金世兴源农贸市场商住区开发建设项目可行性研究报告.docx
- 文档编号:6178711
- 上传时间:2023-01-04
- 格式:DOCX
- 页数:77
- 大小:218.97KB
金世兴源农贸市场商住区开发建设项目可行性研究报告.docx
《金世兴源农贸市场商住区开发建设项目可行性研究报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《金世兴源农贸市场商住区开发建设项目可行性研究报告.docx(77页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
金世兴源农贸市场商住区开发建设项目可行性研究报告
金世兴源农贸市场商住区开发建设项目
可行性研究报告
第一章项目总论…………………………………………………………………
一、项目概况……………………………………………………………………
二、业主简介……………………………………………………………………
三、编制主要依据及范围………………………………………………………
四、项目主要技术经济指标……………………………………………………
五、简要结论……………………………………………………………………
第一章项目建设背景及必要性…………………………………………………
一、项目建设背景………………………………………………………………
二、项目建设必要性……………………………………………………………
第二章市场预测…………………………………………………………………
一、宏观调控下的**空港经济开发区房地产市场预测……………………
二、项目所在地区域环境分析…………………………………………………
三、周边典型楼盘分析…………………………………………………………
四、项目SWOT分析…………………………………………………………
五、项目定位……………………………………………………………………
六、商品房销售价格分析预测…………………………………………………
第三章建设规模与建设方案……………………………………………………
一、工程概况……………………………………………………………………
二、建设内容、建设规模………………………………………………………
三、建设方案……………………………………………………………………
第四章厂址选择…………………………………………………………………
一、项目位置……………………………………………………………………
二、工程地质……………………………………………………………………
三、气候条件方面………………………………………………………………
四、水文地质……………………………………………………………………
五、市政建设基础………………………………………………………………
第五章工程方案…………………………………………………………………
一、建筑设计……………………………………………………………………
二、景观设计……………………………………………………………………
三、主要经济技术指标…………………………………………………………
四、结构设计……………………………………………………………………
第六章总图与公用辅助工程……………………………………………………
一、总图方面……………………………………………………………………
二、公用辅助工程………………………………………………………………
第七章节能措施…………………………………………………………………
一、设计依据……………………………………………………………………
二、设计范围及主要原则………………………………………………………
三、主要节能措施………………………………………………………………
第八章环境保护与绿化…………………………………………………………
一、设计环保措施………………………………………………………………
二、施工期环境保护……………………………………………………………
三、营运期环境保护……………………………………………………………
四、绿化…………………………………………………………………………
第九章劳动安全与消防…………………………………………………………
一、设计…………………………………………………………………………
二、工程在施工期间劳动安全与消防…………………………………………
三、营运期间安全与消防………………………………………………………
第十一章项目进度计划与组织机构……………………………………………
一、项目建设周期及进度计划…………………………………………………
二、项目组织机构………………………………………………………………
三、组织机构人员配备…………………………………………………………
第十二章投资估算及资金筹措…………………………………………………
一、估算依据及条件……………………………………………………………
二、投资估算……………………………………………………………………
三、资金筹措及使用计划……………………………………………………
第十三章财务评价………………………………………………………………
一、评价依据、原则及假设条件………………………………………………
二、基础数据及其测算…………………………………………………………
三、财务分析……………………………………………………………………
四、财务评价结论………………………………………………………………
第十四章风险分析………………………………………………………………
一、项目主要风险因素识别……………………………………………………
二、风险程度分析………………………………………………………………
三、防范和降低风险的对策……………………………………………………
第十五章社会评价………………………………………………………………
一、社会影响分析………………………………………………………………
二、项目户适性分析……………………………………………………………
三、社会风险分析………………………………………………………………
第十六章结论与建议……………………………………………………………
一、主要结论……………………………………………………………………
二、建议…………………………………………………………………………
附表:
附表1:
投资估算表
附表2:
投资计划及资金筹措表
附表3:
收入及税金测算表
附表4:
总成本费用测算表
附表5:
利润测算表
