诸暨市城乡规划管理技术规定最新版.docx

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诸暨市城乡规划管理技术规定最新版

第一章总则

1.1为加强我市城乡规划管理，保证城乡规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》等现行国家有关法律法规和相关技术规范，结合本市实际，制定本规定。

1.2本规定适用于诸暨市域范围。

1.3在规划区内进行各类项目工程建设，必须按已批准的详细规划执行。

1.4在建设和管理中，如有涉及消防、人防、环保等多种专业的，除执行本规定外，还应当满足相关专业的规范和标准。

1.5风景区、历史文化保护区，市政基础设施以及城市规划行政主管部门确定的其它特定区域，应按批准的专项规划执行。

在编制详细规划时，可根据实际情况和特殊要求，在满足相关规范的前提下，确定专门的建筑密度、容积率、绿地率、建筑退让和建筑间距等指标，由市规划行政主管部门报市人民政府批准后执行。

1.6危房翻建，临时建筑，农民建房等按有关规定执行。

第二章建设用地的分类与适建

2.1城市用地的分类与代号，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）执行。

2.2各类建设用地的使用及划分，应遵循土地使用兼容性的原则，按照批准的控制性详细规划执行。

2.3凡需修改规划用地性质的，应由城市规划行政主管部门根据地块对周边环境的影响和外部基础设施的条件，核定适建范围，同时提供调整的详细规划，按规定程序报批后执行。

第三章建设用地的界定

3.1建设用地界线及面积的确定按以下规定执行：

新建项目建设用地的界线以建设用地规划许可证确定的用地红线为依据；续建、改建等已取得土地权证的项目建设用地，以土地使用权证载明的界线范围、面积为准。

3.2零散用地不宜单独规划设计,面积小于300.0平方米的零散用地宜作为公共绿地、停车场、广场等公共开放空间，或作为社区配套用房、垃圾收集和中转、变配电房、泵站、公厕等社会公益性用地。

3.3建设项目需分期建设时，应编制整体项目的修建性详细规划方案和分期建设方案，并经城市规划行政主管部门批准后按方案实施。

3.4部分建设用地的主要配建标准应符合下列规定：

（一）住宅小区内物业管理用房面积按地面总建筑面积的7.0‰比例配置。

（二）工业厂区内禁止建设成套住宅、宾馆、专家楼、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

厂区内企业行政办公和生活服务设施用地面积不得超过工业项目建设用地面积的7.0%。

建筑面积不得超过工业项目总建筑面积的10.0%。

第四章建筑容量

4.1项目建设应兼顾社会、环境和经济效益，与用地性质、功能相适应，满足交通、安全、消防、人防、环卫及其它相关配套等方面的要求。

4.2用地面积大于5.0万平方米（工业用地面积大于10.0万平方米）的成片开发地区，应在控制性详细规划的指导下编制修建性详细规划或进行地块前期研究，经批准后实施。

