民和商业中心项目可行性研究报告.docx
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民和商业中心项目可行性研究报告
召镇民和商业中心项目
可行性研究报告
第一章总论
第一节概述
1、项目名称、进度、规模
建设项目名称:
XXX市XXXX房地产开发有限责任公司XXXX召镇民和商业中心。
项目承办单位概况
开发商:
XXX市XXXX房地产开发有限责任公司。
公司地址:
XXX市XXXX区。
法人代表:
李旺。
工程质量行政负责人:
关永为。
公司简介:
XXX市XXXX房地产开发有限责任公司(以下称公司)主要经营房地产开发业务。
集团具有完备的组织制度,按照精干、高效的原则,机构设置有:
总裁办、计划财务管理中心以及总师室、顾问室等部门。
其中总裁办下设人力资源部、行政秘书部、文化工作室;计划财务管理中心下设财务结算中心、计划信息部、审计部等职能部门。
公司有丰富的房地产开发、经营、管理经验。
此外,公司同时也一直寻找其他的房地产投资项目,开展了大量有关房地产项目的前期工作,包括市场调研、土地或项目取得。
公司拥有一批在房地产开发、管理、经营方面具有丰富经验的人才,有丰富的经营及工程管理经验。
此外,在物业管理及经营等方面也积累了丰富的经验。
公司主张通过专业的追求和客户至上的理念,创造品质卓越,无论在全市乃至全自治区,拥有良好的生态优势和理想的生活小区,永远追求为客户创造完美生活,秉承诚心经营的理念以及长久负责的精神回报客户和社会。
建设期限:
2010-2011年
主要建设内容:
民和商业中心为三层建筑。
投资总额:
项目总投资5461万元。
资金来源:
企业自筹。
项目拟建地点:
项目选址于XXXXXXX召镇黄天棉图村民和小区北侧。
建设规模:
总占地面积10798平方米,总建筑面积15900平方米。
2、项目编制单位:
单位名称:
XXX市基本建设咨询投资公司
证书等级:
丙级
证书编号:
工咨丙10520080004
发证单位:
国家发展和改革委员会
第二节编制的依据和原则
一、可行性研究报告编制依据
(一)《中华人民共和国建筑法》;
(二)《中华人民共和国节约能源法》;
(三)国家计委《建设项目经济评价方法与参数(第二版)》;
(四)中华人民共和国主席令第23号《中华人民共和国城市规划法》;
(五)建设部《房地产开发项目经济评价方法》;
(六)《住宅建筑设计规范GBJ96-86》;
(七)《民用建筑设计通则JGJ3738》;
(八)《建筑物抗震设计规范GB5019193》;
(九);中华人民共和国国务院305号令《城市房屋拆迁管理条例》;
(十)《工程建设标准强制性条文》(房层建筑部分);
(十一)《城市建设配套费征收管理办法》;
(十二)《城市房地产开发经营管理条例》;
(十三)《环境保护条例》;
(十四)《XXX市城市房地产经营管理条例》;
(十五)《XXX市环境保护条例》;
(十六)《XXX市城市建设配套费征收管理办法》;
(十七)《XXX市房地产开发项目资本金制度管理办法》;
(十八)《XXX市城市房地产开发经营管理条例》;
(十九)XXX国民经济和社会发展“十一五”规划纲要;
(二十)XXX城镇总体规划;
(二十一)XXXX召镇城镇总体规划。
二、项目编制原则
(一)结合XXX城市总体规划目标。
(二)统筹规划,科学设计,合理布局的原则。
(三)坚持资源充分综合利用和节能降耗原则。
(四)贯彻房地产市场需求和供给相匹配的原则,力求取得社会效益、环境效益的统一。
(五)坚持统一规划,确定合理的发展目标和规模。
在工程建设的内容和工期安排上做到远近结合,分期实施。
三、可行性研究报告的研究范围
本报告的编制,依据了中华人民共和国公布的有关法律、法规、规程和规范。
对项目建设的必要性、建设条件、规划方案、项目选址、主要技术方案、环保及节能、配套设施、投资估算及融资方案、财务效益等方面进行分析研究,并提出有关建议。
