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楼市白皮书
2013北京楼市白皮书
搜狐焦点北京新闻中心制作
目录
第一章:
政策篇………………………………3
第二章:
土地篇………………………………11
第三章:
区域篇………………………………22
第四章:
房企篇………………………………40
第五章:
成交篇………………………………55
第六章:
别墅篇………………………………60
第七章:
400电话篇……………………………64
第一章:
政策篇
导语:
2013年上半年,“国五条”宣告北京房地产限购政策进一步趋紧,对楼市投资投机需求的抑制再度升级。
但是尽管房价环比涨幅有所收窄,房价上涨的趋势却并没有改变。
从年中“地王”效应带动房价“追涨”情绪激增,到2013年前十个月北京房价领涨全国,新政“京七条”终于在10月底落地。
随着“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的政策目标形成;加之限购、限贷政策进一步收紧;新一届政府对于房地产市场调控的思路终于在保障房、土地制度改革的转型工作中日趋清晰。
2013年十八届三中全会的召开,我们隐隐看到了“政策”在走远,“市场”在回归。
去行政化的“变革”能否真正实现,市场的“回归”又能否真的使楼市走向理性?
在2013北京房地产市场辞旧迎新之即,搜狐焦点独家策划2013年北京房地产年终盘点,回顾2013年北京房地产政策大事件,展望2014年政策走向。
一、2013年北京房地产政策大事记
1、新国五条旨在严控房价上涨
2月20日,国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施。
3月1日,国务院正式发布“国五条”细则,要求各地坚持房地产调控,对限购进行升级。
对于房价上涨过快的城市提高二套房首付比例和利率,出售住宅按规定征收20%个人所得税,加快中小套型项目审批,禁止团地、炒地、哄抬房价的开发商拿地。
点评:
“国五条”各地调控力度并不相同。
除了北京细则较细、力度较强外,多个城市落实细则内容并不“实在”。
解读:
关键词
新国五条
具体政策内容
房价
完善稳定房价工作责任制
各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。
建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
限购
坚决抑制投机投资性购房
严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。
其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。
严格实施差别化住房信贷政策。
扩大个人住房房产税改革试点范围。
土地
增加普通商品住房及用地供应
2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。
加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。
保障房
加快保障性安居工程规划建设
全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。
配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。
完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。
2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
市场监管
加强市场监管
加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。
推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。
2、落实新国五条京十九条出台
3月30日,北京市地税局正式发布“国五条”细则的落地政策,也被称为“京十九条”。
该细则首次将二手房市场纳入调控体系,并按个人转让住房所得的20%征收所得税,出售五年以上唯一住房免征个税。
除此之外,禁止京籍单身人士购买二套房。
新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。
点评:
到目前为止,并无数据表明限购、限贷等政策能够实现控制房价的目标,它的实际效果往往是抑制供应,需求不会被消灭,只会被延后。
3、“京七条”自住商品房入市
10月23日,北京市住房建委员出台了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》的文件,加强对北京自住型商品住房的调控。
2013年底前全市要完成不低于2万套自住型商品住房供地,北京自住商品房售价低3成,5年内不得转让等等被称为“京七条”。
点评:
自住商品住房政策的推出和自住型商品房土地的加推吸引了部分首次刚需人群的购房积极性,但由于目前自住商品房入市较少政策对后市的影响尚不明朗。
4、公积金新政强调认房又认贷
4月7日,北京住房公积金管理中心发布《通知》,购买第二套住房的贷款的首付款比例不得低于70%、贷款利率为同期首套住房贷款利率的1.1倍。
对于“无房有贷”申请者,仍执行贷款首付款比例不得低于60%、贷款利率为同期首套住房贷款利率1.1倍的政策。
