四川广元市商业地产市场分析报告.docx
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四川广元市商业地产市场分析报告
四川广元市商业房地产市场分析报告
一、前言
尚地集团准备在四川广元市开发地产项目,在开发前期需对地块价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究,以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据,回避风险。
二、前期市场调研方向
前期调研是通过分析所在市场基本情况、目前行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、可比类似竞争业态现状,以商业需求和市场依托为导向,以客观市场调研为依据对项目提出可行性的市场定位,为招商和销售工作提供依据。
目前,尚地集团在四川广元市的项目形式和经营行业并未确定时,我们主要进行四川广元市基本信息调研:
三、市场调研
1、四川省广元市
广元,古称利州,至今已有2300多年的建城历史。
素有“女皇故里”、“蜀北重镇”、“川北门户”和“巴蜀金三角”之称。
地处四川盆地北部、嘉陵江上游、川陕甘三省结合部,为四川的北大门。
是三国历史文化的重要走廊,女皇帝武则天的诞生地,川陕革命根据地的重要组成部分。
广元是中国首批农科教结合示范区、中国山水园林城市。
国家新型工业化基地、中国温泉之乡、中国西部最具竞争力城市之一、中国军事装备生产基地、中国铁路网十个支点枢纽之一。
广元也是四川省旅游资源最富集的地区之一。
国家三线建设军工基地与“国家优秀旅游城市”。
国家发改委批准广元市为第二批国家低碳城市试点市,广元由此成为四川省唯一一个纳入此项试点城市。
1985年2月,撤销广元县,设立地级广元市和市中区,原广元县改为广元市市中区;将原绵阳专区的青川、旺苍、剑阁3县划归广元市管辖;同年6月1日,广元市人民政府成立;同年9月,将原南充专区的苍溪县划归广元市管辖。
1989年5月11日,缩小市中区,设立元坝、朝天两个郊区(县级)。
2007年3月13日,广元市市中区更名为利州区。
2012年12月11日经国务院批准四川广元经济开发区正式升级为国家级经济技术开发区。
2013年4月1日,广元市元坝区更名为昭化区。
中文名称
广元
外文名称
GuangyuanCity
别名
女皇故里、川北门户、利州、巴蜀金三角
行政区类别
地级市
所属地区
中国西南
下辖地区
利州区、昭化区、朝天区旺苍县、青川县、剑阁县苍溪县
政府驻地
广元市利州区人民路北段24号
电话区号
0839
邮政区码
628000
地理位置
川北,米仓山南,龙门山东
面积
16313.78平方公里
人口
316.2万(2013户籍人口)
方言
川渝方言
气候条件
亚热带湿润季风气候年平均气温16.1℃,旱、涝灾害频繁
著名景点
皇泽寺、千佛崖、昭化古城、剑门关、翠云廊、七里峡、唐家河
机场
广元盘龙机场
火车站
广元站、广元南广元西,广元东
车牌代码
川H
市花
桂花
市树
塔柏
港口
广元港、苍溪港
行政区划代码
510800
2、广元市行政分布
广元市下辖利州区、昭化区、朝天三区和苍溪、旺苍、剑阁、青川四县。
行政区
面积(平方千米)
人口
数量
下辖区域
利州区
1535
50万
辖8个街道、7个镇、3个乡
东坝街道、嘉陵街道、河西街道、雪峰街道、南河街道、回龙河街道、上西街道、杨家岩街道、荣山镇、大石镇、宝轮镇、赤化镇、三堆镇、工农镇、白朝乡、金洞乡、龙潭乡
昭化区
1435
26万
辖9个镇、19个乡
昭化镇、元坝镇、卫子镇、王家镇、磨滩镇、柏林沟镇、太公镇、虎跳镇、红岩镇、、晋贤乡、文村乡、清水乡、张家乡、香溪乡、青牛乡、陈江乡、丁家乡、黄龙乡、石井铺乡、白果乡、梅树乡、明觉乡、射箭乡、朝阳乡、大朝乡、沙坝乡、柳桥乡、紫云乡、拣银岩社区街道
朝天区
1618
24万
