补充:房地产企业税收风险防范及纳税筹划.doc
- 文档编号:622477
- 上传时间:2022-10-11
- 格式:DOC
- 页数:16
- 大小:59.50KB
补充:房地产企业税收风险防范及纳税筹划.doc
《补充:房地产企业税收风险防范及纳税筹划.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《补充:房地产企业税收风险防范及纳税筹划.doc(16页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
房地产企业新政解析与房地产业涉税合同处理技巧
一、1.设立房地产公司
2.前期立项
3.土地储备制度-----一级开发
4.土地使用权的取得方式:
二取得土地使用权环节涉及税种分析:
1.印花税:
产权转移书据2.契税
3.土地使用税:
财税[2006]564.承诺负担对方税收
三取得转让土地使用权的不同方式:
1.购买土地使用权2.购买整体资产3.购买股权
4.合并5.分立购买股权
四不同方式取得土地税负比较分析及筹划
1.出让招拍挂方式
2.拆迁方式取得土地使用权
3.前期报批报建准备工作
4.前期报批报建阶段涉及税收及筹划
五、项目施工建设
1.开发成本核算内容
(1)土地征用及拆迁补偿费
(2)前期工程费
(3)基础设施费(4)建筑安装工程费(5)配套设施费(6)开发间接费
2.项目开发成本对象的确定:
3.土地征用及拆迁补偿
4.前期工程费
5.基础设施费核算注意问题:
6.建筑安装工程费
6.配套设施费
7.开发间接费
8.其他有关注意问题:
9.项目开发方式
(1)代建
(2)合作建房
六、预售环节
1.商品房预售条件
2.预售商品房的会计核算
3.预售阶段纳税要求:
4.竣工验收环节
5.现房销售条件
6.现房销售会计核算处理:
7.会计收入确认条件
七、相关税务处理及规定
1.营业税的处理:
(1)营业税纳税义务实现时间
(2)营业税计税依据
(3)营业税视同销售(4)原来预售商品房的处理(5)现房销售的处理
2.所得税处理:
(1)所得税纳税义务实现时间
(2)所得税计税依据(3)不同销售方式所得税收入确认
(4)所得税是同销售(5)原来预售商品房的处理(6)现房销售的处理
3.土地增值税处理:
(1)土地增值税清算条件
(2)土地增值税纳税义务
(3)土地增值税视同销售(4)土地增值税计算
(5)土地增值税清算注意事项
4.不交税及免税规定:
(1)营业税
(2)所得税(3)土地增值税
(4)契税(5)房产税(6)土地使用税
5.房屋租赁
(1)一般租赁
(2)商品房预租
(3)商品房先租后售(4)商品房售后包租
八.项目清盘环节
n第一部分营业税的纳税检查
n营业税是对房地产开发企业进行税务检查的重要税种之一。
目前一些房地产开发企业采取多种手段不计、少计商品房销(预)售收入,发生纳税义务时不及时进行纳税申报,所以营业税检查的重点应是计税依据和纳税义务发生时间。
一、房地产开发企业营业税计税依据以及纳税义务发生时间的具体规定
n
(一)房地产开发企业营业税计税依据具体包括商品房销(预)售收入、安置被拆迁人产权调换收入和扩大面积集资款收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、周转(旧)房销售收入、进户费收入和租金收入等其他业务收入等。
n
(二)营业税的纳税义务发生时间,为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房,以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式,按下列原则分别确认收入的实现:
(六种销售方式)
二、对销售商品房取得收入的检查
n检查的重点是企业销售商品房收取的价款是否足额、及时进行账务处理,是否在账簿上不记或少记销售价款;是否未将收取的定金作为计税依据;是否存在符合收入确认条件而不进行收入确认的现象。
