西安某城中村改造房产开发可行性研究报告.docx

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西安某城中村改造房产开发可行性研究报告

西安市未央区刘汉村地区城中村综合改造项目

经济分析报告

二O一O年十月

目录

一、项目概况3

（一）地理位置6

（二）基本情况6

二、项目市场定位7

（一）区域房地产发展现状7

（二）商品房房价初步调查9

（三）市场研究结论10

三、项目定位11

（一）客户定位11

（二）产品定位11

（三）价格定位12

四、项目建设方案12

（一）建设规模12

（二）项目建设进度安排原则13

（三）项目进度安排13

五、经济效益和社会效益分析13

（一）本次测算的依据14

（二）经济效益分析14

（三）融资方案18

六、项目经济效益分析及评价18

（一）现金流量分析18

（二）贷款偿还分析18

（三）长期收益19

七、社会效益评价19

（一）区域可持续发展19

（二）项目与所在地相互适应性分析19

八、风险分析（不确定分析）20

（一）盈亏平衡分析20

（二）风险规避20

九、项目评价的结论22

（一）结论22

（二）建议22

一、项目概况

未央区刘汉村地区城中村综合改造项目位于西安市西郊大兴路西段，快速干道两侧，项目南邻城西客运站，北邻汉城遗址，东接西二环白家口立交桥商圈，西连三桥经济板块，是西安市西向门户区和“西咸一体化”的枢纽地区，该地块紧靠大兴西新区，比邻沣渭新区，北倚汉城遗址，是未来西安国际化大都市建设的又一核心区域，对联动我市东西、与周边地市以及省与周边省市经济发展具有战略性的地理重要性。

汉城湖（团结水库）的建设使该项目区位价值提升较大，也是未来吸引置业者的一个重要因素。

交通价值方面：

刘汉村所处的城西版块作为西安市的西大门，西连西宝高速，西兰公路，联通陇、新，南接西高新、西万公路、西汉高速，可达渝、蜀，快速干道与西安咸阳国际航空港连接及其方便，正在修建的地铁一号线连接西、咸两市并横贯西安市东西，距城西客运站不到2KM，大兴西西路、西二环、北二环连接经济开发区、市政府和新客站，西三环连接曲江新区和汉长安城遗址保护区，汉城北路、丈八路与西二环使本区域与高新区的联系更加紧密。

人文消费价值方面：

在历史文化脉络方面，大兴西路区域为汉文化源头，国家级汉遗址公园即将建设，西北为秦文化源头，隋朝确定该区域为皇都所在，东侧为唐文化传承区，南邻象征现代工业、科技文明的“西高新文化”，该区域文化包容性较强，可塑性强，元素丰富。

城西地区作为西安市重要的工业基地，也是我国研究和生产高压、超高压输电设备的重要基地之一。

是我国“一五”、“二五”期间建设的“电工城”、“航工城”，区域盘踞着中央、省、市属大型企业100余家，其中远东公司、庆安宇航设备公司、西仪集团、铁道部西安车辆厂、西安电力机械制造公司、西安印钞厂、西安利君集团等30多家闻名全国的大中型工业企业，集聚着大量的科研技术人员，以及城西临近高新区二次创业区域和经开区居住着大批工作的白领一族和科研技术人员，构成城西区域具有较高文化素养和消费能力的中尖消费人群。

