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重庆房地产市场分析报告.docx
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重庆房地产市场分析报告
领域置业:
重庆2008年8月房地产市场月报
第一章市场关注
热点聚焦
■重庆楼市集体“避运”
2008年8月奥运会在北京顺利召开,中国摘下了51块金牌,取得了历史以来最好的成绩。
奥运作为中国百年一遇的盛事,既是全球的体育盛事,也让全世界都认识这个东方古国的魅力。
但奥运会的火热召开没有让持续低谜的重庆楼市有所转机,反而在8月更加冷清,重庆众多开发商选择在奥运期间集体“避运”,采用延迟楼盘入市时间或是少量推出部分房源的措施,从而导致8月新增和成交大幅下降。
本月重庆市主城9区总成交7142套商品房,住宅套内成交体量53.97万平方米,环比上月下降46.85%,同比07年8月下降73.75%。
领域观点:
所谓“避运”只是在奥运期间,开发商已开始提前关注奥运后楼市的走向,并思考营销对策。
由于奥运期间全民对楼市的关注度不高,开发商们所以选择“避运”,蓄势到9、10月份。
“金九银十”是传统的销售旺季,黄金周、秋交会、新三区等利好消息将会给低谜的楼市带来转折,值得期待。
地产资讯
地产事件
■重庆新推1096套经适房售价最低2850元/平米
昨日,市建委公布了今年第三季度公开销售的经济适用住房项目,共有1096套。
其中,套内售价最高的为3380元/平方米,最低的为2850元/平方米。
但开发商可根据楼层、朝向等因素,上浮不超过15%。
市建委介绍,今年第三季度公开销售的经济适用房,95%以上房源的套型面积在90平方米以下。
第三季度经济适用房房源分别是:
盾安•九龙城四期,位于九龙坡区华岩镇中梁山街道,有180套,基准价格2850元/平方米(均以套内面积计价)。
荣鼎新苑二期,位于沙坪坝区石小路162号,有364套,基准价格3380元/平方米。
中德•江湾丽景,位于江北区南桥寺南石路,有552套,基准价格3365元/平方米。
■重庆成为国土资源部土地试点城市
土地管理有两种方式,一种是所有权管理,一种是用途管理。
重庆正在筹建的农村土地交易市场,是在后者基础上的一种土地制度创新,并有望成为全国首个农村土地交易市场。
重庆在成为城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩的试点城市后,力图在浙江、江苏和成都等试点地区的基础上,进行探索并取得更大的突破。
具体说来,一是希望发挥市场作用,建立农地流转交易所,将行政调控与市场配置相结合;二是建设用地指标项目不限制在一个区县内,而是根据重庆大城市带大农村、一圈两翼的特点,来扩大项目的范围空间。
数字楼市
■7月份重庆市CPI同比涨幅为5.1%下半年还会降
“预计下半年CPI(居民消费价格指数)还会继续下降。
”市物价局局长苑鲁近日表示,7月份我市CPI同比涨幅为5.1%,创13个月以来的新低,低于全国平均水平。
苑鲁称,今年1~7月CPI指数涨幅累计达8.4%,预计下半年CPI指数还将继续下降。
但PPI(工业价格指数)上涨对CPI的影响可能会在今年底、明年初的时候显现出来,估计要达到之前提出的全年CPI涨幅在4.5%之内的目标,难度较大。
为控制物价上涨,物价局采取了大量措施,包括对成品粮及其制品、食用植物油等六大类商品的市场价格实行临时价格干预措施;对重百、新世纪等达到一定规模的生活必需品批发、零售企业实行调价备案制度等。
■重庆市今年1至7月房地产投资同比增29.8%
今年1~7月重庆市房地产开发投资470.5亿元,同比增长29.8%,较去年同期高1.4个百分点。
市统计局昨日发布最新信息显示,住宅投资仍居主导地位。
