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市场调研
前言
依据集团公司领导指示,要求对常州市武进区湖滨壹号项目进行市场调研。
在分管领导仇总的指导和带领下,会同我部杨迪春、蔡静萍、汤吉、王陈宁与集团综合部汤树建六人组成调研小组,于2011年10月13日至常州,进行了为期1天的市场调研和数据采集工作。
由于时间紧迫,现场采集数据不够,较多数据与资料通过网络搜集。
虽然常州客户存在较强的“地缘性”特征,但是别墅客户这一特征较弱,关键是项目卖点感染性是否足够。
因此,对于别墅项目的踩盘调研范围,我们认为不应仅限于项目所属区域内,应扩大至整个常州的主要别墅分布板块。
但因时间因素,我们走访了本项目、天安别墅、新城湖畔春秋、长兴秀江南和龙湖原山,其余楼盘信息采自常州别墅网。
调研路径:
湖滨壹号→西太湖板块代表项目→新北区恐龙园板块代表项目
调研内容:
1、常州别墅市场基本情况;2、别墅板块分布情况;3、本项目情况;4、主要客群;5、销售形势
调研步骤:
1、确定调研目标和范围
2、确定所需信息资料
3、确定资料搜集方式
4、搜集现成资料
5、设计调查方案
6、组织实地调查
7、进行实地观察试验
8、统计分析结果
9、形成调研报告
实地调查对象:
售楼人员
实地调查方法:
询问式、观察式
常州市武进区湖滨壹号别墅项目
市场调研报告
一、常州武进区西太湖规划简介
常州是长江三角洲地区的一个重要中心城市,也是现代制造业基地和文化旅游名城。
西太湖位于主城的西南部,辖属武进区,总面积33平方公里,距武进中心区和主城中心区6公里左右。
在长三角经济转型、休闲产业快速发展的今天,西太湖作为目前苏南地区唯一未开发的天然资源,有着良好宜人的自然环境,具备发展生态休闲产业的良好条件。
常州市政府已着力规划建设西太湖生态休闲区,建设湖滨城,将其打造为长三角地区的后花园。
目前,环湖地区周边发展势头强劲,分布有:
常州城市南部新城、城市商贸副中心——武中分区;高新产业开发区——武南分区;省级经济开发区——经发区;花木之乡、武进花木基地产业核心区——嘉泽。
同时,环湖地区对外交通条件正在不断优化。
其中南侧为已经开通的沿江高速公路,穿西太湖而过,西联南京国际机场、东连沿江港口群,并在滆湖服务区建有互通立交口。
东部为实施中的常泰高速公路,北连规划中的常州长江大桥,沟通大江南北,南接锡宜高速公路,联通杭州。
而该区域与主城的联系也在现有延政路基础上,增设武南路和西湖路,目前这两条路正在实施之中。
由此,环湖地区正由城市边缘走向常州的客厅,同时升级为更大区域的客厅。
未来常州市武进西太湖生态休闲区环湖地区将建设成为长三角地区休闲旅游目的地之一、武进区RBD,集生态、游憩、休闲、度假、科研、高档居住于一体的湖滨新城。
规划在岸线系统改造和水系疏导整理基础上,借鉴仿生学生态原理,引入泛旅游概念,形成环湖地区“一体四翼”的展翅形总体格局,最终形成13大功能区:
“一体”——位于整个规划区域的主轴上的两大功能区:
商办混合区、湖滨文娱区。
“前翼”——由环湖路与湖岸线之间的中央带状水体分成两部分。
中央带状水体以南部分:
以生态休闲为主,为限制开发区域,只在重要节点位置点缀适当建筑,最终形成自然优美的环湖风光带。
中央带状水体以北部分:
以高端服务为主,围绕水体布置,强调中低强度开发。
中部为商贸度假区、商贸购物区、5O办公区。
“东部”——户外体验区、游艇休闲区、湖景居住区。
“西部”——憩疗养区、科技研发区、生态涵养区和湿地野趣区。
“后翼”——水景居住区。