商业氛围方面：

区域商业氛围成熟，土门商圈、方欣食品及水产品批发城和玉祥门商圈三足鼎立。

大兴西路作为区域级东西主动脉，未来汉遗址公园的建设在该项目和周边其他项目的共同打造下，必将成为集休闲购物，商业旅游、餐饮娱乐、日用百货等综合服务性“金街”。

自然景观方面：

区域周边自然景观得天独厚，周边大中型遗址公园众多。

有占地约36平方公里的汉长安城遗址（目前已开始综合整治水面面积890亩的团结水库），有占地约60万平方米秦阿房宫遗址，城市公园广场有劳动公园、丰庆公园等。

随着周边工业企业的逐步外迁，大庆路绿化景观带的拓宽改造，地铁一号线的动工建设，市政生活基础配套设施的不断完善，区域人居环境将大大改善。

市政配套方面：

大兴西路区域是城西大工业区的一部分，是工业经济和城市建设的排头兵。

近年来，西安国际化大都市建设确立该区域重点发展食品批发和水产品批发商贸城，依托汉长安城遗址发展中高端住宅和旅游服务产业，在几十年前，西郊就呈现出较大的城市骨架，早期大规模重点建设的结果，使得产业布局和配套设施基本上一步到位，区域市政生活配套设施基本上满足了居民日常生活的需要。

但是，随着城市化进程的加快，目前，大兴西路区域正面临从“工业区”向“商住商贸新区”和从“城乡结合部”向“城市与城市结合部”的两个转变，在城市功能定义转变时，原有的城市基础设施必然远远不能满足转型后的需求。

因此，无论是从基础配套方面（如水、电、气、暖、通讯等）还是从服务配套方面（如商业、医疗、教育、购物、休闲、娱乐等）都已显露出不足。

市政配套的不足，对未来项目的销售带来很大的制约，因此在项目开发中需重点考虑，如设立大型购物超市、SPA、健身房、医务站、幼儿园、小学等以解决住户生活需要，提升项目吸引力。

作为项目所在地的大兴西路区域既是古丝绸之路的重要节点，又是响誉西北的大宗医药批发零售和食品批发集散地，商业贸易兴盛，也是深具特殊文化情结的一个特色区域。

沣渭新区、大兴新区大都市圈东西南北交通核心区以及区域城市规划发展即将有新的跃升等众多有利因素使区域的升值潜力指日可待，大兴西路地区会再次成为开发商、投资商和消费者置业的热点区域。

（一）地理位置

未央区刘汉地区城中村综合改造项目位于西安市西郊大兴路西段，快速干道两侧，项目南邻城西客运站，北邻汉城遗址，东接西二环白家口立交桥商圈，西连三桥经济板块，是西安市西向门户区和“西咸一体化”的枢纽地区，该地块紧靠大兴新区，比邻沣渭新区，北倚汉城遗址，是未来西安国际化大都市建设的又一核心区域，对联动我市东西、与周边地市以及省与周边省市经济发展具有战略性的地理重要性。

（二）基本情况

1、人口情况：

共计960户，2410人，其中农民837户，2226人；居民123户，184人。

2、土地情况及建筑面积

（1）土地情况

项目总占地约为1321.9亩（最终以实测成果表为准）。

其中：

集体建设用地即村域土地333亩（包括宅基地267亩，未利用土地580.08亩）；小产权单元楼土地占地为421.37亩，可进入城改范围用地约900亩。

（2）现有房屋情况

项目总拆除建筑面积约60.92万m2：

●集体土地上房屋现状建筑面积约为60.92万m2，其中：

村民住宅房屋约54.5万m2（二层以下房屋36.26万m2，三层及三层以上18.24万m2）,集体商业用房6.42万m2。

●单元楼房屋现状建筑面积约为646108.98M2不纳入本次城改用地范围。

3、村集体经济及村民人均收入现况

村集体经济主要收入来源于房租收入。

全村每年集体分红人均为约0.8万元。

二、项目市场定位

（一）区域房地产发展现状

从近几年各城区房地产开发的体量上来看，城西区域较西安市其他区域来说一直相对滞后。

2009年西安市住房建设计划中城西只有42.17万平方米，比长安区低23.35万平方米，占总供应量的4.69%；2009年西安市住房建设计划中城西也仅有约60万平方米，占供应总量的5.29%。

