XX古镇旅游服务中心建设工程项目可行性研究报告.docx

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XX古镇旅游服务中心建设工程项目可行性研究报告

XX古镇旅游服务中心建设工程项目可行性研究报告

目　录

附表：

投资估算表、财务评价表

附图：

项目位置图、游客接待中心建筑方案图

第一章总论

一、项目概况

（一）项目名称：

****古镇旅游服务中心建设项目

（二）项目业主：

（三）建设地点：

****区****镇斑竹滩

（四）项目性质：

新建

（五）建设目标

本项目通过古镇游客接待中心、游客换乘中心及停车场等旅游配套基础设施建设，改善古镇旅游基础设施条件和旅游环境，提升景区吸引力和旅游竞争力，以合理保护和开发古镇及周边旅游资源，推动古镇旅游业的可持续发展。

（六）工程建设规模及内容

1、游客接待中心：

建筑面积3139平方米，功能：

旅游信息咨询、景区风光展示、旅游商品销售、导游服务、餐饮住宿等服务功能及设施。

2、游客换乘中心及停车场：

换乘中心建筑面积2450平方米，标准停车位1200个。

功能：

售票、车辆调度、侯车、卫生医疗、修理、洗车、员工休息等。

3、游人码头设施：

修建游人码头80米，码头连接公路100米，码头管理用房60平方米以及码头停车场200平方米；购置游船7艘。

4、购置节能环保游览观光车40辆。

5、配套建设水、电、气及环境基础设施。

6、项目建设用地面积46666平方米。

旅游服务中心用地面积1331平方米。

（六）建设工期：

1年，2009年4月—2010年3月。

（七）项目投资估算及资金筹措

1、项目建设投资：

2851万元，其中建设工程费1665万元，其它费用945万元，预备费157万元，建设期利息84万元。

2、资金筹措：

申请银行贷款1000万元，业主自筹1851万元。

（九）主要技术及经济指标

表1—1：

主要经济技术指标

序号

名　称

单位

数量

备注

1

建设规模

1.1

游客接待中心

平方米

3139

1.2

换乘中心

平方米

2450

1.3

停车场

平方米

32000

1.4

购置游览观光车

辆

40

1.5

游人码头

个

1

包括码头道路、游船等

2

项目投资

万元

2851

3.1

建设投资

万元

2767

3.2

建设利息

万元

84

4

资金来源

万元

2851

4.1

企业自筹

万元

1851

自有资金

4.2

银行贷款

万元

1000

贷款本金

5

新增固定就业岗位

人

25

6

经济效益

6.1

经营收入

万元

1701.9

年均

6.2

营业税金

万元

95.3

年均

6.3

总成本

万元

487.8

年均

6.4

利润总额

万元

1067.5

年均

7

财务评价指标

7.1

投资利润率

%

36.0%

平均

7.2

投资利税率

%

16.3%

平均

7.3

全部投资静态投资回收期

年

5.8

含建设期税后

7.4

全部投资财务内部收益率

%

29.7%

税前

全部投资财务内部收益率

%

24.2%

税后

7.5

全部投资净现值

万元

3449

税后

7.6

盈亏平衡点

%

18%

达产年

7.7

贷款偿还指标

还款中期利息备付率

：

1

7.41

均＞2

还款中期偿债备付率

：

1

1.87

均＞1

二、业主简介与项目实施基础

项目业主是经****区人民政府批准，由****区华信资产（集团）有限公司全额注资的全资子公司，公司于2007年9月6日成立，注册资本1000万元人民币，是****古镇招商引资的发展平台。

公司主要从事旅游开发；旅游基础设施项目投资与管理；景观资源开发（经营范围内法律、法规规定禁止经营的，不得经营；法律、法规规定须前置审批的，在未取得审批前不得经营）；销售：

