九江老汽车站城市综合体论证报告.docx

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九江老汽车站城市综合体论证报告

前言

→国内商业地产进入城市综合体时代

随着中国城市化进程的进一步推进，中国经济实现内需主导的战略转型以及国人收入不断增长所催生的消费升级需求，中国的商业地产将迎来新的发展契机。

城市综合体是城市发展到高级阶段的产物，被誉为是城市中最精华的部分，叫做“城中之城”，是城市升级的引擎。

城市综合体在大、中型城市已崭露头角，发展势头强劲，如上海的新天地、浙江的黄龙、绍兴的咸亨新天地等。

从2010年的土地市场来看，以城市综合体为期5年的开发周期来计算，2010年成交的511万平方米城市综合体土地将有部分在2015年前后集中入市。

→九江市发展城市综合体的紧迫性

城市综合体以一种集大成之作的形式存在，通过多种商业模式的重合，在高度集约城市资源的基础上，产生一种巨大的能量。

是每一座处于城市化上升通道中的城市的渴望和必需。

随着九江市民消费观念和生活水平的不断提高，对商业设施和商业网点的需求日益迫切，消费群体提出更高要求，以往传统而单一的商业模式已经无法满足市民对品质生活的需求。

面对商业发展布局滞后于消费需求，商业结构不合理等诸多问题，低端消费场所亟待变身为高端城市综合体的地标性建筑，成为城市名片之一，带动城市新一轮商业发展。

一、城市综合体在中国…………………………………………………………1P

1、城市综合体的定义

2、国内城市综合体整体发展概况

3、江西省城市综合体发展概况

二、九江市商业发展格局…………………………………………….………………4P

1、商业市场发展现状

2、商业市场未来发展趋势

三、项目分析及定位…………………………………………….……………………7P

1、项目概况

2、项目SWOT分析

3、项目定位

四、九江城市综合体的发展契机…………………………………………….……12P

1、九江发展城市综合体具备的条件

2、城市综合体社会经济效益

一、城市综合体在中国

1、城市综合体的定义

所谓城市综合体，是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

其具备超大空间尺度、通道树型交通、现代城市景观设计、高科技集成设施和地标式的城市建筑五大基本特征。

2、国内城市综合体整体发展概况

我国一、二线城市综合体的数量将保持快速增长，分布区域逐步由CBD向城市副中心转移。

在我国区域经济一体化进程加快的背景下，三、四线城市经济增长加速，伴随着消费升级和投资加速，三、四线城市综合体将迎来巨大发展机遇。

北京国贸中心上海城市综合体

大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、重庆、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。

其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。

杭州银泰城西城市综合体华润大连城市综合体

杭州、合肥、南昌、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。

其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商。

他们一般都属于连锁开发企业，很多本土开发商也进入外地连锁开发行列，业态主要以住宅和购物中心为主。

面积在50万平方米以下的城市综合体，主要位于东部三线城市和中西部部分省会城市和市级市，业态主要以普通住宅和购物中心为主。

2009年中国城市综合体进入开发元年，国内城市综合体开发成为各地政府部门土地招标和相关开发企业投资和开发的主要方向，土地招标和规划建设以综合体开发为主成为地产行业新的开发潮流。