4.3新建、改建和扩建建设项目的建筑容量控制指标，根据已批准的控制性详细规划执行。

地面建筑容量控制指标一般应符合表4-3的规定。

表4.3建筑容积率、建筑密度指标控制表

建筑类别

建筑密度

容积率

备注

住宅建筑

低层

30.0%

1.00

高容量区域可适当

上浮指标

多层

30.0%

1.50

高层

25.0%

3.00

办公建筑

低层

45.0%

1.30

多层

40.0%

2.20

高层

35.0%

4.00

商业综合建筑

（含旅馆建筑）

低层

50.0%

1.50

多层

50.0%

2.50

高层

40.0%

4.50

注：

1.表中指标均为上限。

建筑密度与容积率不具有对应关系。

2.对未列入表4-3的文化体育、教育科研、医疗卫生等公共设施，其建筑容量控制指标，应按有关专业规范确定，按批准的详细规划执行。

3.旧城核心区及特定区域的建筑容量控制应由规划行政主管部门根据实际情况参照上表确定建筑容量指标，按批准的详细规划执行。

4.特殊工艺要求的专业厂房、特殊存储要求的特种或危险品仓库的建筑容量控制指标，应按有关专业规范确定，按批准的详细规划执行。

5.特殊地段如邻近山区、半山区和沿河景观区、度假区及地块内有高压线、大型管线通过的，考虑自然景观以及实际工程建设等情况，其容积率可酌情降低。

4.4同一地块兼容不同用地性质或建筑层数混杂的建设项目，在符合相关规范的基础上，宜分别确定建筑容量指标。

4.5用地内原有永久性建筑已超过上表的指标规定的，不应进行扩建。

4.6应合理利用城市空间、地下空间，提高城市环境，鼓励建筑底层设公共开放空间。

第五章建筑间距

5.1建筑间距应符合国家有关规范规定，满足日照、采光、通风、视觉卫生、消防、防灾、管线埋设、城市景观、建筑保护等方面要求，同时还必须符合本章各节规定。

5.2建筑日照分析计算按浙江省工程建设标准《城市建筑工程日照分析技术规程》（D33/1050—2008）执行。

5.3住宅建筑的间距

应保证被遮挡的住宅建筑：

每套住宅至少应有1个居室达到日照标准，当一套住宅中居住空间超过（含）4个居室时，其中应有2个居室达到日照标准。

5.3.1平行布置的多层住宅建筑，其建筑间距不小于遮挡建筑高度的1.20倍，且不小于15.0米。

当遮挡建筑为低层时最小值可放宽至13.0米。

5.3.2垂直布置的低、多层住宅建筑,其建筑间距不小于遮挡建筑高度的1.0倍，且不小于13.0米。

遮挡建筑山墙宽度大于13.0米或连续排列且排列间距小于15.0米时，其间距按平行布置的住宅建筑控制。

5.3.3不规则布置的低、多层住宅应进行日照分析，其最小间距按以下规定执行（图例见附录二第20条）：

（1）当两幢建筑物的夹角小于或等于45°时，其最窄处建筑间距按平行布置的居住建筑控制。

（2）当两幢建筑物的夹角大于45°时，其最窄处建筑间距按垂直布置的居住建筑控制。

5.3.4低、多层住宅与其北侧非住宅建筑的间距，不应小于住宅高度的0.80倍且不得小于13.0m。

5.3.5新建住宅楼底层作架空层、自行车库、商业等非居住用房的，与南（东、西）侧遮挡建筑间距可扣除其底层非居住用房的高度，但间距不应小于15.0m，新建建筑在南侧时，不得扣除其北侧现状居住建筑底层任何非居住用房的高度。

5.3.6低、多层住宅建筑山墙之间间距，应符合下列规定：

（1）建筑山墙间不开窗或仅一侧山墙开窗或设阳台时，外边线距离不应小于6.0m。

（2）相对建筑均开窗（包括一侧设阳台时），外边线距离不应小于8.0m。

（3）相对建筑均设阳台时，外边线距离不应小于10.0m。

5.3.7高层建筑与住宅建筑间距：

（1）当住宅建筑受高层建筑遮挡时，应进行日照分析。

（2）板式高层建筑（宽度大于32.0米）与其北侧居住建筑的正向间距不得小于遮挡高层建筑高度的1.0倍；点式高层建筑（宽度小于等于32.0米）与其北侧居住建筑的正向间距不得小于高层遮挡建筑高度的0.90倍。

（3）点式超高层建筑或旧城改造区域内的建筑间距按以上条款实施有困难的，在满足《城市建筑工程日照分析技术规程》（D33/1050—2008）中相关要求的前提下，建筑间距可适当减小，但不应小于遮挡建筑高度的0.80倍。

（4）高层居住建筑之间最小间距不得小于24.0米。

5.3.8高层建筑与其南侧范围的低、多层居住建筑外墙的最小间距，不得小于18Q米；与该范围内垂直向布置的低、多层居住建筑北山墙的最小间距，不应小于13Q米；当受遮挡高层建筑为居住建筑时，还必须满足有关低、多层建筑遮挡居住建筑的各款规定。

（Q值见表7-2-1）

　5.3.9高层建筑与其南侧范围内的高层居住建筑的间距，不得小于20Q米。

受遮挡高层建筑为居住建筑时，按5.3.7执行。

5.3.10受高层建筑遮挡的老年公寓、敬老院、幼儿园生活教学楼、病房楼、休疗养院住宿楼、学校教学楼等，应进行日照分析，在保证其标准日照要求下，若无其他相关规范的特殊规定，与高层建筑的其他间距关系与居住建筑相同控制。