旅游纪念品，农副土特产品（国家有专项规定的除外）；水果培育、种植、销售；禽畜养殖；车辆停放。

三、编制说明

（一）编制依据

1、国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），国家发改委《投资项目可行性研究指南》；

2、《风景名胜区管理暂行条例》、《风景名胜区管理暂行条例实施办法》、《风景名胜区建设管理规定》、《风景名胜区安全管理条例》等；

3、《城市规划法》、《环境保护法》、《森林法》及《文物保护法》；

4、《历史文化名城名镇名村保护条例》；

5、国家颁发的有关电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；

6、****区城市总规及****旅游发展规划；

7、《**市历史文化名镇****古镇保护规划》；

8、****镇人民政府委托协议及提供的相关资料和具体要求等。

（二）编制原则

1、贯彻执行国家有关保护和开发利用风景名胜资源的方针政策及相关的法律、法规。

2、实现资源的有效配置，社会效益、经济效益、生态效益相结合，实现可持续发展原则。

3、符合地方社会、经济发展规划，协调发展原则

4、运行经济、合理，投资节省，规模经济与实际相结合原则。

5、动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。

（三）编制范围

本报告就****区****古镇旅游接待中心及停车场项目进行可性行研究，编制范围包括：

项目建设背景及必要性分析，建设规模及方案策划，投资估算及经济社会效益分析等，通过可性行分析研究，得出合理结论，为投资人及审批部门提供决策参考，并作为下阶段开展工作的基础和依据。

四、主要结论与建议

国家级历史文化名镇****古镇，有着十分明显的旅游资源优势和区位优势。

本项目以****古镇为资源基础，打造集游览观光、旅游接待、旅游度假于一体的旅游接待中心。

通过项目建设旅游服务中心、停车场，完善基础设施，为保护和开发****镇旅游资源奠定更好的基础，是对“川、渝、黔旅游金三角”在人文景观方面的有益补充；通过项目建设，能有效提高古镇旅游承载力、服务能力，增强古镇旅游吸引力和市场竞争力，全面推动****古镇旅游业发展，并实现良好的商业投资效益。

引入商业资本开发旅游资源，可以实现保护开发与社会经济的协调发展和可持续发展，实现地方旅游业发展与公司发展的有机统一，对于推动****区旅游业发展具有积极意义。

可见，项目建设是必要的，也是可行的。

第二章项目建设背景

一、****古镇概况及旅游资源特色

（一）****古镇概况

****古镇是西南地区保存最终为完好、最具民族特色的山地民居建筑群，古镇老街建场已有1000多年的历史，据****清溪龙洞题刻记载，南宋辛末年（公元1151年）****古镇已相当繁华。

古镇保留的传统老街区和传统民风、民俗等独具特色的历史文化，与古镇小桥流水、瀑布、奇山异石、老街古巷等优美环境，构成了****古镇独特的风情画。

由于****古镇独具特色的历史文化，于2005年被批准为国家级历史文化名镇。

1、地理位置

****古镇，位于****区南部山区笋溪河畔，地处川、渝、黔三省市交界处，为国家风景名胜区四面山北大门，地理位置为东经106°21′150″——106°25′40″，北纬28°47′45″。

东、北紧连市域蔡家镇，西接四川合江县佛宝国家级风景名胜区、****大圆洞国家级森林公园，南连四面山国家级风景名胜区海拔为黄海高程245米——1495米。

2、社会经济概况

****古镇自古以来，就是贸易繁荣的水陆码头，贵州、綦江、合江等地的产品物资大都集中于此进行交易，山货靠水上外运，食盐及其它生活用品靠水运到****场后，再由马帮运到贵州、合江等地。

特别是清代以来，大米、食盐、木材贩运更为发达。

光绪25年的“禁卖发水米”，光绪13年的“木帮公罚”等碑刻告示可证明当时商贩云集，每逢赶集买米、贩盐都在万人以上的繁荣景象。

自康熙三十三年，****设办事处以来，****镇一直是封建王朝的基层行政机关所在地，由于处于通向贵州、合江、綦江等地区的水陆必经之地，****镇逐渐成为川东地区繁华的商贸物资集散地之一。