在综合体的快速发展过程中，也存在一些值得我们思考和关注的问题。

比如说许多中小城市的综合体项目采取照搬大城市的成功经验，盲目立项，简单复制，对当地的市场容量和消费能力过于乐观，最后导致项目销售和出租率较低，闲置率较高。

对于大城市而言，综合体的整体数量和区域分布也应符合城市发展需要，盲目扩张也会使综合体经济效益下降，不利于城市发展。

3、江西省城市综合体发展概况

江西省城市综合体整体开发处于起步阶段，项目主要集中在省会城市南昌，项目已成型进入销售阶段，但品牌影响力较弱。

九江、赣州、新余、上饶等城市综合体的发展还处于初步发展阶段，开发面积较小，业态主要以住宅为主。

南昌绿地城市综合体九江大润发

受2011年首季政策影响明显，江西省住宅成交量急剧萎缩，以“城市综合体”为代表的商业地产寻求集体突围，拔地而起的城市综合体犹如雨后春笋。

随着省会城市——南昌建设的推进，尤其是众多城市综合体浮出水面，南昌商业格局升级换代。

传统意义上的商业街概念已逐步被综合体所取代，并以迅速发展态势融入人们生活。

综合体的诞生，为城市注入了经济的新概念、新内涵，从而催生南昌从单核到双核多点的全新商业格局。

与南昌综合体“井喷”现象相比，九江市仍有很长的路要走，其中金大地项目和汇金·大润发广场项目在一定程度上揭开了九江真正意义的城市综合体开发的序幕，但整体商业模式较为落后。

城市综合体项目的风起云涌，反映出江西城市商业地产的缺失，市场机会潜力存在一定挖掘空间。

城市综合体是顺应中国城市化进程不断加快这一大的潮流趋势。

城市化进程在加快，尤其像南昌、九江此类二、三线城市未来的发展需要，商业中心不断地开发建设，种种因素也都为江西城市综合体的发展作了最好的铺垫和保障。

二、九江市商业市场发展格局

1、商业市场发展现状

九江作为传统的沿江城市，自古商贾云集，是连接东南西北商贸的中转站和重要节点，引领江西商贸之龙头。

但进入新世纪以来，其商业发展步伐放缓，商业布局及业态滞后，发展势头远逊色于周边兄弟城市。

九江主城区已形成大中路、庐山南路、柴桑专业市场及十里大道等相对集中性的商圈，其中浔阳区大中路商圈凭借商业业态多样、商品种类丰富、功能档次稍微较齐全的优势，不但服务于区内的居民，而且能吸引全市及周边县消费群体前来购物消费，是目前九江消费接受度和知名度最高的城市核心商圈。

信华城市广场大中路步行街

城市发展，一般为向心增长和离心增长，九江在离心增长（城西开发）的同时，政府也在加强向心增长，提升中心的模式，在当今市场经济大潮中，九江城市中心商业结构性功能明显，商业业态较具全，但空间结构呈现相对分散的单核商圈格局，城市商业主要沿浔阳路由四码头—八角石核心点向新桥头、马狮两端呈带状分布。

九江城市整体商业水平较低，多为单一区域性商圈，商业组织化程度、规模经营能力和经营层次有待提高，商用物业设施陈旧，难以满足现代大型连锁品牌商家的入驻要求，缺乏龙头型大型零售集团企业，较难满足市民日益增长的对生活品质和便利性的需求，没有形成真正意义上的商圈，城市商业有待整体升级改造。

2、商业市场未来发展趋势

秉着“高起点、高标准、大规模、综合性、大辐射、大牵动”的建设原则，依托昌九工业走廊和沿江产业带建设，以现代商贸物流业为九江市商业核心发展方向，九江市商业具有对区域经济发展的对接和拉动作用、连接赣鄂皖湘辐射极的纽带功能作用，并实现与长三角经济圈、闽东南经济区、珠三角经济圈和中西部经济区商业对接。

九江将成为长江沿岸和中部地区重要经济中心城市，重点实施沿江开发、文化旅游兴市、特色产业集群、区域经济发展、绿色生态和谐发展等五大战略，全力打造新型工业重镇、文化旅游胜地、区域商贸中心、开放港口城市。

2.1商业结构不断优化

以“660”的商贸总体布局规划，实现九江市“一城四圈”流通新格局，从而完成商业网点空间布局和商业业态结构调整，完善服务功能，引导和创新消费。

九江市城市中心传统商业街是沿浔阳路形成带状商业空间，结合老城改造，商业中心扩建，职能将趋于多元化、高档化，达到商业空间结构的优化。

2.2消费结构加速升级

九江市城乡居民的消费结构进入调整期，人们消费需求的重点和结构将从满足基本生活消费的温饱型转为以追求提高生活质量为主的小康型，住房、电子通讯设备、家用汽车、休闲旅游等高附加值的商品和服务将成为消费热点。