据分析,开发投资增速加快的动力,源于建筑安装工程投资增长的加速。
今年1~7月,重庆市商品房销售面积1413.56万平方米,同比下降9.2%。
其中,商品房销售中住宅销售面积1314.70万平方米,同比下降9.5%;经济适用房销售面积149.07万平方米,同比增长145.7%。
市统计局人士分析,与1~6月同比下降2.7%相比,累计销售面积有进一步下降的趋势。
但从7月销售来看,创下今年单月销售面积新高。
数据显示,1~7月全市商品房竣工面积762.23万平方米,同比下降7.3%。
然而,90平方米以下住宅以及经济适用房竣工面积,同比却分别增长14.0%和28.1%。
同时,房地产开发企业购置土地面积较去年同期减少42.7%。
■重庆:
前7月购置土地与待开发土地面积双双回落
由于房地产市场降温,重庆市房地产开发企业购置土地的积极性受到影响,本年购置土地与待开发土地面积双双回落。
根据重庆市国土资源和房屋管理局的统计,今年1-7月,重庆市房地产开发企业购置土地面积436.25万平方米,较去年同期减少42.7%,待开发面积较去年同期减少2.7%,为2074.38万平方米。
而去年1-7月,重庆市房地产开发企业购置土地面积达761.1万平方米,增长86.8%,待开发面积相应增加,达2130.95万平方米,增长39.6%。
业内专家分析认为,重庆之所以出现本年购置土地与待开发土地面积双双回落的状况,主要在于国家对房地产市场采取了一系列宏观调控政策,有效地遏制了房地产市场的投机现象,房地产市场逐步回归理性。
■商品房销售面积增速在全国排第17位
受全国商品房销售回落影响,上半年重庆全市商品房销售面积1174.29万平方米,同比下降2.7%,其中:
住宅销售面积1100.00万平方米,同比下降2.1%。
上半年,重庆商品房销售面积增速在全国排第17位,但与去年同期比较已下降2.7%。
第二章市场解析
1市场综述
新增供应和成交量大幅萎缩,成交价小幅上涨。
8月,新增供应体量比上月下降34.65%,仅有29项目推出新增供应。
由于已经进入传统淡季,再加上奥运会的召开,购房者关注度骤然转移,同时各项目营销策略也随之转变,纷纷在本月减少放量或是推迟入市时间,造成处于淡季的楼市更加冷清。
8月成交量大幅萎缩,商品房套内成交体量53.97万平方米,环比上月下降46.85%,同比07年8月下降73.75%。
在本月新增供应中高端物业所占比重较大,加上龙湖、华宇都相继推出商业项目,由于其自身的品牌优和地理位置上的优势,也取得了较好的销售成绩,虽然本月成交量大幅下降,但成交价格依然上涨,环比上月上涨265.97元/平方米。
9月的楼市值期待有个改观,传统的“金九银十”,在重庆地产商来说这是一个恒久不变的一个规律,开发商可能也期望利用传统的“金九银十”这个地产旺季使整个市场有相应的转变。
重庆楼市的9月众多新盘横空出世,品牌大鳄竞相登场,有别墅、洋房、江景高层、城市豪宅等30多个项目面市。
2批准预售
2.12008年8月预售量统计
8月重庆市新增批准预售项目46个,预售面积166.88平方米,其中住宅面积160.74万平方米;非住宅面积6.14万平方米。
2007年8月~2008年8月批准预售量:
本月重庆市新增批准预售项目46个,预售面积166.88平方米,环比上月上涨14.04%,同比去年下降4.89%。
在本月新增批准预售项目中,位于沙坪坝区大学城的两个校区项目批准预售达57.04万平米,占本月预售量的34%。
2.28月主城商品房预售量分布
8月各区域批准预售量相比上月都有所下降,渝北区批准预售项目6个,预售面积66.29万方,排名各区之首。
由于位于沙区的大学城版块,本月有三个项目拿到批准预售,预售量达到59.96万方,占去全市的35.93%。
而渝北区和南岸区本月预售量分别35.78和35.34,排名二、三位.