点评:
这是北京市此次针对二套房需求者实施的差异化贷款新政。
目的是进一步抑制投资性需求,同时,保护刚需及改善型需求,从而影响市场预期。
解读:
三、2013北京房地产政策一览表
部门
日期
政策内容
财政部
1月5日
2013年除了继续提供财政资金支持外,还将通过提供投资补助或贷款贴息、减免相关税收等多项举措确保今年城镇保障性安居工程任务顺利完成。
国务院
2月6日
要求加快健全以税收、社会保障、转移支付为主要手段的再分配调节机制,加快建立综合与分类相结合的个人所得税制度,改革完善房地产税,并且研究在适当时期开征遗产税问题等。
国务院
2月20日
楼市调控新"国五条"出台,完善稳定房价工作责任制;严格执行限购、房产税试点扩围;增加用地供应;今年建成470万套保障房;加强商品房预售管理。
国务院
2月20日
国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作。
会议上确定具体政策措施,要求严格实施差别化住房信贷政策。
扩大个人住房房产税改革试点范围。
国务院
2月26日
《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,在(国办发〔2011〕1号)基础上,进一步完善现行住房限购措施。
国务院
2月6日
要求加快健全以税收、社会保障、转移支付为主要手段的再分配调节机制,加快建立综合与分类相结合的个人所得税制度,改革完善房地产税,并且研究在适当时期开征遗产税问题等。
国务院
3月1日
3月1日国务院发布新“国五条”细则,重申充分发挥税收政策的调节作用。
税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。
国务院
3月3日
要求各地加强房地产企业信用管理,研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统,及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。
国务院
3月3日
要求加快保障性安居工程规划建设,全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。
证监会
3月6日
推动住房公积金以及基本养老保险基金入市,在现有的存银行和买国债之外扩大投资渠道,稳妥实现保值增值。
住建部
3月7日
对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。
国务院
3月10日
建立不动产统一登记制度。
这样可以更好地落实物权法规定,保障不动产交易安全,有效保护不动产权利人的合法财产权。
建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度,从制度上加强和创新社会管理,并为预防和惩治腐败夯实基础。
住建部
3月14日
"国五条"一定要严格执行,各个地方可根据自身的情况建设和分配,对于当前社会争议,住建部已经关注到,执行过程中有什么问题再完善。
住建部
3月17日
经适房各个地方可根据自身情况建设和分配,也允许适时取消。
北京住房公积金管理中心
3月25日
北京住房公积金管理中心于2013年3月25日正式开启住房公积金联名卡办理新模式。
以后个人办理联名卡允许一人多卡,并且可以直接在银行申领,不再必须通过单位才能办理。
北京市人民政府办公厅
3月30日
北京市人民政府办公厅贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知,共十九条。
自3月31日起,禁止京籍单身人士购买二套房。
进一步提高二套房贷首付款比例,严格按个人转让住房所得的20%征收所得税,出售五年以上唯一住房免征个税。
新旧政策以存量房买卖合同网签时间为准。
国务院
4月1日
2013年4月,国务院办公厅发布了包括72项改革方案、提出明确时间表的《关于实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工的通知》。
其中规定2014年6月底前出台《不动产统一登记条例》。
北京市地税局
4月1日
《关于个人转让住房所得征收个人所得税问题的问答》,明确了5类房屋转让时“原值”如何计算。
北京住房公积金管理中心
4月8日
4月8日起,北京公积金贷款和北京市商业银行将实行新的房贷政策。
购房者使用公积金贷款或北京市的商业银行申请贷款二套房时,首付款比例都由原来的6成提高至7成。
市住建委
4月10日
限购升级。
4月10日,市住建委主任杨斌表示,新建楼盘在申请预售资格时,开发商报价不能明显高于楼盘此前的成交价格,也不能明显高于周边同类品质楼盘,住建部门会对报价进行引导和指导。
如果开发商不接受指导,可能就不发预售许可证,或成交资格备案中不给予备案,确保价格不能过快上涨。
对于自住和改善型的普通商品房和保障房,预售门槛不会提高,对高档住宅和商业等非住宅项目,则有可能提高预售门槛。
市住房保障部
4月19日
市住房保障部门发布,北京市保障性住房申请家庭情况核定表。
于4月19日,起廉租房、经适房、限价房、公租房正式统一申请审核。
各类保障房申请均以家庭为单位。
国土部
4月23日
国土部印发《开展城镇低效用地再开发试点指导意见》,推进城镇低效用地再开发利用,以优化土地利用结构,促进经济发展方式转变。
住房保障部门
4月23日
从住房保障部门获悉,今后,无论北京人申请各类保障房,还是外省市来京人员申请公租房,均将按统一的申请流程办理。