2.3商业业态逐步升级

九江商业业态亟待升级、创新，无论是老商圈的改造，还是新城区商业区域的不断创新，商业业态都将从传统的商业模式向新型的商业模式转变。

老商业区商业业态在不断提高购物环境和购物便利性的同时，将逐步完善综合购物的需求，增加具备互补性的业态，增加高档次百货、精品、酒店和娱乐设施，重点发展餐饮、休闲、文化等业态，融入体育、养生、旅游等业态的发展。

新商业区在业态规模与档次上，应该有各自的定位。

2.4立足原有商业中心进行改造扩充

九江在离心增长的同时，向心增长模式将进一步强化九江CBD核心地位，改变人们的生活方式，提升稀有地块价值。

浔阳区是处在“承东启西、呼南应北”这一特殊位置，历史发展自然形成的城市商业中心，人流量最大、商业氛围浓郁。

以大中路商业街和浔阳路商业街为核心，由四码头联盛购物广场、大中路信华广场、步行街向西辐射至新桥头、九龙街一带，向东南延伸至老汽车站、马狮商厦周边，商业业态较丰富，但受传统消费习惯、商业经营理念等因素影响，浔阳区商业发展空间受到制约，未形成真正意义上商圈。

立足已有成熟的商业中心，转变商业模式，利用便利的交通条件，借鉴国内外城市发展经验，结合本土特色进行改造扩充，打造能够代言这座城市魅力的商业中心。

通过对现有商业资源改造和提升，实现传统商业向现代商业转型，形成现有城市基础资源新的经济增长点。

2.5结合本土文化及景观旅游发展商业

浔阳古城历史悠久，名胜古迹点缀其中，自古商贾云集，是连接南北的重要阵地，属四大米市之一，拥有深厚的文化积淀。

当前，旅游业成为九江经济发展的重要部分，庐山、石钟山、鄱阳湖、西海温泉等丰富的旅游资源相继发展，它们是商业经济的重要组成部分，也能推进商业市场多元化发展，达到互补互助双赢局面。

结合生态旅游发展商业市场，深度挖掘城市本身的文化元素，探索一条特色的、本土的、现代的商业发展之路。

2.6城市综合体成为发展主流

商业代表一个城市的现代化水平，九江非常需要真正意义上的地标旗舰式的城市商业综合体来引领城市商业整体转型提升城市形象和档次，传统的商业格局已远远落后于时代的步伐。

随着九江城市化进程速度不断加快，城市规模及消费群体不断扩张，各方面的条件铺垫蓄势待发，发展城市综合体变得尤为紧迫，它符合九江这样亟待崛起的中部三线城市未来的发展需要。

但九江城市人口消费水平、人口规模距离国内一二线城市还有较大差距，所以九江城市商业综合体必须坚持“少而精”的原则，其中离不开政府的大力引导和开发商的大手笔运作以及社会各界方方面努力。

城市综合体的出现，将积极推动九江城市的发展，提升城市价值，完善城市功能，从而提升城市整体形象，改变九江的城市格局和市民的生活方式。

三、项目分析及定位

1、项目概况

项目地块位于主干道浔阳东路以南，庐峰路以西，处两条路交汇处，属大中路核心商圈向东南延伸带。

与老汽车站相邻，东至长虹立交桥，与长虹大道、塔岭路、大中路相连。

●周边交通情况：

项目所在的浔阳东路是贯穿城市商业中心的主干道，沿线分布市区主要商业形态，属城市交通枢纽地位，形成连接长虹大道、庐峰路、大中路、甘棠南路、塔岭路、滨江大道的交通网络，向东通达风景秀丽的庐山区，向西进入新兴现代的开发区，处在城市三大区腹心位置。

