小区整体报告 房地产评估.docx
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小区整体报告 房地产评估.docx
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小区整体报告房地产评估
商宇·香榭里花园
整体情况报告书
调查项目名称:
香榭里花园
调查目的:
估计该小区二手房产的市场价值,包括出售价格和出租价格
调查方法:
实地踏勘——物业、小区居民、中介
问卷发放——小区居民
调查作业日期:
2013年11月18日~12月22日
调查作业地点:
香榭里花园及周边
调查方:
浙江工商大学公共管理学院土地资源管理系
调查人员:
成员:
应盛辉、钟旖、葛瑶、屈琪淇
分工:
资料收集与作业方案拟定:
葛瑶、屈琪淇、应盛辉
小区摄影:
葛瑶
问卷发放:
应盛辉、钟旖、葛瑶、屈琪淇(一人15份)
数据统计:
应盛辉、钟旖、葛瑶、屈琪淇(一人15份)
实地数据记录:
钟旖、应盛辉
报告撰写:
应盛辉
PPT制作:
1、报告思路:
本报告是在明确调查对象的基础上,制定作业进程表,阐述在实地调查过程中所遇到的困难及解决办法。
通过一手二手资料的整理,总结得出小区的基本情况、内部情况、周边情况、出售和出租情况,最后得出该小区综合情况的进行阐述,得出结论。
2、调查对象:
(一)调查范围:
调查对象名称
香榭里花园
坐落
浙江省杭州市下沙新城中心区域四号路南侧
四至:
东:
临盛泰名都中心西:
临文汇苑南:
石桥路北:
四号大街
(二)小区区位图:
3、调查过程
(一)进程表
时间
任务
材料
备注
11周
1.相关资料收集
2.制定与修改作业方案
3.明晰估价方法
实地踏勘估价对象表、
问卷调查、
交易实例调查表
实地踏勘估价对象表:
小区整体情况了解;个人估价报告用
问卷调查:
小区整体情况了解;可比实例用,修正系数用,小区与小区之间比对,需小区合作
交易实例调查表:
比较因素用
12周(周五)
1.香榭里花园整体认知,整个小区走一下,拍照记录
2.记录每幢几个单元,每单元几户,楼层户型,基本情况(绿化配套等)
2.完成估价对象实地踏勘表的小区部分3.3和3.4(人手一份)
实地踏勘估价对象表
估价对象实地踏勘表的小区部分是统一的,其他是自己的估价对象的
12周(周日)
电话询问:
中介电话或其他联系人电话,获取交易实例等信息
1.完成每人15份的调查问卷,共60份,
2.问卷统计(一人15份EXCEL统计),汇总
实地踏勘估价对象表、
问卷调查、
交易实例调查表
做问卷的时候,要边问边做,1.问他是否愿意作为个人估价的对象,说明是免费的,可以以后为他卖房子或出租做参考2.问他邻居有没有最近在卖房子或租房子,或者有新邻居入住。
(如果本人同意可以作为自己的个人估价对象,但小组内部户型不能重复;如有新邻居入住可以作为可比实例)
13周~14周(周一)
1.1.完成估价对象实地踏勘表的个人部分(人手一份),前两张半部分,确认个人估价报告的对象:
几幢几单元几零几
2.实地考察,装扮购房者或租房者询问中介,完成交易实例调查表(若交易实例不够,联系研究相似地产小组:
文汇苑、盛泰名都中心、北银公寓、大都文苑风情)
3.整理和统计交易实例调查表、个人估价报告数据资料
实地踏勘估价对象表、交易实例调查表
1.交易实例一定要是近一年成交的
2.先电话联系,装扮成要卖房的房东或欲卖房或购房的房客,问行情,边听边简单记录,做好做出可比实例
3.到中介(见附录)装扮成欲租房的实习学生等
14周
1.计算:
选定估价方法计算,确定估价结果(行情、个人估价对象计算)
2撰写个人估价报告
实地踏勘估价对象表、
问卷调查、
交易实例调查表(一人三张可比实例复印件)
1.正常交易:
打100,若税费非正常负担,比例打分
2.同个小区内,区域因素基本一致
3.面积越小,单价越高
4.不临街好
5.日期修正:
杭州售房透明网
15周
2.小区整体估价报告(根据问卷结果、实地调查资料)
3.PPT制作和演讲准备
实地踏勘估价对象表、问卷调查统计表
略
(2)问题与解决办法
1.填写问题
初次实地做房地产估价,对于实地踏勘估价对象表、交易实例调查表具体填写甚至某些具体的概念比如什么是顶角线、PVC板等也不清晰。