附表6:
现金流量表(全部投资)
附表7:
现金流量表(自有资金)
附表8:
贷款偿还计划表
附表9:
资金来源与运用表
附表10:
敏感性分析表
第一章项目总论
一、项目概况
项目名称:
金世兴源农贸市场商住区
建设地址:
**经济开发区港口区经三路金世兴源农贸市场南方
用地面积:
10849.24㎡
建设规模:
总建筑面积24018.75㎡
业主名称:
**市金世兴源农贸市场有限公司
业主地址:
**市空港新区经三路(老营房内)
项目法人:
***设计单位:
山西**森特建筑工程设计研究院
项目投资:
3600万元
资金来源:
自筹1500万元,银行贷款1100万元,预售资金投入120万元。
二、业主简介(含联建单位介绍)
(一)公司基本情况简介
**市金世兴源农贸市场有限公司成立于2005年9月,是**市政府和空港经济开发区政府批准和重点支持的配套产业建设单位。
公司具有完全民事行为能力的独立法人资格,经济性质为民营企业。
公司占地面积60余亩,已建成和投入使用商铺90000㎡、办公住宅180000㎡。
公司位于贯穿空港南北区唯一主干道经三路枢纽,紧靠关公民航机场,属港口经济开发区,周边学校、大中型企业、医院、住宅区林立,拥有得天独厚的地理位置。
公司成立以来,始终坚持以空港经济繁荣为主线,经济效益、社会效益、环境效益并重,以“打造新**、再造一个新山西”为己任,秉承“与时俱进、求实创新、诚信奉献”的经营理念,以“创公司品牌、办一流企业”为目标,经过近十年的奋斗,公司已发展成为总资产2000余万元,从业人员60余人左右,集房地产开发、市场管理、房屋销售、物业管理于一体的中型企业。
(二)公司规模简介
截止2014年6月(可研前),公司现有资产总额万元,其中:
流动资金万元;负债总额万元;所有者权益总额万元,其中:
实收资本万元,资本公积万元,累计未分配利润万元。
(三)公司业绩简介
根据**市政府和空港经济开发区总体规划要求,公司成立以来在空港核心位置经三路开发农贸市场,已开发商铺90000㎡、办公住宅180000㎡,目前,公司拥有储备土地21699㎡,公司内部机构管理健全,具有较强的经营、管理能力和房地产开发经验,开发后劲较强。
公司目前正建设的金世兴源农贸市场商住区项目位于经三路金世兴源农贸市场南方,地理位置极为重要及优越。
项目集商贸、住宅(封闭式)于一体的综合小区,总建筑面积24018.75㎡,其中住宅23538.79㎡,商业门面及商场约479.86㎡,地下建筑面积2658.95㎡,车位150个。
该项目总投资元,于2014年月正式开工,预计201年月完成整个项目建设。
项目已投入资金万元,目前土石方开挖工程已经完成,正在进行基础施工,预计201年月全面完工,并于201年月完成全部销售,预计可实现收入约万元,利润约万元。
(四)公司人员及组织结构:
公司现有员工人,其中管理人员人,具有高级专业技术职称的人员人,平均年龄岁,整个公司人才济济,具有良好的技术素质。
技术职称
文化程度
人数
高级工程师
大学、大专
工程师
大学、大专
经济师
大学、大专
会计师
大学、大专
公司组织结构图
(五)公司股东情况:
公司注册资本200万元,股东为2个自然人股东构成,其中:
周建增出资190万元,占95%;闫对虎出资10万元,占5%。
股东名称
注册资本总额
实际出资情况
金额
比例(%)
货币
实物
小计
周建增
190
95
190
190
闫对虎
10
5
10
10
合计
200
100
200
200
三、编制主要依据及范围
(一)报告编制主要依据
1、北京军区空军司令部和**市人民政府根据中国人民解放军总参谋部、国家发展计划委员会【2000】参作字394号《总参谋部、国家极为关于山西张孝机场扩建工程项目建议书的批复》
2、**市工商行政管理局核发的(运市工商)名预核内字【2005】第494号《企业名称预先核准通知书》。
3、建设工程选址意见书运规选201运字号。
4、**市空港经济开发区发展和改革委员会签发的《**市空港企业投资项目备案证》(备案项目编码:
)。
5、**市金世兴源农贸市场有限公司章程。
6、建设用地规划许可证(编号:
运空规地证201运字号)。
7、建设工程规划许可证(编号:
运空规建证201运字号)。
8、**市公安局消防局建筑工程设计的审核意见书(运公消(建扩)字【201】第号)。
9、**市建设项目环境保护批准书(运环准【201】号)。
10、**市建设项目防雷工程设计审核书(201运气雷审第号)。
11、**市地震局的建设工程抗震设防标准审批意见书(运震审【201】号)
12、**市空港经济开发区建委关于金世兴源农贸市场商住区项目工程初步设计的批复(运空建发【201】号)。
13、2010年《山西省建筑工程综合基价表》。
14、2010年《山西省安装工程单位基价表》。
15、2010年《山西省建筑工程费用定额》。
16、山西省工程造价信息及有关配套文件。
17、同类项目开发的经验和资料。
18、有关工程造价分析资料。
19、2010年《山西省概算定额》,省市有关部门制定的相关文件及规定。
(二)可行性研究范围
本报告通过对本期项目的必要性进行论证,通过市场分析及对区域资源状况进行分析后,确定建设项目规模及销售方案。
研究本项目方案的技术可行性、经济可行性,对经济效益和社会效益进行了分析和评价。
四、项目主要技术经济指标
项目主要技术经济指标汇总表
序号
项目
技术经济指标
单位
备注
一
项目概况
1
总用地面积
10849.24
平方米
2
居住户(套)数
套
3
总建筑面积
24018.75
平方米
100%
4
按功能性质划分
4.1
住宅建筑面积
23538.79
平方米
98%
4.2
商业面积
479.86
平方米
1.99%
4.3
地下车库及其他面积
2658.95
平方米
11.08%
4.4
配套设施
5
按地上地下划分
5.1
地上建筑面积
21359.8
平方米
5.2
地下车库建筑面积
2658.95
平方米
6
停车泊位
150
个
100%
6.1
1)地面
6.2
2)地下
7
容积率
1.97
%
8
建筑密度
28.92
%
9
绿地率
33.5
%
二
投资数据
1
总投资
1.1
固定资产投资
1.1.1
静态投资
1.1.2
建设期利息
三
筹资数据
1、
总筹资
1.1
业主筹资
1.2
银行贷款
1.3
滚动开发资金
四
经济指标
1
销售收入
2
财务净现值
Ic=10%
3
投资利润率
全部投资
4