5.3.11高层住宅建筑山墙（端墙）之间间距，应符合下列规定：

（1）当一侧山墙宽度小于13.0米时，间距不应小于13.0米；

（2）当一侧山墙宽度大于（含）13.0米小于18.0米时，间距不应小于15.0米；

（3）当一侧山墙宽度大于（含）18.0米时，间距不应小于18Q；

（4）当其中一侧为低、多层建筑时，按以上条款控制。

5.3.12不规则布置的高层住宅，按5.3.3中

（1）、

（2）条款要求控制。

5.4非居住建筑的间距按以下要求控制：

5.4.1低、多层老年公寓、医院病房楼、中小学普通教室、幼儿园生活活动用房、病房楼、休疗养院住宿楼等建筑与南侧多层建筑平行布置的，间距不得小于南侧建筑高度的1.50倍，其他相关规范无特殊规定时，最小值不得小于15.0m；与其正面垂直布置的建筑的间距，不应小于南侧建筑高度的1.20倍,且最小不得小于13.0m。

遮挡建筑山墙宽度大于13.0米或连续排列且排列间距小于15.0米时，其间距按平行布置的建筑控制。

5.4.2非居住建筑山墙（宽度小于13.0米）之间的最小距离按消防距离控制。

5.4.3非居住用地内的集体宿舍，外墙，山墙间距可参照住宅建筑间距要求。

其最小间距应满足消防间距要求。

5.4.4低、多层非住宅建筑之间（5.3.10所列非居住建筑除外）除满足消防等专业间距的规定外，其最小正向间距按以下条件控制：

（1）非居住遮挡建筑与北侧宾馆客房、科研办公和集体宿舍等建筑相互平行时的外墙间距不得小于遮挡建筑高度的0.70倍，最小间距不应小于13.0米。

（2）非居住遮挡建筑为垂直布置时，其山墙与北侧宾馆客房、科研办公和集体宿舍等建筑外墙的间距不得小于遮挡建筑山墙高度的0.60倍，最小间距不应小于9.0米。

山墙宽度大于等于13.0米的，按外墙的间距要求控制。

5.4.5高层建筑与其周边的非居住低、多层建筑（5.3.10条所列非居住建筑除外）按以下条件控制间距：

（1）高层建筑端墙与低、多层建筑山墙之间间距不应小于9.0米。

（2）高层建筑端墙与低、多层建筑外墙的间距，当低、多层建筑在北侧时不应小于13.0米；低、多层建筑在东、西、及南侧时不应小于9.0米。

　　（3）高层建筑外墙与东西两侧低、多层建筑山墙之间间距不应小于9.0米；与东西两侧多层建筑外墙之间间距不应小于13.0米。

　（4）高层建筑外墙与低、多层建筑外墙的间距，当低、多层建筑在北侧时，间距不应小于15.0米；低、多层建筑在南侧时，间距不应小于13.0米。

　（5）当非居住建筑为低、多层宾馆客房和集体宿舍等建筑时，应在本条前四款所规定的最小间距的基础上乘以高层建筑的Q值。

5.4.6高层非居住建筑之间的最小间距按以下条件控制：

（1）高层建筑端墙之间间距不应小于13Q米。

（2）一方为端墙（垂直布置）时，不应小于15Q米。

　　（3）双方平行布置时，间距不应小于18Q米。

注:

高层建筑端墙:

高层建筑标准层外框短边的长度小于等于20.0米时称端墙

5.4.7高层建筑裙房为多层时，应满足多层建筑与其它建筑的间距要求。

5.5独立设置的高度6.0m以下的传达室、泵房、小库房和车库等建筑，相邻住宅一侧不开窗的商业建筑，与住宅外墙间距在满足消防、卫生、环保要求情况下不应小于6.0m。

