北京市物导中心物业管理百问百答.docx
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北京市物导中心物业管理百问百答
4
物业管理百问百答
前言
物业管理是一项复杂的民生工作。
由于沿革时间长、
法规多,一线人员频繁变动,需要将现行的政策法规、调
研成果和经验交流材料汇编在一起,便于各级领导和工作
人员学习交流及查询使用。
为此,市物业服务指导中心组
织编写了一套物业管理指导手册:
一是《北京市物业管理调研(第1期)》,分为四个部
分:
一是市住建委领导同志的调研报告;二是区县住建委、
房管局领导同志的调研报告,按时间顺序排列;三是物业
服务企业的调研报告;四是附录,选编了部分关于物业管
理问题的文章。
这些调研成果包含了对行业发展的深入思
考和科学建议,供大家开拓思路、相互借鉴。
二是《北京市物业管理工作简报(2012‐2013年度)》,
按时间顺序记录了市住建委日常工作的片断,以及解决问
题、化解矛盾的方式方法,供大家分享和参考。
三是《北京市物业管理政策法规选编》,选取重要的法
规和政策编辑成册,便于快速查询和学习掌握。
四是《北京市物业管理百问百答》,采用通俗易懂的方
式,普及物业管理过程中的常见问题和基本程序。
五是《与物业管理相关的政策法规选编》,整理与物业
管理相关的水、电、气、热,电梯、卫生、消防、保安、
5
邮政、养狗等方面的政策法规,供大家查阅。
六是《北京市物业管理重要诉讼案件分析》,对物业管
理的典型判例进行介绍和分析。
程建华副主任对编写这套指导手册非常重视,多次听
取汇报,提出指导意见,并为《北京市物业管理调研》专
门撰写了序言。
由于时间仓促,不足之处,敬请批评指正。
北京市物业服务指导中心主任岳为众
2013年10月29日
1
目录
一、基本概念
1.什么是物业管理?
....................................................................2
2.什么是业主?
............................................................................2
3.什么是业主大会?
....................................................................2
4.什么是业主委员会?
................................................................3
5.什么是物业服务企业?
.............................................................3
6.什么是前期物业管理?
.............................................................3
7.什么是物业管理区域?
.............................................................3
8.什么是准物业管理?
................................................................4
9.物业管理区域内相关政府部门行政管理职责是什么?
...........4
二、前期物业管理
10.建设单位应按什么标准配建物业服务用房?
........................6
11.物业服务用房产权归谁?
.......................................................6
12.什么是物业管理临时管理规约?
...........................................6
13.物业服务企业按什么标准收取物业服务费?
........................6
14.新建物业管理区域前期物业管理费由谁交?
........................7
15.新建物业管理区域前期物业费标准如何确定?
....................7
16.物业服务企业应如何指导和监督业主装修?
........................8
17.建设单位撤出前期物业管理应该履行哪些程序?
................8
18.建设单位不履行交接义务,如何处罚?
................................9
三、业主大会和业主委员会
(一)业主大会和业主委员会的组建.......................................12
19.业主大会如何组成?
............................................................12
20.业主大会成立的条件是什么?
.............................................12
21.业主大会组建程序如何启动?
.............................................12
22.怎样组建业主大会筹备组?
.................................................13
23.筹备组如何开展工作?
.........................................................14
24.如何组织召开首次业主大会会议?
.....................................14
2
25.什么是物业管理规约?
.........................................................15
26.什么是业主大会议事规则?
.................................................16
27.业主参加业主大会,如何确定具体的投票权?
..................17
28.召开首次业主大会会议费用由谁负担?
................................18
29.业主大会以何种形式召开?
.................................................18
30.如何使用业主一卡通?
.........................................................18
31.业主在物业管理活动中,有哪些权利?
..............................19
32.业主在物业管理活动中,有哪些义务?
..............................19
33.街道办事处、乡镇人民政府在物业管理活动中履行哪些职
责?
.............................................................................................20
34.物业管理活动中,哪些事项应该由业主大会决定?
..........20
35.召开业主大会会议,应当提前多少天通知业主?
..............20
36.如何选举产生业主委员会?
.................................................20
37.业主委员会主任、副主任如何推选产生?
..........................21
38.业主委员会委员应该具备什么条件?
?
..............................21
39.业主委员会成立后应如何备案?
.........................................22
40.街道办事处、乡镇人民政府应如何为业主委员会出具备案意
见?
.............................................................................................22
41.业主委员会印章如何刻制?
.................................................23
(二)业主大会的日常运行.......................................................23
42.业主委员会会议由谁主持召开?