步行四码头商业核心3分钟路途，到达新汽车站、火车站约10分钟公交车程，沿路分布城市70%公交线路，交通十分便捷。

[途经公交线路]：

101路、102路、103路、104路、105路、15路、16路、19路、21路、23路、27路

●周边生活配套：

文娱休闲：

和中广场、太平洋购物广场、信华广场、联盛购物广场、南湖公园、甘棠公园、九江书画院、南湖电影院、天和会展中心

市场：

江州市场、一菜场、江南市场、恒达百货批发部、裕华百货大市场、南湖果贸市场、三里街农贸市场

教育：

九江学院医学院、九江实验中学、同文中学、九江外国语学校、九江小学、龙山小学、双峰小学、九江特殊教育学校、九江市中心幼儿园、快乐驿站幼儿园、市委机关幼儿园

医疗：

九江第一人民医院、九江学院附属医院、妇幼保健医院、庐峰医疗门诊部、九江塔岭门诊部、协和整形美容医院。

九江医学会口腔专科门诊、中山口腔医院、鑫兴口腔门诊、浔阳区疾病预防控制中心门诊部、九江中医院二门诊部

金融：

九江银行、农业银行、建设银行、工商银行、邮政储蓄银行、招商银行、交通银行、中国银行

酒店：

远洲国际大酒店、九江宾馆

市政：

九江市人大、九江市政协、九江体育局、九江城管局、九江档案局、九江建筑设计院、九江卫生监督所、市环保局、城市规划市政设计院、九江市检察院、浔阳区国土局、市森林公安局、九江市财政国库支付中心

●周边商业环境：

项目地块位于浔阳区商业核心圈，该商圈由大中路步行街、信华广场向东西两端延伸，向西延伸至新桥头、九龙街一带，向东则是该项目所在地块，处于老汽车站、马狮商厦一带，商业氛围自核心逐渐减弱，分布有沿街店铺及洪客隆百货及家电（前马狮商厦），今年新建贯穿浔阳东路的恒星大型地下商城，一定程度上增添了该地段的商业气氛。

[主要商业业种]：

服装、精品、皮具、珠宝、烟酒保健、餐饮、住宿、副食

项目周边沿街商铺

●周边住宅区：

南湖国际、锦湖豪庭、考鹏社区、长运大院、鸿丰花园、诚信小区、翠湖明居、怡景花园、景鑫小区、庐峰小区、庐园小区、庐松苑、庐枫苑、信华苑、信华·城市花园、李家垅、余家垅、工行宿舍、梅园小区、赵家花园、滨江花园、日报社宿舍、南湖小区

●周边历史文化风貌：

项目所处的浔阳路段，不仅是商业的集聚区域，同时饱含了丰富的文化韵味，湖心之亭——烟水亭谱曲了白居易的《琵琶行》，周瑜点将台亦是在此；浪井江面兴波，井里起浪，被孙权誉为瑞井，甘棠公园、南湖公园、和中广场现已成为九江市民主要文化休闲场所，其与这座魅力城市的文化风貌相得益彰。

