的块状经济。
服装:
成为国内四大衬衫生产基地之一,大陈镇日产衬衫50万件,为“中国衬衫之乡”。
针织:
抢占了广州、成都市场,浙江浪莎、梦娜、芬莉袜业有限公司列入全国最大的袜子生产企业行列。
饰品:
领导现代饰品新潮流。
浙江新光饰品有限公司成了全国饰品行业“大姐大”。
拉链:
产销量占全国市场的1/4,销量占全国市场的1/3强。
玩具:
产品风靡美国、日本等发达国家。
小五金:
以钥匙坯为主要产品,占据全国70%以上市场。
印刷:
共有大小厂家400余家,并拥有世界上最先进的印刷设备。
毛纺:
成为国内两大毛纺织品生产基地之一。
【综合分析】根据以上资料可以分析,随着小商品经济的进一步成熟,产业升级导向势在必然。
未来的义乌特色经济,必然形成以小商品经济为龙头,品牌企业逐步升起,由以往单纯的商贸经济走向商贸和生产并重,市场的成熟必然令原先的无序竞争走向有序竞争。
5、城镇规划
1998年以来,义乌市紧紧抓住全省实施城市化发展战略的机遇,高标准修编了城市发展总体规划和城镇体系规划,确定并实施了城市化发展战略构想,即以城区为中心,规划建设4个卫星镇;以快速通道网络相连接,形成中心城区至卫星镇“十公里经济圈”;加快新农村建设,促进区域协调发展;致力于形成点轴、组团式发展的新颖城镇体系。
到2005年,力争把义乌建设成为建成区面积35平方公里、城区人口35万的基本现代化中等城市;卫星镇规模要分别达到3-4平方公里。
为此,义乌市切实加大了对城市建设的投入,仅1998、1999两年就投入城市建设资金近30亿元,启动实施旧城改造、体育会展中心、道路框架、江滨绿廊等一大批城市和基础设施建设项目。
其中旧城改造暨市民广场建设工程,规划面积71.6公顷,拆迁房屋建筑面积49.3万平方米,一期总投资约18亿元。
目前,义乌城市化发展势头强劲。
城市建成区面积已从1980年的2.8平方公里扩展到目前的21.2平方公里。
城市功能进一步增强,形成了“公、铁、空”立体交通网络,义乌民航已开通北京等22条航线;信息化发展迅速,实现了“电话市”目标,“商城信息”站点已成为全国知名站点;城市日供水能力12.5万吨;供电保障能力进一步增强。
城市品位不断提高,在1997年被评为浙江省卫生城市的基础上,继续扎实深入开展创建文明城市活动和城市环境综合治理。
目前,城区人均公共绿地面积已达12平方米,污水厌氧处理率达56%,污水处理厂工程正在加紧施工。
30多公里的城市外环线建设已全面启动,以城区为中心、四个卫星镇相互连接的10分钟经济圈已具雏形。
随着路网的拉开,一个50平方公里的中等城市框架已开始形成。
近年来,市委、市政府把城市化列为现代化建设的三大战略重点之一,作为推进义乌发展再上新台阶的突破口来抓。
确定了把义乌建设成为50万以上人口大城市和现代化商贸名城的宏伟目标,并提出了城市化的阶段性目标,即到2005年,建成中心城区50万以上人口,建成区50平方公里以上的大城市。
同时构建了以城区为中心,佛堂、苏溪、上溪三个副中心为组群网络化、组团式的城镇发展体系。
目前,义乌市中心城区建成区面积31.7平方公里,人口40万,在浙江省城镇发展体系中,义乌与绍兴、嘉兴、湖州等一些地级市一起被确定为浙江省二级经济中心城市。
浙中最具活力的“一区五园六小区”建设。
浙江省义乌经济开发区,自1992年8月实施首期开发,本着“高技术,高起点,高速度,高效益”的原则,强力推进,滚动开发,规划面积15平方公里,目前建成面积3.5平方公里,累计投入基础设施资金近5亿元,开发区内现有工业企业296家,商业企业近300家,企业总投资50多亿元,2000年实现工业总产值40亿元。