6个镇、19个乡
朝天镇、大滩镇、羊木镇、曾家镇、中子镇、沙河镇、陈家乡、小安乡、鱼洞乡、东溪河乡、花石乡、蒲家乡、西北乡、宣河乡、转斗乡、青林乡、平溪乡、两河口乡、李家乡、汪家乡、麻柳乡、临溪乡、文安乡、马家坝乡、柏杨乡
旺苍县
2976
51万
15个镇、20个
东河镇、嘉川镇、木门镇、白水镇、尚武镇、张华镇、黄洋镇、普济镇、三江镇、金溪镇、五权镇、高阳镇、双汇镇、英萃镇、国华镇、龙凤乡、大河乡、九龙乡、万家乡、燕子乡、水磨乡、鼓城乡、檬子乡、福庆乡、枣林乡、麻英乡、柳溪乡、农建乡、化龙乡、大两乡、万山乡、正源乡、天星乡、盐河乡、大德乡、静乐寺社区街道、陈家岭社区街道、磨岩社区街道
青川县
3216
25万
9个镇、25个乡、2个民族乡
乔庄镇、青溪镇、房石镇、关庄镇、凉水镇、竹园镇、木鱼镇、沙州镇、姚渡镇、黄坪乡、瓦砾乡、孔溪乡、茶坝乡、大坝乡、桥楼乡、三锅乡、蒿溪回族乡、乐安寺乡、前进乡、曲河乡、马公乡、石坝乡、红光乡、苏河乡、茅坝乡、大院回族乡、楼子乡、金子山乡、马鹿乡、七佛乡、建峰乡、白家乡、板桥乡、骑马乡、观音店乡、营盘乡
剑阁县
3204
70万
23个镇、34个乡
普安镇、龙源镇、城北镇、盐店镇、柳沟镇、武连镇、东宝镇、开封镇、元山镇、演圣镇、王河镇、公兴镇、金仙镇、香沉镇、白龙镇、鹤龄镇、杨村镇、羊岭镇、江口镇、木马镇、剑门关镇、汉阳镇、下寺镇、江石乡、田家乡、闻溪乡、姚家乡、北庙乡、西庙乡、义兴乡、毛坝乡、凉山乡、垂泉乡、秀钟乡、正兴乡、马灯乡、高池乡、碗泉乡、迎水乡、国光乡、柘坝乡、公店乡、吼狮乡、长岭乡、涂山乡、圈龙乡、碑垭乡、广坪乡、禾丰乡、店子乡、摇铃乡、樵店乡、锦屏乡、柏垭乡、高观乡、张王乡、上寺乡
苍溪县
2330
80万
22个镇、17个乡
陵江镇、云峰镇、东青镇、白桥镇、八庙镇、五龙镇、永宁镇、鸳溪镇、三川镇、龙王镇、元坝镇、唤马镇、歧坪镇、白驿镇、漓江镇、文昌镇、岳东镇、石马镇、运山镇、东溪镇、高坡镇、龙山镇、禅林乡、亭子乡、白鹤乡、浙水乡、雍河乡、新观乡、中土乡、石门乡、月山乡、白山乡、彭店乡、桥溪乡、龙洞乡、黄猫乡、石灶乡、河地乡、双河乡
工业园区
面积
涉及区域
政府驻地
国家级广元经济技术开发区
约103.65平方公里
下西街道、袁家坝街道、盘龙镇、石龙街道
下西街道物流园区
广元市天然气综合利用工业园区
约50平方公里
利州区、苍溪县、旺苍县、青川县剑阁县
利州区东坝街道嘉陵南路
3、广元市交通
A、广元市公路(国道、高速公路)
编号
名称
走向
通车时间
项目进度
G5
京昆高速公路绵广段
绵阳-广元
2002
已通车
G5
京昆高速公路广陕段
广元-川陕界
2011
已通车
G75
兰海高速广南充段
广元-南充
2012
已通车
G5G75
广元绕城高速公路
绕城
2014
在建
G75
兰海高速广甘段
广元-川甘界
2012
已通车
S16
万广高速公路广巴段
广元-巴中
2010
已通车
S18
广元至平武高速公路
广元-平武-九寨沟
2017
待建
S2
绵万高速公路绵苍段
绵阳-剑阁-苍溪-巴中-万源
2018
待建
S321
金子山-苍溪-旺苍
广元旅游环线高速公路
未通车
已进入四川省人民政府2010-2030规划
G5012
广元-利川
广元至湖北利川高速公路
未通车
列入规划《国家高速公路规划》{2008-2030}
G5
绵广高速公路复线
绵阳-广元
未通车
列入规划《国家高速公路规划》{2008-2030}
G3245
北京至云南河口高速公路
未通车
纳入《国家高速公路规划(2008-2030)》
-----
兰杭高速公路广元段
兰州-广元-杭州
未通车
纳入《国家高速公路规划(2013-20300》
G108
国道
北京-昆明
已通车
已通车
G212
国道
兰州-重庆
已通车
已通车
B、铁路
宝成铁路、广元至万州铁路广巴段已通。
达巴段在建,达万段已通。
宝成复线。
兰渝铁路在建,西成高铁在建。
广元至九寨沟铁路,已经进入四川省政府十三五规划。