如今，古镇老街尚存有锅厂、铧厂、银铺、铁匠铺、机房、染房等小手工艺作坊。

烟薰豆腐、石板糍粑等传统小吃，老酒馆、老茶馆、老药铺、栈房等老店堂仍然存在，形成了****镇独特的民风风俗。

3、资源条件

（1）自然资源

****古镇镇域有着丰富的自然资源和自然景观，其中中低山系与国家风景名胜区四面山一脉相承，同属大娄山北坡余脉，最高海拔为黄海高程1495米，境内拥有森林面积15万余亩，是针叶阔叶混生的典型地带，在1500多种植物中，有20余种属国家重点保护的一、二级植物，尤以桫椤、银杏为重点；据《乡志》记载，在上百种动物中，经常出现虎、豹、猴、豺豹、狗獾、刺猬、山羊、野猪、松鼠、金鸡等动物，现在除虎、豹以外，其余动物在森林中仍时有所见。

镇域内流经的主、次溪河有笋溪河、茶坝河、飞龙河、白水口溪流、黑神庙溪流，全长约75公里。

在林溪相间中，给人以集山、水、溪、瀑、石、崖、洞、柱、滩为一体的自然美的享受，让人体味着幽、险、雄、北、水、秀、美的原始自然风光。

镇域内物产丰富，除传统的农副产品外，还盛产楠竹笋、水竹笋、刺竹笋、大脚菌、牛肚菌、羊肚菌、尖茶菌、乌骨鸡、麻丝鸭、白雪鹅、干酸鱼等土特产。

（2）人文景观

****古镇历经千年风雨，阅尽人间沧桑，留下了许多历史遗存，古庄园、古寺庙、古寨、古桥、古墓仍然透出雄浑质朴；而溪水悠悠、小桥流水、石板跌宕的古民居，无不映现出古镇恬淡、宁静、平和、与世无争的气氛；古镇收藏的刀币、铲币、鼻翼钱、息脸钱、古牙床、茶几秀案、陶器瓷器等，又反映出古镇悠久的文化底蕴。

（二）****古镇旅游资源的特色

****古镇的特色，涵盖了自然山水、建筑风貌、风土人情三大类。

自然山水，包括古镇的生态环境、城镇选址、规划布局，反映出先民依山而筑、傍水而驻的山水布局特征；建筑风貌、包括古庄园、古寺庙、古山寨、传统街区区民居，反映出巴渝特有的传统的建筑形式，古墓、古造像、古题刻反映出****古镇悠久的历史和深厚的文化底蕴，以玩龙灯、耍狮子、划花船、竹木器制品、檐灯、风味小吃等民风民俗为特色。

三、发展前景与项目提出

（一）发展前景

****古镇区位交通优势明显，距****市区、****主城区较近，地处全国著名的渝、川、黔旅游金三角地带上，周围拥有****四面山国家级风景区、合江佛宝国家级森林公园、****大圆洞国家森林公园、赤水国家风景名胜区及****黑石山省级风景名胜区，组成了全国独特的、规模最大的金三角自然风景旅游区，具有较好的旅游发展市场前景。

****古镇规模大，历史悠久，资源丰富，现存的传统街区及民居建筑，充分体现了巴渝建筑文化特色。

传统街区已有1000多年的历史，它与其他物质文化遗存一样，是社会不同发展阶段遗留下来的实物，对于研究当时社会发展史、经济史、文化史、民俗史都是不可多得的实物佐证，****古镇周边有较多的庄园、寺庙，有笋溪河等沿河风光，****古镇有着丰富的旅游资源，赋予了****古镇良好的旅游发展前景。

（二）项目的提出

游客接待中心是接待来访客人的地方，是旅游地区对外形象展示的一个主要窗口。

大到一个城市，小到一个公园，一个景区都应该有自己的访客中心。

随着《景区（点）质量等级划分与评定》出台的相关政策和景区提高服务质量的客观要求，旅游服务中心的建设已逐渐被景区经营者和管理者所重视。

旅游服务中心作为一个新生事物，给旅游事业将带来新的活力，将会成为展示旅游区文化、形象的窗口”。

近年来，随着宣传开发力度的加大，知名度的不断提高，来****古镇旅游的人数不断增加，对古镇旅游接待能力、交通承载能力提出了新的要求。

2008年，****华信旅游开发有限公司提出了****区****镇渔湾村新农村村民聚居点建设及游渡河旅游接待中心项目建设，现已建好游渡河至古镇旅游公路4.5公里、游渡河码头及其相关的基础设施。