2.38月主城商品房预售量和新增供应量对比分析
8月主城批准预售量166.88万方,而8月新增供应34.19万方,还有132.69万方未供应出市场,累计未供应量达到419.86万方。
由此可见未来市场供应量充足,市场竞争也将越发激烈。
3供求关系
本月房市场有29个项目推出新的住宅产品4293套;入市体量为34.19万平方米,环比7月下降了34.65%,同比07年8月略降了16.53%。
商品房套内成交体量53.97万平方米,环比上月下降46.85%,同比07年8月下降73.75%;套内成交均价为4939.33元/平方米,环比上月下降5.69%,同比07年7月上升24.56%。
8月,供求比为1:
1.57,总体表现为供大于求。
进入淡季,开发商营销策略改变,大大减少的推盘速度和体量;近期楼市的打折促销、高开低走效果明显,成交得到较快拉升,使得供求比出现失恒。
2007年8月~2008年8月重庆市主城区商品房市场供求表:
4供应分析
本月,重庆市商品住宅市场有29个项目推出新的住宅产品4293套;入市体量为34.19万平方米,环比7月陡降了34.65%,同比07年7月略升16.53%。
2007年8月~2008年8月重庆市商品住宅新增情况表:
2007年8月~2008年8月重庆市商品住宅新增供应走势情况:
2008年8月重庆市商品住宅市场有29个项目推出新的住宅产品4293套;入市体量为34.19万平方米。
整个市场新增供应都不同程度的减少。
渝北区以8.04万方的体量名列供应首位;九龙坡区以7.12万方位居第二;南岸区以6.93万方排列第三,渝中区、大渡口区、北碚区无新增。
5成交量分析
8月,重庆市总成交7142套商品房,住宅套内成交体量53.97万平方米,环比上月下降46.85%,同比07年8月下降73.75%;总成交金额为266567.11万元,成交均价为4939.33元/平方米,环比上月上涨5.69%,同比07年8月上升25.97%。
2007年8月~2008年8月重庆商品房成交情况:
2007年8月~2008年8月重庆市商品房套内成交情况:
8月,奥运会的召开让原本低迷的楼市更加冷清,购房者关注奥运的热情远远高于楼市,因此造成本月成交大幅的下滑。
成交量环比上月下降46.85%,同比07年8月下降73.75%。
6成交价格分析
8月,重庆市主城区商品房的套内成交均价为4939.33元/平方米,环比上月上涨5.69%,同比07年8月上升25.97%。
2007年8月~2008年8月重庆市商品房套内成交均价走势图:
(单位元/平方米)
由于7月别墅、洋房类高档物业在月底集中投放,对价格的影响将推迟到8月,加上本月龙湖、华宇都相继推出商业项目,也取得了较好的销售成绩,虽然本月成交量大幅下降,但成交价格依然上涨环比上月上涨265.97元/平方米。
7、8月新增/加推项目一览
8、2008年9月新增/加推项目预告
第三章土地市场
1市场综述
号称重庆新一代“地王”的渝中区两路口地块一时间炒得家喻户晓,而该地块竞价结束日期为2008年07月21日,至今仍没有传出花落谁家,新“地王”面临有价无市的尴尬境地。
重庆土地市场已降温数月,土地成交日趋冷淡,本月尤其突出,“金九银十”的到来是否能为沉寂已久的土地市场注入些许生机,成为未来业内的一大看点。
重庆土地交易中心数据显示,2008年8月重庆新增出让土地共计11宗,新增面积为40.02万平方米,环比上月下降59.47%,同比去年下降41.20%。
其中用于房地产开发的土地有6宗,土地供应面积32.64万平方米
重庆土地交易中心数据显示,2008年8月重庆市主城区土地成交3宗,成交面积8.19万平方米,环比上月下降90.41%,同比去年8月下降86.31%;土地成交总金额18336万元,成交均价149.2万/亩,环比上月上升182.68%,同比去年8月下降62.03%。
2供应分析