n
(一)检查账簿,审核计提税金是否正确
n计提基数=“主营业务收入”账户贷方发生额-“主营业务收入”账户贷方发生额中由“预收账款--预售商品房”账户转入额+“预收账款--预售商品房”账户贷方发生额+“其他应付款--定金”账户贷方发生额+其他。
n
(二)编制“商品房盘点表”,审核商品房销售收入的准确性
n(三)重点环节的检查
n1、对“虚开发票”虚减计税依据的检查
n2、对以商品房抵顶建筑工程款,利用“房差”少缴税款的检查
n3、对“以房换地”或“以地换房”少记商品房销售收入的检查
n4、对以房抵债、以房作为股息红利进行分配、抵偿股东投资款或将商品房用于捐赠、职工福利、公司领导层分配及无偿赠与他人的检查
n5、对“以收抵支”或收入在往来账科目里挂账的检查
n6、对销售“精装房”(包括样板房)分解收入的检查
n7、对向购房者收取的“面积差价款”不记收入的检查
n8、对委托代理销售,不及时收取售房款,不做收入或采取包销低价开票方式,少记销售收入的检查
三、对安置被拆迁人产权调换收入和扩大面积集资款收入的检查
n检查人员在确认、核对动迁户产权调换收入和扩大面积集资款收入的过程中应把握以下三个环节。
n首先,要分清补偿方式。
对实行货币补偿的不作营业税检查内容;对实行实物补偿的,应根据辽地税函〔2006〕173号文件的规定,按主管税务机关认定的调换房屋的市场价(对没有市场价的,由主管税务机关依同类房屋的工程成本核定计税价格)计征营业税。
n其次,要确认动迁还建房的数量、种类和建筑面积。
检查人员应注意检查开发项目的拆迁文件、建筑图纸和与动迁户签订的动迁协议、收取扩大面积集资款开具的收款收据以及企业制作的房源明细表,同时应采取实地盘点的方法,到企业开发的楼盘小区实地盘点动迁还建房,逐个小区、逐栋楼盘、逐个单元、逐户房号进行核对。
n第三,检查人员应要求企业提供动迁还建时扩大面积的标准和收费单价,以便核对动迁协议计算收取的扩大面积集资款是否准确(如数量多可采取抽查的方法)。
n重点检查以下常见的问题:
n
(一)审核企业是否在计算、收取动迁户扩大面积集资时,有直接“坐扣”应支付的动迁安置补助费、搬家费等行为。
n
(二)有的房地产开发企业在开发建设项目时,会因为市政规划等原因需要替政府或其他机关、企事业单位安置动迁户和公建单位。
如果是替政府安置,一般情况下,政府会减免该开发企业应缴纳的土地出让金以及大配套费等;
n如果是替其他机关、企事业单位安置,一般会收取相应金额的动迁安置补偿费。
在实际工作中,房地产开发企业往往对上述收入不记账或未计提营业税。
n(三)房地产开发企业在与动迁户签订动迁协议时,会根据动迁户的要求约定回迁的建筑面积并按规定标准收取相应的扩大面积集资款。
但在实际中,建造房屋的实际建筑面积(产权面积)往往会大于约定回迁的建筑面积,在这种情况下,房地产开发企业一般会收取相应的扩增面积款(或叫面积差价款)。
n在检查中,检查人员应注意核对动迁协议约定回迁的建筑面积与回迁房屋的实际建筑面积是否存在差异,如果有差异,应查看企业是否收取了相应的扩增面积款(或叫面积差价款),是否记收入并申报纳税。
n(四)房地产开发企业如果动迁还建的是商业网点,不仅会收取扩大面积集资款,同时还会对“拆一换一”的原面积收取结构差价款。
在实际工作中,检查人员应注意检查核查企业是否收取结构差价款,是否记收入并申报纳税。
n(五)审核企业是否存在虚假动迁还建特别是商铺(门市房)的现象。
有的房地产开发企业为了达到隐匿收入和利润,少缴税金的目的,甚至不惜采取欺骗手段,对动迁还建特别是商铺(门市房)蓄意造假。
在实际工作中,检查人员应注意检查企业在动迁还建特别是商铺(门市房)的环节是否存在异常现象,如对某个单位或个人还建的商铺(门市房)面积过大,必要时可到房产管理部门调取被拆迁房屋的原始产权资料。
四、对转让土地、在建项目取得收入的检查
