某市博雅苑住宅小区项目可行性研究报告.docx
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某市博雅苑住宅小区项目可行性研究报告
某市博雅苑住宅小区项目
可行性研究报告
附件:
1)企业法人营业执照
2)中华人民共和国组织机构代码证
3)中华人民共和国房地产开发企业资质证书
附图:
1、总规-区位分析图
2、总规-用地规划图
3、项目位置图
4、项目修建性详细规划图
第一章总论
一、项目概况
1、项目名称
XX市博雅苑住宅小区
2、承办单位
湖南省XX市XX建设投资房地产开发有限公司
3、报告编制单位
编制单位:
湖南省农林勘察设计研究总院
证书编号:
国家发展和改革委员会甲122号
二、项目背景
为盘活城市存量资产及对欧家港河进行综合治理改选,改善联盟村、壕塘村一带居民区居住条件,根据XX市的城市整体规划,成立XX市XX建设投资开发有限公司,由公司负责XX市云门商贸步行街项目的开发。
随着这一带基础设施的逐步完善,云门商贸步行街的日趋繁荣,顺应XX火车站的改造升级,火车站片区土地规划性质的转变,XX建设投资房地产开发有限公司征收了原华博电子厂和回收公司的土地,进行建设开发。
三、可行性研究的依据及范围
1、可行性研究的依据
1)项目修建性详细规划图;
2)XX市国民经济和社会发展“十一五”规划;
3)国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参考》(第三版);
4)工业与民用建筑可行性研究深度要求;
5)各专业技术规范;
6)建设单位提供的各项基础资料。
2、可行性研究的范围
依据国家有关政策、法规,对项目建设的必要性、建设内外部条件、市场研究、建设内容与规模、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。
四、项目建设单位基本情况
XX市XX建设投资房地产开发有限公司成立于二○○四年十月,注册资本800万元。
公司主营房地产开发经营,开发资质为肆级房地产开发企业。
公司现有员工期25人,其中:
高级工程师2人,高级会计师3人,结构、经济、统计等其他相关专业人员12人,大学学历15人。
曾获2006、2007、2008年度房地产开发先进单位,2007年度先进纳税人等荣誉称号。
公司前期开发了XX市云门商贸步行街项目,占地面积7.9万平方米,投资金额11599万元,开发建筑面积11.8万平方米。
公司为进一步优化步行街项目周边环境,对周边地块开发的项目有安居楼项目、永康家园项目、桂花苑项目和博雅苑项目。
五、项目位置及周边情况
1、项目地理位置
本项目位于XX市火车站南侧,东临城市主干道东风北路,西接市城乡客运中心和云门寺商城,北倚漂亮繁华的云门商业步行街,南靠XX市教育局和文化旅游局。
项目中央有一条连接火车站与城乡客运中心的城市支路通过。
项目地块地下无管线、电缆、暗渠等城市基础配套设施,也没有历史文物古迹和名贵树木。
2、周边环境
(1)空气状况
地块紧邻新建火车站大型绿化广场,周围绿化情况良好,项目周边没有污染环境的工厂,空气质量良好。
(2)噪音情况
项目周边没有产生噪音的工厂。
(3)污染情况
项目周围3公里范围内没有工业污染源。
(4)危险源情况
项目附近没有高压线通过,周围5公里内没有放射源和易燃、易爆的生产间和储存间。
(5)周边景观
项目周边有充满时代气息、景观别致的商业步行街,有新建火车站大型绿化广场。
(6)交通状况
经过项目的公交路线有1路、5路、8路,离项目仅100米远的城乡客运中心有2路和6路等开往XX各个区域的公交路线,项目往北有云门商业步行街、新建火车站商业中心,商业比较繁华;建设银行、农业银行、邮政储蓄、XX市二医院等金融和医疗机构都在1公里辐射范围内;项目500米内有望春中学、联盟农贸市场、云门商贸市场。