.........................................23
43.业主委员会印章由谁保管?
.................................................23
44.业主委员会工作经费如何筹集?
.........................................24
45.物业管理活动中,哪些事项应该由业主大会决定?
..........24
46.如何召开业主大会临时会议?
.............................................24
47.物业管理区域内无法组建业主大会、业主委员会怎么办?
25
48.在物业管理活动中,业主委员会应该履行哪些职责?
.......25
49.业主委员会可以行使哪些权利?
.........................................26
50.业主委员会委员能否领取报酬?
.........................................27
51.业主委员会委员应该回避哪些事项?
..................................27
52.业主委员会不能履职怎么办?
.............................................27
53.业主委员会成员资格终止的情形有哪些,如何处理?
.......28
四、物业服务
54.企业没有资质能否从事物业服务?
.....................................30
3
55.物业服务企业分几种等级?
.................................................30
56.物业服务企业签订合同后应如何备案?
..............................30
57.什么是包干制物业服务?
.....................................................31
58.什么是酬金制物业服务?
.....................................................31
59.物业企业与业主就交费标准发生矛盾应如何处理?
..........32
60.什么是物业服务企业项目负责人?
.....................................32
61.物业服务企业应该如何发现、制止、报告物业管理的违法建
设?
.............................................................................................32
62.小区停车位归谁?
................................................................34
63.小区车位停车费归谁?
.........................................................34
64.小区公共部分经营收益归谁?
.............................................35
65.业主不交物业服务费应如何处理?
.....................................35
66.物业服务合同到期,物业企业不愿继续服务,应如何交接?
.....................................................................................................36
67.物业服务合同到期,业主不愿续聘,应如何办理交接?
...36
68.物业服务企业与业主有矛盾,业主大会决定解聘,应如何办
理交接?
.....................................................................................37
69.业主解聘物业服务企业,企业不撤,怎么办?
..................38
70.什么是应急服务?
................................................................38
71.物业服务支出一般包括哪些部分?
.....................................38
72.什么是物业管理第三方评估监理企业?
..............................39
73.建设单位不履行交接义务,如何处罚?
..............................39
74.建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资
料,应如何处罚?
......................................................................39
75.物业服务企业未按时将合同报送备案的,应如何处罚?
...40
76.物业服务企业擅自停止物业服务的,应如何处罚?
..........40
77.物业服务企业未按规定交接的,应如何处罚?
..................40
78.物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,应如何处罚?
...40
79.物业服务企业强行接管的,如何处罚?
..............................41
80.业主在小区乱停车应如何处理?
.........................................41
81.业主不按规定安装车位地锁应如何处理?
..........................41
82.业主在小区乱养狗应如何处理?
.........................................42
83.物业企业应如何维护小区的公共秩序?
..............................42
84.物业服务企业应该如何做好物业区域的防汛工作?
.........43
4
五、住宅专项维修资金
85.业主购买新建商品房应如何交纳共用部位共用设施维修养护
资金?
.........................................................................................46
86.业主购买二手商品房应如何交纳住宅专项维修资金?
.......46
87.业主购买房改房应如何交纳住宅专项维修资金?
..............46
88.如何支取住宅专项维修资金?
.............................................46
89.紧急情况下,如何支取专项维修资金?
..............................48
90.业主大会如何划转专项维修资金?
.....................................50
91没有建立维修资金的小区,发生维修费用怎么办?
...........51
92.一部分人没建专项维修资金,应如何分摊?
......................51
93.维修资金如何续筹?
............................................................52
六、监督管理
94.建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备
的所有权或者使用权的,如何处罚?
.......................................54
95.企业未取得资质证书,从事物业管理的,如何处罚?
.......54
96.企业以欺骗手段取得资质证书的,如何处罚?
..................54
97.挪用专项维修资金的,应如何处罚?
..................................54
98.建设单位不按规定配置必要的物业服务用房的,应如何处
罚?
.............................................................................................55
99.物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的,应如何处罚?
.....................................................................................................55
100.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同
利益的,应如何处罚?
................................................................56
1
一、基本概念
2
1.什么是物业管理?
物业管理,是指业主自行或者通过他人对物业管理区
域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行
维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。
通俗地说,就是业主选聘物业服务企业或自行负责物
业管理区域内楼道、道路垃圾清扫清运,负责草地树木的
绿化维护,小区停车管理,电梯使用、维修、保养,治安
秩序维护,高压水箱的维护,一句话,凡属业主家楼门外
的外墙屋顶及公共设施设备的养护维修等,就是物业管理
的工作内容。
2.什么是业主?