央行营管部
5月7日
"二套房贷首付调至7成,贷款利率依然为基准利率的1.1倍"——央行营管部公布的二套房贷新政细则,在北京已经开始全面施行。
北京住建委
5月10日
北京住建委主任杨斌上月10日公开表态限价的两条原则,一是不能明显高于上一期项目售价;二是不能高于周边二手房价。
北京住建委
5月11日
北京住建委发布《关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》(以下简称《通知》)。
2007年后,由市、区政府组织建设收购,并面向符合条件家庭公开配租配售的保障性住房,都将纳入管理范围。
北京住建委
5月14日
《北京市房地产经纪管理办法》拟叫停中介代收代付房租业务,禁止中介隐瞒信息低价买房高价卖。
国务院
5月24日
5月24日,国务院办公厅发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》,明确提出,"扩大个人住房房产税改革试点范围"为今年的经济体制改革重点内容之一。
国土资源部
6月3日
6月3日,国土资源部公布了经过修订后的《闲置土地处置办法》(以下简称《办法》),这是该《办法》从1999年12月实施后,12年来首次修订。
北京国管公积金中心
7月5日
《关于开展个人住房贷款政策性贴息业务的通知》,7月5日后开始实行“公转商”贴息贷款,但发贷银行只能是中国邮政储蓄银行,申请项目也仅限定在期房。
国务院
8月28日
受国务院委托,国家发改委主任徐绍史向全国人大常委会报告。
今年以来国民经济和社会发展计划执行情况。
目前房价反弹压力较大,下半年将扩大个人住房房产税改革试点范围。
徐绍史在报告中提到,"房价反弹压力较大"属于需要切实采取措施认真解决的问题之一。
此外,在保障和改善民生领域,将抓好保障性安居工程建设、管理和分配。
国务院
9月13日
国务院下发《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》提出,逐步放宽限制,鼓励和支持保险资金投资养老服务领域,开展老年人住房反向抵押养老保险试点。
具体操作办法和实施计划,有望2014年一季度出台。
中国工会第十六次全国代表大会
10月18日
国务院总理李克强如此形容“简政放权”的重要性:
“市场是看不见的手,政府是看得见的手,我们不能让看得见的手成为‘闲不住的手’。
”
北京住建委
10月23日
北京住建委发布《完善执行机制,坚定不移稳房价》七条规定。
组建限购监督委员会,严打骗购行为;通过预售证审批、严查变相涨价的项目。
北京住建委
10月23日
北京住建委发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》,重点解决自住型改善型购房需求,支持刚需,平抑房价。
《意见》明确,北京今后将加快发展自住型商品住房。
自住型商品住房用地,可采取集中建设或者配建等多种灵活方式,由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。
2013年底前,全市将完成2万套自住型商品房供应,明年预计完成5万套供应,将占新增供应的50%以上。
中国人民银行
11月5日
中国人民银行公布第三季度《中国货币政策执行报告》:
下阶段重点是创造稳定货币金融环境,促使市场主体形成合理和稳定的预期。
要落实好差别化住房信贷政策,支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费,坚决抑制投机投资性购房需求。
市国土局
11月19日
北京市国土局已基本完成集体土地所有权确权:
北京已经基本完成了集体土地所有权的确权,明年将开展集体建设用地和宅基地的确权工作。
此外,北京已经纳入国土部治理“小产权房”的试点城市。
国务院
11月20日
国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,决定整合不动产登记职责:
一是由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。
二是建立不动产登记信息管理基础平台,实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享,消除“信息孤岛”。
三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统,保证不动产交易安全,保护群众合法权益。
国土资源部
11月22日
国土资源部部长姜大明发文《建立城乡统一的建设用地市场》:
学习理解中央关于建立城乡统一的建设用地市场的精神,概括起来主要有三个方面:
一、扩大权能是基础;二、征地改革是关键;三、城乡统一是方向。
国土资源部
11月22日
国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅联合发布《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》:
各级国土资源和住房城乡建设主管部门要按照通知要求,对在建、在售的“小产权房”坚决叫停,严肃查处,对顶风违法建设、销售,造成恶劣影响的“小产权房”案件,要公开曝光,挂牌督办,严肃查处,坚决拆除一批,教育一片,发挥警示和震慑作用。
要对违法建设、销售的“小产权房”开展一次集中排查摸底,结合实际研究提出分类处理的意见,并将结果报两部。