此外,北苑、义东、义西、义南、义北5个现代工业园区建设已规划并启动,目前开发势头良好,活力四溢。
大规模开展城市基础设施建设。
三年累计投入基础设施建设资金达60多亿元。
二十一世纪商贸中心,八都水库,旧城改造和市民广场工程、江滨绿廊、城市外环线、会展体育中心等一大批重点项目先后建成或正在建设,通过向市外每年引水5000万方,基本解决了制约我市中长期城市发展的用水问题。
城乡电网改造基本完成,实现了“电话市”目标,“商城信息”“中华商埠”网开通运行,政府网、教育网、公安网、电子报税网等已经建成或正在建设。
加强城市管理,深入开展文明卫生城市创建活动,1997年荣获“浙江省卫生城市”荣誉称号。
同时,扎实深入开展城市环境综合治理,目前,城区人均公共绿地面积达12平方米,建成了日处理能力2万吨的污水处理厂一期工程,开辟了13公里的义乌江滨绿化长廊。
户籍制度改革也取得实质性进展,加快了农村人口城市化、外来人口本地化步伐,人口集聚的趋势进一步显现,3个省级小城镇改革综合试点镇农村户口转报率达到93%。
义乌的城市化建设得到了省委、省政府的充分肯定,在浙江省城镇发展体系中,义乌与绍兴、嘉兴、湖州等一些地级市一起被确定为浙江省二级经济区中心城市。
近年来,义乌市从改善投资环境入手,努力加快对外开放的步伐。
先后制订出台了《关于鼓励外商、华侨和港澳台同胞投资的若干规定》、《关于鼓励外商投资和出口创汇的若干规定》等一系列优惠政策,并改革外经管理体制,推行“一条龙”、“一站式”服务,强化外资企业的协调、服务功能。
去年,全市协议外资2232.8万美元,实际利用外资367.7万美元,同比分别增长60%和41.4%,外商来义乌经商、考察人次同比增长77.5%,小商品全年出口额30亿元以上,有10余个国家和地区的企业在义乌设立贸易代表处,常年驻义的外商达400多人。
【综合分析】现今义乌的城市规划,基本上是围绕以中国小商品市场为中心,其他如宾王市场、福田市场为有效补充,加上30多条商业街的规划模式。
随着城市化进程的加快,义乌政府关于要成为有相当规模的中等城市的规划,目前的规划状况必定要暴露出多种不足之处。
即,这样的格局只适宜商贸,而不适宜居住;道路拥挤狭窄,必定引起交通不便;市区人口密度过高,空气质量下降;绿化面积过低;噪音太大。
新城的发展方向必定要在居住条件方面大加改善,同时随着人民群众对居住要求的提高,也必定对居住区的人口密度、交通干道、绿化提出要求。
江南生态园位于义乌近郊,离现在的城市中心仅数分钟车程,高绿化率,人口密度低,空气洁净,适宜居住,同时有各种生活配套,居住便利。
很可能成为新城发展的新兴住宅区。
6、义乌人文调研
1)义乌的发家之道:
义乌地处丘陵,四周多山,山水所锺,民性淳朴勇悍,忠贞坚强,出过宋时宗泽等,戚继光曾对义乌兵有“民朴且勇,可偕成功”之称,但因地少而瘠,人众蓄寡等原因,长期形成了勤劳成性,除经营土地外,于农闲时,多兼营副业,以富收入,鸡毛换糖的拨浪鼓一族由此形成,并逐渐形成势头,同时义乌也有很多集会形式助长了这一行业领域,如开初的庙会,到后期的逢年过节每月两次的机会,一直延续到现在的小商品市场的形成,从中对于义乌们别墅项目而言,虽然消费群的表象心理是价格不是问题,但从义乌人长期形成的勤俭心理来看,价格上去了,产品本身价值也必须是相应提升,义乌们本身的优势可以让义乌们做成义乌最顶级的别墅项目,也可以做成义乌价格最高的别墅项目,同时义乌们的营销接待、市场推广,工程质量、建筑设计、物业管理等全防卫做到义乌的极品,那么义乌们才能真正造出受市场欢迎的房子,也只要这样,开发商才真正留下无愧于这座城市、无愧于历史、无愧于消费者的建筑产品