房屋的所有权人就是业主。
业主可以是自然人,也可
以是法人。
自然人购买房屋,未办理所有权证的,也是业
主。
夫妻双方在婚姻存续期内购买房屋,如果没有特殊约
定,不管购房合同或产权证上是否登记双方姓名,夫妻双
方都是房屋的所有权人。
3.什么是业主大会?
业主大会是由建筑区划内全体业主参加,依法成立的
自我管理组织,是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理
机构。
物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会
应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动
中的合法权益。
3
4.什么是业主委员会?
业主委员会是业主大会的执行机构。
同一物业管理区
域内的业主在物业所在的街道办事处、乡镇人民政府的指
导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。
5.什么是物业服务企业?
物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格,从
事物业管理服务活动的企业。
6.什么是前期物业管理?
从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共
用部分交接之前的阶段称为前期物业管理阶段。
在前期物
业管理阶段,建设单位承担前期物业服务责任。
销售房屋
时,前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。
7.什么是物业管理区域?
物业管理区域是物业管理活动的基础,是业主大会行
使共同管理权利和承担共同管理责任的物理边界,它不简
单地等同于一般理解的建设用地规划许可证确定的红线范
围,而由建设单位在销售房屋前,结合物业的共用设施设
备、建筑物规模、社区建设等因素划分,并在房屋买卖合
同中明示。
物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分
为一个物业管理区域;住宅区和非住宅区原则上应当划分
为不同的物业管理区域。
业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的,
4
应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请,
由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门
等相关部门进行审查,确需调整的,予以确认并公告。
8.什么是准物业管理?
准物业管理是由居民自治组织根据本小区情况确定的
以自治互助或互助和服务外包相结合等方式为居民提供基
本物业服务的一种管理方式。
准物业管理目前主要应用于老旧小区中,不以营利为
目的,收费标准比较低,一般只收服务成本费,大多采用
居民自管与聘请专职人员相结合、居民互助与服务外包相
结合和成立非营利性物业服务机构等模式。
9.物业管理区域内相关政府部门行政管理职责是什
么?
物业服务的内容不仅仅是房屋维修养护,而且包括秩
序维护、消防安全、供水排水、供配电、环境卫生、园林
绿化、车辆管理、通信等,是各个专项服务的综合协调,
专项服务涉及到多个行政主管部门,如养犬由公安部门负
责,垃圾清运由市政市容部门负责、电力供应和价格等由
发改委负责,消防、保安等由公安部门负责、违法建设由
规划和城管负责等,因此,物业管理区域内,各专项服务
的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关的
监督管理工作。
5
二、前期物业管理
6
10.建设单位应按什么标准配建物业服务用房?
新建住宅物业,建设单位应当配建物业服务用房,并
在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到
楼、栋、房号)。
物业服务用房建筑面积不得低于150平方
米,其中地上房屋不得低于100平方米,业主大会及业主
委员会办公用房建筑面积30至60平方米。
11.物业服务用房产权归谁?
物业服务用房产权属业主共有。
12.什么是物业管理临时管理规约?
临时管理规约是业主大会未成立前,建设单位和业主
对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主
应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事
项依法作出的约定。
由建设单位在销售房屋前制定并在销
售场所公示,房屋购买人在签订房屋买卖合同时,应当对
遵守临时管理规约予以书面承诺。
13.物业服务企业按什么标准收取物业服务费?
物业服务费目前包括两个标准,一是政府指导价物业
费,经济适用房小区、危改回迁小区,在未成立业主大会
前,物业服务企业应当按照政府指导价标准收取物业服务
费。
二是实行市场调节价的物业服务收费标准,由业主大
会与物业服务企业协商确定;业主大会成立前,由开发建
7
设单位、物业服务企业与业主在房屋买卖合同或前期物业
服务合同中约定。
14.新建物业管理区域前期物业管理费由谁交?
原则上由建设单位承担:
2010年10月1日以后,新
申请办理预售或者现售的住宅物业项目,建设单位承担前
期物业管理责任,在完成物业共用部分交接前,建设单位
承担物业服务费。
但是,在一些特殊情形下,由业主承担:
1.业主大会筹备组成立满3个月未召开首次业主大会
会议的;
2.首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且
未确定物业管理方式的;
3.首次业主大会会议结束后,建设单位向全体业主发
出书面查验通知之日起30日内未开始查验的;
4.物业共用部分经查验符合相关标准,建设单位向全
体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。
筹
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