目前缺少旅游服务中心与之配套，故提出本项目的建设。

游客接待中心必不可少，不仅可以为来当地旅游观光的游客提供旅游信息咨询、旅游产品展示、游人集散、购物休闲等多功能服务，为旅游业的快速、健康、有序发展提供保障。

提高游客停留时间、提高旅游承载力也成为了旅游发展的新问题和要求。

通过接待中心、停车场等基础设施的建设，不断提高当地旅游承载力、服务能力，增强旅游吸引力和市场竞争力，全面促进当地旅游发展和社会经济全面发展。

第三章项目建设必要性

一、是保护历史文化遗产，实现旅游经济的可持续发展的需要

****古镇距今已有1000多年历史，古镇保留的传统老街区、传统民风、民俗，古镇依山傍水的布局，小桥流水，瀑布、奇山异石、老街古巷优美环境，构成了****古镇独特的风情画，具有较高的历史文化价值，是全社会的共同财富。

2005年，****镇被批准为国家级历史文化名镇，确立了古镇地位及对古镇的保护、恢复、开发的要求。

因此，加强古镇旅游接待中心、停车场等基础设施建设，引进节能环保观光游览车，限制其他车辆的进入，减少汽车尾气对环境的污染，保护好古镇，保护好景区的自然生态环境是极其迫切的，对于促进****镇旅游业发展壮大和可持续发展均具有重要意义。

二、是提高古镇的旅游承载力和旅游服务能力需要

随着****古镇旅游业发快速发展，同时周边四面山西部景区、大圆洞景区的开发，旅游配套设施明显滞后。

项目建设接待中心、停车场是规范旅游接待业，提高交通承载能力，提高游客停留时间和促进旅游消费，有利于提高古镇的旅游承载力和旅游服务能力，改善旅游环境，打造特色旅游住宿、餐饮和休闲度假业，增强旅游吸引力和市场竞争力，促进旅游经济发展，实现旅游综合开发。

三、是推动****区旅游业发展和经济发展的需要

旅游业作为****区正在培育的支柱产业之一，被喻为“朝阳产业”、“无烟工业”，是当前推动经济持续发展的新增长点。

本项目建设符合国家和地方旅游发展政策导向，坚持旅游资源开发与保护并重的原则，区域经济协调发展的原则，对于推动****镇旅游业发展，繁荣旅游市场，推动****区旅游业发展均有重要的意义。

旅游业的发展对促进当地经济发展也有着十分显著的作用。

据测算，旅游业一人就业可带动相关行业5人就业，通过旅游开发能带来直接的旅游收入和相关旅游业服务收入，也能改善当地经济结构，活跃地方经济，有效地带动地方各项事业的发展。

第四章　旅游市场分析与建设规模

一、产业发展分析

旅游业是充满生机和前景广阔的朝阳产业，旅游业的产业特征、产业规模完全符合新的经济增长点的要求，必然会为整个经济的持续、快速发展培育更多的新增长点。

旅游是现代人们生活方式的一项基本内容，旅游需求只会随着经济社会的发展而不断增长。

因而，旅游业是当今世界最富活力，前景无限的产业，发展总趋势可长盛不衰。

当今世界许多国家和地区都将其作为大力发展的优势产业，并已经发展成为世界最大的产业之一。

（一）国内旅游发展趋势

随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。

旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。

旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。

　　2006年中国旅游业依旧保持了较快增长，三大市场全面增长。

全年国内旅游人数13.94亿人次，收入6230亿元人民币，分别比上年增长15.0%和17.9%；旅游业总收入8935亿元人民币，比上年增长16.3%，相当于国内生产总值的4.27%。

到2008年，全年国内旅游达17亿人次，增长约6%；国内旅游收入8700亿元，增长约12%；入境旅游人数1.30亿人次，下降约2%；入境过夜旅游人数5300万人次，下降约3%；旅游外汇收入400亿美元，下降约5%；出境旅游人数4600万人次，增长约12%；旅游总收入可达1.14万亿元，增长约4%。