通过组内成员和老师之间的交流,以及每次实地调查所获取的信息,明确自己所要填写的事项,哪些是涉及隐私不必填写的,哪些是要具体到个别的。
2.问卷发放的交流问题
发问卷的当天,正是星期天,本以为小区人会很多,结果周末小区居民很多都出去玩,在小区的人比较少,并且在待发的居民中有很大一部分是不愿意填写的。
惟一解决办法就是耐心和注重解释,为小区居民一遍又一遍地解释,引导他们填写目前的出售价格和出租价格而不是以前的价格。
在询问视力不好的老人时,细心讲解,边问边帮助填写。
3.小区情况和交易实例的获取问题
小区情况网上资料并不是完全正确,有虚假的信息,有些数据已经过时,需要实地核查。
小区情况主要是实地小区内部和周边情况调查和询问物业以及电话中介。
对于楼层、单元等的问题,我们查看了各单元公告栏处每户的水电费公示表,并实地乘电梯核实一下。
对于小区的物业费、居民构成等问题,询问物业,得知了该小区的基本情况,以及未来的管理情况,如目前门禁系统等正在维修中;预计明年将安装出入刷卡系统,到时小区将进行全封闭管理,外来人员不得随意入内。
而交易实例获取,主要是中介电话假装房东联系和临近相似小区组的实例获取,甚至亲自到中介询问。
4、调查结果
调查结果依据主要是实地踏勘估价对象表、问卷调查统计表以及从实地和搜房网和房途网等搜集到得其他相关资料。
这部分的报告撰写,将实地调查的小区情况和问卷中小区居民对小区的评价(即问卷统计数据)结合起来,一面说明具体状况,一面做出评价。
其中,问卷发放对象的具体情况是:
①调查对象年龄大多在30岁以下(43.5%),60岁以上(26.2%)和30—39岁(21.7%)年龄段的问卷发放对象比例相当,下沙的建设人员年龄较轻,且携带家属入住占很大部分;②性别为男(60.9%),女(39.1%);③住房性质自有(47.8%),租房(52.2%),自用和租房比例相当,但租房人口较多;④家庭构成以两口之家(39.1%)为主,三口之家与五口之家均为27.1%,家庭构成分布较均匀;⑤学历高中(39.1%),大学大专(47.8%),居民文化水平较高;⑥职业类型为其他(69.6%),专业人员(13.0%),其他均为4.3%;⑦职位以中层管理人员(47.8%)为主,占据一半,普通职员(39.1%);⑧家庭月总收入3000元—4999元(43.5%),5000元—9999元(21.7%),1万元—1.5万元(13.0%),由此可以得出海天城居民平均经济水平不高。
(1)小区基本情况
小区档次
中档
小区封闭性
半封闭式小区
坐落
杭州市下沙新城中心区域四号路南侧
所在区域
中心区域(物美)
居住小区楼宇构成
板楼
建筑类别
小高层、高层
容积率
3.01
绿化率
35%
占地面积:
34879平方米
总建筑面积:
63440平方米
入住时间
2004年12月28日
居住用地比例
80%
总户数
443
居民构成
以外地居民为主
入住率
较高,90%以上
交通组织方式
人车分流(有地下车库)
车位个数
177个
车位配比
2.5:
1
物业公司
久悦物业
物业费标准
0.9元/月·㎡
开发商
杭州大城房地产建设有限公司
投资商
杭州商宇房地产开发有限公司
社区发展完善程度
较完善
小区品质
较优
(2)小区内部情况
1.七幢情况
(1)七幢具体分布图
(2)小区具体状况
小区由25幢高层、小高层公寓及商业用房组成,以恢宏的体量、凌云的气势成为未来下沙生活的标志性社区之一。
项目按照东西向商业步行街的设置划分为南北两区,一期开发为北区,总建筑面积250000余㎡,总户数近1500户,由13幢现代风格的高层、小高层建筑以规整、对称的布局围合而成。
二期开发为南区,总建筑面积与北区相当,现总户数约1300户,楼间距平均约为45米,具体见下表:
表一一期开发区集体情况
幢数
单元
层数
户数(户/单元)
电梯(部)
楼梯(部)
备注
16
1
25
75
1
1
临街,靠近体育场
18
1
11
33
2
1
临街
2
11
33
2
1
19
1
18
36
2
1
临街
2
18
36
2
1
3
18
36
2
1
20
1
17
34
2
1
临街
2
17
34
2
1
3
17
34
2
1
21
1
28
112
1
1
临街,附近有餐馆