要对违规为“小产权房”项目办理建设规划许可、发放施工许可证、发放销售许可证、办理土地登记和房屋所有权登记手续的,要严肃处理,该追究责任的一定要追究责任。
对监管不力、失职渎职的,要严厉问责。
北京住建委
11月27
市住建委就《北京市自住型商品住房销售管理暂行规定(征求意见稿)》,发布七大措施确保自住型商品房销售公开、公平、公正。
明文规定开发企业应当按照摇号确定的选房顺序,组织购房家庭选房。
每个申请家庭只能选择一套自住型商品住房。
开发企业与购房家庭签订购房合同,购房家庭的成员今后不得再申请购买自住型商品房;属经济适用住房、限价商品房轮候家庭的,自动放弃轮候资格。
住房城乡建设部
12月6日
住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委日前联合发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》,通知提出,从2014年起,各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行,并轨后统称为公共租赁住房。
四、深度解读:
房地产政策走势
1、着重建立房地产调控长效机制
2、扩大个人住房房产税改革试点范围
3、个人住房信息全国联网
4、探索“以房养老”
第二章:
土地篇
导语:
2013年北京土地总出让金破1800亿历史大关,其中宅地总出让金达1209亿元。
本年度共出让土地214宗,其中宅地71宗,值得注意的是,这里面包含21宗自住型商品房地块,占宅地28.6%,并且其占比仍在不断提高。
本年度土地总体出让情况值得关注,在房企方面,恒大、泰禾的突然杀入,让北京市场始料未及;在单价方面,北京土地市场一方面出现了7.3万元/平方米的天价地,而另一方面又出现“限房价”的自住型商品住房;在区域方面,北京楼市继续向外扩张,继长阳之后,拱辰街道组团、理工大学地块组团成为房山新的亮点;与此同时,亦庄以低密地块诱惑了诸多土豪级房企,不断将亦庄地块推热,楼面价一度达到5万元/平方米。
一、2013北京土地总出让金破1800亿创历史记录
2013年度土地出让金额达到历史新高1821亿元,甚至超越2010年的1641亿元,与此同时,住宅用地总出让金也达到1209亿元,创历史新高,土地出让金额的高企再一次证明了本年度土地市场的火热。
不仅在总出让金方面,本年度地王频出、楼面价高企也是土地市场的重要特点之一。
2009年-2013年北京土地总出让金走势图
2009年—2013年北京住宅用地出让情况汇总
年份
规划建筑面积(万平米)
楼面地价(元/㎡)
成交宗数(块)
2013
1236.8
9359.5
71
2012
648.2
6530
40
2011
465.2
4869
50
2010
1452.5
7320
82
2009
1234.2
5724
77
2009年—2013年北京住宅用地出让情况汇总表
总价最高TOP10
58.66亿、住总融创联合体!
继农展馆地王之后,孙宏斌再出手,联合国企住总以总价58.66亿拿下门头沟自住型商品房地块。
盖完了纯高端又涉足政策房,融创能否利益与口碑兼收?
仅次于58.66亿,首次打入一线城市的恒大豪掷北京土地市场,以51.35亿总价拿下朝阳东坝南区地块,纯商品住宅楼面价达5万元/平方米。
恒大不仅要做政策房赚口碑,也要做高端赢市场。
紧随其后的分别是47亿元总价的昌平东小口镇地块及海淀玉渊潭地块,均被京投置地拿下。
2013年度总价最高住宅地块TOP10
宗地名称
宗地位置
成交价(亿元)
拿地企业
北京市门头沟区门头沟新城MC16-073地块
门头沟区永定镇
58.66
住总、融创和骏洋联合体
北京市朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地
朝阳区东坝南区,五环路七棵树以东、坝河以南
51.35
天津金碧投资有限公司(恒大)
北京市昌平区东小口镇住宅混合公建用地
昌平区东小口镇
47
京投置地和市基投资联合体
海淀区玉渊潭乡F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地
海淀区玉渊潭乡
46.5
市基投资和京投置地联合体
北京市朝阳区豆各庄乡土地储备项目B地块、C地块
朝阳区豆各庄乡黄厂村
40.4
恒大地产
北京市石景山区五里坨南宫住宅小区(A、B地块)
“南宫地块”:
石景山区五里坨地区;“京西(西区)地块”:
石景山区古城路
38.1201
金融街和实兴腾飞联合体
昌平区沙河镇(沙河高教园二期
(一)地块)R2二类居住用地
昌平区沙河镇
35.6
恒大地产
北京市石景山区五里坨建设组团02号地B地块/td>
“五里坨地块”:
石景山区五里坨地区;“京西(东区)地块”:
石景山区老古城
33
北京建工地产
北京市顺义区高丽营镇于庄03-38等地块
顺义区高丽营镇于庄
33
万科与华雨鸿咨询联合体
北京市丰台区王佐镇魏各庄村A01、A02地块
丰台区王佐镇魏各庄村
25.1
国开和青龙湖国际联合体
单价最高TOP5
2013年度土地市场最为惹人注目的现象之一就是“地王频出”。
相比高总价带给业内的震撼,高企的楼面价才是真正关乎房地产行业健康运转及合理房价的最关键因素。
而在今年火热的土地市场中,“面粉高过面包”的地价一波接着一波,在看客惊呼土地市场疯狂的同时,“天价地”也有规模的入市。
剔除配建的医院用地,农展馆纯商品住宅楼面价高达7.3万元/平方米,这一数字甚至超越京城在售豪宅的单价,何其疯狂!