六、主要技术经济指标
主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总用地面积
㎡
11619.15
合17.43亩
2
规划总建筑面积
㎡
30182.55
(1)
住宅建筑面积
㎡
23264.87
(2)
商业建筑面积
㎡
2646.22
(3)
大型商场建筑面积
㎡
3000.00
(4)
物管建筑面积
㎡
296.14
(5)
车库建筑面积
㎡
974.92
3
容积率
2.60
4
建筑密度
%
38.14%
5
绿地率
%
35.20%
6
建设总工期
月
16
7
建设投资
万元
3767.80
8
销售收入
万元
5439.34
9
总成本费用
万元
4039.76
10
利润总额
万元
753.89
11
税后利润
万元
565.41
12
投资利润率
%
20.01%
13
净利润率
%
15.01%
14
全部投资财务内部收益率
%
14.70%
税后
15
全部投资回收期
年
2.43
税后
七、研究结论及建议
1)本项目为XX市XX建设投资房地产开发有限公司投资建设的中档房地产项目,对完善XX市火车站周边环境建设和加快老城区提质改造,及为广大农村入城务工、经商人员提供高品质住宅均有积极意义,通过项目建设,也将有利的提升XX市XX建设投资房地产开发有限公司在XX市的形象和地位。
2)本项目位于XX市新建火车站南侧,总用地面积11619.15㎡(合17.43亩),总建筑面积30182.55㎡,其中:
住宅面积23264.87㎡,商业面积2646.22㎡,大型商场面积3000㎡,物管用房296.14㎡,并配有相应的车库974.92㎡。
是一个地理位置好、功能齐全、配套设施完善的住宅小区。
3)工程估算投资总额3767.80万元,其中:
土地费用871.44万元,工程费用2135.55万元,其它费用427.11万元,预备费171.70万元,建设期利息162万元。
本项目资金来源主要来自以下几个方面:
1)公司自筹资金约2267.8万元。
2)项目中期开发贷款1500万元。
3)本工程为中高档房地产开发项目,参照目前市场价位定价,据此进行的财务分析,项目所得税后全部投资财务内部收益率为14.70%,全部投资回收期为2.43年,税后净利润565.41万元。
项目盈利可观,财务上是可行的。
第二章
市场研究
一、城市经济发展概况
XX是近代“湘军”文化的起源地,也是是长株潭城市群经济辐射圈内最近的县级市之一;下辖3乡15镇4个城区办事处,其中城区有望春门、新湘路、昆仑桥、XX4个办事处;现全市总面积2012平方公里;2007年年末总人口91.3万人,城市化率为13.8%。
二、城市发展规划
进入新世纪后,XX制定了城市发展总体规划方案。
该方案的指导思想是:
按照高超点规划、高标准建设、高效能管理的原则,以加快城镇化建设为龙头,现有工业为基础,高新科技产业为依托,文化旅游为导向,专业市场为载体,把XX建设成为城镇协调发展,布局合理,工业兴旺,市场繁荣,文化旅游发达,环境优美,现代化程度高的长株潭次中心城市。
到2015年城市建成区面积达30万平方公里,城市人口达30万,镇区人口达15万。
开发城市四区,南部:
把XX建成全市政治、文化、生活中心区;东部:
东郊皮革工业区;北部:
红仑高新技术区;中部:
完善工贸新区。
健全城市交通网络,拉通东台路、起凤路、滨河南路、滨河北路、车站路、红仑路、高速公路连接线、望春路等八路,架通XX大桥、公园桥、望新桥、杨金桥,建好汽车北站、西站、南站。
建设特色街道,南正街的商业步行街,壕塘的小吃一条街。
建设好九个专业市场,建材、农贸、烟酒、交电、副食、汽配、服饰、电脑、皮革市场。