5.6学生宿舍与其它建筑的间距及日照标准参照住宅建筑标准控制。

5.7工业、仓储、市政及特殊用地内的建筑,其间距按相关消防、环保、绿化和安全等有关规范控制。

5.8已建住宅建筑，原则上不应考虑加层或拼接，但在某些特殊条件下，确需进行加层或拼接的，其日照间距无论在旧城区或新区在加层或拼接部位，须按1：

1.2H计算。

第六章建筑高度

6.1建筑的高度应满足日照、消防、抗震、防灾等方面要求，符合城市规划和景观分析确定的建筑控制高度或限制高度。

6.2机场空域、电台、气象台、无线电微波通道及其他有净空限制地区内的新建、改建、扩建建（构）筑物，其高度还必须符合有关专业对净空限制的规定。

6.3城市重要景观道路两侧、沿主要河道两岸和中心地段的建筑高度，按批准的详细规划执行。

有特殊要求需突破控制高度的建设项目，应先进行建筑空间环境、天际轮廓线等分析后确定。

第七章建筑退让

7.1沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、山体、铁路两侧以及电力线路和各类管线保护区范围内的建筑物，应根据不同地段的要求退让，其退让距离必须满足本章各节的规定，并同时符合消防、环保、电力、防灾和交通安全等专业规范。

建筑物后退各类控制线的计算，以建筑物底层最突出的外墙边线为准。

7.2沿城市道路两侧新建、改建的建筑物，后退道路规划红线的距离，应按道路的性质、宽度、交叉口视线等的要求以及建筑物的性质确定，按以下要求控制。

当城市道路上有部分桥梁时，后退桥梁的距离应适当加大。

7.2.1建筑后退道路红线按下表控制

表7-2-1建筑后退道路红线控制表：

道路红线宽度（米）

建筑物后退红线的最小距离（米）

备注

高层建筑

低、多层建筑

（裙房）

高层建筑

退交叉口

12米及以下

4Q

3.0

8Q

12-20（含）

5Q

5.0

8Q

20-40（含）

8Q

8.0

10Q

40以上

10Q

10.0

12Q

未规划区域的现状道路按其现状宽度对照上表执行

Q为高层建筑高度综合影响系数，是用来反映高层建筑由于高度不同而对周边建筑的交通、视觉、环境等方面产生的综合影响程度。

Q值取值见下表

高度（m）

24-50（含）

50-75（含）

75-100（含）

100-200（含）

>200

Q

1.00

1.20

1.40

1.60

1.80

7.2.2沿城市高架道路两侧的新建、改建、扩建建筑物，其与高架道路边缘的距离除符合上表外，还宜按下表7-2-2《建筑物离高架和匝道的距离》进行控制并应符合环保、卫生要求：

表7-2-2建筑物退高架路和匝道的距离

类别

建筑物离现状高架和匝道的距离（m）

居住、学校和医院类建筑

其它建筑

低、多层

高层

低、多层

高层

高架

30.0

40.0

15.0

20.0

7.2.3城市新建高架和匝道与建筑物相邻时，应设置必要的防噪、安全等措施，并应符合环保、消防、卫生等要求。

7.2.4新建、改（扩）建有大量人流、车流集中的大型商场、影剧院、游乐场、宾馆、体育场、展览馆、大型办公楼等公共建筑，其红线退让距离应根据建筑性质、功能、出入口以及特殊功能要求确定，除符合7.2.1规定外，最小不得小于10.0米。

在市中心旧城区，执行7.2.2和7.2.4条确有困难时，由城市规划行政主管部门根据实际情况编制详细规划并按规定程序报批后核定。

7.2.5在建筑物的红线退让距离大于等于8.0米时，允许阳台、踏步等附属构筑物突出部分在后退距离的1/5内安排，且不大于2.0米。

7.2.6建筑最大外挑部分宽度不大于2.0米；涉及沿街建筑，当建筑红线至规划道路红线距离大于等于5.0米时，沿街建筑主体最大悬挑宽度为建筑红线至规划道路红线距离的1/3，且不大于2.0米；建筑外挑部分以下的净空高度不得小于4.0米。