目前西安各城区板块房地产市场发展如火如荼，唯独城西没有大的起色，“西咸一体化”短期来说对城西的房地产市场的拉动效应尚未能充分显现，作为西咸共建区还未能自给自足，辐射能力尚浅；城中村改造提上日程、二环沿线及二环内工业企业搬迁并不只针对城西一个区域，虽城西在旧城改造这方面需求更为明显，但政策因素对城西来说影响不很鲜明。

城西的优势即在于未来其区域土地的资源优势，从土地存量情况来看，现在的城西除环劳动路沿线、西稍门、土门、玉祥门、丰庆公园、边家村周边房地产市场发展相对较为成熟外，其他区域还可称为处女地。

充足的土地储备让城西在资源争夺战愈演愈烈的地产开发领域中显得后劲十足，具有远见卓识的开发企业会迅速将目光聚集在该区域。

城西区域部分在售楼盘一览表

项目名称

项目地址

占地面积

总建筑面积

（㎡）

规划情况

户型面积（㎡）

价格范围

（元/㎡）

华府新桃园

沣惠路与大寨路

什字西北角

58.8亩

18万

9栋点式高层

40-150

4800

莲湖中央花园

团结西路中段

136.79亩

268963

一期3栋高层

44-145

4500-5100

汉景苑

西二环大兴路立交向西300米

79.95亩

190000

6栋高层，

8栋小高层

50-130

4500

万国·远鉴名筑

枣园西路

76.79亩

18万

8栋高层，3栋多层

50-122

4500-5300

百花名珠

丰登北路与桃园

路交汇处

4666.67㎡

35000

25、26层

30-137

4300

天朗大兴郡

大兴东路北侧

600亩

130万

一期20余栋

38-300

5800

世纪锦绣

大兴东路55号

294亩

42万

38栋，多层，

小高层，高层

87-115

3300-3800

加州一号

沣渭新区世纪大道东段北侧

50亩

9

21栋，小高层，高层

104-123

4500

1、市场供应

相对于西安市整体来说，城西区域房地产市场始终表现平平，区域整体环境改善以及新置业热点区域如“土门商圈”、“大兴西新区”的辐射带动，都让城西在西安楼市中扮演越来越重要的角色，市场供应数据2009年升幅较大，预计2010年随着大兴路沿线几家城中村改造项目的推进，市场供应量将会大幅提升。

2、市场销售

城西区域销售市场与供应市场一样，市场销售状况09年开始回暖，销售量体和销售价格均有约5—10%的增长，09年开发项目今年多数已进入尾盘销售阶段，新推项目较少，其主要消费群体多是周边区域居住多年的居民或工作于此的置业群体，而对其他城区的置业者吸引力较小。

2010上半年城西区域商品房销售面积为242126平方米，较2009年同比回落22.0%，占到商品房总体销售面积的6.8%；销售金额为115505万元，同比增长3.8%。

2009年第三季度城西区域商品房销售面积为93825平方米，较上期销售量下降34.38%，与2007去年同比下滑39.81%，占全市总销售面积的5.4%；销售金额为49547万元，较上期下降27.13%，与2007年同比下降16.74%，占全市商品房销售额的5.82%。

（二）商品房房价初步调查

相较供求市场的不景气来看，城西区域商品房价格的增长幅度却较为明显，市场体量渐小，个案影响区域整体走向的作用逐步显化，使得如西门外、二环边高价位的项目拉升了城西区整体成交价格的走高，同时精装高价位个案的在售也是区域市场价格走高的重要因素之一，城西区域2009年1-12月份普通住宅在售均价为4429元/㎡。

