房地产估价师房地产开发经营与管理试题.docx

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房地产估价师房地产开发经营与管理试题

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考生姓名：

____________________身份证号：

________________________　　　准考证号：

________________________

二〇〇九年度

全国房地产估价师执业资格考试

《房地产开发经营与管理》试题

（本试题包含客观题和主观题两部分）

人力资源与社会保障部

人事考试中心

中华人民共和国　　　　　监制

二〇〇九年四月

客观试题部分

重要提示：

要求用2B铅笔在答题卡中按题号顺序填涂答题，否则按无效答题处理。

（1）单项选择题的答案填涂在答题卡中题号1至35信息点；

（2）多项选择题的答案填涂在答题卡中题号36至50信息点；

（3）判断题的答案填涂在答题卡中题号71至85信息点；

一、单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

1.下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是（）。

A．债权人通常是商业银行

B．不能用于偿还土地购置贷款

C．主要担保物为在建工程及相关土地使用权

D．还款资金来源通常是销售收入

2.下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。

A．发行公司债券

B．权益型房地产投资信托基金

C．发行股票

D．商业银行贷款

3.新设项目法人资本金筹措渠道不包括（）。

A．政府政策性资金

B．国内外企业入股的资金

C．个人入股的资金

D．资产变现的资金

4.进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是（）。

A．债务融资成本分析

B．资金占用费分析

C．资本金与债务资金的比例分析

D．担保费分析

5.下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（）。

A．基础租金是租户能接受的最低租金

B．基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平

C．写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金

D．写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异

6.写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（）。

A．全租金方式

B．毛租金方式

C．净租金方式

D．基本租金方式

7.不应计入收益性物业经营费用的是（）。

A．抵押贷款利息

B．公共设施维修费

C．房产税

D．物业保险费

8.下列关于物业经营产生的现金流的表达式中，正确的是（）。

A．税前现金流=有效毛收入－经营费用

B．税前现金流=有效毛收入－抵押贷款还本付息

C．税后现金流=税前现金流－所得税

D．税后现金流=税前现金流－准备金－所得税

9.某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：

规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m2，容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（）。

A．92500m2

B．88800m2

C．80000m2

D．76800m2

10.动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。

A．经营收入抵偿全部投资

B．全部现金流入抵偿全部现金流出

C．净收益抵偿全部投资

D．净收益现值抵偿全部投资

11.通常承租人入住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由（）支付。

A．承租人

B．业主

C．承租人和业主共同

D．物业管理公司

12.房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让（）的客户认识所营销的物业。

A．潜在

B．过去

C．现在

D．未来

13.某市2008年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2007年末完工转入2008年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2008年竣工的房屋建筑面积为60m2。

那么，该市房屋的平均建设周期为（）年。

A．1.2

B．1.5

C．2

D．3

14.某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金500万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目（）。

即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

A．还需投入50万元建设资金

B．还需投入450万元建设资金

C．还需投入800万元建设资金

D．在此情况下

15.（）是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。

A．投资利润率

B．销售利润率

C．资本金利润率

D．投资回报率

16.经营性房地产项目的成本利润率等于（）乘以100%。

A．开发利润/总开发成本

B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本

C．开发商利润/总开发价值

D．正常经营年份的经营收入/总开发成本

17.房地产开发项目的建设阶段是指（）所经过的时间。

A．房地产开发全过程

B．获得土地后到全部工程竣工验收

C．从工程开工到全部工程竣工验收

D．从工程开工到项目租售完毕

18.对于（）的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。

A．从容不迫型竞争者

B．选择型竞争者

C．凶猛型竞争者

D．随机型竞争者

19.假设某项目的资产负债表中负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元，则该项目的速动比率为（）。

A．60%

B．80%

C．100%

D．200%

20.某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。

A．区位选择异常重要

B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C．需要适时的更新改造投资

D．存在效益外溢和转移

21.房地产泡沫产生的直接助燃剂是（）。

A．土地的稀缺性

B．金融机构过度放贷

C．投机需求膨胀

D．开发资金的易得性

22.（）是指报告期内销售和出租房屋的数量之和，单位为建筑面积或套数。

A．销售量

B．吸纳量

C．出租量

D．预售面积

23.以下选项适于在新区开发的建筑是（）。

A．娱乐用房

B．写字楼

C．高级住宅和公寓

D．餐饮用房

24.在整个开发过程中最为重要的一个环节是（）。

A．投资机会选择

B．投资机会决策分析

C．投资机会选择与决策分析

D．市场分析和项目财务评价

25.房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为（）。

A．申请招标→编制招标文件→编制招标工程标底→确定招标方式，发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同

B．申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同

C．申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底和答疑→开标、评标和决标→签订合同

D．申请招标→确定招标方式→编制招标文件→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→工程交底及答疑+签订合同

26.（）认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。

A．古典学派的理论

B．流动性偏好理论

C．IS-LM曲线模型的理论

D．马克思的利率决定理论

27.房地产开发投资企业所得税税率为（）。

A．30%

B．32%

C．33%

D．25%

28.申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件中，如果建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的（）。

A．20%

B．30%

C．40%

D．50%

29.某房地产开发项目的占地面积为10000m2，规划容积率≤４,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80﹪，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元／m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（　）元／m2．

A．2350.00

B．2937.50

C．3250.00

D．4062.50

30.对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。

A．地价

B．建造成本

C．贷款利率

D．资本化率

31.某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：

如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元。

经分析市场前景为：

好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，则该项目净现值期望值为（）万元。

A．2677.5

B．3680.60

C．4003.50

D．5356.80

32.房屋开发中的基础设施建设费是指建筑物2M以外和项目（）范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