规划认为,滨湖地区住宅产品开发应以创造“最佳人居环境”为目标,着力打造生态、宜居、富有滨水景观特色的高品质高档次住宅。
二、常州市别墅市场调研
(一)、基本情况
1、板块分布
常州别墅主要分布于钟楼区青枫公园板块(城中)、新北区恐龙园板块(北区)、和武进区西太湖板块(南区)。
常州别墅市场呈南北两极分化状,城中别墅仅存在少量供应。
北区公共配套优势显著,南区自然资源优势明显。
北区借助恐龙园资源优势及新市政府、高新产业园区为卖点,以经济型别墅供应为主,多为复合型社区,但也不乏高端纯别墅项目,如龙湖原山;南区借助西太湖自然资料及政府规划高端居住区概念利好对于高端客户吸引力较大,项目逐步集中,区域形象得到进一步提升并被认可。
2、别墅形态
以联排、类独栋为主,建筑风格多样化。
自2010年龙湖香醍漫步的面世,常州别墅市场首次出现类独栋别墅,“类独栋”即以联排的形式和价格享有独栋的空间和舒适,此类产品性价比高,深受客户喜爱。
从总体供应量来看,联排别墅依然是市场主流产品,占总量的74%,但类独栋产品也占据了约20%的份额。
建筑风格上,已呈多样化,欧式美式、中式、现代等均有。
3、市场供应量
上半年别墅上市量较少,下半年正值普通住宅上市量大幅减少之际,常州别墅市场却迎来集中放量期。
今年1-7月,常州有6个楼盘推出别墅,共518套,其中创新花园、孟河首府、龙湖龙誉城3个楼盘为纯新盘,占总推量的50%左右,计254套。
而从区域上看,新北区独占3席,推量位居全市之首。
前7个月,常州别墅市场量减价升,供小于销。
8、9月份有8个楼盘推出500余套别墅,较今年上半年多出150多套,增幅逾4.5成。
其中,武进区占4盘,共87套,天宁区常发旗下两全新项目将推出298套,占总推量的57.42%。
其中5个纯新楼盘推出别墅,分别为常发豪郡、常发香堤半岛、新城香悦半岛、金鼎湟廷御墅、绿洲天逸城。
4、市场成交量
依据数据显示,常州1-7月共成交别墅534套,尽管成交量环比下降超5成,但成交均价达到1.35万元/平方米,环比上涨5.73%。
且开盘首日整体去化率高达75%,高出普通住宅25个百分点。
特别是和普通住宅市场“供大于销”相反,别墅市场整体呈现出“供小于销”的形势,供销比值为0.97,其中单价在1.3万元/平方米以下、面积300-400平方米的房源,市场认可度较高。
前7个月表现最突出的仍然是龙湖。
龙湖在常州的3个楼盘龙湖原山、龙湖香醍漫步、龙湖龙誉城均有新房源上市,共推出325套,占全市总推量的6成以上,且开盘当日即去化275套,整体去化率高达85%左右。
(二)、楼盘调研
常州别墅项目板块分布图
1、钟楼区青枫公园板块(城中)
1-1、龙湖龙誉城
项目简介:
龙湖龙誉城位于钟楼区五星路西侧、龙江路东侧、勤业路南侧,地处城市的中心地带,交通方便,配套齐全,同时又在青枫、五星两公园的绿色包围之中。
地上总建筑面积达:
80万平米,整个小区规划主要有类独栋别墅、花园洋房、阔景公寓、配套商业等。
类独栋别墅,建筑面积约在320-400平米,每一户均享有阳光地下室、下沉式休闲庭院及观景露台。
开盘情况:
2011年7月推出112套300-400独栋,4种户型,均价13000元/㎡,总价400-600万元,开盘售罄。
另有70套开盘时间未定。
1-2、青枫壹号
项目简介:
青枫壹号占地面积为90000㎡,建筑面积100000㎡,容积率为1.05,绿化率35%,项目位于常州市西部北港居住区,东至玫瑰路,西至玉龙路,南至合欢路,北至香樟路。
基地东部约300米处是占地38万㎡的的森林公园——青枫公园。
基地地势平坦,河塘分布均匀,大型生态微环境,为小区生态、景观规划提供了良好的条件。