7.3沿公路布置的新建、改建、扩建建筑物，其后退公路两侧边沟外缘（高速公路隔离）距离应符合下列规定：

（一）后退高速公路距离不得小于50.0米

（二）后退国道距离不得小于20.0米

（三）后退省道距离不得小于15.0米

（四）后退县道距离不得小于10.0米

（五）后退乡道距离不得小于5.0米

（六）后退互通立交和特大型桥梁距离不得小于50.0米，公路弯道内侧及平交道口附近的建筑控制区定位依照国家规范满足行车视距或改作立体交叉的需要。

7.3.1如公路过境段兼有城市道路的属性，建筑后退距离应根据城市总体规划所确定的性质和等级，按照城市道路要求退让。

7.3.2公路红线和隔离带内，不得新建、改建、扩建建筑物，但可进行耕种或绿化。

经批准，可开挖沟渠、埋设管道、架设杆线、开辟服务性车道等。

7.4沿河道规划蓝线（规划确定的长期保留的河道规划线）两侧新建、改建、扩建建筑物，其后退河道规划蓝线的距离应符合建设部《城市蓝线管理办法》要求，按批准的详细规划执行，并不得小于6.0米。

7.5沿铁路两侧新建、改建、扩建建筑物，其退让距离应符合以下规定：

7.5.1高速铁路两侧的建筑（铁路设施除外）与最外侧轨道中心线的距离不得小于50.0米；铁路干线两侧的建筑与最外侧轨道中心线的距离不得小于30.0米；铁路支线、专用线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于20.0米；铁路两侧的围墙与轨道中心线的距离不得小于10.0米，围墙的高度不得大于3.0米。

7.5.2铁路两侧的高层建筑、高大构筑物（水塔、烟囱等）、危险品仓库与轨道中心线的距离须经铁路主管部门审核后确定。

7.5.3在铁路道口附近进行建设的，须符合铁路道口管理的有关规定。

7.6沿城市高压架空线走廊的建筑，应满足环保、电力部门的专业要求，并按国家相关规范要求留出必要的安全距离，在高压走廊控制区以外布置；

高压走廊宽度按下表规定执行：

城市高压架空线走廊宽度控制表（单杆单回水平排列或单杆复回排列）：

电压等线（kv）

500

330

220

66、110

35

10及以下

高压走廊宽度（米）

65.0

45.0

40.0

25.0

18.0

10.0

7.6.1在电力线路保护区范围内，不得新建、改建、扩建建筑物。

7.7地上建筑物后退相邻建设用地（非市政道路、河道和城市绿化用地）边界的距离，按表7.7控制，当北侧地界外为规划居住用地和中、小学用地，布置高层建筑时应进行模拟日照分析，确保北侧地块离界14.0米以外的用地大寒日有效日照不少于2.0小时。

　　1.当界外是现状或已通过方案设计的永久性建筑物（群）时，地块内建筑物与界外建筑及地界的距离，应按第六章建筑间距、日照分析和其他相关法规的有关规定确定；当界外为永久性场地（堆场、露天生产场地和位于地块东、西、南侧的操场）时，建筑退界的距离，按相关法规的规定确定。

　　2.当相邻地块之间为共同征用的双方公用通道时，边界按征地界线计算；当边界为城市道路、河道和公共绿化用地时，建筑后退分别按表7-2-1和表8-3控制，并同时要求离道路和绿化用地外侧建设用地边界的距离符合表7.7的规定。