A．黄线

B．紫线

C．蓝线

D．红线

33.房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金．一般而言三种资金的使用顺序是（）。

A．资本金、借贷资金、预租售收入

B．预租售收入、资本金、借贷资金

C．借贷资金、预租售收入、资本金

D．资本金、预租售收入、借贷资金

34.某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12％，净现值分别为120万元，150万元．对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元。

A．39.51

B．49.96

C．49.39

D．52.45

35.当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（）。

A．净现值法

B．差额内部收益率法

C．费用现值法

D．内部收益率法

二、多项选择题（共15题，每题2分。

每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。

全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

36.从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。

A．土地

B．劳动力

C．资本

D．经验

E．环境

37.制定物业管理计划的租金方案和出租策略时,正确的有（）。

A．从总体上说，物业租金必须能抵偿所有投资成本

B．只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施

C．租金确定应考虑业主希望的投资回报率

D．市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系

E．利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正

38.房地产开发项目市场定位的主要工作包括（）。

A．预测开发成本

B．选定目标市场

C．确定消费群体

D．明确项目档次

E．设计建造标准

39.可贷资金利率理论认为（）。

A．可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成．

B．可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成

C．利率是由货币的供给与需求决定的

D．可贷资金的需求函数是利率的递增函数

E．可贷资金的供给函数是利率的递增函数

40.下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（）。

A．销售税费

B．租金收益

C．物业增值

D．股权增值

E．抵押贷款规模

41.公开招标通常适用于工程项目（）的开发项目建设。

A．建设周期较长

B．工程性质比较特殊

C．规模较大

D．技术复杂

E．工期紧迫

42.旧城区房地产开发的特点是（）。

A．地处城市中心，是商业、文化活动的聚集地，具有民族传统色彩，适于作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发

B．开发费用高昂、环境污染严重

C．旧城区人口密度大、建筑密度小

D．旧城区的建筑物多是危旧房

E．旧城区受城市规划限制更苛刻

43.政府对房地产市场政策干预的原则是（）。

A．目标的确定性

B．政策的可间断性与协调性

C．政策的针对性

D．政策的导向性

E．政策的公平性和效率

44.土地费用估算主要包括（）。

A．划拨或征收土地的征地拆迁费

B．出让土地的土地出让地价款

C．转让土地的土地转让费

D．租用土地的土地租用费

E．转让土地应缴纳的手续费

45.目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有（）。

A．销售税金

B．土地使用税金

C．房产税金

D．企业所得税

E．城市规划税

46.基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。

决定基准收益率大小的因素主要是（）。

A．资金来源

B．资金成本

C．项目风险

D．预期利润

E．机会成本

47.金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作有（）。

A．客户评价

B．项目评估

C．担保方式评价

D．贷款综合评价

E．贷款金额

48.在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，通常要考虑的因素有（）。

A．可能面积的组合

B．寻租者经营业务的性质

C．寻租者将来扩展办公室面积的计划

D．每平方米的租金

E．室内的装修

49.下列关于商业物业的表述中，正确的有（）。

A．能为投资者带来经常性的收入现金流

B．分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式

C．适合于长期投资

D．常在机构投资者之间进行交易

E．位置对其有着特殊的重要性

50.“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）。

A．按地域范围细分

B．按房地产用途细分

C．按增量存量细分

D．按交易形式细分

E．按目标市场细分

三、判断题（共15题，每题0.5分。

请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。

不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分）

71.房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。

（）

72.某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。

（）

73.吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。

（）

74.在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率是下滑的。

（）

75.政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。

（）

76.进行房地产市场调研需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。

（）

77.当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用费用现值法进行比选。

（）

78.由于蒙特卡洛风险分析主要依靠计算机模拟，因此对市场资料的完整程度要求不高。

（）

79.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%。

（）

80.商业信用的工具是商业票据，是债权人为了确保自己的债权，要求债务者出据的书面债权凭证，分为期票和汇票两种。

（）

81.金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、市场评估、担保方式评价和贷款综合评价等四个方面的工作。

（）

82.写字楼的基础租金是指达到投资收益率目标或其可接受的能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的最低租金。

（）

83.收取百分比租金时，一般不同的地区百分比标准会有所不同，但在某一地区的百分比标准会相对统一。

（）

84.房地产开发投资规模大、风险高、回收期长，故金融业一般不愿向房地产开发融资。

（）

85.物业管理和设施管理以策略性管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以运营管理为主。

（）

主观试题部分

重要提示：

要求用钢笔或圆珠笔在答题纸中的指定位置答题，否则按无效答题处理。

四、计算题（共2题、20分。

要求列出算式、计算过程：

需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。

请在答题纸上作答）

（一）某投资者以1600万元购入一层商业店铺用于出租，购楼款分期支付，第一、第二和第三年分别支付30%、40%和30%。

店铺第二年便可出租，预计当年毛租金收入180万元，经营费用50万元，随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高，毛租金收入年均提高15%，经营费用年均下降3%。

店铺持有20年，期末转售收入300万元，试确定该项目的财务内部收益率（假定投资发生在年初，租金收入、经营费用发生在年末）。

（二）某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管矧为20cm和30cm管道哪种有利的问题：

两种管道的工程费用分别为1800万元,2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05％的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资的10％，折现率为0％。

假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。

请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。

答案

BADCDCADDCBACDDACDBDBBCCABDBBDADDBC

ABCDACDEBCDABBCD

ACDABDEACDEABCDABCD

BCABCDABCACDEABD

xvxxxvxxvvxvxxx