本报告的经济分析和测算,采用国际上通用的模式和规范,结合国内有关项目财务管理方面的具体规定和XXX市的市场情况,进行财务和经济效益分析测算,旨在通过投资环境研究和财务经济分析,为发展商投资决策提供参考依据。
第三节项目概况
一、建设地点
XXX市XXXX房地产开发有限责任公司XXXX召镇民和商业中心项目在XXXX召镇黄天棉图村民和小区北侧。
二、建设规模和内容
项目总占地面积10798平方米。
总建筑面积15900平方米,其中地上三层。
规划条件:
容积率1.47,建筑密度49.1%,绿地率35%,为3层建筑。
三、建设期限
本项目建设期18个月。
四、投资估算与资金筹措
本项目估算总资金5461.00万元。
总投资5461万元,资金来源为企业自筹。
第四节主要技术经济指标
本报告设计XXXX召镇民和商业中心总建筑面积为15900平方米。
1、项目总投资
本项目估算总投资(建设投资)5461.00万元。
2、主要技术经济指标
主要经济数据及评价指标
序号
名称
单位
数量
备注
1
总用地面积
平方米
10798
2
净用地面积
平方米
10798
3
建筑面积
平方米
15900
4
容积率
1.47
5
绿地率
%
35
6
建筑密度
%
49.1
7
建筑层数
层
3层
8
地上
层
3层
9
地下
层
10
停车位
个
100
11
总投资
万元
5461.00
12
资金来源
万元
5461.00
自筹
万元
5461.00
第五节可行性研究结论
本项目符合国家的有关政策和投资方向,符合XXXXXXX召镇城市建设发展方向,对于推动XXXX召镇城市建设进程具有重要的促进作用。
本项目的实施,可以完善城市功能,提高城市建设水平,方便人民生活,改善消费与投资环境,提升城市的文化以及城市总体品位,促进就业等诸多方面有着积极的作用。
其总体发展方向符合XXX的城镇总体规划要求,开发用地及规划手续具备,建设资金自足,现场条件具备。
通过对业主需求、工程方案已经财务效益等方面的分析,符合当前市场需求,经济社会效益显著,项目可行。
综上所述,本项目目标明确,建设规模适宜,结构合理,组织管理措施得当,示范带动作用大,市场前景看好,项目本身具有较好的社会效益。
第二章项目建设背景及必要性
第一节项目建设背景
跨入新世纪后,XXX沐浴着国家西部大开发、能源战略西移的东风,紧紧抓住国家新一轮经济快速增长期到来的机遇,依托资源、地域优势,站在适应经济大发展的战略高度,坚持全面、协调、可持续的科学发展观,建设“四大基地”—即到2010年建成亿吨级煤炭基地、千万千瓦级火力发电基地、千万吨级煤炭化工基地和千万吨级高载能产品基地,构筑“四大体系”—即大供电体系、大供水体系、大交通体系和大城镇体系,努力为国内外商家投资创业搭建最好的舞台,以促进全旗经济跨越式发展。
2009年,全旗地区生产总值完成530亿元,完成计划的114%,增长34.2%;三次产业结构比例调整为1.3:
64.2:
34.5,其中一产7亿元,增长15.1%;二产340亿元,增长34%;三产183亿元,增长34.7%。
财政收入完成100.01亿元,增长35.3%。
全社会固定资产投资完成320亿元,增长49.2%。
城镇居民人均可支配收入达到23106元,增长13.1%。
农民人均纯收入达到7945元,增长11%。
煤炭产量达到13760万吨,同比增长37.4%,其中地方10077万吨,增长40.4%,准能3683万吨,增长29.8%;发电量达到123.92亿度,同比下降0.3%,其中火电112.57亿度,同比下降0.2%,水电11.35亿度,同比增长21.3%;电石产量为70.29万吨,同比下降7.5%;水泥产量达到39.52万吨,同比增长14.8%;炸药产量达到9.71万吨,同比增长37.3%;工业产品销售率达96.1% 。