2、项目SWOT分析

S—优势：

项目临城市主干道浔阳东路，处于交通枢纽的黄金地段，且靠近汽车站、火车站，公交线路多，交通网络发达；

处于老城商圈，拥有成熟的生活配套，教育、医疗、金融、市场、公园、休闲娱乐等设施齐全；

周边人口密集，且分布有南湖国际、远洲国际、滨江国际等高档住宅小区，能够满足本区域精英阶层生活需求；

烟水亭、浪井、滨江路等历史文化资源丰富，可进行价值整合。

W—劣势：

项目周边多分布中低档商业，卫生较差，环境较嘈杂，整体形象不佳；

项目投入资金大，开发周期长；

项目地块现有医院住院部、学校宿舍等，拆迁难度大。

O—机会：

集商业、居住、购物、娱乐、办公等为一体的商业模式，弥补了本区域高档综合体的空缺；

九江城市化进程加速，城市及消费群体扩张，居民消费能力的提升及追求高品质的生活质量，对城市综合体的迫切需求；

市民对老城商业圈的依赖性，较容易对此项目所在区域的综合商业功能认同；

城市政策导向，形成商业综合体、旅游经济共赢局面，扩大客户群体和项目知名度；

浔阳东路恒星地下商场的新建运营，一定程度上增添了本区域商业氛围；

国家宏观政策调控措施出台，带给商业地产良好的发展契机，城市综合体显现出其价值和优越性。

T—威胁：

九江市现有实力开发商较少，城市市场空间有限，给城市综合体带来了前期招商的难度；

九江近年来虽然经济发展较快，但整体消费能力是否能够支撑项目的成功运营仍存在一定风险。

2010年九江GDP总量达到1000亿，但人均GDP只有3254美元，离城市综合体开发所要求的人均4000美元的基准尚有一段距离；

不可预知的市场风险，未来可能涌现其他的城市综合体。

3、项目定位

3.1产品定位

打造九江市集购物、酒店、住宅、办公、餐饮、娱乐为一体的生态型城市综合体，包含高档居住区、工作生活区、餐饮聚集区、休闲娱乐区、时尚购物区，以各种功能均衡发展的模式，将体验式消费、创新和特色相结合，形成一个对内互补、对外辐射的城市新中心。

产品配比情况→

主力产品方向：

酒店20%、公寓20%、办公20%

辅助产品方向：

大型商场、专业商城、内商业街，共30%

附加产品方向：

大型超市、停车场，共10%

3.2规模定位

就城市发展而言，九江非常需要真正意义上的大体量城市商业综合体，但九江毕竟城市人口消费水平距离国内一线城市还有较大差距，九江城市商业综合体的“少而精”更显重要。

城市综合体体量的大小与现有城市商业承载能力不无关联，与省会城市南昌相比较，如南昌红谷滩万达广场，占地164亩，建筑面积55万平米，九江的开发体量总建面控制在30万平米左右比较合适。

3.3级别定位

作为城市高端的领导者，打造城市地标性建筑，区域的价值创造者，商圈辐射整个九江市及湖北黄梅、武穴周边县市。

本项目将承担政府向心增长策略的排头兵。

3.4形象定位

以新都市主义，打造九江魅力生态型城市生活中心，以地标性建筑，做城市名片，集“居住、办公、餐饮、休闲、娱乐”于一体，创造自由、和谐、共享的高效生活空间。

3.5客群定位

注重生活的便利高效性，对自身高品质生活水准要求一站式解决，同时紧跟时代步伐，崇尚现代、个性、自由的消费空间，满足生活需求的同时尤其注重心理的享受，对居住、工作、生活、休闲娱乐的环境有着更高标准的要求，追求自我精神层次的成就感。

3.6设计理念

●空间高效合理利用

改变城市空间的布局形态，平面扩张、高空发展和地下开发三者相结合，最大限度的发挥城市空间的集约效益，达到增强城市功能，改善城市环境，高效利用土地的目的；

●绿色生态型

自然生态与城市迅速融合的规划手法，以景观最大化原则，考虑屋顶花园配合休闲购物环境，景观与商业活动相得益彰。

在生态技术的应用上，采用一系列以植物为基础的天然水质处理器采集并处理雨水，回充地下水，防止雨水反渗街道，处理后的雨水也可灌溉使用，减少用水量。

另外，可再生能源的利用、本地建材的使用以及低耗水植被和非侵入性植物的选择等等都应进入设计的元素；

●主题定位明确

项目建设前进行认真仔细的市调工作，结合城市特点进行明确定位，设定专门主题，彰显其鲜明的时代个性，同时借鉴国内外一线城市综合体发展模式，与时俱进，展现成就的都市身份色彩。

四、九江城市综合体的发展契机

1、九江发展城市综合体具备的条件

1.1、城市化加速，消费水平提高

随着九江老城改造、新城凸起，城市化进程速度不断加快，宜居城市吸引着周边市县在此安居，城市人口不断增加，人民生活消费水平随之提高，休闲、娱乐、信息、文化等需求潜力巨大。