静态投资回收期
全部投资
5
动态投资回收期
全部投资
6
投资利润率
自有资金
7
财务内部收益率
自有资金
8
财务净现值
Ic=10%
静态投资回收期
自有资金
9
动态投资回收期
自有资金
10
投资净利润
自有资金
五、简要结论
目前,**市正处于中西部大开发、中部崛起、三省四市“晋陕豫黄河金三角区域合作示范区”【国务院关于晋陕豫黄河金三角区域合作规划的批复(国函〔2014〕40号)】的机遇期,能否抓住这个难得的历史机遇,实现区域经济的跨越式发展,需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。
商住地产作为一项新型的快速发展行业必然成为经济发展的龙头之一,对拉动社会经济的全面发展起着至关重要的作用。
金世兴源农贸市场商住区开发项目位于**市空港经济开发区北区,地理位置十分优越——处于连接空港南北区唯一主干道经三路枢纽。
项目往关公机场1分钟路程、距大运高速、运三高速、**客运东站仅5分钟路程。
周边云集了商业、企业、医院、学校等:
华北地区最大的商品集散地——义乌小商品批发城、华北最大的重卡基地——大运汽车城;亚洲最大的精纺纱基地——华雄纺织;驰名学府——康杰中学;学校、医院、大中型企业林立,处于朝阳期的人气聚集地为项目的开发奠定了良好的基础。
项目规划用地地形平整,占地面积10849.24㎡.项目规划布局遵循以人为本,追求自然,最大限度的提升环境品质,充分发挥黄金地段优势,巩固强化商业氛围,规划设计高起点、高标准的商住社区一体化形象工程。
项目拥有得天独厚的自然位置、优美的景观环境、完善的基础设施、方便快捷的交通条件使得它具有某些先天的、无可比拟的巨大优势。
同时,随着家长们对教育的重视程度不断提高,拥有“名企”“名校”“名商场”概念的物业已成为商住地产市场热点。
项目所在地已拥有全国名校“康杰中学”、**名校“康杰初中”“实验小学”“义乌商品”“机场”“大运汽车城”等先决条件,同时,作为空港经济开发区港口区,这里已是商贸、物流、制造业和教育的中心区,这些优势将推动项目“金世兴源农贸市场商住区”楼盘成为该地区的市场销售热点。
第二章项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
(一)2014年以来国家对房地产领域的相关政策、法规
•房地产宏观调控指国家运用经济、法律和行政等手段,从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制,促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化,实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。
•2012年11月,在十八大报告中,胡锦涛同志表示,要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理,满足困难家庭基本需求”,坚持房地产市场调控政策不放松。
1月:
四大国有银行宣布:
只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。
其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展,这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线,也是2008年房地产调控政策的延续和深化。
4月:
住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议。
会议明确了专项治理的主要内容:
完善相关政策、制度;加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查;严肃查处违法违规违纪案件。
5月:
加强房地产开发企业的土地增值税征收管理
为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税手法律,行政法规的规定,结合房地产开发经营业务的特点,国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》,对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。
《规程》自6月1日起施行。
根据《规程》,纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算:
一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的;二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的;三是直接转让土地使用权的。
研究开征物业税
5月:
发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》,提出2009将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。
5月:
国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
6月:
查处“小产权房”
国土资源部强调,“小产权房”实质是违法建筑,它违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理的法律,违反相关政策,各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。
6月:
国土资源部45号令
公布《土地调查条例实施办法》,指出,土地调查包括全国土地调查、土地变更调查和土地专项调查,并从土地调查机构及人员等方面对《土地调查条例》的相关制度进行了细化。
7月:
加强贷款资金监管
银监局发布《固定资产贷款管理暂行办法》与《项目融资业务指引》,确保固定资产贷款资金真正用于实体经济的需要,防止贷款被挪作他用,以及防范贷款快速增长形势下的银行风险。
9月:
要求地方政府要加强建设用地批后监管
《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》,要求地方政府要加强建设用地批后监管,切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生,严厉打击囤集土地行为。
