新手买房注意事项.docx
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新手买房注意事项.docx
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新手买房注意事项
新手买房注意事项
一、买房目标的确定
理性和有规划的消费——购房的前提。
根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。
不要一买房就是要买三室两厅,做到一步到位;而是从自己的实际情况出发,好好规划一下,其实能满足基本的居住需求就好,避免出现不必要的额外负担,而培养有梯度的消费观很重要。
二、买房首付款的积累
买房首付款的积累——购房的关键。
首先初定一个目标,比如毕业后5年内支付一个首付款,那么就为了实现自己这个目标,合理的分配一下你的收入。
每月固定的留出一部分资金出来,制定出一个定期定额的计划。
因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划,那么每个月必须得固定提出一笔资金,从而意味着可用资金必定减少,那么消费一定可以更加理性。
点点滴滴的积累就是一笔财富。
此外,建议也可先向父母借首付款,日后陆续返还,缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。
三、买房常识的学习
学习一些地产基础知识——购房的必需。
房屋因为涉及的金额巨大,购买它是一个比较专业的行为。
而在一些发达国家,有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务,法律法规和操作程序也比较规范,个人买房已经有了一套比较成熟的模式,过程也比较轻松。
但是,目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。
因此,买房前学习一些房地产基础知识是必需的。
四、买房范围的筛选
选择适合自己的楼盘——购房量力而行。
面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。
建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。
二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠;此外,由于年轻人的工作流动性还相当大,所以考虑一个交通合适的地方,即使工作变换而搬迁,出行还能依旧方便。
新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。
五、出行时间成本的节省
购房前还应考虑出行的时间成本。
因为我们不难发现,穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。
如果每天花费2小时在交通上,那么1月=60小时=2.5天,1年=730小时=30天,50年=36500小时=1520天=4年。
开车或乘公交车的上班族,若平均一天有两个小时花在交通上,一年就有约一个月的时间待在车里。
如果把这每天花掉的两个小时集中起来,连续不断地坐一个月车,或不眠不休地开一个月车,就能体会其时间数量的可观了。
反之,如果把这些时间花在工作上或其他方面,则能创造更多的效益。
如果再将时限放大到50年,时间成本的价值就显得惊人了。
确定5公里生活圈
提醒要买房的朋友,把握5公里生活圈,是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数,支出的成本越小,表明所购房屋的性价比越高。
这样一来,买房后额外付出的钱也会越来越少。
六、购房费用的了解
在确定了买房的目标和范围之后,一些购房的基本费用是一定要提前计算的,虽然这些费用表面看起来似乎不多,还有些是固定值,但是与以后的房屋总价结合起来计算的话,它们的费用还是一笔不小的支出。
交易费用
契税:
普通商品住房120平方米以下1.5%、120平方米以上3%,公寓、别墅等高档住宅为3%,当房屋的实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以上,契税按3%收取。
登记费:
每套80元
印花税:
5元
手续费:
3元/平方米
贷款费用
贷款保险:
按贷款额的万分之六×趸交保险系数收取,趸交保费系数根据 保险期限的长短而变化
抵押费:
贷款额×1.4‰
登记费:
80元
印花税:
5元
备注:
以上只是通常所需交纳的购房费用,而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。
七、购房费用具体实例
(一)
某购房者购买一套商品房,报价为每平方米5500元/平方米起价(现房)。
现假设该购房者选中了一套位于5层,面积为81平方米的两室一厅,其价格为5700元/平方米,那么购买这套商品房的费用应包括:
一、房价款:
5700元/平方米×81平方米=461700元
二、应交税费:
1、在交易过户过程中:
(1)契税:
买方缴纳房价款的4%,等于461700元×4%=18468元;
(2)买卖手续费:
买卖双方各交成交价的0.5%,等于461700元×0.5%=2308.50元;
(3)印花税:
买卖双方各缴纳合同金额的0.5‰,等于461700元×0.5‰=230.85元。
三项合计为:
21007.35元。
2、在申办产权证件过程中
(1)登记费:
每建筑平方米0.3元,等于0.3元/平方米×81平方米=24.3元
(2)房屋所有权证工本费:
每证收费4元。
若房屋产权为2人以上时,还应办理房屋共有权执照,每证收费2元。
(3)印花税:
每件5元。
三项合计为33.3元
(4)公共维修基金:
购房款的2%,等于461700元×2%=9234元。
八、购房费用具体实例
(二)
三、物业管理费
依照《北京市居住小区物业管理办法》的规定,新建小区必须统一实行物业管理。
既是使用人又是产权人的购房者根据《北京市居住小区(普通)委托管理收费标准(试行)》的规定,应缴纳的费用有:
1、进住手续费:
2元(一次性)。
2、装修垃圾外运费:
20元/居室×6=120元(一次性)。
(注:
两室一厅外加厨、厕、阳台视为6个居室)
3、保洁费:
36元/年·户。
4、保安费:
24元/年·户。
5、各项费用统收费:
12元/年·户。
6、自行车存车费:
48元/年·户(以每户有两辆算)。
7、共用电视天线费:
39.84元/年·户(以每户有两端计)。
8、生活垃圾外运费:
7元/年·户。
9、化粪池清淘费:
24.3元/年·户。
10、管理费:
113.4元/年。
11、小修费:
155.52元/年。
12、中修费:
554.32元/年。
13、小区公共设施维修费:
81元/年。
14、供暖费:
1296元/采暖季。
备注:
因该套商品房属多层普通住宅,所以物业管理费中不含电梯、水泵费,费用中也未考虑产权人拥有机动车所需交的存车费,此外具体收费还具有时效性,这只是一般费用展示。
从以上的计算可知,在购房消费中除房价款461700元以外,还要缴纳相关税费,物业管理费等。
同时在购房以后每年仍需缴纳2381.38元的物业管理费。
新浪房产提醒:
购买商品房入住后需缴纳的物业管理费是大多数购房人未能考虑到的,而以上所列收费标准只是普通住宅的标准,其它高级公寓、别墅区的物业管理收费实行市场价,标准还会更高一些。
因此提醒购房者在购买前应做到心中有数。
另一方面,发展商或中介商在销售房屋时对这一问题也应明确告知购房者。
九、购买二手房费用的了解
在确定了买房的目标和范围之后,一些购房的基本费用是一定要提前计算的,虽然这些费用表面看起来似乎不多,还有些是固定值,但是与以后的房屋总价结合起来计算的话,它们的费用还是一笔不小的支出。
购买二手住房
中介费一般为买卖双方各1%,看房费每次10元。
测绘费有土地证的,测绘时不需交费;没有土地证的,需交13元测绘费
评估费持证房屋(私房)的评估费光过户为5‰,如需贷款为7‰;已购公房光过户不需评估,如需贷款评估费用为2‰
交易费用
契税:
普通住房1.5%,高档住房3%。
已购公房除按1.5%交税外,还应按实际购买价和评估价差额的1%交纳土地收益金。
登记费:
每套80元
印花税:
5元,买卖双方均需缴纳
手续费:
3元/平方米,买卖双方均需缴纳。
营业税:
个人购买并居住不足一年,按销售价减去购入原价后的差额的3%缴纳,由卖方缴纳。
贷款费用
贷款保险:
按贷款额的万分之六×趸交保险系数收取,趸交保费系数根据保险期限的长短而变化。
抵押费:
贷款额×1.4‰
登记费:
80元
印花税:
5元
注意:
假如在购买时,卖方申明所卖房屋的标价为净价,则意味着在双方交易过程中产生的所有税费均由买方承担。
备注:
以上只是通常所需交纳的购房费用,而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。
在选择购买什么样的二手房时,要量力而行,根据自己的经济状况进行选择,只选合适的,不选贵的。
购买二手房时,不要轻信对方,一定要合法、彻底地办理过户手续。
二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续,才算真正换了主人,其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。
下面我谈谈购买二手房的一些技巧和必须注意的八个方面:
第一,查明产权状况,最为重要。
即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件;第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录,包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等;第三步要查验房屋有无债务负担。
另外,购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封,以及与人共享等,产权不明确、有纠纷的一定不能购买。
注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。
其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。
一般来说,军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。
此外,千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长;有没有欠费情况,如物业管理、水、电、气费等。