22
1
11
22
2
1
2
11
22
2
1
23
1
31
62
2
1
2
31
62
2
1
3
30
60
2
1
24
1
18
36
2
1
2
18
36
2
1
3
16
32
2
1
25
1
29
87
1
1
临街,附近有餐馆
26
1
18
36
2
1
靠近闻潮派出所
2
18
36
2
1
27
1
31
124
2
1
临街
2
31
124
2
1
3
30
90
2
1
28
1
31
93
1
1
29
1
31
93
2
1
2
31
124
2
1
3
31
124
2
1
共计
22单元
总户数:
1726户
层户均数量:
1户/单元;2户/单元;3户/单元。
楼间距:
平均45米。
表二二期开发区集体情况
幢数
单元
层数
户数(户/单元)
电梯(部)
楼梯(部)
备注
1
1
22
66
2
1
临街
2
22
66
2
1
2
1
22
66
2
1
临街
2
22
66
2
1
3
1
24
96
1
1
临街
4
1
22
88
2
1
2
24
72
2
1
5
1
24
96
2
1
2
22
88
2
1
6
1
14
42
1
1
临街
7
1
27
108
1
1
临街
8
1
27
54
2
1
靠近新发现餐厅
2
29
87
2
1
3
29
87
2
1
9
1
29
87
2
1
2
29
87
2
1
3
29
87
2
1
10
1
15
45
2
1
靠近门诊
2
15
45
2
1
11
1
29
87
1
1
临街
共计
22单元
总户数:
1520户
层户均数量:
1户/单元;2户/单元;3户/单元。
楼间距:
平均45米。
评价:
野风.海天城拥有从11层的小高层到32层的超高建筑,布局既符合传统的方正规整、大气稳固,又有追求现代的跳跃韵致、随性灵动。
合理考虑社区的人流、车流交通组织,以方便住户为第一原则。
社区的西、南、东面均设有出入,合理分流机动车和人行路径,通过精密的布局安排,基本实现了有效的人车分流,使住户拥有更为安全舒适的氛围。
(3)小区景观状况:
海天城的建筑风格摒弃华丽,追求简约,运用了大方雅致的手法,同时强调建筑整体比例的协调。
外立面色调搭配兼顾了造型变化与周围景观的协调,色彩上采用咖啡色和白色搭配,生动明快,现代感十足。
在景观布置上,海天城一期碧云组团由“绿岛白沙”、“蔚蓝海岸”和“碧海云天”三个景观区组成,各景观区、小区环路景观带相互联系又各具匠心。
比如“绿岛白沙”蜿蜒的鹅卵石小道,三五成丛的棕榈,绿荫诱人的休憩树池;比如“蔚蓝海岸”柔软的白色沙滩,澄澈见底的池水和碧池中央别致的茅草亭;又比如“碧海云天”悠闲的阳光泳池,网球场和半场篮球场,散布小区的海洋风情景观小品以及景观架空层,所有这些都彰显出海天城的艺术魅力。
评价:
小区景观优美,小区居民对小区总体评价较高,认为小区内部总体环境极好的占8.7%,好的占43.5%,一般的占47.8%。
小区绿化率较高为33.7.5,从问卷结果可以看出小区居民对海天城的绿化程度较为满意,认为绿化环境好的为60.9%,一般为30.4%。
调查对象中有52.2%认为小区卫生状况好。
相对于其他下沙住宅区,有47.8%的居民认为小区空气质量好,仍有4.3%的居民认为极差。
作为封闭小区,且处于商业区附近,海天城的安静程度较高,有60.9%的居民认为小区安静程度好。
(4)建筑物状况
A.公共部分结构装修状况:
野风海天城建筑结构为框架结构,材料为钢筋混泥土,外墙为墙砖,无大堂设计装修。
在楼道装修上,地面为大理石,墙面为涂料,棚面为涂料;电梯间及轿厢装饰上,地面为地板,墙面为不锈钢,棚面为吊顶,轿厢简单装饰。
B.内部设备系统
①通讯:
电话、有线电视、网络,均完好
②生活水电气供应状况:
燃气:
管道天然气
水电:
暗敷
供暖:
供气:
有
热水:
有,但住户不用
③安全及消防监控:
安全:
防盗门(每户均有)、自动对讲系统、可视对讲系统、小区监视系统、24小时保安、门禁系统(修理中)
消防:
消防栓
评价:
通过问卷结果分析,可知小区居民对海天城内部物业、治安等感到较为一般。
调查对象中由43.5%的居民认为小区物业管理服务水平一般,但仍有39.1%的居民认为好。