C、机场
广元盘龙机场(2000年竣工,2004年停航,2009年复航,4C级,2014年前会扩建成为4D级)现开的航线有:
北京、杭州、广州、深圳。
据了解,广元—深圳航班采用空客A319中型飞机,每周1、3、4、6日飞行4班(与广州每周2、5、7日互补,形成每天1班)。
广元已经开通了北京、杭州、广州、深圳四条航班。
D、港口
广元港,四川第三大港口。
建设已基本完毕。
预计2015年前可以进500至1000吨左右的货轮。
E、轻轨
一号线起点为剑阁新县城—宝轮—广元机场—高速公路出口—国际会展中心—转盘路—市政府—地税大厦—利州广场—广元博物馆—御锦湾—广元国际大酒店—广元妇幼保健院—通大道—港湾国际—雪峰—红星公园—昭化区县城。
4、广元市人口
第六次人口普查数据,广元市常住人口为2484123人,同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的3062541人相比,十年共减少578418人,减少18.89%。
全市登记的户籍人口为3094120人。
广元市常住人口中共有家庭户811376户,家庭户人口为2337518人,平均每个家庭户的人口为2.81人,男性人口为1251499人,占50.38%;女性人口为1232624人,占49.62%。
广元全市常住人口中,0-14岁人口为412846人,占16.62%;15-64岁人口为1794394人,占72.23%;65岁及以上人口为276883人,占11.15%。
广元市常住人口中,具有大学文化(指大专以上)程度的人口为124124人;具有高中文化(含中专)程度的人口为310616人;具有初中文化程度的人口为812345人;具有小学文化程度的人口为885927人(以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生)。
广元市常住人口中,文盲人口(15岁及以上不识字的人)为179830人,同2000年第五次全国人口普查相比,文盲人口减少86475人,文盲率由11.23%下降为8.68%,下降2.55个百分点。
广元市是少数民族散杂聚居区,是四川省宗教工作的重点地区。
有回族、藏族、彝族等32个少数民族成分,少数民族10000余人,回族占86%。
全市有两个回族乡,37个少数民族聚居村。
广元市常住人口中,汉族人口为2474052人,占99.60%;各少数民族人口为10071人,占0.40%。
同2000年第五次全国人口普查相比,各少数民族人口比例上升0.06个百分点。
2011年至2014年广元市人口数据
至2011年底,全市户籍人口3112547人,1119897户,其中非农业人口700443人,占总人口数的22.50%;农业人口2412104人,占总人口数的77.50%;男性人口1596384人,女性人口1516163人,男女性别比为105:
100;出生28605人,出生率9.58‰;死亡人口18439人,自然增长10166人,年末全市总人口比去年年报数增加3650人。
2012年末全市户籍人口311.73万人,比上年末增加0.48万人。
其中:
女性152.03万人,男性159.70万人,分别占总人口的48.8%和51.2%;非农业人口71.31万人,农业人口240.42万人,分别占总人口的22.9%和77.1%。
年末全市常住人口253万人。
人口出生率8.56‰,死亡率6.03‰,自然增长率2.53‰。
2013年末全市户籍人口310.22万人,比上年末减少1.51万人。
其中,女性150.88万人,男性159.34万人,分别占总人口的48.6%和51.4%;非农业人口72.19万人,农业人口238.03万人,分别占总人口的23.3%和76.7%。
年末全市常住人口254.5万人。
人口出生率9.21‰,死亡率5.95‰,自然增长率3.26‰。
2014目标:
2014年,我市人口计生工作将严格执行中央“三不变”要求,紧紧围绕全市推进“两化”互动、统筹城乡发展大局,牢牢把握“稳定增势、高位求进、加快发展”的工作基调,坚持计划生育基本国策,着力推进生育政策公平化、计生公共服务均等化、全员人口信息化、行业管理法治化“四化”工作思路,以稳定适度低生育水平为重点,以信息化建设为支撑,以体制机制改革为保障,严格依法行政,强化计生惠民,促进人口均衡发展,为建设“美丽广元,幸福家园”营造良好的人口环境。
5、广元市经济(GDP)
A、广元市经济综述
广元市经济发展较快,2013年全年实现地区生产总值(GDP)518.75亿元,比上年增长10.5%。
其中,第一产业(农业等相关产业)增加值94.31亿元,增长3.6%;第二产业(工业等相关产业增加值249.58亿元,增长13.8%;第三产业(商业等相关产业增加值174.86亿元,增长10.0%。
一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为6.80%、60.35%和32.85%,分别拉动经济增长0.71、6.34和3.45个百分点。
2013年三大产业结构由上年的19.6:
47.0:
33.4调整为18.2:
48.1:
33.7,第二产业和第三产业占比分别上升了1.1和0.3个百分点,第一产业占比下降了1.4个百分点。
其中,工业增加值占GDP的比重由上年40.5%提高到41.5%,提升了1.0个百分点。
B、2012年、2013年、2014年的经济及目标
2012年经济发展平稳较快。
经四川省统计局审定,全年实现地区生产总值(GDP)468.66亿元,比上年增长13.8%。
其中,第一产业增加值91.82亿元,增长4.9%;第二产业增加值220.29亿元,增长22.2%;第三产业增加值156.55亿元,增长9.1%。
三次产业对经济增长的贡献率分别为7.65%、68.65%和23.70%,分别拉动经济增长1.06、9.47和3.27个百分点。
2012年消费指数:
城乡居民收入增长较快。
全年城镇居民人均可支配收入17012元,增长16.2%;人均消费支出11911元,增长10.3%。
农民人均纯收入5649元,增长15.4%;人均生活消费支出4406元,增长11.2%。
城镇居民食品消费支出占消费总支出的比重(恩格尔系数)为40.6%,农村为47.3%。
2013年四川省统计局审定,全年实现地区生产总值(GDP)518.75亿元,比上年增长10.5%。
其中,第一产业增加值94.31亿元,增长3.6%;第二产业增加值249.58亿元,增长13.8%;第三产业增加值174.86亿元,增长10.0%。
一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为6.80%、60.35%和32.85%,分别拉动经济增长0.71、6.34和3.45个百分点。
2013年消费指数:
城镇居民人均可支配收入18713元,比上年增长10.0%;人均消费支出13141元,增长10.3%。
农民人均纯收入6442元,增长14.0%;人均生活消费支出4782元,增长8.5%。
城镇居民食品消费支出占消费总支出的比重(恩格尔系数)为40.8%,农村为45.7%。
2014目标:
2014年经济社会发展主要预期目标是:
地区生产总值580亿元、增长10%,其中:
第一产业增加值增长3.5%,第二产业增加值增长12.5%(工业增加值、规模以上工业增加值均增长12%),第三产业增加值增长10%。
C、2013年三大产业具体经济数据
第一产业
广元市2013年全年粮食播种面积25.85万公顷,比2012年增长0.9%。
粮食总产量135.2万吨,增长2.3%。
其中,小春粮食产量32.07万吨,下降2.0%;大春粮食产量103.13万吨,增长3.7%;油料产量20.09万吨,增长1.9%。
畜牧业稳步发展。
出栏生猪366.99万头,增长1.7%;出栏牛6.26万头,增长2.7%;肉类总产量28.91万吨,增长4.5%。
