武汉市物业管理条例修订版.docx

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武汉市物业管理条例修订版

武汉市物业管理条例2018年修订版

武汉市物业管理条例

（2010年6月23日武汉市第十二届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过2010年7月30日湖北省第十一届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准2018年6月26日武汉市第十四届人民代表大会常务委员会第十三次会议修订2018年7月26日湖北省第十三届人民代表大会常务委员会第四次会议批准）

武汉市人民代表大会常务委员会公告

〔十四届〕第十五号

武汉市第十四届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过的《武汉市物业管理条例》，已经湖北省第十三届人民代表大会常务委员会第四次会议批准，现予以公布，自2019年1月1日起施行。

武汉市第十四届人民代表大会常务委员会

2018年11月18日

湖北省人民代表大会常务委员会

关于批准《武汉市物业管理条例》的决议

（2018年7月26日湖北省第十三届人民代表大会常务委员会第四次会议通过）

湖北省第十三届人民代表大会常务委员会第四次会议决定：

批准《武汉市物业管理条例》，由武汉市人民代表大会常务委员会公布施行。

第一章总则

第二章新建物业与前期物业管理

第三章业主、业主大会及业主委员会

第四章物业管理服务

第五章物业的使用与维护

第六章法律责任

第七章附则

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，打造共建共治共享的社会治理格局，不断满足人民日益增长的美好生活需要，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《湖北省物业服务和管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动。

本条例所称物业管理，是指业主自行或者通过选聘物业服务企业等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条物业管理应当遵循中国共产党领导的业主自治和政府依法监管相结合的原则。

第四条市、区人民政府（含开发区、风景区管委会，下同）应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，坚持自治、法治、德治相结合，建立物业管理综合协调机制，完善公益性和市场化相结合的物业管理机制，以基层党组织建设推进物业管理，促进物业管理融入城市基层社会治理。

第五条房屋主管部门负责物业管理活动的监督管理工作。

民政主管部门负责对街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会在业主大会成立、业主委员会选举等活动中履行相关职责进行指导、监督和考核。

城乡规划、国土、建设、公安、城市管理、价格、环境保护、水务、工商行政管理、园林和林业等部门按照各自职责负责物业管理活动的相关监督管理工作。

第六条街道办事处、乡镇人民政府应当在同级党组织的领导和上级民政主管部门的指导下，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业管理与社区管理、社区服务之间的关系，调解物业管理纠纷。

居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

物业管理应当纳入基层精神文明建设的考核内容。

第七条街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。

联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，房屋、公安、民政、城市管理、司法行政等部门和居（村）民委员会、人民调解组织、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业管理及其监督管理活动中需要协调的问题。

街道办事处、乡镇人民政府与房屋、公安、民政等部门之间应当建立健全信息共享机制，互相通报物业管理信息。

第八条居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业应当在社区党组织的领导下，建立健全物业管理协调联动机制。

第九条物业管理行业协会应当制定物业服务规范和等级标准，推进物业服务标准化建设，建立和完善物业服务企业及其从业人员自律制度，开展物业管理示范项目考评和从业人员培训，调解物业服务企业之间的纠纷，协助房屋主管部门做好信用信息管理。

第二章新建物业与前期物业管理

第十条建设单位应当在取得房屋预售许可或者现售备案前，根据建设项目用地规划许可证确定的红线范围，结合物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照下列规定划分物业管理区域，报区房屋主管部门备案：

同时交付。

建设单位组织竣工验收，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加，专业经营单位应当参加；建设单位未通知专业经营单位参加竣工验收的，专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。

建设项目竣工验收合格后，建设单位应当将物业管理区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。

第十四条住宅物业及同一物业管理区域内非住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，应当按照国家、省及本市相关规定，通过招投标方式选聘前期物业服务企业。

投标人少于三个或者建筑物总面积不超过三万平方米的，经物业所在地区房屋主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业。

第十五条建设单位应当在取得房屋预售许可或者现售备案前，与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并自签订合同之日起十五日内向物业所在地区房屋主管部门备案。