加强环境保护,建成一个日处理5万吨的污水处理厂和能够容纳500万吨垃圾的垃圾消纳场;配套建设好一批教育、卫生、文化体育、供水、通讯等社区基础设施;维护、恢复好云门寺、褚公祠、洗笔池、伏虎井等文化古迹;建好三个广场,一个中心,即云门寺广场、XX名人广场和水府旅游广场,建设一个文化旅游中心。
从而建设出一个经济繁荣、环境优美、富有历史人文精神的青山绿水之城
三、XX房地产市场发展总体统计分析
序号
年份
2004
2005
2006
2007
2008
指标
总量
增速(%)
总量
增速(%)
总量
增速(%)
总量
增速(%)
总量
增速(%)
1
房地产投资总量(亿元)
1.51
26.3
1.79
10.2
2.51
40.4
2.75
9.4
4.16
51.5
2
全年施工面积(万㎡)
158
16.3
149
-3.2
143.4
-0.18
185.4
27.2
190.1
2.5
3
全年竣工面积(万㎡)
99
12
82.9
-15.8
94.7
11.9
123.9
29.6
138
11.4
4
商品房销售面积(万㎡)
9.24
31.7
28.3
24.93
-21.4
82.12
28.8
1、自2004年以来,XX房地产投资总量呈快速增长趋势。
07年受国家宏观调控的影响,投资量增速趋缓,说明国家宏观政策调控略有成效。
但08年增速回升,达到51.5%,投资总量为4.16亿元,说明XX房地产市场需求旺盛,发展存在很大空间。
2、商品房交易面积在最近几年内整体也是呈快速增长趋势,其中2006年受国内大环境和2008年受宏观经济政策影响,增幅最大,在50%左右。
2007年股市效应显现,大量民间资本涌入股市,交易面积增速明显减少,降为了-21.4%。
2008年,因为大量资本回归常态,商品房成交明显增大,市民购买力凸显,市场供需两旺的格局逐步形成。
四、XX市房地产市场总体分析
1、XX房地产发展起步较晚,商品住宅市场相对需求大。
自从1998年放宽房地产开发政策以来,XX市房地产业发展一直强劲不衰。
2008年,全市房地产开发完成投资4.16亿元,同比增长51.5%。
其中住宅投资完成27.1亿元,同比增长46.5%,土地开发投资0.41亿元,同比增长27.6%,土地开发面积17.57万平方米,同比增长25.8%,商品房建筑面积82.12万平方米,同比增长28.8%,商品房竣工面积30.05万平方米,同比增长54.8%,商品房销售面积29.4万平方米,同比增长17.9%。
2、农业人口众多,城市化水平进程正在大力推进。
根据2008年统计数据表明,全市总人口91.3万多人,其中非农业人口仅12.6万人,城市化水平较低。
我市城镇可以转移的就业人员有3万多,农村可以转移的劳动力有30多万,每年城镇新增劳动力约2000人,农村新增劳动力约8000人。
全市外出务工人数11万多人,域内就地就近务工人数约4.6万人,合计转移农村劳动力15.64万人。
随着XX经济的迅猛发展,各个工业园区建设日臻完善,入园企业的不断增加,就业岗位的不断增长,必然会吸引一大批外出经商、务工人员回乡创业、就业,同时还可以转移一批新的农村劳动力。
城区人口将大大增加,城市化水平将不断提高,房地产需求将不断提高。
3、近年来,房地产市场价格出现逐年上涨趋势。
根据《湘潭·XX市2007年国民经济和社会发展统计公报》的数据显示,2007年,全市房地开发完成投资2.75亿元,同比增长9.4%,比上年下降31个百分点。
其中住宅投资完成1.85亿元,同比增长0.3%,土地开发投资完成0.18亿元,同比下降53.6%,土地开发面积 13.96万平方米,同比增长17.9%,商品房销售面积24.93万平方米,同比下降21.4%,商品房空置面积1.77万平方米,同比下降42.6%,空置率6.6%。
据调查我市在2003年以来,商品房价格一直处在呈逐年上涨状态,且平均增幅为9.2%,这一趋势不可避免。