n房地产开发企业有时会发生土地交易行为。
在检查土地转让的过程中,应重点检查土地转让价格是否存在异常。
检查人员应仔细阅读土地转让合同(协议),核实土地的来源、购进的价格、土地的去向及转让的价格。
如果土地的转让价格存在异常,则有可能存在以下问题:
一是在转让土地过程中,房地产开发企业有可能既收取了货币,又换取了实物,如房屋、土地及其他商品,那么企业极有可能未将实物的价值计入营业收入而少缴营业税;
n二是在转让土地过程中,房地产开发企业有可能将土地转让收入进行分解,将原土地中包含的过户费、土地出让金和大配套费等各项费用未作为转让收入而少缴营业税。
在实际工作中,检查人员应仔细询问企业财务人员,如果发现上述问题,应按《营业税暂行条例》第十五条之规定,按照市场公允价格核定计税依据,计算应缴的营业税。
n房地产开发企业如果将在建项目整体或部分转让,则检查要点同上。
具体可按辽地税发[2005]15号文件规定执行。
五、对代建工程、合作建房取得结算收入的检查
n个别房地产开发企业为了达到少缴税款的目的,往往会采取虚假立项的手段,即在开发之前先找买主,然后以买主为立项单位,将购买整栋或几栋楼房的商品房销售行为冒充为代建行为。
在实际工作中,检查人员应特别注意审查企业的代建工程是否符合法定条件,具体可根据(辽地税流[2000]291号)文件的规定执行,防止企业钻空子。
n对房地产开发企业合作建房取得收入的检查,具体可按国税函发[1995]156号文件规定执行。
六、对销售周转房收入的检查
n在实际工作中,检查人员应通过检查周转房科目,注意企业是否存在将周转房和购房者抵顶的旧房销售的行为,如果存在,应将销售收入计入营业收入,申报缴纳营业税。
七、对收取进户费的检查
n房地产项目竣工验收后,房地产开发企业在向购房者和动迁户办理移交手续时,一般会向购房者和动迁户额外收取进户费,主要包括:
防盗门、电子对讲机、护栏、卷帘门、围栏、平台等费用。
在实际工作中,检查人员应注意企业是否记载进户费收入,如果无此项收入,应询问企业财务人员,是否记入账外或记入房地产开发企业下属的物业管理公司。
无论进户费收入如何核算,均应并入房地产开发公司的营业收入,计算缴纳营业税。
八、对销售配套设施收入的检查
n房地产开发企业在开发建设过程中,都要建设一些配套设施,如业主会馆、超市、锅炉房、幼儿园、居委会办公楼等,在项目竣工后有可能对外销售。
因此,检查人员应重点对上述配套设施项目进行检查,通过查阅图纸和现场勘察,与账簿记载情况进行核对,检查是否有对外销售的行为。
九、对其他应税行为的检查
n在对房地产开发企业进行检查时,除了对商品房销售等行为进行检查外,也不要忽视对其他应税行为的检查,主要内容包括:
n
(一)对收取广告位使用费的检查。
n
(二)对以不动产、土地使用权投资入股不承担风险取得固定收入的检查(关于投资税收优惠的规定)
n(三)对取得的违约金、赔偿款、滞纳金收入未按规定申报缴纳营业税的检查。
n(四)对出租开发产品的检查
n(五)对出售出租地下车库的检查
n(六)检查企业是否存在利用自有施工力量建设房屋等建筑物的现象,如果有是否在销售不动产时未按规定申报建筑业环节营业税。
n(七)检查企业是否支付过境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费,如果有是否未按规定代扣营业税。
n第二部分契税的纳税检查
n契税收入占房地产开发企业的税收比重较大,是纳税检查的重点税种之一。
在检查过程中应注重检查计税依据和纳税义务发生时间。
n一、对计税依据的检查
n房地产开发企业承受土地权属是其应纳契税的主要经济业务,其开发所用土地主要是通过国有土地出让方式取得。
(注意农村转让集体土地使用权的实质)
n
(一)税收规定
n
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 补充 房地产企业 税收 风险 防范 纳税 筹划