要认真考察房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等,以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。
对房屋配套设施的考察主要有:
水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。
走访一下周围的邻居,对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。
第二,如通过中介找房,一定要会选择
一定要找正规的中介公司,像我爱我家、链家等,这些问题一般不大。
选了中介公司也要选人,毕竟大的中介公司也有服务不好的,小的中介公司也有服务好的。
找中介看房的时候记得要张淘房卡,因为你可以凭借淘房卡在淘房网对中介的服务进行评价,所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错。
因为你可以对中介的服务进行评价,所以中介一般不敢乱来,会尽心尽力为你服务。
第三,建议大家在买二手房过程当中双方见面
现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为,很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司,对房屋的具体状况不清楚,也没有见到真正的业主和卖家,这过程中就会发生比较大的价差,可能这套房子132万拿来,可能140万卖给你,实际上买卖双方都受到了损失,有些中介公司就利用这样的方式赚取差价。
从严格的法律法规和行业管理上这是违规违法行为,但是很多购房人不知道。
第四,怎样交纳购房首付款或订金
通过中介购买二手房,一般要签两个合同,即与房屋产权所有人签署的《买卖契约》,还有与中介公司签署的《房产中介合同》。
房产中介合同在法律上叫作居间合同,签署前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续。
二要审查对方的委托授权书,以确认对方是卖主的合法代理人。
要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。
合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容,特别要注意是否盖章及写清有关日期。
签订《房产中介合同》或《买卖契约》时,买方需交纳购房首付款或订金,切记此款应亲自交给卖主,并由卖主出具收据。
交给其他人,一定要审查对方的委托授权书,以确认对方是否是卖主的合法代理人。
除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外,选择购房时,一定多次、实地看房。
第五,在初步协议中要写认购款还是定金必须清楚。
购房人在二手房交易合同谈判时往往处于不利地位,首要原因是已付了“定金”。
:
我国担保法第89条规定:
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
认购书几乎都将认购款写成“定金”。
在二手房的交易过程中在签定二手房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订二手房买卖合同的一个必经程序,双方经协商一致,可以直接签订商品房买卖合同。
如果商品房买卖合同签不成,购房者可以全身而退,不留任何后患。
其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、、“押金”、“订约金”等,这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项就应该退回。
第六,在房屋买卖合同中必须写明原房主何时迁出其户口。
买卖二手房的时候,人们最关注的是房产证、土地证等,往往忽视了户口迁移问题。
按照户口管理政策的相关规定,一户头上只能上一户人,在原产权人户口没迁走前,新房主的户口不能迁入,这自然会影响到以后孩子上学等一系列问题。
购买“二手房”,必须在原房主户口全部迁出后,方能办理新产权人及其共同生活的直系亲属的入户手续。
为避免因户口迁移而引起的问题,购房者在购买二手房时应加强自我保护,签订好有关户口迁移的条款,不仅要明确约定原产权人户口迁出的时间,还应明确不及时迁移的法律后果。
必要的时候,可以和原房主一起到当地派出所确认其户口是否全部迁走,然后再办理产权手续或结清购房款。
一定在合同中注明,“甲方(卖方)应在___日内把户口迁出,不得拖延。
”并约定不能如期迁出时的惩罚措施。
第七,正常情况下,房子交接完毕,房产登记过户后当日,才应该付清全部房款。
如果不能按时交房,以及买方在未取得房地产证前,则根据情况,暂扣部分房款,不应付清全部房款。
这方面应在《房屋买卖契约》中注明暂扣多少房款的具体数字。
因为在审批办理证件的过程中,如手续有问题,就办不了房地产证。
最后,按照房地产交易中心规定,领取房地产证时,必须本人到场,如本人因故不能到场领证,应提前办理委托领证公证手续。
第八,转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税,其中契税由买房者缴纳,印花税由买卖双方缴纳。
购买二手房要交些什么税?