正是这样的得天独厚的的大型生态资源,为青枫1号打造绿色、生态住宅提供了无可比拟的先天条件。
以往开盘情况:
青枫壹号2010年3月28日1期开盘,推出87套别墅,均价13000元/㎡左右,截止2010年04月21日全部售罄。
青枫壹号二期将于9月28日开盘,推出69套别墅,别墅类别有联排别墅,独院别墅和双拼别墅三种,面积在290-450㎡之间,总价在300万-1000万之间。
今年开盘情况:
2011年09月29号青枫壹号双拼别墅仅有两套,1200-1300万元/套
2、新北区恐龙园板块(北区)
2-1、长兴秀江南
项目简介:
长兴秀江南位于中华恐龙园东北侧。
项目占地218亩,总建筑面积约10万㎡,容积率0.69,绿化率45%,是中华恐龙园板块乃至整个常州城区少有的纯别墅项目,成为以“旅游、商贸、休闲、文化、居住”五大功能为一体的恐龙园国际高档社区的代表之作。
以往开盘情况:
2009.11.15开盘,67套联排别墅售罄,总价120-300万元。
2010.9.16二期联排观景房应市加售19套,面积328㎡,均价约10000-12000元/㎡。
今年开盘情况:
目前联排别墅在售,面积在212--283㎡,总价在200—450万之间。
2-2、水韵江南
项目简介:
水韵江南由奕淳房地产开发有限公司开发,项目位于新北区华山路北郊中学向北800米,占地196000㎡,约293.9亩,建筑面积265800㎡,容积率1.36,约347户左右。
项目建筑类别由别墅、多层、小高层、高层组成。
以往开盘情况:
2009.11.1水韵江南一期正式开盘,均价180万一套。
2010.4.23水韵江南目前在售别墅为联排,每套售价200万左右,折合均价8000元/㎡,购买享98折。
今年开盘情况:
目前水韵江南一期房源仍在售,价格在270万到330万之间,98折。
2-3、东渡海派青城
项目简介:
东渡海派青城项目位于赢平路和奥园路交界处以东,项目占地面积为72289平方米,建筑面积60000平方米,容积率为0.83,绿化率40%。
她为业主打造纯正的英伦风格,关注建筑的每一个细节,质朴的砖红色面砖饰面,多重人字形坡屋顶,老虎窗,精心雕饰的宽广门廊,对称和谐的大进深入口;6米挑高或在客厅或在餐厅,5.1—5.6米大面宽客厅,客餐厅跃层设计,全户中央空调,IT门禁;贵族化的英式管家物业服务,从细节着手,物业现行进驻,提早设想业主的需求。
以往开盘情况:
东渡海派青城2010年4月17日开盘,均价在10000元/㎡左右,当天销售超过5成。
今年开盘情况:
目前东渡海派青城中央景观区别墅在售,面积在116—173㎡,均价为13000元/㎡,全款98折按揭99折。
2-4、紫阳美地山庄
项目简介:
紫阳美地山庄位于常州北部新城常澄路与新六路交汇处,项目占地面积100000㎡,建筑面积为150000㎡,容积率0.50,绿化率为30%。
项目南侧常澄路通往常州市政府、常州新区以及常州核心商业区南大街仅15分钟车程。
紫阳美地山庄目前的可售房源都为准现房,现售房源从237-360㎡叠加、联排别墅,以及925㎡的宽景大宅类独栋别墅。
产品户型设计采用大面积、多功能露台,这些面积都是赠送的,地下室均为阳光地下室,层高相对来说都很高,局部甚至达到了3米层高。
以往开盘情况:
2009年12月20日开盘,推出联排别墅(350㎡左右)、叠加别墅(200-250㎡)共54套。
截止2010年1月5日只剩一套联排别墅一套叠加别墅。
今年开盘情况:
2011年9月20日紫阳美地山庄加推23、24号楼,均价7000元/㎡。