7.7建筑物后退相邻建设用地边界的距离按表7-7执行：

表7-7《建筑离界距离控制表》

建筑类别

离界距离

建筑朝向

居住建筑

非居住建筑

建筑高度的倍数

（H＜100M）

最小

间距

（米）

H≥100M时不小于（米）

建筑高度的倍数（H＜100M）

最小

间距

（米）

H≥100M时不小于（米）

主要朝向（指低、多层建筑面宽大于13米，高层大于20米）

低层

6.5

朝北侧居住用地，退北界≥0.6H；朝南侧居住用地，退南界≥0.4H

界外为其他用地情况离界按最小值控制

4.5

多层

≥0.6H

9.0

6.0

高层

朝北侧居住用地，退北界≥1/2L（L按5.3.7条的条件控制）

15.0

1/2L

朝北侧居住用地，退北界≥1/2L（L按5.3.7条的条件控制）

15.0

1/2L

朝北侧非居住用地，退北界≥0.2H

13.0

20.0

朝东、西、南侧非居住用地，退东、西、南地界≥0.15H

9.0

15.0

朝东、西、南向，且东、西、南地块容积率大于1.8时，退东、西和南界≥0.3H

15.0

30.0

不属于上述情况的，退所朝向的边界≥0.2H

13.0

20.0

朝东、西、南向，且东、西、南地块容积率小于等于1.8时，退东、西和南界≥0.2H

13.0

20.0

次要朝向（指低、多层建筑面宽大于等于13米，高层小于等于20米）

低层

4.0

3.0

多层

朝北侧居住用地，退北界≥0.4H

界外为其他用地情况离界按最小值控制。

6.0

朝北侧居住用地，退北界≥0.4H界外为其他用地情况离界按最小值控制。

4.5

高层

朝北侧居住用地，退北界≥1/2L（L按5.3.7条的条件控制）。

15.0

1/2L

朝北侧居住用地，退北界≥1/2L（L按5.3.7条的条件控制）。

15.0

1/2L

朝北侧非居住用地或朝南，退南、北边界≥0.2H

13.0

20.0

朝南侧居住用地，退南边界≥0.2H

13.0

20.0

朝东、西，退东、西边界≥0.15H

9.0

20.0

朝东、西或者朝南、北非居住用地，退边界≥0.15H

6.5

20.0

注：

1.朝向偏角小于等于45°，按照南北控制，大于45°，按照东西控制。

2.低、多层建筑山墙（宽度小于13.0米），退东、西边界最小距离：

居住建筑≥4.0

米，非居住建筑≥3.0米。

7.7.1工业区内的多层工业建筑退基地边界距离可按消防要求控制，其退让基地边界距离不小于消防间距的0.50倍,同时不得小于4.0米。

工业建筑基地外为其他用地、或工业建筑为高层时，其退让基地边界距离，须按7.7相关条款执行，同时满足环保、消防等相关专业要求和建筑间距的相关条款要求。

7.7.2临时建筑退基地边界的距离不宜小于3.0米。

7.7.3地下建（构）筑物（包括基础、地下室、停车场库、出入口坡道、化粪池等）退基地边界的距离按11.3执行。

7.7.4大门及门卫设施，后退道路红线不小于3.0米。

高度不超过5.0米的机械式停车设施后退围墙不小于1.5米。

高度不超过5.0米的变配电房、电信交接间、小库房、车库等附属建（构）筑物，后退相邻建设用地的边界不小于3.0米。

7.8围墙的退让应满足以下要求：

7.8.1围墙退让道路红线距离；

表7-8-1

道路红线宽度（米）

围墙后退道路红线的最小距离（米）

12.0以下

1.0

12.0-40.0

1.5

40.0以上

2.0

未规划区域的现状道路按其现状宽度对照上表执行

7.8.2围墙后退相邻建设用地的边界，视相邻地块权属等情况确定：

当界外为已征用地，围墙中心线与用地界线吻合；当界外为未征用地，围墙基础不得逾越地界。

第八章绿地

8.1所有建设项目的绿地率必须符合国家有关设计规范的要求，按批准的详细规划执行，并符合以下规定：

表8-1绿地率控制表

项目类别

绿地率

住宅

不少于30.0%，旧城改造不宜低于25.0%

商业、金融、商务、行政办公、文化娱乐

不少于10.0%

医疗卫生、文教科研

不少于35.0%

工业、仓储

不少于10.0%

休闲、景观为主的广场

不少于45.0%

市政公用设施

不少于20.0%

8.2绿地率计算按《诸暨市城市绿地规划、建设指标的补充规定》（诸建建[2010]54号）的要求执行。

8.2.1城市绿地规划技术指标应严格按照建设部制订的标准控制，在实际规划中不低于规定的标准执行。

8.2.2垂直绿化，阳台绿化及室内绿化按照建设部的指标规定说明，不计入人均公共绿地、绿化覆盖率和绿地率的统计指标。

8.2.3屋顶绿化按照GB50180—93《城市居住区规划设计规划》2002年版2.0.32规定不计入绿地面积统计指标。

8.2.4林荫停