税率是多少?
一般二手房交易需要交纳的税费:
一、买房人应缴纳税费:
1、契税:
房款的1.5%(面积在144平米以上的需要缴纳3%,面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)
2、印花税:
房款的0.05%
3、交易费:
3元/平方米
4、测绘费:
按各区具体规定
5、权属登记费及取证费:
按各区具体规定,一般情况是在200元内。
二、卖房人应缴纳税费:
1、印花税:
房款的0.05%
2、交易费:
3元/平方米
3、营业税:
差价*5.5%(房产证未满5年的)
4、个人所得税:
房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)
“二手房买房注意事项”--归纳总结
来源:
作者:
近两年来,随着北京房地产市场的不断跌宕起伏,二手房交易买卖涉讼的情况也日益增多。
在对大量案件进行研究的基础上,结合相关资料,现将二手房买卖过程中存在的十大问题总结如下:
一、对房屋产权审查不详细。
二手房有售后公房、有共有房屋、有的房屋限制转让、房屋是否存在抵押、是否有共有产权等问题使得二手房产权形式多样。
当事人如果在房屋买卖之前,没有弄清楚房子的底细,极易引发纠纷。
二、不履行必要的购房手续。
房屋买卖必须签订书面合同,但有些购房者对房屋转让需经过特殊程序,须提交必要证明文件,并向有关房地产管理机关申报核准办理登记手续等不甚了解,只相信实际占有房屋。
随着房价变动,问题就接踵而来。
三、卖方授权太轻率。
卖房者轻信中介公司承诺,全权委托,结果使中介公司某些人员有机可乘,利用公证授权书,大做文章。
四、轻易应允霸王条款。
中介公司为追求最大化利益,在中介合同中精心设计“旱涝保收”条款,致使买卖双方不知不觉落入圈套。
买卖双方一旦委托中介,就难以全身而退,想不付钱很难。
五、错误选择中介公司。
目前,上海市房屋中介公司鱼龙混杂,买卖双方如果不加选择就委托,结果往往房屋被卖掉了,却拿不到房款,钱房两空。
六、相关凭证轻易交给他人。
有相当一部分买卖双方,为图省事,将身份证和房屋产权证交给中介公司代为办理,风险系数大大增加。
七、对特别事项不作约定或约定不明。
二手房买卖,除了买卖双方收付房款、办理过户外,还有一些后续问题,如户口迁移、维修基金过户等。
如在合同中没对这些特别事项作出约定,入住后就可能发生不必要的纠纷。
八、轻信熟人可以买到便宜房。
房价攀升后,买房者就往往指望通过熟人购买低价房。
一些不法之徒便利用这种心理,虚构房源,施行骗术。
九、不到现场查看房屋状况。
有些购房者买房心切,或是为了炒房,不到现场查看就签约,待要入住或转手时却发现,房屋要么另有主人,要么就存在瑕疵,不得不对簿公堂,最后还被认定为“恶意第三人”,承担不利后果。
十、产权登记与实际购房人不符。
有些购房者基于对房改政策的误解,有的想享受他人的公积金贷款,便以他人名义购房,结果一些人见利忘义,违背当初约定,争夺房屋。
广大购房者一定要学会自我保护,防范风险,切记一定要摸清房屋权利状况,进行必要的调查与审核,以确保自身的利益,最大可能的防范二手房买卖的法律风险。
具体包括:
一、权属审查
购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。
没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋,不得买卖。
为慎重起见,购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性,以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。
二、买卖双方主体资格审查(包括中介资格审查)
1、二手房转让人应当是依法登记并取得房地产权证书的房屋权利人。
2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
4、二手房属于国有或集体资产的,购买人应当审查政府主管部门的批准文件。
三、共有财产审查
二手房属于两个以上主体共有的(以所有权证书为准),应当审查有无共有权人同意转让的书面材料。
审查房屋所有权证书时,应当关注拟交易的房地产是否具有其他权利人,时候具有异议登记事项。
依照《民法通则》之规定,按份共有人对买卖之房屋具有优先购买权,未经共同共有人同意买卖房屋之合同通常会被法院认定为无效。
另依据我国婚姻法之规定,夫妻关系存续期间所取得的财产实行夫妻共同财产制为主,约定个别制为补充的婚姻财产制度。
尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人,也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交夫妻有关个别财产约定的协议。
四、权利限制审查
二手房买卖前,购买方应当审查司法机关有无依法裁定,决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。
一般说来,有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。
五、他项权利设置审查
购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。
若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据,或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。
六、优先购买权审查
共有二手房买卖时,在同等条件下,二手房共有人享有优先购买权。
已经出租的二手房买卖时,在同等条件下,二手房承租人享有优先购买权。
如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件,买房人应当注意买卖合同被宣告无效的风险。