2008年8月新增土地供应情况:
2007年8月~2008年8月重庆土地新增供应走势图:
08年8月重庆市土地交易中心挂出的土地共有11宗,新增面积为40.02万平方米,其中工业用地为5宗,土地面积7.38万平方米,而住宅商业用地6宗,土地面积32.64万平方米,占据最大份额。
新增住宅用地中九龙坡区中梁山组团出让的土地就达22.67万方,而经开区南坪I分区I4-3/04号宗地的位置优势突出从本月居住用地中脱颖而出。
3成交分析
2008年8月土地成交情况:
2007年8月~2008年8月重庆土地成交走势图:
2008年8月重庆市主城区土地成交3宗,成交面积8.19万平方米,环比上月下降90.41%,同比去年8月下降86.31%;其中用于房地产开发的土地成交2宗,成交面积6.73万方。
本月土地成交较上月绝对性下滑,市场异常冷清,与目前清淡的楼市密不可分。
2007年8月~2008年8月重庆土地成交均价走势图:
土地成交总金额18336万元,成交均价149.2万/亩,环比上月上升182.68%,同比去年8月下降62.03%。
由于本月成交的土地中住宅用地占据较大的份额,从而也导致本月土地成交价格回升。
2008年8月土地成交区域分布图
2008年8月重庆市土地成交3宗,分布在渝北区和九龙坡区,其他区域则无土地成交。
其中九龙坡区成交的二宗面积为6.73万平米的居住用地,占主城区成交量的82%。
第四章媒体广告
1广告投放综述
据本部对重庆四大主流报纸媒体(晨报、晚报、商报、时报)的统计分析,2008年8月,重庆市主城九区(渝中区、南岸区、巴南区、沙坪坝区、九龙坡区、沙坪坝区、江北区、渝北区、北碚区)商品房项目共投放了692次、551.67版的地产广告。
跟2008年7月相比,广告投放频次和版面基本持平。
8月由于受到北京奥运会的影响,许多开发商都将开盘、加推项目时间延后,所以本月报媒地产广告主要以形象宣传为主,随着北京奥运会的结束以及重庆各利好政策的发布,各开发商所属楼盘项目的曝光率将逐步增加,预计9月报纸媒体广告的投放力度将有较大幅度提高。
2广告投放区域分布
2008年8月各区的广告投放均有小幅提升。
渝北区广告投放174次,投放版面145.78版保持放量之首;南岸区广告投放以126次,投放版面115.52版保持上月放量,排列第二;江北区广告投放84次,投放版面68.39版,位列第三;九龙坡区位列第四名;沙坪坝区位列第五;而巴南、渝中、大渡口、北碚、长寿、武隆、江津等区域均有小量报媒广告放出。
2008年8月重庆市主城各区广告投放排名:
3广告投放方式
3.1媒体选择
2008年8月,由于北京奥运会的召开,各大房产企业在报纸媒体广告的投放量上有所减弱。
重庆晨报的投放从频次及版面来看,依然保持着报纸媒体广告的最高份额,投放频次为241次,版面比例为35.60%,稳居第一位;商报和时报分别有165和154的投放频次,25.74%和19.60%的版面占有量,两大报纸媒体在地产广告方面不相上下;晚报投放频次为132次,投放版面19.06%仍然占据了一定的份额。
2008年8重庆商品住宅的媒体投放详情:
3.2投放时间
2008年8月报纸媒体广告投放的时间配比情况较7月份没有较大改变。
各大开发商通过报纸媒体广告时间的调整,均把投放的时间重点放置于周三、周四、周五。
2008年8月媒体投放时间分布:
3.4广告诉求点
2008年8月重庆市商品住宅的媒体投放诉求点版面排名前四位的是:
形象宣传、详细介绍、价格诉求、优惠措施。
其中形象宣传类中进行集团形象宣传的单位11家,依次排名为:
华宇投放24次,企业形象的宣传保持首位;其次为金科和龙湖各12次;富力9次;协信、融侨各5次;中海和东海各3次;金融街2次;南方、佳华各一次。
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