对于小区周边区域治安状况,有47.8%的居民认为一般,39.1%的居民认为好,下沙地区,人口流动较多,相对的不安全因素也较多。
2.内部配套:
(1)车位车库:
A.车位:
共计850个,车位配比1:
0.6左右
B.车库及地下室:
自行车库、电动车库、地下车库、防空地下室
(2)公共设施:
游泳池、半场篮球场、商业街、架空层景观,沙滩,休闲大道,网球场,篮球场,亲子乐园
评价:
小区的运动设施种类总体较多,能够基本满足居民休闲娱乐建设需求,但场所比较狭窄。
因而小区居民认为运动设施的总体质量:
一般52.2%,好43.5%。
(3)小区外部情况
1.交通情况:
①小区附近附近500米内(或步行5—10分钟)公交线路有21条,分别是K104\171\K320\364\365\366\369\K370\373\375\376\384\385\611\614\782\868区\K869\K210(夜间线)\B1区间1\B1区间2路
②小区附近附近500米内(或步行5—10分钟)有无快速公交站点?
有,B1区间1,B1区间2
③小区附近附近500米内(或步行5—10分钟)有无公共自行车租赁点?
有
8个,文海南苑东门自行车租赁点(108米)工商行政管理局自行车租赁点(487米),五号大街易懂通信东门自行车租赁点(392米)公交一零四路四号大街五号路口自行车租赁点(85米),五号大街约四号大街西自行车租赁点(286米),三号大街二号路口自行车租赁点(455米),裕园公寓正门自行车租赁点(256米)地铁文泽站东南角自行车租赁点(490米)
④小区附近1000米内(或步行10分钟)轨道交通站点有1个,分别是地铁一号线(文泽路)
⑤小区距下沙行政中心距离:
2.1公里(使用XX地图测量)
⑥道路通达度:
较优
⑦区域主要道路:
四号大街
⑧距主干道距离:
20米(北门)
评价:
交通出行方式比较多,线路比较丰富,小区居民认为香榭里的交通情况比较好,对出行的满意度较高。
问卷中,交通情况中,到市区繁华中心便利程度:
好51.67%,极好25.00%;出行便捷性的满意程度:
比较满意68.33%,一般16.67%。
2.生活配套:
(小区周边)
①商业中心:
下沙商贸城(605米)
②中大型超市:
物美超市(203米)
③菜场:
开发区五联农贸市场(859米)
④银行:
杭州联合银行开发区支行(134米),中国建设银行(3号大街)(220米),中国工商银行开发区支行(476米)中国农业银行下沙支行(375米),中国民生银行下沙支行(222米)交通银行下沙支行(456米)中国结社银行杭州开发区支行(302米)杭州银行下沙支行(400米)
⑤医院或医疗服务点:
白杨街道服务中心(229米)、下沙东方医院(中医院分院)(844米)
⑥娱乐设施:
华元电影大世界(800米)、科迈网吧(43米)、圣沐足浴(91米)、八度台球(104米)、格莱美量贩式KTV下沙店(162米)
⑦其他:
白杨美食城(362米)、两岸咖啡(89米)、肯德基(147米)
评价:
由于小区外部生活配套比较齐全,小区居民对生活便捷度的满意程度:
比较满意占58.33%,一般占23.33%。
3.教育配套:
幼儿园:
景园幼儿园(368米),智慧树幼儿园(479米),旭日幼儿园(568米)
小学:
下沙一小杭州市实验外国语学校(155米)
中学:
杭州实验外国语学校中学部(657米),浙江育英学院中学部(702米)
大学:
浙江理工大学(847米),杭州电子科技大学(753米)
4.自然人文环境质量(小区附近)
公园:
怡乐园(200米),锦麟公园(377米)
污染源:
浙江省电力设备总厂(878米)
评价:
小区外部有比较多的公园,在自然环境上,小区居民认为小区外部环境:
好43.33%,一般40.00%。
由于下沙正在建设中,工业仍是地方财政带动力量,因而小区居民结合自己在下沙居住的天气状况,认为下沙工厂比较多,空气质量不好,问卷中空气质量:
一般48.33%,好33.33%。
居住健康性的满意程度:
比较满意43.33%,一般36.67%
(4)小区出售、出租情况
在考察该小区的出售、出租情况时,运用问卷调查法,对香榭里花园居民进行问卷发放。
经统计得知,调查对象中住房性质自有47.8%,租房52.2%,自有和住房比例相当,可以基本保证足够数据来源