前期物业服务合同应当包括物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。

前期物业服务合同生效之日至物业交付业主之日的前期物业费用，由建设单位承担；物业交付之后的前期物业费用，由业主承担。

前期物业服务合同约定的期限未满，业主委员会与业主大会决定选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第十六条建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第十七条建设单位在出售物业前，应当制定临时管理规约。

物业买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

第十八条前期物业服务合同和临时管理规约由建设单位参照市房屋主管部门拟订的示范文本制定；建设单位对示范文本作出修改的，不得减损业主的合法权益。

第十九条物业交付十五日前，建设单位应当与前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，移交承接查验资料，并签订物业承接查验协议，作为前期物业服务合同的补充协议。

前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内，持下列资料向区房屋主管部门备案：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）物业承接查验协议；

（四）建设单位移交资料清单；

（五）查验、交接记录；

（六）其他有关承接查验资料。

第三章业主、业主大会及业主委员会

第二十条房屋所有权人为业主。

尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁或者征收补偿等法律事实已经合法占有该房屋的人，认定为物业管理中的业主。

业主身份的确定，以不动产登记簿为准；没有登记的，以其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

业主依照《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的规定享有业主权利，履行业主义务。

业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。

委托应当以书面形式提交业主委员会。

第二十一条一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

业主委员会由业主大会选举产生，对其负责，受其监督。

业主大会、业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

一个物业管理区域内业主人数不足二十人且全体业主一致同意不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第二十二条符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开首次业主大会会议，成立业主大会：

（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；

（二）首次交付房屋专有部分之日起满两年且交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之二十以上的；

（三）交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上的。

专有部分面积、建筑物总面积和业主人数依照《湖北省物业服务和管理条例》的有关规定确定。

第二十三条符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府或者区房屋主管部门；业主也可以向街道办事处、乡镇人民政府或者区房屋主管部门提出召开业主大会会议的书面报告。

区房屋主管部门收到书面报告的，应当在五个工作日内书面通知街道办事处、乡镇人民政府。

街道办事处、乡镇人民政府应当自收到报告或者通知之日起三十日内，依照《湖北省物业服务和管理条例》的有关规定，组织成立业主大会会议筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

第二十四条业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立，业主大会会议筹备组的职责同时终止。

业主委员会应当在业主大会成立之日起三十日内，就业主大会成立事项向街道办事处、乡镇人民政府备案，并持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章。

业主大会印章根据业主大会的决定使用；业主委员会印章经半数以上委员签字同意方可使用。

前期物业服务企业应当在业主大会成立之日起十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案；三十日内，移交物业管理区域的基本资料、公共收益和业主委员会办公用房，报告共用部位、共用设施设备的使用、经营和收益情况。

第二十五条业主大会会议讨论决定下列事项：

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（二）选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务；

（三）选聘、续聘和解聘物业服务企业或者决定自行管理物业；

（四）审议业主委员会提交的物业服务合同草案；

（五）依法筹集、管理、使用住宅专项维修资金；

（六）改建、重建共有建筑物及其附属设施；

（七）改变共有部分的用途；

（八）共用部位、共用设施设备经营的方式和所得收益的管理、分配、使用；

（九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准；

（十）改变或者撤销业主委员会作出的决定；

（十一）法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。

业主大会决定前款第五项和第六项所列事项的，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会的决定应当自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置予以公布，并向街道办事处、乡镇人民政府备案。

第二十六条业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召开。

业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。

有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）法律、法规、管理规约或者业主大会议事规则规定的其他情形。

有前款所列情形之一，业主委员会未及时组织召开业主大会会议的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其在三十日内组织召开；逾期不组织召开的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