就连位列TOP5中最后一位的夏家胡同地块,其楼面价也已经4.2万元/平方米,业内预计,该地块房源日后入市销售价或达8万元/平方米。
2013年度纯商品住宅楼面价最高TOP5
宗地名称
纯商品住宅楼面价(万元)
拿地企业
北京市朝阳区农展馆北路8号0304-622地块住宅混合公建用地项目
7.3
北京融创恒基地产有限公司
北京经济技术开发区河西区X13R2地块二类居住用地建设用地
5.8
北京首都开发股份有限公司和北京住总房地产开发有限责任公司联合体
北京市朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地二类居住、公建混合住宅、其他公共设施用地(配建限价商品住房)
5
天津金碧投资有限公司(恒大)
北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块二类居住、托幼、医院用地
4.8
中粮地产(北京)有限公司
北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目(配建“公共租赁住房”)
4.2
北京懋源房屋开发有限公司和北京懋源置业有限公司联合体
最大黑马:
泰禾、懋源、恒大
2013年度黑马房企---泰禾
拿地地块
·朝阳区孙河乡北甸西村W地块二类居住用地/地价18.5亿元/拿地时间2013/1/24
·北京市通州区台湖镇地块/地价19.3亿元/拿地时间2013/4/11
·北京市通州区台湖镇B-03地块/地价11.25亿元/拿地时间2013/5/2
上榜理由
原本只是偏安福建一隅的房企,却在2013年的北京土地市场掀起头一波浪潮。
先是在年初以高总价拿下沉寂已久的中央别墅区孙河地块,打响头炮;再借着中央别墅区的二次崛起为企业品牌做了一次完美的免费公关;紧接着,泰禾接连拿地,无论是住宅地块还是商业地块,泰禾的频繁动作终于让北京市场对它的关注达到了峰值。
2013年度,泰禾可谓是北京市场上最耀眼的一匹黑马。
2013年度黑马房企---恒大
拿地地块
·昌平区沙河镇R2二类居住用地项目/地价35.6亿元/拿地时间2013/7/3
·北京市朝阳区东坝南区地块/地价51.35亿元/拿地时间2013/9/4
·北京市朝阳区豆各庄乡土地储备项目B地块、C地块/地价40.4亿元/拿地时间2013/9/4
上榜理由
一家知名品牌房企,靠着过硬的软实力,在二、三线城市如鱼得水,2013年首度进京。
就在媒体纷纷猜测恒大将以什么样的姿态走进京城混战的市场中时,7月3日,恒大浓墨重彩的以高总价35.6亿,拿下了沙河高教园自住型商品房地块,即园区安置房;紧接着又以“地王价”40.4亿,拿下朝阳豆各庄自住型商品房地块;年末,恒大再出手,以总价51.35亿拿下朝阳东坝自住型商品房地块,总价创年内最高,成为名符其实的“地王”。
而恒大也被称作“地主”,一时间,“不差钱”、“政策房先行”等帽子都扣在了恒大头上。
恒大是毫无争议的黑马,并且是“余粮”最多、姿态最高的那一匹。
2013年度黑马房企---懋源
拿地地块
·北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目/地价17.7亿元/拿地时间2013/7/3
上榜理由
7月3日,懋源以总价17.7亿元拿下丰台夏家胡同地块,折合纯商品住宅楼面价4.2万元/平方米。
这一单价打破之前万柳地块
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