购房人应审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。
如承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。
七、审查二手房有无下列禁止买卖情形:
1、司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他方式限制二手房权利的;
2、依法收回土地使用权的;
3、共有二手房,未经其他共有人书面同意的;
4、权属有争议的;
5、未依法登记领取权属证书的;
6、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;
7、列入动拆迁范围的;
8、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
八、若是已购公有住房和经济适用住房买卖,还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖情形之一:
1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;
2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;
3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;
4、上市出售后形成新的住房困难的;
6、擅自改变房屋使用性质的;
7、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
九、境外人士买卖的限制
出于国家安全和军事安全的考虑,国家安全部门规定:
有些地域的房屋是不能出售给境外人士的。
够房人可向房屋所在地有关政府部门、街道办事处或居民委员会进行调查。
购买二手房要特别注意的问题
来源:
作者:
购买二手房要特别注意的问题
1、购买二手房时,对房屋产权要特别注意
在二手房交易中,产权证是最重要的。
二手房不同于商品房,产权形式多样。
因此,购买二手房时,一定要弄清楚房屋的权属,凡是产权有纠纷的,或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再合适都不要购买,以免成交后拿不到房屋产权证,同时也会引起许多人不必要的麻烦。
另外,要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。
在验看产权证时,一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。
由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策,因此,如果是以标准价购买的公有住房,要注意是否已经按成本价补足费用,或者已与原单位确定了如何按比例分成。
另外,有些单位在向职工售房时,为维持单位人员的稳定,与职工签订有服务合同,原单位还有优先购回权。
因此,要确认原单位是否同意该房子的出售。
当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售,因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买。
2、购买二手房时,对房屋的物业管理要注意哪些问题?
良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些不足,还能给生活、工作带来更多的便利。
对物业管理的考察,主要是考察物业管理企业的信誉情况,要对其管理的物业进行走访,看保安人员的基本素质、保安装备,管理人员的专业水平和服务态度,小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适,各项设施设备是否完好、运行正常等,由此可以大致看出一个企业的管理水平,最终评价是以质优价廉为重好。
另外,还要了解物业管理费用标准,水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等,了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金,以免日后支付庞大的维修养护费用,出现买得起房住不起房的情况发生。
3、购买二手房时,如何借助律师的帮助?
如果对二手房买卖没有把握,最好能聘请房地产方面的专业律师顾问,特别是对产权等关键问题进行把关,以免上当受骗。
当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准,因此,要事先了解律师的收费和提供的相应服务都有哪些。
4、购买二手房时,对房屋的交易过程要注意哪些问题?
购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。
有些人购房时,一怕麻烦,二容易轻信别人,三为了节省一点交易手续费,在售房人的花言巧语下,由售房人全权代办交易手续,结果拿到手的产权证有可能是假的,房屋所有权得不到应有的法律保护,引起纠纷;或是在多年之后再转让房产时,才知上当受骗,这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都时有发生。
因此,购买二手房时,买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续,按国家规定交纳各种交易费用,领取政府颁发的产权证,最好买卖双方能一手交钱一手交房(指产权证),切不可因小失大。
只有这样,才能买到放心合适的房子。
5购买二手房时,要注意考察房屋结构二手房屋结构比较复杂,有些房
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