2)义乌的族群心理
以前的义乌人多聚族而居,每一自然村,基本上为同出一源,甚至附近村落也一脉相承,其形成虽序有先后,而聚居则为一致,并皆以世代相近,血缘较亲,村中偶有一二异性,标称“客姓”,也低人一等,此姓之表现现在仍有较明显的痕迹。
义乌人的地名取法也常以村落的地形、山川、建筑等作为区别内,如西塘,
东山头等。
族群居心理延续到现在仍继续存在着,但是变动,将原来的仅限于亲戚与同姓的亲戚扩展到同学、朋友圈子,因此义乌人买房(包括在杭州等异地买房时也一样)时也有类似的心理,希望能与更多的亲戚朋友居住在一起,最好是一个单元、一个组团,对于义乌们的项目而言,预计将会有很多组团的购买者,同样这一心理对日后项目产品推广也十分有作用,同时也可以延伸到晚上义乌人会有80%左右的别墅客户群希望父母能和自己住在一起(包罗部分不希望长住,但至少预留住房等),因此义乌别墅的消费面积总体偏大也不值一怪。
3)义乌人的互助心理
义乌人的互助心理与义乌人的族群居心理比较接近,彼此为了居住在一起,希望熟悉、信任的人(古代时候只能圈限于同族人)居住在一起,希望彼此能有个照顾,这种心理发展到后期即小商品市场前身时被更有侧重地发扬光大,如谷回(一种相互资助粮食的组织)‘桥会(一种过往江桥的交通性互助的公益性组织)、育婴会、义济回、民间借贷等,特别是民间借贷,亲友邻居,因一时窘迫,互通有无,成为习惯,与一般区域居民的向政府部门、向富家借高利贷有很大区别,而这一习惯对于义乌人的从家境较差、仅有勤劳的基础出发,通过民间传统借贷,逐步开始从事小商品前期的“拨浪鼓”之路,只到小商品市场,整个发家过程受这一可信的、传统的民间借贷有很大的影响和推动作用,也是义乌能形成全国都不可能建立、而仅有义乌才能建立的全过最大低资金含量、低技术含量的中国小商品城的一个重要原因。
此一心理只要正确引导,那么整个别墅项目内的销售思路可采纳一定程度上的组团销售策略。
4)义乌的方言
义乌的方言非常复杂,有“义乌十八腔”之说,比一般的吴方言复杂,在义乌方言里保存了许多古代百越语言的底层,汉代末年后,中原人一批又一批迁移义乌与本地人杂居,中原汉语不断影响着当地人说的越语,从而逐渐形成了独特的义乌话,而义乌人向来族居,不同姓族间彼此交流较少,加上义乌本身丘陵地带,山川溪流阻挡了人民更大的交流,因此只到今天仍存在的一个独特的现象是,义乌有较为统一的方言,但往往是以方圆10公里为单位,语言上极为接近,而换一10公司区域,语言又有较大的区别内,从传统上来说,也是造成消费者交往圈子有较大的地狱性限制。
对于企划推广的借鉴是,义乌们在舆论推广中需要顾及不同全体所造成的传达盲点,需要多角度、多乡镇进行传达,才能更好地达到义乌们的推广目的
5)义乌的民性强悍心理:
这里特别要强调的两点是,义乌人的“喜好娱乐、爱好拳棒”和“民性强悍、宁折勿弯”这两大传统心理,这对于义乌能形成义乌人自己控制的托运市场,且不断开拓到异地专业市场的带有一定武力性质的暴力型托运行业有重要的影响,原本强身健体兼作防
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 义乌 江南 生态 开发区 房地产项目 市场调研
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)