物业治理案例分析题.docx
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物业治理案例分析题.docx
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物业治理案例分析题
居委会选聘的物业效劳公司是不是有效?
原告:
某业主
被告:
某物业效劳公司
某住宅小区是旧楼区,几年来,一直没有成立业主委员会,因此也就一直没有聘请物业效劳公司对小区进行治理效劳,小区的治理也就超级不到位,楼房破落,楼道龌龊,地面不平,给小区的业主造成了专门大的不便。
居委会处于方便自身治理工作的需要,就联系了一家物业效劳公司,并与该物业效劳公司签定了物业效劳委托合同。
在合同中约定了由物业效劳公司对衡宇建筑的公用部位、共有设施与设备、公用绿地、花木、建筑小品、附属配套建筑和设施进行统一维修、治理和养护,并明确列出了具体委托物业事项及效劳质量标准。
由于小区7号2楼的楼梯扶手被损坏,上下楼的老人和小孩多有不便,居委会于是要求物业效劳企业进行维修,物业效劳公司以为这项维修费用很高,除非业主增加交纳维修费,不然将不予维修。
居委会以为物业效劳公司的要求不合理,没有动员业主交纳维修费,物业效劳公司也就一直没有对被损坏的楼梯进行维修。
一天,一个5岁的小孩在下楼时,通过没有扶手的楼梯,躯体不稳,突然从损坏的扶手处跌下来,伤势严峻,住院花去近8000元。
现小孩的父母以物业效劳公司违约为由把物业效劳公司告上了法庭。
请运用相关的法律知识对本案例进行简单的分析。
一、物业治理费何时收取?
一次能收多青年?
(99)
我是一名购房者,所买的屋子已于今年8月初完工并通过验收,我也早已将全数房款付清,依照合同规定,应于8月底拿钥匙。
在办理入住手续时,开发商告知,须向指定的物业治理公司交齐两年的物业治理费才能入住,我发觉物业治理费是从贷款公正日期起计算的,我感到很困惑,请问:
(1)物业治理费是从贷款公正日期起计算的吗?
(2)物业治理费能一次收取两年吗?
二、屋子我没住过一天,什么缘故让我交物业治理费?
(103)
王小姐两年前在郊区买了一套屋子,1年前开发商通知王小姐入住,王小姐考虑自己不常去住,自己又一直忙,因此就一直没有去办理手续。
最近,开发商聘请的物业治理公司多次通知王小姐,要求王小姐补交1年的物业治理费、利息和违约金。
王小姐不明白,这屋子她一天都没有住,也没有办理手续,什么缘故要交1年的物业治理费、利息和违约金?
3、无绿地,是不是还交绿化费?
(123)
北京的一名业主入住自己买下的一处新商品房后,发觉自入住后周边的道路就没有清理干净,而且全然没有绿化,可物业治理公司仍按全款向业主收取物业治理费,该业主问物业治理公司没有绿地什么缘故收取绿化费?
物业治理公司说明说,收取绿化费正是为了建设绿地,请问,物业治理公司的说法对吗?
4、业主不交物业治理费,开发商能拒办产权吗?
(127)
某业主购买了一处商品房,入住后对小区的物业治理成心见,便采取了不交物业治理费的方法进行招架;没想到如此一来却惹怒了开发商,开发商声明:
不交物业治理费就别想办产权证。
请问,开发商如此做符合法律规定吗?
一、垃圾清运费、垃圾处置费该不该交?
(108)
我是北京市一个市民。
最近我购买了一套内销商品房,在办理交房手续时,物业治理公司向我收取了物业治理费、维修基金和垃圾清运费等费用,后来居委会又向我收取了垃圾处置费。
对此,我有疑问,我不必然装修衡宇,物业治理公司既然已经收取了保洁费,什么缘故还向我收取垃圾清运费?
居委会收取的垃圾处置费究竟是做什么的?
二、业主能以物业治理公司治理不善为由拒交物业治理费吗?
(110)
某住宅小区业主入住时与某物业治理公司签署了前期物业治理公约,并交纳了三个月的物业治理费,自那以后,该业主就一直以物业治理公司治理不善等理由拒付物业治理费和部份保洁、保安费,物业治理公司在多方说明调解不成的情形下,向法院提出诉讼。
那么,业主可否以物业治理公司治理不善为由拒交物业治理费?
3、个别业主可否以未签物业治理合同为由拒交物业治理费?
(106)
某花园住宅小区某栋,于2000年6月经综合验收合格交付业主使用。
该楼共有业主150户,2000年8月,该楼148户业主与某物业治理公司签定了《物业治理合同》,委托该物业治理公司进行物业治理。
而另外两户以未签定《物业治理合同》为由,从2001年1月起拒交物业治理费,同时拖欠水电、卫生、消防等费用,物业治理公司多次催缴无效,遂将这两户告上法庭。
请问,个别业主可否以未签无二治理合同为由拒断交纳物业治理费?