据中国社会科学院发布的2008年《经济蓝皮书》指出,2007年国内部分城市房地产价格上涨过快、过高。
虽然2008年一系列调控措施将继续执行,房地产市场供应紧张的状况将得到一定程度的缓解,但我国房价上涨趋势不可避免。
4、作为三四线城市,房价涨幅可能赶超大城市。
2008年元月国家发改委公布了最新统计数据,去年12月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%,涨幅与11月持平;同比上涨0.2%,涨幅比11月降低0.6个百分点。
数据显示,2007年12月70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨11.4%,涨幅比11月低0.8个百分点;同比上涨0.3%,涨幅比11月低0.7个百分点。
分类别看,经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨3.9%、12.1%和11.8%,同比分别上涨0.0%、0.3%和0.2%。
虽然新房售价涨幅有所放缓,但一些二三线城市的房价却在12月出现了较大的涨幅。
分地区看,同比涨幅较高的主要城市包括:
乌鲁木齐25.3%、北海19.3%、惠州19.0%、北京17.5%、南宁17.4%、宁波17.3%、兰州16.7%、重庆15.9%和长沙15.1%等。
而XX地处三四线城市,房价就目前分析比较,比长沙、湘潭的涨幅空间更为巨大。
对投资商来说,来三四线城市投资所产生的回报率将远远超出沿海城市及其它大中城市。
5、城乡居民储蓄存款量大,投资置业热情。
统计数据显示,2008年XX市居民储蓄存款余额76.14亿元,比年初增加15.59亿元,同比增长26%。
城乡居民相对富裕,有充足的投资消费潜力。
随着国内物价的上涨,居民对投资商业房产、购买门面的热情高涨。
五、XX市房地产市场后市展望
(一)房地产供给面临土地瓶颈
(1)土地稀缺,房地产市场将受土地制约严重
随着2004年严格土地出让、收紧地根的调控政策陆续出台,使得全国当年土地开发面积从高速增长变为同比下降11%,并导致了2005年住宅供给套数的负增长。
我们可以看到发现,05年以来我国商品房销竣比一直大于1,呈现供不应求的状况,可以说从2004年开始的土地调控政策成为2005年以后住房供给偏紧的诱因。
地少人多是我国的国情,而保证粮食自给自足是我国的基本国策。
根据国务院最新土地规划,到2020年末全国耕地面积必须确保不低于18亿亩,而截至06年末全国耕地总面积仅剩18.31亿亩(其中还有6000多万亩20度以上的陡坡耕地)。
这意味着随后十五年我国年均减少耕地面积不能超过200万亩,仅为06年的一半。
因此,湖南作全国的农业大省,XX市作为全省农业大县,城市用地与耕地的矛盾局面将长期存在,房地产市场将永久受制于稀缺的土地资源。
(2)占有土地,占有市场
土地成了地产商必争的资源。
可以说,谁占有了土地资源,谁就占有了市场。
(二)住房需求仍将快速增长
(1)经济发展促生住房需求
国民经济加速发展,经济结构稳步调整。
2008年,全市生产总值首次突破百亿元大关,达到120.08亿元,同比增长13.3%,年均递增(以1978年为基数,下同)9.7%,其中一产业35.81亿元,同比增长5.1%,二产业44.55亿元,同比增长21.4%,三产业39.71亿元,同比增长11.8%。
人均GDP达到14423元(按常住人口计算),同比增长12.9%,是1978年的14.5倍。
居民收入快速增长,人民生活水平不断提高。
2008年,全市农民人均纯收入5334元,同比增长15.1%,农民人均消费支出4795元,同比增长25.9%;城镇居民人均可支配收入13780元,同比增长15.1%,人均消费性支出11432元,同比增长11.5%.