2013年全年完成营造林面积36668.73公顷,其中造林面积 9947.0公顷。
森林覆盖率54.3%,市建成区绿化覆盖率40.0%,绿地率38.6%,人均公园绿地11.10平方米。
2013年新增有效灌面1.93千公顷,改善灌面3.5千公顷,发展节水灌面0.89千公顷,综合治理水土流失面积19.22千公顷。
年末农机总动力252.69万千瓦,增长4.7%。
化肥施用量(折纯量)12.04万吨,增长0.7%。
农村用电量3.05亿千瓦小时,增长7.4%。
第二产业
2013年广元市工业增加值215.07亿元,比上年增长13.7%,工业对经济增长贡献率为51.2%,拉动经济增长5.38个百分点。
2013年年末规模以上工业企业402户。
亿元产值企业159户,比上年增加18户。
规模以上工业增加值194.60亿元,增长13.1%。
其中,重工业增加值112.14亿元,增长7.8%;轻工业增加值82.46亿元,增长21.5%。
33个行业大类中30个增长,增长面为90.9%。
建材、电子机械、食品饮料、金属和能源化工五大特色支柱产业产值544.61亿元,增长12.5%,对规模以上工业产值增长贡献率75.9%;医药、纺织服装两大特色培育产业产值44.13亿元,增长33.9%,对规模以上工业产值增长贡献率14.0%;战略性新兴产业产值107.48亿元,增长18.8%,对规模以上工业产值增长贡献率21.3%。
2013年规模以上工业企业主营业务收入636.67亿元,比上年增长12.3%;产品销售率98.59%,与上年基本持平;盈亏相抵后的利润总额32.38亿元,下降1.0%;利税总额51.54亿元,增长4.0%;总资产贡献率13.98%,降低0.9个百分点;资产负债率65.75%,提高6.1个百分点;流动资产周转率4.35次,与上年基本持平。
2013年全年全社会建筑业增加值34.51亿元,比上年增长14.5%。
资质以上建筑企业(不含劳务分包企业)141户,实现建筑业总产值89.48亿元,增长18.8%。
建筑施工企业房屋施工面积603.25万平方米,增长14.5%;房屋竣工面积210.14万平方米,下降4.8%,其中住宅126.48万平方米,下降19.3%。
第三产业
2013年广元邮电主营业务收入17.52亿元,增长9.2%,其中电信主营业务收入15.76亿元,增长9.3%。
2013年年末固定电话用户39.87万户,下降1.4%,其中住宅电话37.56万户,下降1.3%。
移动电话231.19万部,比上年增长8.0%。
2013年全年社会消费品零售总额219.46亿元,比上年增长13.7%。
其中,限额以上企业(单位)消费品零售额69.95亿元,占社会消费品零售总额的31.9%,增长18.0%。
2013年城镇市场零售额153.63亿元,增长13.8%;乡村市场零售额65.83亿元,增长13.5%。
2013年批发业34.23亿元,增长13.8%;零售业151.19亿元,增长13.8%;住宿业1.97亿元,增长7.6%;餐饮业32.07亿元,增长13.6%。
2013年外贸进出口总额3.50亿美元,增长3.5%。
其中出口3.08亿美元,增长13.1%。
2013年旅游业全年旅游接待人数2414.96万人次,增长25.9%。
旅游产业总收入112.58亿元,增长35.8%。
2013年金融机构各项存款余额935.51亿元,比上年增长12.2%。
其中城乡居民储蓄存款余额553.42亿元,增长16.9%。
金融机构各项贷款余额415.74亿元,增长24.3%。
其中,短期贷款141.50亿元,增长29.3%;中长期贷款271.34亿元,增长22.2%;票据融资余额2.90亿元,增长0.4%。
2013年末有保险公司17家。
全年保费收入21.54亿元,比2012年增长11.5%。
其中,财险保费收入6.80亿元,增长17.9%;寿险保费收入14.74亿元,增长8.8%。