现有叠加、联排和双拼三类房源在售,面积在220-260㎡之间。
联排别墅价格均价在9500元/㎡,面积在330-370㎡之间。
双拼还剩一套900㎡,单价13000元/㎡。
2-5、龙城福第
项目简介:
龙城福第位于新北区中华龙城现代旅游休闲区内,享有以恐龙园为中心的3000亩新区现代旅游休闲规划配套。
龙城福第近临常澄公路,西望通江大道,东有青洋北路,南有沪宁高速,5分钟可抵新北行政中心区,18分钟可以快速抵达市中心。
项目占地323335㎡,建筑面积约405600㎡,容积率0.47,绿化率为50% 。
以往开盘情况:
2009.09.25龙城福第独栋别墅单价为6500元/㎡。
2010.12.9龙城福第独栋别墅出售,户型面积为300-400㎡,,价格区间为400-650万/套,单价近15000元/㎡。
2011.6.3龙城福第双拼别墅在售,户型面积为300-400㎡,价格为15000元/㎡起,优惠总价99折再97折。
今年开盘情况:
龙城福第现双拼别墅在售,户型面积为360㎡左右,仅有10多套,价格为10000元/㎡。
2-6、香树湾花园
项目简介:
香树湾花园别墅位于恐龙园旁,坐拥国家4A级风景区和高尔夫球场。
项目占地450000㎡,建筑面积291590㎡,容积率0.60 ,绿化率35%。
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户型面积:
主力联排220㎡左右,独栋别墅在375-424㎡之间。
建筑风格:
联排别墅采用东方四和院式风格,
独体别墅采用英式,美式,地中海式等多种建筑风格。
以往开盘情况:
2010.11.2香树湾花园别墅目前均价12000元/㎡,剩余房源为联排别墅,户型面积为220㎡左右,现在购房可享受10万抵30万的优惠。
今年开盘情况:
2011.9.20香树湾花园别墅传品19院在售,9980元/㎡起,总价优惠20万。
2-7、龙湖原山
项目简介:
龙湖原山位于新北区恐龙园版块核心地段,毗邻中华恐龙园,占地面积31万㎡,容积率1.0,绿化率高达65%,集别墅、高层、商业于一体,是常州首屈一指的高端复合型居住社区。
龙湖地产以16年高端别墅开发经验,独创“合院独栋别墅”,近600栋的宏大规模,呈现出城市别墅群特有的宏伟气度。
今年开盘情况:
8月份推出一期别墅,面积386-600㎡,总价640-1000万元。
3、武进区西太湖板块(南区)
3-1、湖滨壹号
项目简介:
湖滨壹号,是以独栋别墅、坡地景观联排别墅为主的纯别墅社区。
由常州西太湖房地产开发有限公司开发,常州营特房地产营销策划有限公司营销代理。
项目位于常州中心城区之西南(武进区),绿杨路与延政西路交汇处,秀美西太湖之畔,距市区30分钟车程,区位条件优越,交通便捷,是龙城“离尘不离城”之城市别墅的代表作品。
项目总占地面积为373520㎡,约560亩,建筑面积330000㎡,容积率约0.89,绿化率40%,已建成1期207栋,目前2期总户数约213户,物业费2.50元/㎡/月。
坐拥景致无边的西太湖,项目中心景观区规划2公顷的人工景观湖,原生稀有坡地,别墅氛围天然筑就。
以往开盘情况:
项目一期2007-2010年,价格4200-6800元/㎡,推出约50多套别墅,目前已全部售罄并于2008年12月30日交付。
今年开盘情况:
项目二期2011年8月至今,陆续推出16套别墅。
其中12套为4联排别墅,4套双拼别墅。
双拼户型约500㎡,价格13600元/㎡;联排240-290㎡,价格约11600元/㎡。
目前已售3套双拼别墅和5套联排别墅。
二期交付时间约2013年。