作为国民经济的新兴行业，中国旅游业在发展初期就明确了开发建设的基本方针。

一方面坚持对外开放，广泛吸引海内外各界资金；另一方面，充分利用社会资源，鼓励国家、集体、个人投资建设旅游项目。

这种开放的投资方针推动了中国旅游投资市场的活跃和旅游接待能力的提高，为旅游业的繁荣发展创造了条件。

尽管中国旅游业的发展仍存在诸多问题和障碍，特别是旅游业管理体制和投资机制的市场化程度较低，但总体上看，中国旅游业的投资环境呈不断优化的趋势。

　　未来10年间，中国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均9.8%的速度增长，企业/政府旅游的增长速度将达到10.9%，到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。

到2010年中国旅游总收入占GDP的比例将从2002年的5.44%达到8%。

因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会。

（二）****旅游市场分析及预测

****市是长江上游乃至西南地区的经济中心，特别是1997年直辖后其经济发展迅速，城市面貌日新月异，人民生活水平逐渐提高，同时****也是“中国旅游名市”，其旅游资源十分丰富，壮丽的自然山水风光、独特的山城都市风貌、深厚的历史文化积淀、浓郁的民族民俗风情，为旅游业发展提供了得天独厚的资源条件。

举世无双的长江三峡，世界文化遗产大足石刻，集山城、江城、历史文化名城于一身的现代山城都市等，赋予****旅游资源鲜明的个性特征和较高的知名度。

****旅游业也获得了长足的发展和进步。

2000年末，全市就已拥有世界文化遗产1处，国家级风景名胜区4处，国家级森林公园5处，国家级自然保护区1处，国家级重点文物保护单位7处，全国爱国主义教育基地2处，其它旅游景点214处，旅游配套设施齐全，专职人员9万人，间接服务人员40万人。

2003年接待游客人数4286.25万人，旅游创收203.9亿元，均占国内生产总值9%。

****直辖后2001年至2003年的游客人数及旅游收入的平均增长比例分别达18%和23%，其旅游发展势头迅猛。

旅游产业已成为****市的支柱产业。

形成了磁器口古镇、“万紫千红”旅游商品一条街等旅游特色商品市场，有效带动了当地经济发展。

2008年，****市接待海内外旅游者突破1亿人次，达到1.01亿人次，增长24.8%；旅游总收入突破500亿元，达到561.5亿元，增长26.4%，相当于****市GDP的11%。

当地旅游部门还加大拓展境外市场，赴美国、日本等重点境外客源市场开展营销活动，并与美国、泰国、新西兰等国签订旅游合作协议。

****2008接待入境旅游者87.2万人次，旅游外汇收入达4.5亿美元，同比分别增长14.5%和17.8%。

（三）****区旅游业发展概况

****旅游资源独特而丰富，集自然风光、红色文化、古老文明于一体，开发潜力巨大；地处巨大的客源市场和客源中转站****市主城区只有46公里，是****一小时经济圈重要区域性中心大城市，绕城高速公路、渝泸高速公路即将建成，区内立体交通体系的不断发展，使****具有得天独厚的资源优势、区位优势和交通优势，****发展正加快融入****主城区。

****旅游萌发于1985年，于1987年形成规模。

现已开发出6个游览片区38个景区、分布着近200个景点，景区面积538平方公里，占****幅员面积的16.81%。

****区已把旅游业作为****区的支柱产业来培育，强化优势，促进旅游业的大发展。

2008年，****区共接待游客215.47万人次，比上年增长30.6%，实现旅游综合收入4.36亿元，增长28.8%。

其中四面山接待游客43.79万人，同比增长30.8%。

全区旅游从业人员达9200余人。

旅游业保持高速增长的发展态势。

二、旅游市场预测

（一）****区旅游发展前景

****地处长江黄金旅游热线两岸，同时位于三峡库尾，既是长江三峡大旅游圈中的一个有机组成部分，也是长江三峡连接“滇缅大西南旅游走廊”的中心接点，也是西安至张家界生态旅游长廊中的重要一环。

东邻****市区，南连贵州，西接四川合江和****永川，可形成一条斜贯我国大西南的由若干国家风景名胜区组合而成的巨型生态旅游走廊。

因此，****旅游业市场潜力巨大，中、长线客源十分丰富，外线客源特别充足。

（二）****镇旅游市场发展前景

近几年，****镇每年接待国内外游客近20万人左右，随着景区投入力度的加大，基础设施的完善及与四面山风景区的环线通道建立后，****镇旅游业将迎来高速发展的时期。