城市经济的发展、消费水平的提高，消费结构的改变引导商业功能个样性化发展，基本生活需求比下降，品质生活需求比上升，体验式消费正在成为一种趋势。

消费市场开始呼唤集酒店、办公、购物、娱乐、住宅等为一体城市综合体产生。

由于传统消费习惯依然深刻影响九江市民，对老城商业具有依赖性，地块位于核心商圈辐射带，为该地块建造城市综合体具备了良好的先天基础。

1.2、第三产业的发展

第三产业是经济社会全面、协调、可持续发展的后续动力，区域要发展，经济是保障。

没有经济支撑的强区理念是难以成型的。

九江是全国重点旅游城市，充分挖掘起历史文化底蕴和自然景观优势，以第三产业增速城市经济发展。

项目所在浔阳区，是九江市的中心区域，第三产业是该区经济的支柱产业。

近年，市区大力推进南湖广场商务中心、陆家垅商务广场等商务楼宇建设，大力发展现代服务业，积极引进金融服务、物流服务、法律服务、信息咨询、文化创意等新型业态，培育新的经济增长点。

1.3、房产调控为商业市场带来发展契机

房控新政背景下，给各地商业地产开发提供了一个发展契机。

整体而言，九江商业地产开发总体层次不高，城市商圈处于单核状态，随着城市化进程的发展正积极营造新的城市商业核心。

商业地产上涨预期明显，作为江西商业传统强市，九江在很多商业领域既保守又开放，有不少可圈可点的地方。

在房控新政背景下，住宅商品房作为投资的市场需求得到充分抑制，商业地产已经迅速升温。

商业地产越来越受到关注，商住倒挂现象或将消失。

作为多种商业地产业态综合的城市综合体，其对于城市商业发展的价值和优越性不言而喻。

1.4、政府的积极引导

天时、地利、人和，一个城市单纯具备城市综合体的开发价值还远远不够，政府的积极引导和开发商的有序开发，是建造城市综合的必备条件。

政府积极引导，借鉴国内化一线城市综合体的发展模式，吸取失败案例的惨痛教训，对照本土城市的发展特点，引领城市商业整体转型提升城市形象和档次。

2、城市综合体社会经济效益

城市综合体建设的成功，所带来的社会经济效益是巨大的，具体总结以下五点：

●带动产业结构的调整，加速城市第三产业发展，提升城市整体发展水平；

●满足创造消费需求，有效拉动刺激消费，也是我国目前主力推动的一个内容；

●城市综合体是具有地标性的建筑，有完善区域的功能；

●由于城市综合体体量比较大，功能综合，知名企业云集，对劳力需求量增加，将会创造大量的就业岗位；

●城市综合体多数都配有商业，所以实现商业的持续繁荣，创造持续税收，是城市整体发展的基本保障。

结论

九江市城市化进程势不可挡，在此过程中，由于城市综合体的自身属性和特点，对于开发商、政府以及城市发展而言，必然成为发展的重要载体。

本项目顺应九江城市发展需要和发展趋势，将成为刺激消费带动投资的区域经济的发动机，也天然成为九江城市化进程的主力引擎和城市形象标志，产生巨大的社会经济效益。

附件：

国内一线城市综合体发展案例

上海的南京路、北京的西单、广州的北京路、重庆的解放碑等，国内一线城市最初的商业格局如九江市的现阶段单核商业圈，一个城市只有一个中心。

随着城市城市化水平不断提高，国内一线城市迅速崛起，商业模式也逐渐由“单核”向“多核”转变，城市综合体散布各商圈核心。

◆上海由一个中心向多个中心发展

上海—南京路上海—徐家汇

上海—淮海路上海—虹桥

上海—人民广场上海—陆家嘴

◆北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代

◆深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地形特性，采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论规划建造。

◆城市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经越来越清晰

国贸大厦地王大厦中信城市广场

中航城万象城保利文化广场

　“城市综合体”推动城市在迅速蜕变，也让人们的生活空间、消费空间在快速提升。

城市综合体不但传承着一个都市的文化，带动着城市的发展，也紧系着人们的生活。