经济的发展,城镇居民生活水平的提高,居民有更多余款用于改善生活空间,购房需求及改善性购房需求不断上升。
(2)人口增长增加住房需求
XX市房地产市场在城市人口不断快速增长的前提下,仍未达到相对饱和的阶段,刚处于快速发展期。
2008年以后近6~8年的阶段性人口增长与居民收入积累,促进置业需求在近年集中释放。
随着XX市经济的发展,长株潭卫星城市地位进一步巩固,工业园区建设的进一步完善发展,城市对人口的吸引力进一步增强,将会有更多的就业人口投入XX城区,从而产生大量的住宅需求。
(三)住宅房价将继续上涨
(1)经济社会发展推动住宅房价上涨
经济与社会发展周期、居民收入的阶段性积累,导致住房市场需求尤其是占市场主体的自住型购房需求集中释放,对房价上升影响较大。
(2)市场供不应求推动住宅房价上涨
虽然目前受国际金融危机的影响,但在每年农民进城务工、经商人口持续增长和人均收入水平不断提高的背景下,2009年房地产市场需求仍将呈现增长势头。
在未来几年内住宅需求将进一步增加,而XX的住宅供给有限,供需矛盾的加剧将推动住宅房价进一步上涨。
(3)资源稀缺推动房价上涨
近年来,中央政府严格控制商品房用地的政策,使得土地报批更艰难,储备土地进一步被消化,开发商可用的土地资源越来越紧缺,土地二级市场的交易将变得更加活跃,不少手中有土地但实力不济的开发商将出售其手中的土地,同时房地产市场也将开始新一轮的洗牌。
在这种大背景下,房价上涨成为必然趋势。
六、项目区域房地产优劣势分析
借鉴与本项目位置及条件相近的商业性房产案例,着重分析附近公共设施的核心拉动作用,的工贸新区和云门商业步行街的房地产市场。
1、火车站商贸物流中心优势明显,该周边片区依托火车站的辐射功能,商贾云集,宾馆、旅游、餐馆等服务性商业兴旺。
2、步行街商业氛围浓厚,设施齐全。
各种国内外知名品牌服装都汇聚于此,同时,娱乐休闲业也很兴旺。
区内住宅楼入住户数近千户,这里环境优雅别致,业主都认为这里是安家兴业的好住处。
3、城乡客运中心带来了熙熙攘攘人流、车流,是XX市城乡交流的主要门户。
城乡之间各种人流、物流、信息流都主要在此聚集、分散。
4、上世纪兴建的云门商贸城,虽然房屋有些陈旧,但这里一直是城乡居民购物的优选之处,商业气息一片繁荣。
该片区的房地产市场主要是以火车站为中心,城乡客运中心相呼应,构成了这一带密集、繁荣的宾馆、餐饮、娱乐、购物为主的商业中心和居住中心。
由此可见,在这里投资兴业具有很大的市场前景和发展空间。
七、项目附近区域2008年楼盘销售情况
楼盘名称
商业门面价格
(元/㎡)
商业住宅价格
(元/㎡)
蓉瑾家园
2200~4000
1200
鼎龙家园
3500~5000
1200
万佳丽
4200起
1128
华府大世界
3800~4500
1168
永康家园
3800~5000
1250
八、可能的目标客户分析
(1)进城务工、经商人员
XX市属农业大市,有大量的农村剩余劳动力转移到城市,从事经商或务工活动。
他们在城市经过多年奋斗打拼后,取得了一定的积累,为了长足的个人和家庭发展,他们一直梦想着在城市置业安家、落脚生根,甚至还拥有自己产权的商业门面。
这部分人将成为本项目的主力客户。
(2)适婚青年群体
目前我国人口结构分布中,占比最大的人群分布在25-40岁,而这部分年龄层的人往往处于置业高峰期,既有首次置业需求的,也有改善住房需求的,这些人处于事业的黄金期,具备一定的经济实力,且多半即将成立了家庭,是购买商品住房的主力军。
(3)目前居住在火车站周边的租客
火车站商业中心人流密集,这里有相当一部分人在打拼发展,在创业阶段他们只是租房居住,经过多年的积累发展,这部分人有了闲置的资金来置业安家,他们将成为本项目的潜在购房者。
(4)在本项目周单位上班的白领
本项目周边单位有市教育局、文化旅游局、市审计局、人保公司、市第二医院、市供水处等,这部分上班群体具有收入较高、工作稳定、发展空间较大,要求住址离工作地点近而且生活方便。