第二十七条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票等形式。

采用书面征求意见的，应当将征求意见书直接送达业主；无法直接送达的，应当在物业管理区域内公告。

第二十八条管理规约应当对下列事项作出规定：

（一）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理；

（二）共用部位、共用设施设备的经营与收益的分配、使用；

（三）业主和物业使用人在环境卫生、动物饲养、植物种植、安全管理等方面的权利与义务；

（四）违反管理规约应当承担的责任。

经业主大会表决通过的管理规约自公布之日起生效，对全体业主及物业使用人均具有约束力。

第二十九条业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。

鼓励党员业主通过法定程序成为业主委员会委员。

业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

业主委员会可以设立候补委员，候补委员人数不得超过委员人数的百分之五十。

候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

业主委员会任期内出现缺员时，由候补委员按照得票数的顺序进行递补。

业主委员会委员和候补委员名单应当在物业管理区域内显著位置公告。

第三十条业主委员会应当履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作，并在物业管理区域内显著位置公布报告内容，接受业主询问；

（三）根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题，维护业主合法权益；

（五）督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（六）组织、监督专项维修资金的筹集、使用；

（七）根据业主大会的决定或者授权，决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用；

（八）配合街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、公安机关等做好物业管理区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作；

（九）法律、法规和管理规约规定的其他职责。

业主委员会未按照规定履行职责的，街道办事处、乡镇人民政府应当约谈业主委员会。

第三十一条业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当召开业主委员会会议，并于会议召开七日前在物业管理区域内显著位置公布会议议程，听取业主的意见和建议。

业主委员会决定事项，应当经全体委员半数以上签字同意。

业主委员会应当将决定自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置予以公布。

第三十二条业主委员会委员有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会决定终止其委员职务：

（一）拒绝或者放弃履行委员职责；

（二）挪用、侵占业主共有财产；

（三）在本物业管理区域内违法搭建、违法占用物业共有部分；

（四）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；

（五）与为本物业管理区域提供服务的物业服务企业之间具有关联关系；

（六）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；

（七）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

（八）违规使用业主委员会的印章；

（九）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的情形。

业主委员会候补委员有前款第二项至第九项所列情形之一的，丧失候补委员资格。

第三十三条业主委员会任期届满六十日前，应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开业主大会会议，完成换届选举。

逾期未完成的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议完成换届选举。

第三十四条业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的印章、档案资料、财务资料以及其他属于全体业主所有的财物，移交给新一届业主委员会。

新一届业主委员会未产生的，移交给居（村）民委员会代管。

业主委员会委员职务在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列财物移交业主委员会。

违反前两款的规定拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其移交，公安机关应当依法协助。

第三十五条物业管理区域的公共收益属于全体业主共有。

业主委员会应当每半年公布一次公共收益的收支情况，接受业主监督。

管理规约规定或者业主大会决定聘请专业机构对公共收益的收支情况进行审计，业主委员会拒绝的，街道办事处、乡镇人民政府应当约谈业主委员会，督促其限期聘请专业机构进行审计；逾期未聘请的，街道办事处、乡镇人民政府应当代为聘请，对负有责任的业主委员会委员依照本条例第三十二条第一款的规定予以处理。

审计结果应当向全体业主公告，审计费用从公共收益中支出。

公共收益不得以任何个人名义进行存储和管理，业主大会可以持本条例第二十四条第二款规定的备案证明向金融机构申请开立账户。

业主大会、业主委员会工作经费从公共收益中列支，不足部分由全体业主分摊。

第三十六条未依法成立业主大会、选举产生业主委员会的住宅物业管理区域，街道办事处、乡镇人民政府在征求业主意见后，可以指定物业所在地居（村）民委员会代行业主委员会职责。

第四章物业管理服务

第三十七条本市实行物业服务项目经理责任制。

一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

物业服务企业应当按照规定聘请专业人员从事相关服务工作。

第三十八条物业服务企业应当建立和完善物业管理应急预案，及时处理物业管理中的突发事件。

物业管理区域内有下列情形之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向街道办事处、乡镇人民政府或者相关部门、专业经营单位报告：