优惠政策:
一次性付款96折,贷款98折。
3-2、天安别墅
项目简介:
常州天安别墅由天安元城房地产开发有限公司开发,位于武进区西太湖风景区凤苑路2号,始建于2004年,是常州较早的纯别墅社区,也是最稀缺的独栋别墅社区。
本项目占地47.3万㎡,约710亩,总建筑面积约为14.2㎡,容积率0.3,绿化率85%,总户数约370户,物业费3.8元/㎡/月。
以往开盘情况:
项目一期2007-2009年开盘,价格280万-350万元/套。
今年开盘情况:
项目二期还剩15套房源,18000元/㎡-20000元/㎡。
3、3-新城·湖畔春秋
项目简介:
新城·湖畔春秋由常州市武进新城房产发展有限公司开发,容积率0.35,绿化率60%,总户数约250户,物业费3.5元/㎡/月。
以往开盘情况:
第一、二期2007年8月-2011年6月开盘,目前已经全部售罄。
今年开盘情况:
2011年5月三期开盘,均价10000元/㎡。
双拼330-380㎡,独栋580-615㎡。
优惠政策:
一次性付款97折,贷款99折。
三、项目基本情况
1、项目地理位置
本项目紧靠西太湖板块的“后翼”水景居住区,南临延政西路,北沿稻香路,西接绿杨路,东达凤苑北路,至西太湖中心景区车程不到5分钟,有着较好的地理优势及自然生态环境。
2、项目开发现状
目前项目西侧主入口与会所已建成使用,一期已交付,2.1期部分已售,2.2期中的16套房源8月下旬推出,蓄水期7个月,已售8套。
剩余未开发销售区域按下图示意的分期顺序开发。
预计年底将推出一部分新房源。
3、项目技术经济指标
项目总占地面积为373520㎡,约560亩,建筑面积330000㎡,容积率约0.89,绿化率40%,项目一期占地118亩。
目前未开发规划用地(1-5期)284461㎡(426.69亩),总建筑面积(计容)18.54万㎡(其中住宅16.74万㎡,商业、公建配套1.8万㎡),无地下建筑,容积率0.65,建筑密度20.99%,建筑基底5.97万㎡,绿地率35%,机动车停车475辆(其中住宅:
1辆∕户,公建:
50辆∕万㎡),非机动车停车2120辆(其中住宅:
2辆∕户,公建:
750辆∕万㎡),日照间距1:
1.32。
4、项目SWOT分析
四、购房政策
限贷不限购,首套房首付30%,二套房首付60%,三套房限贷。
五、主要客群
据多家案场了解,购买客群主要为常州本地人,有少量周边县区居民,但外地投资客很少。
常州作为苏南地区经济较为发达的城市之一,城市经济水平相对较高,其中以中小私营业主购买力最强,因此该类客户已成为目前常州各别墅板块的主要客群,另有小部分常州在外经商成功而回乡置业的企业家及当地高收入白领及公务人员等。
六、综合分析
目前常州市场普通住宅遇冷而别墅热销的现象,反映出在当下政策局面下,出于资产保值升值及自身生活品质不断提升的需要,富裕阶层更乐于购买保值增值性更强的物业。
从长远来看,别墅的稀缺性和对于资源的占有是普通住宅所无法媲美的。
常州西太湖生态休闲区作为常州近期城市建设开发的重点项目,在政府的着力打造下将迅速蓬勃发展,吸聚人气,提升区域品质。
本项目紧邻该核心区域,也将受益于此,远景可期。
常州房地产市场的发展相对健康平稳,但一旦限购,对于高端住宅的影响也将立竿见影。
而本项目体量大、投入资本高、运作周期长、资金回笼慢,建议公司可在资金能力允许的前提下,考虑该项目可作为地产公司的可持续发展项目进行运作。
地产公司营销部
2011年10月15日
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