2009年有较大上升，2010年上半年西安市平均房价上涨12.56%，随着全球经济的迅速回暖，预计2011年区域房价还将缓慢上升。

西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：

2010年7月份城西区域各物业房产在售价格依次为：

普通住宅类5343元/㎡，商服用房类10560元/㎡，写字楼6537元/㎡。

（三）市场研究结论

需求决定市场，置业群体的需求特征决定着市场的发展空间和趋势。

依据有关《2009-2010西安房地产市场需求调查报告》，城西区域意向购房群体需求特征整体表现如下：

1、目前居住条件较差，置业目的集中

2、属地需求特征明显，购房时间明确

3、接受销售单价较低，承受能力有限

4、高层住宅接受度较低，市场有待引导

5、户型结构以实用为主，消费特征明确

6、家庭结构以满巢为主，年轻化趋势明显

7、从事行业表现突出，区域特征明显

8、收入水平表现一般，置业能力有限

三、项目定位

（一）客户定位

刘汉村地区城中村综合改造项目位于城西大兴新区板块和沣渭新区板块的交汇处，因此在本项目的区域界定以大兴新区为主，沣渭新区其次，淡化城西概念。

刘汉村地区未来的置业人群主要有以下几类，前三类人群为本项目的主要客户群体。

1、城西国企干部及政府公务员等较有实力人群的首次置业；

2、城西二次置业，因属地情结和良好的性价比因素考虑本项目；

3、城西区域有实力的投资行为；

4、国亨食品城以及方欣商圈人群；

5、外地创业者人群首次置业；

6、三桥以西以及西咸一体化区域和西安市其他区域人群。

（二）产品定位

一方面应充分考虑主要客户群体的未来生活需求，另一方面应规避项目周边环境不佳造成的负面影响，因此，应在小区园林景观，园艺小品方面突显特色，在配套设施方面有针对性的设置符合主要客户群体的娱乐设施，提升项目自身品质，力求营造一个环境优雅、品味高尚精英型高尚住宅小区。

定位思路一是不以远郊项目所倡导的品质与档次为项目开发要点，而积极挖掘适宜于主要客户群体需求实际和创造宜居社区的理念为基本点；二是立足于地缘客户的需求特征，提供性价比高的产品；三是积极宣扬产品的独特价值，；四是产品设计，建设的各个环节均力求精致、细腻；

综合以上几点，本项目定位：

绿色时尚住宅小区。

（三）价格定位

依据西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：

2010年7月份城西区域各物业房产在售价格依次为：

2010年7月份城西区域各物业房产在售价格依次为：

普通住宅类5343元/㎡，商服用房类10560元/㎡，写字楼6537元/㎡。

2009年本项目周边楼盘的整体售价在3800—4600元/㎡之间，2010年项目周边楼盘的整体价格约在4400—5300元/㎡；按照2010年—2011年房价上涨幅度平均约为5%/年来推断，2011年的西高新板块整体价格应该在4620—5565元/㎡之间，综合考虑各项因素，本项目预计2011年上半年面世，价格区间应在4600—5500元/㎡之间。