三、停车场建设规模

（一）停车需求预测

鉴于旅游出行停车需求与景区接待游客之间有着较强的相关性，旅游出行停车需求预测中首先依据规划预测得到计算期进入景区的游客人数，并以此为基础对未来景区旅游出行交通量进行预测，然后得到各景点旅游停车需求规模。

以下具体进行说明。

1、旅游出行停车需求预测

旅游出行停车需求的主体是旅游出行车辆，其规模显然取决于景区接待的游客数量。

因此，首先对景区未来接待游客数量进行预测，然后结合对未来景区接待游客的出行方式分析，从而确定未来景区由旅游出行而引发的交通量规模，并以此计算得到景区未来停车需求规模。

（1）景区未来接待游客预测

景区未来接待游客受到诸多条件限制，如自身接待能力、景区最大容纳能力等。

景区未来接待游客最大容量是指仅仅考虑自身的接待能力的条件下，景区所能容纳游客的最大数量，也就是说，景区未来可能接待游客规模的最大值，其实际接待的游客人数必然低于此标准。

可见，景区最大容纳能力可作为未来景区接待游客规模预测的重要控制指标。

景区未来接待游客最大容量指标一般可参考相应的景区规划报告。

2008年，****镇接待国内外游客近20万人左右。

参考以上规模，同时考虑自身发展的前提下，按《****古镇旅游规划》20-10%增长速度计算，预测2015年****古镇接待游客为50万人次/年，年均增长20%，2020年将达到64万人次/年，年均增长10%。

考虑到旅游出行具备明显的季节性或时段性特征，旅游旺季或高峰期旅游出行呈现出行强度大、交通量水平高的特点，届时将对景区停车设施提出更高的要求。

为此，我们考虑了以景区旅游接待高峰日规模作为计算主要依据指标，在最不利的情况下能够实现景区停车设施供给稍有富余。

在高峰日以及年均日接待游客的规模，具体结果见表4-1，其中高峰日出行规模是参考我国现行节假日管理制度下景区游客高峰日出行规模占全年出行总量的比率计算得到。

表4-12015年****古镇游客接待人数

2015年

2020年

年均日接待游客人次（人/日）

高峰日接待游客人次（人/日）

年均日接待游客人次（人/日）

高峰日接待游客人次（人/日）

1958

10000

5479

15921

（2）景区未来旅游出行停车需求预测

根据景区未来接待游客规模预测与景区未来接待游客出行方式分担预测结果，可以大致换算得到未来一段时期内景区旅游出行车辆的规模。

对应于不同出行方式，最终游玩景区所采用的交通运输工具也是不一样的。

如自驾车中必然是小客车占据了很大比重，而其他方式则以中大型客车为主。

据此，参考其他已有景区现有资料，确定不同出行方式各交通运输方式构成比率，并结合景区主要运输车辆的核定载量及实际载量进行抽样调查，确定各类车型实载率，最终参照以下计算公式得到未来景区由旅游出行引发的交通量规模。

其中：

V——景区旅游车辆总数；

A——旅游人数；

Ti——第i种公路出行方式分担率；

Ci——第i种公路出行方式核定座数；

Pi——第i种公路出行方式实载率；

常规停车需求预测中应有驶入率或者停车率对交通量可能存在停车需求进行测算，但对于景区而言，大部分旅游出行需求都是必须停靠每一个主要景点，同时必须在固定地点休息足够的时间。

因此，就某种程度而言，以上旅游出行交通量的停车率是100％。

在预测得到一段时期内景区未来旅