全年社会消费品零售总额达到50.6亿元,同比增长26.5%。
金融系统期末存款余额199.56亿元,贷款余额185.04亿元,分别增长52.3%和69.2%,其中城乡居民储蓄存款80.89亿元,同比增长28.3%。
2009第四届中国全面小康论坛”上,我旗列入“2009年中国全面小康十大示范县”;在第九届全国县域经济基本竞争力与科学发展百强评价中,我旗位列第37位,较上届提升了10位。
在西部百强县中,成功超越新疆库尔勒市,列第2位,地区经济综合实力实现了新的跨越。
XXXX召镇作为XXX的一个重要中心乡镇,位于XXX西部,地处准旗、伊旗、XXXX三旗(区)交界,包府复线(包头至府谷)纵贯南北,包神铁路(包头至神木)侧西而过,正在新建的准东铁路和呼东高速穿境而过,地理位置十分优越,交通非常便利。
境内除了有丰富的煤炭、陶土、铁矿石、石矿等矿产资源外,还有得天独厚的旅游资源——XXXX召宝堂寺,据统计有上百家企业落户在XXXX召镇,而其境内现没有一处可供消费者集中消费的商业中心,好多商家都因为这个原因不在XXXX召镇投资,即使企业在其境内,采购衣服、食品都要到XXX市,给他们带来很多不便,因此XXX市XXXX房地产开发有限责任公司拟在黄天棉图村民和小区旁建设一处3层商业中心来满足日益增长的市场需求。
第二节项目建设的必要性
XXXX召镇民和商业中心项目位于XXXX召镇民和小区旁边,总规划用地面积10798m2,配套设施已达到三通一平。
该区域将是XXXX召镇政治、经济、文化中心,周边生活小区、学校、医院、银行等生活配套设施齐全,交通便利,是商业中心发展较为理想的地段。
该地区特殊的地理位置,为本项目的发展提供了良好的市场前景。
相信该项目建成之后,会使该地区更加繁华、靓丽,成为XXXX召镇的一颗耀眼明珠。
第三章项目建设条件及建设地点选择
第一节项目建设地点
本项目的建设地点位于XXXXXXX召镇黄天棉图村民和小区北侧。
第二节项目建设条件
1、气象条件
XXXX召镇作为XXX的一个重要中心乡镇,位于XXX西部,地处准旗、伊旗、XXXX三旗(区)交界,包府复线(包头至府谷)纵贯南北,包神铁路(包头至神木)侧西而过,正在新建的准东铁路和呼东高速穿境而过,地理坐标东经105°27′30″—137°16′31″,北纬42°50′—46°08′37″。
海拔高程在1072-1143m左右,地势总体呈西南高东北低,最大高差在71m左右。
现状用地以荒地地形为主,XXXX召镇范围内总体植被覆盖率较低。
本地区属典型的中温带大陆性季风气候,夏季炎热干燥,冬季寒冷漫长。
降水主要集中在6-9月份,且年际、年内变化较大,多年平均降雨量372.7mm(由于该区域没有气象站,所以只能采用距该区域最近的准旗沙圪堵气象站和XXX市气象站的加权平均值),最大年降雨量为670.2mm,最少年降雨量为155.3mm。
7、8、9三个月的降雨量占全年总量的68.7%,最大1次降雨量达141.5mm,最大1日降雨量96mm,最大1小时降雨量44mm。
多年平均蒸发量2093mm(E601),昼夜温差较大,年内气温变化较大,最高气温38.3℃,最低气温-30.9℃,历年平均气温7.3℃。
最大冻土深度1.5m,多年平均日照3108.6h,无霜期170天。
由于受季风影响,夏季为偏南风或偏东风,晚秋至初春为西北风。
风的季节变化以春季最大,平均风速为3.2m/s,最大风速多年平均极值为32m/s,年平均风速为1.9-3.4m/s。
2、工程地质条件
根据XXXX类似工程的场地地质条件,该地区的地质情自上而下依次是:
XXXX召镇位于XXX市东边缘,构造单元属XXXX地块。
区域地层分为第四系地层与岩石地层,均为内陆相碎屑岩沉积。
由老至新依次为:
(1)中生代白垩系下统志丹群(K
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