综合销售均价约为5050元/㎡。

四、项目建设方案

（一）建设规模

本次改造总建筑面积157.6万㎡。

其中住宅面积135.6万㎡，商业金融建筑面积20.1万㎡，配套公建建筑面积1.9万㎡。

经核算，该项目安置面积42.677万㎡（其中安置村民住宅面积36.26万㎡，村集体经济发展用房面积6.41万㎡）。

（二）项目建设进度安排原则

未央区刘汉村地区综合改造项目建设进度依据《西安市城中村改造管理办法》有关规定“整村一次性拆迁、先安置后开发、开发建设分期滚动开发”原则。

结合项目实际进展情况及编制。

（三）项目进度安排

根据刘汉村实际状况和建设规划设计方案，计划全村改造工程分为三期进行：

第一期：

安置工程：

工期30个月

拆迁期：

（2011年1月---2011年3月）

安置楼建设期：

（2011年4月---2012年6月底）20+25

第二期：

商品房开发工程：

工期30个月（2011年6月---2013年12月底）22.6+40

第三期：

商品房开发工程：

工期30个月（2013年5月---2015年11月底）

第四期：

商品房开发工程：

工期30个月（2015年5月---2017年11月底）156.7万

预计本项目整体改造周期约需6年半时间（2011年1月---2017年11月底）。

五、经济效益和社会效益分析

（一）本次测算的依据为：

1、国家发改委、建设部关于颁布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价[2002]10号）

2、国家发改委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格[2002]1980号）

3、西安市建设委员会关于印发《<西安市建设项目城建费用统一征收办法>实施细则》的通知

4、陕西省物价局、陕西省财政厅陕价行发[2005]90号《关于西安市城市基础设施配套费收费标准及有关问题的通知》

5、西安市人民政府关于印发《西安市城中村改造管理办法》的通知

6、陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》

7、刘汉村地区城中村综合改造规划设计方案

（二）经济效益分析

1、投资估算的依据

（1）全国统一安装工程预算定额陕西省价目表（2001）；

（2）国家发改委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格[2002]1980号）；

（3）西安市建设委员会关于印发《〈西安市建设项目城建费用统一征收办法〉实施细则》的通知（市建发[2000]418号）；

（4）国家发改委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》1999）；

（5）西安市城中村改造管理办法（2007）；

（6）西安市物价局西安市财政局关于收取城市基础设施配套费有关问题的规定的通知（ 2005）。

2、投资估算汇总表

项目投资估算表

序号

项目

数量

单位

1

村民拆迁投入

2982

万元

2

围墙砌筑费

138

万元

3

拆迁总投入

2996

万元

4

安置房建设总投入

95214

万元

高压线下埋投入

3800

万元

5

合计

128974

万元

6

毛地单位成本

191

万元/亩

商品房开发用地净地单位成本

299.1

万元/亩

商品房开发投资收益

序号

项目

数量

单位

1

商品房开发总建筑面积

115

万平方米

2

商品房开发投资额

45195

万元

3

商品房销售额

63485

万元

项目整体投资收益状态

序号

项目

数量

单位

1

项目整体投资额

54583

万元

2

项目整体收入

634825

万元

3

项目整体收益

88992

万元

4

项目整体税前利润率

16.3%

刘汉村城中村改造项目总成本测算表

序号

项目名称

成本额（万元）

楼面造价（元/平方米）

1

开发建设成本费用

45195

3930

1.1

土地费用

147200

1280

1.2

前期费

25300

220

1.3

建筑安装工程费

253000

2200

1.4

建设监理费

1725

15

1.5

管理费

5750

50

1.6

不可预见费

5750

50

1.7

财务费用

13225

115

2

销售成本费用

11500

100

3

经营税金及附加

41898

365

4

总投资

50534

4395

注：

土地费用为拆迁安置总费用+开发用地土地出让金

3、拆迁成本测算

拆迁成本共分为四大部分，分别为村民拆迁补偿29822万元，安置房建设95214万元（含商业房补偿安置），高压线下埋费用3800万元，围墙砌扎费138万元。

总拆迁成本约128974万元。

4、开发建设投资收益表

项目整体开发建设投资总额约545833万元（开发建设总投资+拆迁安置总投资），销售收入约634825万元，项目整体收益为88992万元，整体税前利润率约为16.3%。