4、物业治理公司单方面决定增加物业治理费是不是可行?
(107)
某商住楼业主方才入住不到半年,就常发生失窃事件。
为了增强治安治理,物业治理公司又增加了治安护卫员,进行24小时巡逻,同时贴出通告,告知全部业主(住户),将每户的物业治理费提高。
物业治理公司在事前未征求业主意见的情形下,自己做主将物业治理费提高,一些业主对此十分不满,乃至显现拒交物业治理费的现象。
那么物业治理共识可否单方面增加物业治理费?
案例一业主刚入住,衡宇显现问题责任由谁负责?
(85)
某小区一业主,单位分给他商品房6个月后,墙面显现渗水现象。
物业治理公司以为,住户刚搬进来住,是在建筑保修期内,此事应招建筑商索赔;但建筑商以为此房已建好两年多了,早过了保修期,责任不该由他们来负,应找单位负责;而单位管房领导以为,改房虽购买两年多,但改屋子分派到职工手中才几个月,仍属于保修期内的问题,应由建筑商负责。
业主不明白,他刚分了6个月的衡宇显现了问题到底应该由谁负责?
案例二公有住房衡宇显现问题谁负责?
(86)
邹某购买了单位一栋5层楼的顶层住房。
通过几年的利用,该栋楼房顶已多处漏水而阻碍居住,必需即时维修。
但当邹某等想起他楼层的购房户提出一起修缮楼顶时,他们以不是顶层住户没有直接利用楼顶等理由而不同意共负维修责任。
原售房单位也不给解决此事。
邹某超级苦恼,公有住房显现问题到底应该由谁维修呢?
案例三出租衡宇显现损坏,谁负责维修?
(87)
王先生承租了一套二居室,衡宇下水管道最近显现了严峻漏水。
王先生通知房主李某来修理。
但李某以为,管道是在王先生利用期间出问题的,应由王先生负责修理。
两天后,王先生不在家时,漏水到时家具电器等被水浸泡损坏,损失约为2000原。
王先生要求李某补偿损失,李某不同意,说是王先生自己造成的。
那么,承租的衡宇损坏到底应该由谁负责呢?
案例四管道堵塞,造成水浸,责任应该谁负?
(88)
张某住在某大厦二楼。
最近,由于一楼与二楼之间的排污管道堵塞,污水从他家浴室地漏回涌,将木地板及部份家具浸湿。
木地板也因此拱起,需改换。
张某以为,排污管是公共设施,因公共设施显现故障而造成他的损失,应该由物业治理公司补偿。
因此向物业治理公司追偿。
但物业治理公司以为,他们没有补偿责任,因此不予补偿。
那么,管道堵塞,造成水浸,责任到底应该由谁负责呢?
案例一物业治理公司擅自撬门维修衡宇,是不是承担责任?
张先生是某住宅小区四楼的住户,因为工作关系,常常出差在外。
一次,张先生家突然漏水,使楼下王小姐家里的天花板、家具、衣被受到损害。
因为水流不止,王小姐便请求物业治理处前去维修。
治理处在联系不到张先生的情形下,擅自将张先生家的房门撬开,入内维修。
张先生以为,治理处未经同意便擅自将房门撬开,侵犯了自己的权利,因此要求物业治理公司补偿损失。
那么物业治理公司应当补偿吗?
案例二外墙渗水,家具霉烂谁负责?
某住宅小区业主住在三层楼,发觉每逢遇有大雨天就会有水渗入房内,此情形已有两年多了,为此他多次找过物业治理公司,物业治理公司也派人对外墙进行修理,但渗水的问题始终未解决。
两年多来业主黄某一直受到渗水问题的困扰,屋内墙壁更因长期渗水而剥削发霉,部份家具壁柜也因此而霉烂。
业主黄某以为内墙的损坏是由于外墙渗水所致,因此,要求物业治理公司补偿其家具的损失。
那么物业治理公司是不是应当补偿呢?
案例三电梯底层不断适合吗?
(84)
前两天,我到某小区去看患病的朋友,拎着大包小包汗如雨下地走到电梯口,却碰到了一件为难事:
低楼层电梯不断。
工作人员说是“上面”有规定,不让停。
后来听住在三楼的朋友说:
这事还有个说法——电梯设备不行,不能频繁地开关。
那么电梯底层不断适合吗?
案例四楼宇外墙业主自己能擅自挂招牌吗?
业顾客某日前下岗,他利用自己底层的住房,在家兴办了一个百货超市。
由于自己的住房位于小区的路口,地段好,为了招引更多的消费者来光顾,他在自己家的外墙上安装了一块小型光管招个住宅小区外墙参观为理由,要求业顾客某将招牌当即拆去。
顾某迷惑不解,在自己家的墙上挂了一块招牌就不准可吗?
物业治理公司是不是有权做出拆招牌的要求呢?
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