财产险赔付金额3.38亿元,增长20.4%;人身险赔款和给付金额2.73亿元,增长67.6%。
2013年年末投资者证券账户6.83万户,增长2.4%。
全年证券交易额154.9亿元,增长35.9%。
D、广元市重点产业经济简况
有色金属产业
有色金属产业是该市重点发展产业。
以铝业为重点,广元已形成年产电解铝12万吨、阳糭准素12万吨、铝合金棒5万吨、铝卷板1.2万吨的生产能力。
在广元投资铝产品加工项目,具有可以直接利用铝水进行加工、减少中间运输成本和二次熔化成本等优势。
为加大电解铝生产及其下游铝产品开发方面的引资力度,该市规划了袁家坝有色金属工业园区,规划面积7.6平方公里,目前已有启明星、华兴、金圣等铝业企业进驻发展。
同时,大力支持工业硅扩能生产、多晶硅材料生产等项目建设,积极培育石墨碳素、电解锰等产业的发展壮大。
能源产业
该市具有丰富的煤、电、气等能源资源。
煤炭储量达4.64亿吨,水能蕴藏量290万千瓦,天然气预计储量在5万亿立方米以上。
“十一五”期间,该市将立足丰富的水能和煤炭资源,加快一批水火电能源项目的实施,使水火电装机达到300万千瓦,发电量突破100亿度,煤炭产能达到1000万吨以上,煤、电、气等能源行业实现销售收入40亿元以上。
农副产品加工业
该市生态农业基础雄厚。
现已建成标准化基地126万亩,农业标准化示范区22万亩。
拥有各类国家级、省级水果基地、干果基地、名贵中药材基地和畜禽基地。
农、林、畜等产品产量丰富,极具开发价值。
其中,核桃、油橄榄优势明显。
医药产业
该市是全国、全省中药材的重要生产区域。
中药材资源丰富,蕴藏天然药用植物2000多种。
道地中药材总面积80万亩,总产量4.5万吨,总产值4.5亿元。
柴胡、天麻种植面积居四川第一,旺苍杜仲占全国种植面积的10%,苍溪川明参占全国该品种总量的50%,产量居全国之首。
该市现有医药生产企业6家,全部达到GMP标准。
纺织产业
纺织工业是该市传统支柱产业。
经过60余年的发展,现已形成年产纱14400吨、布7600米等纺织产品的生产能力。
有规模以上纺织企业11户,生产能力亿元以上的企业1户。
毛巾、织布、缫丝、捻线丝、织绸生产等企业也有相当规模。
机械电子业
机械电子业是该市发展的骨干产业之一。
市内大型机械电子企业是国家老三线建设时期布局的军工企业。
以081集团为龙头的电子工业集群拥有一支高素质的科研人才队伍,具有很强的科研研发能力和市场竞争力。
建材产业
该市林产品资源和矿产品资源种类多、储量丰富,为发展建材产业提供了得天独厚的优势条件。
特别是林产品加工、陶瓷、水泥、石材等产业的原材料十分丰富且市场空间较大。
该市规划建设陶瓷工业园区,占地面积2.2平方公里。
旅游产业
该市是四川省旅游资源最密集的地区之一,拥有省级以上旅游资源27处。
主要以自然生态、三国文化、红色文化和女皇文化为主,景区景点具有资源独特、品位高的特点。
“剑门天下雄”为蜀中四大名景之一,唐家河自然保护区毗邻九寨沟旅游环线,已列入“中国人与生物圈保护区网络”。
我们正努力创建中国优秀旅游城市,重点打造剑门关、唐家河等国家4A级旅游区。
商贸物流业
该市地处川陕甘三省结合部,历史上就是连接三省、辐射三省的交通枢纽和物资集散中心。
独特的区位优势和川北交通枢纽地位,使广元近可辐射巴中、南充、汉中、陇南,远可连接西安、兰州、重庆、成都,是“9+2”区域内难得的连接大西南、大西北两大片区物流整合的战略要地。
随着宝成复线、成广高速的建成和兰渝铁路、兰渝高速、川陕高速公路与广巴高速公路的即将开工建设,广元的交通优势更加突出。
文化教育事业
该市信息、医学等职业教育有良好基础,但学校规模较小,品牌学校较少,特别是高等教育资源短缺,还不能完全适应需求。
据估算,该市及绵阳、巴中、汉中、陇南等周边地市2006年至2010年每年普通高中毕业生约有10万人,拥有非常丰富的职业教
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