1.户型情况:
野风海天城户型分布从80多方至140多方都有,可供选择余地较大。
主要户型为:
1室:
1室1厅1卫1厨70.36㎡;1室2厅1卫1厨71.0㎡
2室:
2室1厅1卫1厨93㎡;2室1厅1卫70㎡,2室2厅1卫70㎡,2室2厅1卫1厨85㎡,2室1厅1卫1厨1阳96㎡
3室:
3室2厅1卫121㎡,3室2厅2卫1厨1阳135.12㎡,3室2厅2卫142㎡,3室2厅2卫1厨1530㎡
4室:
4室2厅2卫1厨1阳161㎡
2.出售价格均价
(1)网络
搜房网:
二手房评估单价:
10583元/平米
房途网:
2013年12月,售价:
挂牌10666.09元/平方米,二手房:
241套租房:
59套
新浪乐居:
2013年12月,均价:
13000元/平方米
(2)问卷数据:
在60份中,在已填的小区出售价格一列,求均价,得出售平均价格为7915.4元/㎡。
(3)结论
户型
面积
价格(元/㎡)
1室
1室1厅
70.36㎡
11512
1室2厅
71㎡
11549
2室
2室1厅
70㎡
12428
93㎡
11816
2室2厅
70㎡
11571
85㎡
11176
96㎡
11058
3室
3室2厅
121㎡
10336
135.12㎡
10039
142㎡
9466
153㎡
9377
4室
4室2厅
161㎡
9162
综合上述我们所搜集到的资料、实地考察计算出的数据、交易实例以及所了解的市场行情,认为问卷所得售价低于实际市场价格,因为海天城在一期二期不同开盘时间,收到促销等因素影响,所售价格不同且相差较大。
所以以网络均价为准,得到三个网站的挂牌售价平均值为11416元/平方米。
3.出租价格情况
(1)网络
搜房网:
租金指导价:
装修程度
面积
月租
单间
精装
20左右
600
中装
10~15
350~400
20左右
470
整套
精装
70
2100
90
2500
100
2900
135
4500
中装
90
1900
100
2000
123
2200
135
2700
(3)问卷数据:
在60份中,在已填的出租价格一列,求均价,平均出租价格(元/月)为1353元/月。
其中,把租金价格按价格区间区分如下表:
1000以下
(不含1000)
1000~2000
(不含2000)
2000以上
650
1800
2000
800
1500
2000
550
1800
2500
500
1600
2000
890
1200
2000
450
1100
2100
600
1000
2200
700
1500
2700
600
1600
2500
550
1550
2300
500
1550
2200
800
1600
2100
500
1700
2000
890
1800
2000
600
1400
2100
600
1250
2200
700
1300
2100
450
2000
550
2000
500
450
600
700
800
550
500
890
(4)结论:
根据出租的不同状况,将出租的价格区间按面积和装修等情况再细分为以下几类:
面积(平米)
装修
家电有无
价格区间(元/月)
出租均价(元/月)
15~30(单间)
简装
有
450~650
563.64
精装
有
700~800
750
45~60(单身公寓)
精装
有
1000~2300
1572.72
100~150(不含150,2室、3室)
简装
有
2500~3500
3160
精装
有
3500~4000
3733.33
150~170(3室)
简装
有
4500左右
4500
精装
有
4800~5000
4933.33
4、结论
该小区
5、附录:
(一)相关图片资料:
1.实地拍摄小区内部部分图片:
2.中介图片:
(二)问卷统计原始数据
(三)问卷
(四)交易实例
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- 特殊限制:
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- 关 键 词:
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