(5)投资者
本项目因为地处火车站商业中心南侧,人流、商流、物流日夜不息,地段繁华、人气兴旺。
从商品住宅、特别是商业门面方面来分析,其升值潜力巨大,预计将会有相当数量的投资者成为本项目的主流客户。
第三章
建设地点及建设条件
一、建设地点
本项目位于XX市火车站南侧,东临城市主干道东风北路,西接市城乡客运中心和云门寺商城,北倚漂亮繁华的云门商业步行街,南靠XX市教育局和文化旅游局。
项目中央有一条连接火车站与城乡客运中心的城市支路通过。
二、建设条件
1、地形地貌气象条件
(1)地形地貌
项目位于XX火车站南侧,云门商贸步行街旁。
用地分为两块,其中临步行街的地块是从无线电厂购入的13.25亩地,临教育局的地块是从回收公司购入的4.18亩地。
用地内原有少量建筑,但建筑设施陈旧,区内地势相当平坦。
规划建筑包括住宅和公建两部分。
(2)气候条件
XX市属于中亚热带季风湿润气候区,四季分明,冬冷夏热,雨量充沛,日照较长,近年内年平均气温17.3℃左右,最冷的一月平均气温5℃左右,最热的七月平均气温29.5℃左右。
年降雨量为1100-1400毫米,多集中在春夏两季。
全年日照数在1300小时以上。
(3)水文条件
涟水河流经XX市最高水位为1954年黄海高程48.53米,最低水位为1972年黄海高程39.37米,最大流量每秒7100立方米,最小流量每秒0.14立方米,韶山灌渠从城北经过,常年流量每秒40立方米。
涟水防洪堤堤顶高程50.4米,防浪墙顶高程51.42米。
全市主要水系为涟水汇入的一级支流有13条。
涟水最大年径流量为61.43亿平方米,最少年径流量16.80亿立方米。
2、工程地质条件
XX市地形属亚热带丘陵地带,大部分处在华南褶皱系,地表出露了由元古界到新生界的一整套沉积地层,东南角马家河有少量上泥盆统石灰岩外,全市均处在红岩山间盆地,盆地由早白垩统一套紫红色岩系、即砂砾岩、砂岩、粉砂岩、砂页岩、页岩、泥岩等构成。
盆地海拔高一般在500米以下。
相对高差30-50m,城区地势平坦,海拔一般在40-70m之间,最低34.24米,地表无喀斯特和滑坡现象。
XX市位于亚欧板块中部,岩浆活动弱,是弱震区,风灾、冰雹、水旱灾频率小。
据历史记载,没有发生过破坏性地震,根据国家质量技术监督局出版的《中国地震动参数区划图(GB18306-2001)》,XX市的地震动峰值加速度为g<0.05m/s2。
3、基础设施条件
(1)项目与城市规划的关系
XX人文历史悠久,文化底蕴深厚,是“湘军”文化的起源地,在文化教育事业上有着良好的历史传统影响和现实优势。
XX是长株潭城市群经济辐射圈内最近的县级市,有着得天独厚的交通条件,距长沙黄花国际机场仅90多公里,320国道、上瑞高速公路、湘黔铁路、洛湛铁路横跨全市。
一方面作为长株潭城市群的卫星城,区位优势明显;另一方面依托大都市的经济辐射作用,经济社会的发展前景良好。
本项目相邻位置正在开工建设的XX火车站,已设计升格为国家二级站。
拟建设的沪昆高速铁路客运专线途经湖南的第二个客运站,初步规划在XX市区北面境内。
依据《XX市总体规划(2002~2020)》发展方向,XX火车站片区将发展成为XX商贸、物流的中心区。
特别是沪昆高速铁路客运专线—韶山南站正在申报立项,XX有望发展成为湖南省中部一个新型的中心城市,在西部大开发中将起到承东启西的战略位置作用。
(2)公用设施条件
本项目周边基础设施完备,现有水、电供应充分,满足本项目的建设与使用。
1)交通
本项目紧临城市主干道东风北路,贯通火车站和市区中心;项目区内的城市支路连接火车站和城乡客运中心;项目北面的车站南路西通工贸新区、红仑工业园和上瑞高速公路出口,东接望春路通XX新区、韶山;项目南面的320国道东通湘潭、株洲,南达邵阳怀化。
与本项
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