项目投资建设损益表见附见2。

开发收益测算表

本村地块商品房开发投资收益测算

序号

成本项目

合计

住宅部分

商业部分

备注

一

项目基础数据

1

用地面积

492

2

可开发商品房建设面积

115

101.31

13.69

万平方米

二

土地出让金、契税

22232

总体规划3.5容积率，评估值约120万元/亩

三

开发建设总成本

504275

44424

60031

万元

1

报建办证费用

19550

17223

2327

170元/平方米

2

设计综合费

2300

2026

274

20元/平方米

3

基础设施建设费

9200

8105

1095

80元/平米

4

土建安装工程费

207000

182358

24642

1800元/平米

5

公共配套建设费

14950

13170

1780

130元/㎡,供热、水、电设备、电梯、会所、物管用房

6

管理费用

5750

5031

216

建设成本的2.27%

7

营销费用

11500

6204

438

销售收入的1.8%

8

税费

41898

20565

1453

销售收入的6.6%

9

财务费用

13225

11651

1574

建设成本的5.22%

10

不可预见费

5750

5066

684

建设成本的2.3%

四

总投入

545833

万元

五

预期收入

634825

511616

123209

万元，住宅可售面积67.43万平方米，商业可售面积2.8万平方米

销售均价

5050

9000

元/平方米

（三）融资方案

本项目融资渠道为自有资金+商业银行开发贷款+销售回款

自有资金约5亿元，其余资金按商业银行开发贷款解决，一期按开发商品房总量45万㎡计算，根据惯例1000元/㎡，则总计可申请开发贷款4.5亿元，加上开发部分为滚动开发，在启动建设6个月---9个月可进行预售，即可实现资金流入。

因此本项目能够实现资金流充足，确保项目顺利实施。

（四）财务评价

本项目总投资额约545833万元（开发建设总投资+拆迁安置总投资），销售收入约634825万元，项目整体收益为88992万元，整体税前利润率约为16.3%，投资回报率尚可。

因前期拆迁资金投入量大，因此仍需做好充分的资金筹备工作。

六、项目经济效益分析及评价

（一）现金流量分析

本项目现金流入主要为销售及本公司其他收入，现金流量从第二年即开始实现回款，现金流量在第三年出现正值，税前静态投资回收期为3年，各项指标均表现出较好的收益能力。

（二）贷款偿还分析

本项目偿还贷款本息资金来源于销售收益，从动态现金流量可以看出，项目自身可以承担银行贷款本息的按期偿付，具有足够的清偿能力。

（三）长期收益

本项目的长期收益包括两个方面：

一是改造后给村民带来稳定的长期租赁经营收益；二是营业性公建的长期租金增值收益。

改造后给村民带来的长期经营收益，能够大大提高村、居民的收入水平，并能因此创造更多的社会效益。

七、社会效益评价

（一）区域可持续发展

近几年来，西安市城镇化进程快速推进，城市骨架不断拉大，城市经济产业不断调整优化。

大兴西路地区枢纽性地理位置决定了其未来在整个城市经济持续发展中的职能地位，与主城区适度的空间距离又造就其能脱离主城区独立发展，其与主城区及周边板块的协调发展以及“退二进三”的产业结构调整促使区域实现两个转变。

即由“城乡结合部”逐渐转变为“沣渭新区、汉遗址保护区、大兴新区”的汇集地带，最终成为城西区域最具发展潜力的城市级“核心区”。

（二）项目与所在地相互适应性分析

1、项目所在地汉城路板块未来发展趋势

“沣渭新区、汉遗址保护区、大兴新区”的实施，让城西的骨架增容，交通的便利缩短了空间的距离使得行政划分不再成为影响投资、置业的重要因素。

伴随着原有废旧工厂的拆迁改造、周边居住状况进一步改善，城西区正逐渐成为市民投资居住的热点区域。

2、相互适应性

大兴西路区域的产业结构和经济形态要调整，就应突破制约发展的瓶颈。

而从制约区域经济发展和产业结构调整的角度分析。

大兴西路区域发展制约因素有以下几点：

（1）是产业单一

（2）是人流结构扁平化严重（3）是区域基础设施不足、城市人居环境欠佳造成区域投资吸引力不足，街区商业氛围有待较高层次的开发提升。

未央区刘汉村地区城中村综合改造项目的实施，对整个区域的产业结构调整，基础设施投资建设，引入多元化人流、商机、智本、资本，均有良好的促进作用，将持续强力推动区域的经济发展。

也与沣渭新区相呼应，结合“大西安”建设前景具有一定的投资前潜力