（一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害；

（二）发生传染病疫情或者群体性不明原因疾病；

（三）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全；

（四）物业服务人员撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和物业使用人正常生活；

（五）发生群体性事件；

（六）其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

第三十九条市房屋主管部门应当建立物业服务企业服务质量标准体系，组织开展物业服务企业和从业人员服务质量的考核、评价。

考核、评价结果作为物业服务收费、物业服务企业选聘的重要依据。

市、区房屋主管部门应当建立物业服务企业、物业服务项目经理信用信息系统，并向公众提供查询服务。

第四十条鼓励业主大会采取招投标的方式选聘物业服务企业。

市房屋主管部门应当建立全市统一的物业管理招投标平台，为物业管理招投标当事人提供指导和服务。

业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报区房屋主管部门备案。

第四十一条物业服务收费应当按照国家和省有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价的，市价格主管部门应当会同市房屋主管部门制定收费标准，并向社会公布；每三年对收费标准进行评估，根据评估结果调整收费标准。

实行市场调节价的，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定；物业服务企业不得擅自调整约定的物业收费标准。

市、区人民政府应当建立保障性住房物业服务费补偿机制，制定并落实补贴政策。

第四十二条物业服务企业应当依照法律、法规的规定和物业服务合同的约定履行物业管理义务，不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。

物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收支情况、投诉电话等信息。

第四十三条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。

业主未按照约定交纳物业服务费的，物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照有关规定录入失信被执行人名单。

第四十四条业主委员会应当在物业服务合同期限届满九十日前组织召开业主大会会议，决定是否续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。

双方续约的，应当重新签订物业服务合同。

业主大会选聘物业服务企业前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、物业服务合同的主要内容等进行表决。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业应当按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止，物业服务企业在物业服务合同期满九十日前书面告知业主委员会到期终止物业服务合同的除外。

第四十五条有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：

（一）物业服务合同依法、依约解除；

（二）除本条例第四十四条第三款规定的情形外，物业服务合同期满未续约；

（三）法律、法规、规章规定物业服务企业不得继续从事物业服务活动的其他情形。

物业服务企业退出住宅物业管理区域后，业主大会仍未选聘新的物业服务企业的，由全体业主共同承担管理义务，街道办事处、乡镇人民政府应当采取相应措施维护住宅物业管理区域的正常秩序。

第四十六条物业服务企业退出物业管理区域，应当依法与业主委员会办理交接手续，履行下列交接义务：

（一）移交物业服务用房；

（二）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；

（三）移交提供物业服务期间配置的固定设施设备及其资料；

（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；

（五）提供电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料；

（六）移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料；

（七）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

第四十七条市、区人民政府应当制定老旧住宅区物业整治改造规划和年度实施计划，完善配套基础设施和公共服务设施。

老旧住宅区需要实施物业管理的，街道办事处、乡镇人民政府应当在征求老旧住宅区业主意见后，划分物业管理区域，并向区房屋主管部门备案。

老旧住宅区完成整治改造后，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业管理或者由业主自行管理物业。

鼓励和支持物业服务企业为老旧住宅区提供公益性物业服务。

市、区人民政府应当对老旧住宅区整治改造和物业管理相关费用给予适当补贴。

第五章物业的使用与维护

第四十八条物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，扩大承重墙上原有的门窗尺寸；

（二）将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方；

（三）擅自下挖建筑物内底层地面；

（四）破坏或者擅自改变房屋外观；

（五）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施；

（六）超荷载存放、铺设物品，严重危害房屋安全；

（七）擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途，擅自占用、处分共用部位、共用设施设备；

（八）擅自占用、挖掘物业区域内道路、场地，损毁树木、绿地；

（九）违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，擅自占压、迁移燃气管道，损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通；

（十）随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧杂物，制造超过规定标准的噪声、振动、光源等；

（十一）擅自架设电线、电缆，在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画，在楼道等业主共用部位堆放物品；

（十二）违反规定停放车辆；

（十三）违反规定出租房屋；

（十四）违反规定饲养动物或者种植植物；