12月:
个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年
12月14日:
地方政府要切实负起责任遏制房价过快上涨
12月17日:
进一步加强土地出让收支管理
12月:
发布营业税减免细则
财政部、国税总局发布营业税减免细则,政策收缩幅度小于预期,对普通和非普通住宅营业税减免进行了区分:
5年以上普通住房免征营业税,非普通住宅差额征收;5年以内,普通住宅差额征收,非普通住宅全额征收。
12月:
督办处理房地产开发闲置土地
国土资源部召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会,并强调严格土地供应和开发利用的监管,同时提出下一步将采取三项措施监督土地使用情况,防止产生新的闲置土地,促进已供土地的及时开发利用。
国土资源部透露目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷,其中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。
市场反应:
短期内现观望,二手房成交量下降,2010年春节后市场恢复上涨。
2010年
1月:
国十一条
国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,明确二套房贷首付不能低于40%,贷款利率严格按照风险定价,同时要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给,合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求等。
省级政府负总责是该政策的重要关注点。
市场反应:
继续产生高价地王,3月后房价飙升。
9月:
史上最严厉房产调控政策
•<暂停发放第三套房贷>:
各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,消费性贷款的禁止用于购买住房。
•<部分城市限购房套数>:
房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
•<推进房产税改革试点>:
我国将加快推进房产税改革试点,并逐步扩大到全国。
•<囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款>:
对有违法违规记录的房地产开发企业,要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地,各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
2011年
•1月14日:
中国人民银行决定,从2011年1月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
•1月25日:
住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措,整顿房地产市场秩序,规范房地产经纪行为,保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。
•1月26日:
国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
具体内容如下:
•一、各地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。
•二、全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。
•三、个人购买住房不足5年转手交易的,按销售收入全额征税;对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。
•四、对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
•五、保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%;今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量;对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。
对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款),不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
•六、房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施;对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。
•七、对于新建住房价格过快上涨、土地出让连续出现楼面地价创历史新高,以及保障建设缓慢、租售管理和后期使用监管不力的,约谈政府负责人;差别化住房信贷执行不力、房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。
•八、对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传力度,引导居民从国情出发理性消费。
对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。
2012年
•1月27日:
财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,规定个人将购买不足5年的住房对外销售的,将全部征收营业税。
•1月28日:
(财政部)上海和重庆正式实施房产税,深圳宣布成为第三个房产税试点城市。
•2月:
2月8日:
中国人民银行决定,自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率相应调整。
•
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 金世兴源 农贸市场 商住区 开发 建设项目 可行性研究 报告